Что будет на месте ленэкспо в гавани
Не выставить за дверь: что тормозит проект редевелопмента Ленэкспо
«Газпром» разморозил проект редевелопмента Ленэкспо, который анонсировал еще три года назад. Как рассказал «Фонтанке» генеральный директор «дочки» газового холдинга «ЭкспоФорум-Интернэшнл» Сергей Воронков, преображение площадки начнется в конце 2019 года. В первую очередь компания избавится от пустующих 1-го и 2-го павильонов. Но остальные семь зданий будут работать до 2021 года, пока Военно-морской салон не переедет в Кронштадт.
Структуры «Газпрома» стали совладельцами Ленэкспо в 2010 году. В 2014 году холдинг окончательно консолидровал владение площадкой, выкупив акции у Смольного и 573 миноритарных акционеров, среди которых были работники предприятия и петербуржцы, приобретавшие акции на ваучеры еще в начале 1990-х годов. Операционной компанией комплекса выступает АО «ЭкспоФорум-Интернэшнл».
Дать площадке новую жизнь владелец пообещал сразу после запуска конгрессного центра «Экспофорум» в Шушарах в 2015 году. Предполагалось, что павильоны в Гавани снесут и вместо них возведут жилые дома, бизнес-центр, а также променад и яхт-клуб. Начать работы планировалось в 2017 – 2018 годах. Однако этого не произошло, зато у Ленэкспо появилось несколько крупных якорных арендаторов – Центр импортозамещения Смольного, Китайский бизнес-парк и самый большой в Европе ресторан кухни Поднебесной.
Как стало известно «Фонтанке», в начале этого года «Газпром» решил вернуться к идее реновации площадки. На вопрос о том, что именно входит в первую очередь редевелопмента, в «ЭкспоФорум-Интернэшнл» не ответили. Но подробности проекта приоткрыли в Смольном: еще в январе компания представила его на суд КГИОП.
План реновации охватывает территорию около 20 га, ограниченную береговой линией Галерной гавани, Галерного ковша, Шкиперского канала и Невской губы, а также Шкиперским протоком, Наличной улицей, площадью Морской Славы. Таким образом, сюда войдет не только площадь самого конгрессного центра, но и участок на Шкиперском протоке, который был выкуплен на торгах Минобороны в 2010 году.
Высотными доминантами квартала должны стать 11-этажная гостиница на 301 номер и 10-этажный многофункциональный центр. Первые четыре этажа в нем займет торгово-развлекательный комплекс, верхние — апарт-отель. Преемственность с прежним обликом Ленэкспо обеспечит элитный жилой комплекс, который будет точной копией здания Опытной авиационной станции, которое планируется снести. Компанию ему составят еще несколько пяти- и семиэтажных зданий бизнес-класса с видами на залив и Наличную улицу.
В таком виде проект получил одобрение КГИОП. Но, по информации «Фонтанки», затем собственник подверг план корректировке. Окончательный вариант, который утвердил глава «Газпрома» Алексей Миллер, предусматривает замену жилых зданий апарт-отелями, говорят в Смольном, – но по сути это будет жилье, предназначенное для сотрудников холдинга.
Обновленный проект уже несколько раз обсуждался на совещаниях в Смольном. В частности, речь шла о том, как он будет сочетаться с соседними проектами редевелопмента — портом «Севкабель» и Морским вокзалом. «Сейчас Алексей Миллер, который уже значительную часть времени проводит в Петербурге, очень заинтересован в этом и других проектах развития», – говорит собеседник «Фонтанки».
Острой необходимости срочно запускать проект у «Газпрома» нет. Конгрессно-выставочное пространство в центре города приносит стабильный доход. Появление экспоцентра в Шушарах не оставило Ленэкспо без клиентов. Кроме того, скоро закроется на ремонт СКК, который также принимает у себя крупные мероприятия.
