Что будет с дачами белорусов
Белорусских дачников ждут изменения. Ищем садовые домики, в которых можно жить круглый год
Недавно в сети появился любопытный документ, который касается всех дачников. Если его примут, члены СТ смогут перевести свои садовые домики в жилые и изменить целевое назначение земельных участков. По задумке это поможет решить ряд проблем: на дачах можно будет зарегистрироваться, жировки станут куда легче, а еще нововведение позволит ходить в местные поликлиники, водить детей в сады и школы. Но так ли все будет работать на практике? Поговорили с экспертом и подобрали несколько вариантов для круглогодичного проживания.
Что это за указ?
Общественное обсуждение указа «О садоводческих товариществах» началось 15 мая и закончится уже в конце этой недели. В документе говорится, что собственники садовых домиков смогут поменять целевое назначение земельных участков на «участки, предоставленные для строительства и обслуживания жилого дома». Решение об этом будут принимать местные органы власти.
Те товарищества, в которых больше половины участков обретут новый статус, смогут претендовать на присоединение к какому-нибудь населенному пункту или на создание своего собственного. Подробнее об этом можно почитать здесь.
Вероятно, все будет решаться в частном порядке. Некоторые дачники скептически относятся к возможному нововведению и считают, что придавать новый статус будут только «крутым» товариществам, где стоят дорогущие коттеджи, а участки по размеру ничем не уступают поселкам. Но есть и масса других вопросов.
Все ли так просто, как кажется?
Нет. Председатель совета белорусской ассоциации «Недвижимость» и директор агентства «Мольнар» Анатолий Звездин считает, что проект «сырой» и пока не очень понятно, как он может работать.
«У нас и сейчас многие живут на дачах круглый год, но зарегистрированы они должны быть в другом месте. Льготами могут пользоваться только пенсионеры, а остальным приходится платить высокую „коммуналку“, — говорит он. — В теории проект может решить эту проблему: люди смогут ходить в местные поликлиники, водить детей в ближайшие сады и школы и так далее. Это по задумке.
«Но на практике возникнет много вопросов. Смогут ли поликлиники принимать такой поток пациентов, выдержит ли инфраструктура? Мне кажется, все это требует очень серьезной проработки, а пока конкретных ответов нам не дают, — считает Звездин. — Есть и еще один нюанс.
Если человек зарегистрируется на даче, то он потеряет все льготы.
Не сможет, например, рассчитывать на метры в Минске, а это не всем подойдет. И пока не очень понятно, как все это будет реализовываться: если все садовое товарищество захочет поменять статус и стать поселком, а у меня в таком случае все льготы сгорят, мне разрешат оставить все как есть?»
Зарегистрироваться на даче можно и сейчас?
Не совсем. Можно получить лишь временную регистрацию, постоянную пока не дают. В отличие от постоянной, временная не фиксируется в паспорте, то есть вы все равно должны числиться по какому-то адресу. К тому же дается она не более чем на один год. Поэтому новый указ может быть полезен многим белорусам.
В агентствах недвижимости говорят, что люди уже начали присматриваться к дачам, готовым к круглогодичному проживанию, — народ сориентировался очень быстро. Посмотрим, какие есть варианты.
Сколько стоят дачи, в которых можно зимовать?
Несмотря на ограничения, некоторые белорусы все же решают строить в садовых товариществах полноценные дома. Чаще это обычные садовые домики, только с проведенными коммуникациями, но изредка в СТ можно встретить безумно дорогие коттеджи. Например, в товариществе «Форт» есть дом за полмиллиона долларов. Но мы все же остановимся на вариантах подешевле.
$34 000 по курсу. 106 «квадратов». 18 километров от МКАД
Дача находится в садовом товариществе «Лысая Гора» под Заславлем. Коммуникации разведены по дому. Дом обложен кирпичом, утеплен, установлены стеклопакеты. На первом этаже расположена кухня-столовая, две комнаты, совмещенный санузел. Второй этаж — мансардный. Есть подвальное помещение.
«Я дачница с 30-летним стажем. Хотелось бы тоже принять участие в обсуждении изменений в «дачное» законодательство. Поддерживаю, изменения назрели!
В этом году в связи с выходом на пенсию стала больше времени посвящать даче, заинтересовалась вопросами функционирования нашего садового товарищества (СТ). Впервые за несколько лет посетила общее собрание, тем более что одним из вопросов повестки дня значились выборы нового председателя правления нашего СТ.
Собрание дачников
Как и ожидалось, состоялось только повторное общее собрание, когда требовался кворум в 25%. И то после того, как председатель правления показал пачку доверенностей на участие в собрании. Т. к. никто из кандидатов не набрал более 50% голосов участников собрания, председатель собрания предложил провести заочное голосование (по улицам). На том и разошлись. А через неделю на информационном стенде разместили выписку из протокола повторного общего собрания СТ с указанием победителя и сообщением о наделении председателя собрания полномочиями заключить контракт с избранным председателем правления. Многие дачники в разных СТ иногда не хотят участвовать в этих шумных сборищах на улице, потому что от их участия мало что зависит. Но в нашем случае нашлись принципиальные люди, которые посчитали эту инсценировку нарушающей их права и обратились в суд с гражданским иском о признании решения собрания нашего СТ недействительным. Для формирования доказательной базы пришлось дополнить иск истребованием судом протокола собрания с прилагаемыми документами, которые по законодательству и без суда должны быть открытой информацией для садоводов.