По данным «ЭкспоФорум-Интернэшнл», в Гавани пустуют сейчас только первый и второй павильоны, остальные сдаются постоянным арендаторам или используются для проведения выставок. Так, четвертый павильон занял Центр импортозамещения и локализации, который курирует комитет по промышленной политике Смольного. Восьмой снимает Китайский бизнес-парк (среди учредителей Китайское общество Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургский государственный экономический университет и сам «ЭкспоФорум-Интернэшнл»), в шестом разместился китайский ресторан «Цинь». В третьем в июне появился спортивный комплекс с двумя футбольными мини-полями, которым управляет сам «ЭкспоФорум-Интернэшнл». Павильон 8-а арендует детский ледовый театр. Седьмой сдается под временные проекты. Договоры с большинством арендаторов заключены на год, с правом продления. К примеру, с Центром импортозамещения контракт продлен до конца 2019 года. Футбольный проект рассчитан минимум на 2 – 3 года.
В среднем ставка аренды в Ленэкспо составляет 930 рублей за кв. м в месяц. Общая арендопригодная площадь — 40 тыс. кв. м, в год площадка может приносить «ЭФ Интернэшнл» около 300 млн рублей. Для сравнения: всего в 2016 году компания заработала 2,6 млрд рублей.
Арендаторы, опрошенные «Фонтанкой», съезжать пока не настроены. По словам главы комитета по промышленной политике Максима Мейксина, Центр импортозамещения продолжит работу как минимум до середины 2019 года, но может скорректировать формат: вместо постоянной площадки могут появиться временные тематические выставки. Переезд в Шушары комитет не рассматривает. «С учетом локации это было бы не слишком удобно», – сказал Максим Мейксин. «У нас договор на 11 месяцев с правом пролонгации. Сейчас вопрос о переезде из-за редевелопмента не стоит», – говорит исполнительный директор ассоциации «Китайский деловой центр» Кирилл Лесников.
Кроме того, запуск редевеломента Ленэкспо может оставить Северную столицу без Военно-морского салона. Ранее сообщалось о переносе мероприятия в парк «Патриот» в Кронштадте. Но в июне 2019 года он все-таки пройдет в Ленэкспо. По словам источников «Фонтанки», руководство «Газпрома» внимательно следит за судьбой кронштадтского проекта, и во многом старт редевелопмента будет зависеть от его готовности. В АО «Морской салон» на момент публикации перспективы переезда из Ленэкспо не прокомментировали.
В оценке экономической эффективности проекта эксперты расходятся. «Жильё, безусловно, остаётся востребованным для Васильевского острова, равно как и качественный торгово-развлекательный комплекс, который на острове до сих пор отсутствует», – комментирует Андрей Бойков, партнёр Rusland SP. А вот в необходимости гостиниц эксперт сомневается. В Colliers International, напротив, считают, что отель будет пользоваться спросом как у индивидуальных, так и бизнес-туристов. «Сюда удобно добираться из любой точки города, а с появлением новой станции метро в районе Шкиперского протока и съезда с ЗСД транспортная доступность будущего проекта только повысится», – заключает Анна Сигалова, директор департамента инвестиционных услуг консалтинговой компании.
По оценке Colliers International, на 20 га в зависимости от класса объектов и плотности застройки можно построить от 200 до 400 тысяч кв. м недвижимости. Инвестиции в проект исчисляются десятками миллиардов. Срок окупаемости жилых проектов составит 3 – 4 года, многофункционального центра – 7 – 10 лет, гостиницы – не меньше 10 лет, считают в Rusland SP.
Справка:
Выставочный комплекс «Ленэкспо» был основан в 1968 году. Он занимает территорию 15 га в гавани Васильевского острова, на берегу Финского залива, и включает девять павильонов площадью 40 тысяч квадратных метров. Оператором комплекса является компания «ЭкспоФорум-Интернэшнл», входящая в холдинг «Газпром».
Новая стройка на месте Ленэкспо грозит обернуться вечным затором на Васильевском острове
Появление нового жилого комплекса лишь усугубит транспортную ситуацию на Васильевском острове. Фото: baltphoto.ru
Выставочный комплекс «Ленэкспо», выполняющий функции коронавирусного госпиталя, начали готовить к застройке. Комитет по градостроительству и архитектуре уже выдал градплан участка под жилую застройку. Кто будет заниматься застройкой пока неясно, однако известен собственник земли — владельцы паев закрытого инвестиционного фонда «Зенит-М». Понятно и то, что появление нового жилого комплекса лишь усугубит транспортную ситуацию на Васильевском острове.
Как пишут СМИ, работа на территории «Ленэкспо» началась еще весной 2021 года. В мае здесь провели археологическую разведку, а летом провели инженерно-геологические изыскания. В акте историко-культурной экспертизы земельных участков, поданных в конце июля в КГИОП, автор ссылалась, помимо прочего, на технический отчет с результатами изысканий для строительства многофункционального жилого комплекса «101-й остров». Как еще в 2018 году сообщали издания, пишущие о недвижимости, на территории «Острова», кроме элитного жилья, появятся торгово-развлекательный комплекс, апарт-отель, гостиница, а также начальная школа на 205 учеников и детский сад на 110 малышей. Общая площадь территории, расположенной по соседству с будущим газпромовским деловым комплексом «Морская резиденция», составляет 20 гектаров. Впрочем, за три года планы о «начинке» квартала могли и измениться.
А вот что точно изменилось за прошедшее время — транспортная обстановка и ситуация с детскими садами и школами. Социальных объектов сейчас катастрофически мало.
По данным Комитета по градостроительству и архитектуре, на середину августа 2021 года в девяти из 18 районов города остро не хватало школ и детских садов. С недостаточным количеством социальных объектов, в частности, столкнулись в районах, где уже ведется активная застройка — намыв на Васильевском острове, Красносельский, Приморский, Выборгский районы, Шушары.
В ведомстве озвучили весь список районов-аутсайдеров по обеспеченности школами и детскими садами — Выборгский, Калининский, Красногвардейский, Красносельский, Московский, Невский, Приморский, Пушкинский и Фрунзенский. Чтобы хоть как-то решить ситуацию, власти внесли в Правила землепользования и застройки важный пункт, согласно которому жилая застройка должна быть обеспечена социальной инфраструктурой.
Однако появление одной школы и детсада на фоне появления огромного комплекса положение дел на Васильевском острове не только не исправит, а, скорее всего, ухудшит. Конечно, вряд ли дети людей, купившись жилье в будущих домах класса «бизнес» и «элит», будут ходить в обычные школы. Но и сложно представить, что дети из близлежащих сталинок попадут в садик и школу на территории элитного квартала.
Как только на прибрежных территориях появится новый квартал, улицы могут в миг побагроветь 9-бальными пробками. Фото: baltphoto.ru
То же самое — ухудшение ситуации — можно ожидать и в сфере транспортной инфраструктуры. Васильевский остров уже стабильно встает в пробки в часы пик и не только. Так, в момент подготовки этого материала сервис «Яндекс.Пробки», оценивший ситуацию с пробками в городе в три балла, информировал, что на Васильевском острове — почти на всех линиях, Наличной улице, а также на Среднем и Большом проспектах — образовались заторы в 4-6 баллов. Как только на прибрежных территориях появится новый квартал, улицы могут в миг побагроветь 9-балльными пробками. А вот насколько побагровеют лица водителей, встрявших в заторы на острове, догадаться трудно.
Нельзя не отметить и «своевременность» передачи территории под застройку. КГА выдал бумаги на фоне роста числа заболевших COVID-19. Не исключено, что к городу уже подходит четвертая волна коронавируса. А ведь именно «госпитальные» павильоны «Ленэкспо» спасали ситуацию во время предыдущих волн, предоставляя врачам уже оборудованные кабинеты, а пациентам — дополнительные койки.
Территорию «Ленэкспо» готовят к застройке жильем
Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга выдал градплан участка на Большом проспекте Васильевского острова, 103, где расположен выставочный комплекс «Ленэкспо». Документ оформлен в целях строительства, предполагаемый вид использования — жилая застройка. Теоретически реализация проекта может помешать работе одной из самых крупных в Петербурге площадок по лечению больных COVID-19.
Новый собственник земли
Участок был сформирован в июле 2021 года под многоэтажную жилую застройку, включая высотную, и гостиничное обслуживание, сообщает «Деловой Петербург. В него объединили несколько отдельных участков, занимаемых корпусами «Ленэкспо».
Одновременно, по данным ЕГРН, появился и новый собственник земли — она оформлена на владельцев паёв закрытого инвестиционного фонда «Зенит–М». По данным Центробанка, фонд создан в марте нынешнего года. Он управляется московским ООО УК «Меркури кэпитал траст», которое зарегистрировано на трёх частных лиц. Договоры доверительного управления действуют до марта 2036 года.
По данным РБК Компании, в июле этого года из состава учредителей ООО «Ленэкспо», юридического лица одноименного комплекса, вышла структура «Газпрома» ООО «Газэнергопром девелопмент». На сегодняшний день действующими учредителями «Ленэкспо» являются ООО «Оберон истейт», у которого 75% и УК «Меркури кэпитал траст» (25%). При этом 99,96% в «Оберон истейт» также принадлежит УК «Меркури кэпитал траст», оставшиеся 0,040% у Татьяны Свитовой. СМИ называли ее дочерью старшего вице-президента «Банка Россия» Елены Свитовой и сестрой Натальи Свитовой, которая также имела доли в «газпромовских» подрядчиках.
Жилье, МФК и отель
Как пишет «Деловой Петербург», в конце июля нынешнего года в КГИОП была подана историко–культурная экспертиза земельных участков, подверженных воздействию строительных работ, выполненная в отношении территории «Ленэкспо» по заказу ООО «Сити консалтинг девелопмент» компанией ООО «НИИиПИ «Спецреставрация». В акте экспертизы его автор Светлана Шуньгина ссылается, в частности, на технический отчёт с результатами изысканий для строительства многофункционального жилого комплекса «101–й остров» в квартале, где сейчас находится «Ленэкспо».
Напомним, в проект «101–й остров», кроме МФК, состоящего из торговой части и апартаментов, входят пятиэтажные жилые дома и гостиница, высотой в 11 этажей на 301 номер. Сообщалось, что общая площадь элитного жилья в «101–й острове» составит 80 тыс. кв, бизнес–класса — 120 тыс. кв. м. Апартаменты и гостиница — еще 60 тыс. кв. м. Объем инвестиций в проект оценивался в 39 млрд рублей.
По данным издания, на площадку уже вышли, поскольку в мае нынешнего года на участке была произведена археологическая разведка (нашли, например, нечто похожее на булыжную мостовую). А в июне–июле 2021 года там проводились инженерно–геологические изыскания, в ходе которых пробурили 83 скважины.
Отметим, что строительство жилого комплекса (а также гостиниц, торговли и других сооружений) здесь было предусмотрено проектом планировки, разработанным по заказу АО «Экспофорум» («Ленэкспо» управлялось той же компанией, что и новый выставочный комплекс в Шушарах) и утверждённым ещё в 2019 году. Документ предусматривает снос не только выставочных павильонов, но и демонтаж сталинского здания с башенкой 1947–1949 годов постройки, выходящего к въезду на территорию со стороны Среднего пр. В.О. Возведённая на месте разрушенной в войну Опытной авиационной станции первой в России части морской авиации, постройка относилась к Научно–исследовательскому морскому институту связи и телемеханики, а в последние годы там был административный корпус «Ленэкспо». «Сталинка» не охраняется как памятник архитектуры и потому может быть снесена, уточняет СМИ.
«Ковидный» госпиталь
Реализация проекта может помешать работе одной из самых крупных в Петербурге площадок по лечению больных COVID-19. Как ранее сообщал РБК Петербург, «Ленэкспо» был переоборудован под временный инфекционный госпиталь в конце апреля 2020 года. Изначально госпиталь был рассчитан на 1 тыс. коек; к декабрю 2020 года в связи с ростом заболевания короновирусом коечная мощность «Ленэкспо» выросла до 2,5 тыс. Во время спада заболеваемости койки переводили в резерв. Сейчас, как уточнили в «Госпитале для ветеранов войн», пациентов с коронавирусом размещают в 5 павильоне «Ленэкспо».
РБК Петербург направил запрос в УК «Меркури Кэпитал Траст» и «Экспофорум–интернэшнл» о сроках начала строительства.
«Газпром» неожиданно забирает «Ленэкспо» обратно: комплексу нашли лучшее применение?
Буквально подаривший городу выставочный комплекс «Ленэкспо» «Газпром», похоже, неожиданно забирает площади обратно, оставляя город без резервного фонда коек для коронавирусных больных и самого большого пункта вакцинации. Выгоняют с территории и арендаторов. Кажется, газовый гигант нашел, чем заменить корпуса выставочного комплекса, заработавшего репутацию «чумных бараков».
Оператор выставочной площадки на Большом проспекте Васильевского острова, 103, — ООО «ЭкспоФорум-Интернэшнл». По данным ЕГРЮЛ, 25% компании владеет «Газпромбанк-Инвест», 75% — у закрытого комбинированного ПИФ «Газпромбанк — Коллективный».
Участок в районе Шкиперского протока площадью 4,8 га был выкуплен структурами «Газпрома» на торгах Минобороны в 2010 году. Сделку тогда увенчал большой скандал. В центре конфликта находился «Оборонсервис». С его подачи под приватизацией оказались береговые линии фарватера Большой Невы, принадлежащие государству. После скандалов военные отсудили часть земли площадью 1,1 га.
«Газпром» был намерен возвести там дома трех категорий высотой от 5 до 7 этажей: повышенной комфортности, бизнес-класс и элитные. Предположительно их хотели построить на Наличной, 6, — там, где раньше располагалось здание бывшей Опытной авиационной станции. Разрешение на строительство «Экспофорум» получил в декабре 2016 года, а закончить стройку планировали еще в конце 2019 года. Инвестиции в проект оценивали примерно в 39 миллиардов рублей. Однако пандемия поменяла планы «Газпрома».
Госпиталь для больных коронавирусом уже покинул «Ленэкспо». Фото: пресс-служба Смольного
С первыми пациентами появился шквал нареканий: жаловались на отсутствие качественного лечения, холод — спать приходилось в шапках, практически полное отсутствие врачей, больных клали на койки рядом со здоровыми. В мае с проверкой в «Ленэкспо» приехал градоначальник Александр Беглов. Проблемы признал: мол, а чего ожидали в такие короткие сроки — Петербург побил рекорд Китая по скорости создания медучреждения.
При открытии госпиталя глава города выразил «Газпрому» благодарность «за предоставленные безвозмездно площади». Решение об этом было принято по итогам переговоров Беглова и главы ПАО «Газпром» Алексея Миллера.
Компания поддерживала работу госпиталя и взяла на себя расходы по инженерным сооружениям, уборке и охране, но спустя почти год и миллионные вложения неожиданно решила отказаться от госпиталя. В конце февраля комитет по здравоохранению заявлял, что все койки в павильонах, ранее переоборудованные под прием пациентов с коронавирусом, переведены в резерв. Кроме того, нереализованным остался план по открытию в «Ленэкспо» крупнейшего пункта вакцинации.
Это частная собственность. Ее владелец добровольно отказался от своих планов в апреле 2020 года и отдал «Ленэкспо» на нужды города, хотя у него на руках уже лежал утвержденный проект планировки,
Несмотря на заявление Ильна о четких планах собственника, арендаторы даже не догадывались, что локацию придется экстренно покидать. Неожиданностью новость стала для двух ресторанов в «Ленэкспо». Сотрудники заведений назвали уход вынужденным, передает Агентство Бизнес Новостей.
Не исключено, что «Газпром» наконец выделил средства, чтобы разморозить проект 2018 года по застройке территории «Ленэкспо» элитным жильем, либо придумал территории новое применение. Что именно появится — неизвестно, однако жители хотят парк.
Пусть павильоны постоят законсервированными. В зависимости от того, как будет развиваться эпидемия, уже можно будет понимать, но ни застройки, ни в конечном итоге госпиталей там не должно быть. Там должно быть абсолютно народное место с парком, с набережной. Там залив, красивейшие места, которые всегда были доступны для людей,
— считает глава муниципального образования (МО) «Гавань» Нэлли Вавилина.
Справка: В 2018 году, по задумкам «Газпрома», многофункциональный комплекс «101-й остров» займет территорию площадью 20 га, ограниченную береговой линией Галерной гавани, Шкиперским протоком, Наличной улицей, площадью Морской Славы и береговыми линиями Галерного ковша.
Арендаторы приготовились к сносу «Ленэкспо»
Пресс-показ центра импортозамещения и локализации в Ленэкспо, 2015 год / Фото: Baltphoto
«Арендодатель нас попросил освободить помещение, ресторан в «Ленэкспо» закрывается, остается только на Фонтанке», — сказали АБН в заведении.
В «Большом ресторане Цинь», который находится в 6 павильоне «Ленэкспо» также подтвердили информацию о своем уходе из выставочного центра. При этом закрывать ресторан китайской кухни не планирует, там собираются переехать на новую площадку с 1 апреля. В заведении сообщили, что место для переезда уже выбрано, но конкретизировать свои планы не стали.
Похоже, переезд для арендаторов стал неожиданностью. В разговоре с корреспондентом АБН сотрудники заведений назвали его вынужденным. Собеседники из числа арендаторов «Ленэкспо» предполагают, что речь может идти о сносе здания выставочного центра для последующего строительства на участке земли жилого комплекса.
Седьмой Международный военно-морской салон в «Ленэкспо», 2015 год / Фото: Baltphoto
Оператором выставочной площадки на Большом проспекте Васильевского острова, 103 является ООО «ЭкспоФорум–Интернэшнл». По данным ЕГРЮЛ, 25% компании владеет «Газпромбанк-Инвест», а еще 75% записано на закрытый комбинированный ПИФ «Газпромбанк — Коллективный».
На официальном сайте говорится, что в 2011 года компания «ЭкспоФорум» приобрела весь портфель выставок ОАО «Ленэкспо» и стала крупнейшим в Петербурге организатором выставок и оператором выставочного комплекса «Ленэкспо». После реструктуризации бизнеса в 2013 года деятельность по организации конгрессно-выставочных мероприятий и управлению площадками перешла к компании «ЭкспоФорум-Интернэшнл».
Открытие II Фестиваля китайской культуры – «Праздник весны» в Ленэкспо, 2015 год / Фото: Baltphoto
При этом в пресс-службе «ЭкспоФорум–Интернэшнл» АБН заявили, что у них нет никаких сведений о сносе «Ленэкспо».
Состав учредителей ООО «Ленэкспо», юридического лица одноименного комплекса, выглядит следующим образом: ООО «Оверпас-Инвест» (доля 33%), закрытый ПИФ комбинированный «Зенит» (25%) и само ООО «Ленэкспо» (42%).
Проект реновации «Лен э кспо» принадлежит АО «ЭкспоФорум». Как сообщалось еще в 2019 году, на территории площадью 20 га должен появиться комплекс «101-й остров» с жилыми домами, гостиницей, торгово-развлекательным центром, детсадом и школой.
Выделенная под застройку территория «ЛенЭкспо» ограничена береговой линией Галерной гавани, Шкиперским протоком, Наличной улицей, площадью Морской Славы, береговой линией Галерного ковша, Невской губы и Шкиперского канала. Все объекты получили одобрение КГИОП еще в октябре 2018 года.
«Ленэкспо» известно как место проведения Петербургского международного экономического форума в период с 1997 по 2015 годы. Впоследствии ПМЭФ переехал в новый конгрессно-выставочный центр «Экспофорум».
В 2020 году на фоне пандемии коронавируса на площадке выставочного комплекса «Ленэкспо» в Санкт-Петербурге был открыт временный госпиталь для лечения больных коронавирусом.