Решение суда
Во время подготовки к судебным заседаниям при ознакомлении с представленными правлением документами узнали много интересного. В явочных листах расписывались не только члены СТ, но и их родственники без доверенностей. Количество подписей значительно превысило число присутствовавших и участвовавших в голосовании лиц. По оформленным доверенностям голосовали отдельно от «поднятых рук», и почти все – за нужного человека. Были и другие нарушения правил товарищества. Суд удовлетворил исковые требования и признал избрание председателя правления нашего товарищества недействительным. Решение суда вступило в силу. Но председатель правления товарищества по-прежнему на месте.
Кроме того, после анализа устава нашего СТ и ознакомления с протоколом собрания по выборам органов управления и контроля выяснилось: другие уполномоченные лица нелегитимны уже минимум 2 года, полномочия казначея и других членов правления, счетной и ревизионной комиссий истекли еще в сентябре этого года. Почему никто из правления этого не отслеживал, не включил эти вопросы в повестку дня состоявшегося летом очного собрания или не организовал заочное голосование по ним позже? Ведь провести опрос летом, когда почти все дачники в выходные дни находятся на своих участках, не составляет особого труда. Все это время составлялись протоколы от имени уполномоченных, продолжают работать (или числиться?) другие органы СТ…
Способы информирования
Я и сама была избрана уполномоченной, но меня за последние 4 года ни разу не приглашали на собрания. А как происходит в других СТ? Единственный обязательный способ информирования уполномоченных лиц о созыве собрания – это объявление на информационном стенде СТ. Этим умело могут пользоваться недобросовестные руководители, приглашая индивидуально только «нужных» уполномоченных. Как можно доказать по прошествии времени, что объявление не размещалось на стенде? А в зимнее время оно вообще неинформативно. Почему бы не установить законодательно другие обязательные способы информирования уполномоченных в СТ, например, SMS, сообщением по «Вайберу» и т. п.? Оповещение 20-30 лиц таким способом не составит больших трудовых и финансовых затрат для любого СТ, но предотвратит манипуляции с приглашениями.
Наша инициативная группа дачников пыталась убедить председателя правления в необходимости соблюдения законодательства и устава, мы предлагали по пунктам разобрать положение и устав, если есть разночтения. Но пока безуспешно. Слагать полномочия он не собирается, потому что предыдущий председатель, к которому должны перейти обязательства в связи с решением суда, якобы отказался. Проводить заочное голосование по выборам всех органов управления, а не только председателя правления, он не считает нужным.
Расширение полномочий
Знаю, что в проекте нового указа о СТ полномочия местных исполнительных и распорядительных органов будут значительно расширены. Это хорошо. Но, на мой взгляд, без системного подхода не сработает: необходимо ввести специальные штатные единицы в исполкомах, переработать должностные инструкции специалистов и т. п., а главное – на законодательном уровне предусмотреть меры ответственности должностных лиц и органов управления СТ за несоблюдение законодательства.
А пока не предусмотрено никакой ответственности за несоблюдение законодательства по СТ, многие дачные руководители могут позволять себе его не соблюдать. Не будут, например, предоставлять информацию о деятельности СТ дачникам («Вам что-нибудь покажи – сразу побежите жаловаться»), не будут выдавать по первому требованию Книгу замечаний и предложений, будут сами назначать себе зарплату и т. д. А чтобы простые дачники могли распознать злоупотребления в своих СТ, им нужна специальная подготовка.
Большая тайна
Да и все штатное расписание в разных СТ может быть для садоводов «тайной за семью печатями». Бывает, сколько ни обращаются люди к председателям правлений СТ с просьбой разместить его на информационном стенде – никакого ответа. Опять людям обращаться в суд, чтобы тот истребовал? Как будто у суда нет дел поважнее. Так ведь и решения суда не всегда выполняются. И при этом председатели правления СТ ничем не рискуют: административное взыскание за несоблюдение Указа №50 «О мерах по упорядочению садоводческих товариществ» не налагается, а судебные издержки могут погашаться за счет взносов членов СТ. А тех дачников, кто требует отчетности, называют склочниками.
Представляю, как могут возмутиться те читатели, которые сами относятся к дачному руководству своих СТ, прочитав это письмо: вот из-за таких «принципиальных» мы спокойно жить, работать и отдыхать на даче не можем! Кстати, молодые садоводы не особенно вникают в суть конфликтов, для них размер взносов – некритичная сумма, на даче они бывают наездами. Некоторые дачники не хотят ссориться с начальством СТ из-за собственных нарушений, кто-то – из-за боязни потерять подработку в СТ, кому-то трудно вникнуть в суть проблемы, а кто-то просто бережет нервы, потому что, вступив в противостояние с отдельными председателями правления, можно нарваться на порцию оскорблений.
Поэтому принципиальные дачники иногда могут даже остаться в меньшинстве. Но ведь мало кто захочет мириться с «главным» принципом недобросовестных руководителей СТ: «Вовремя платите взносы, а как их потратить, мы сами решим!». Считаю, что дача – это не «бои без правил». И эти правила должны быть четкими и выполнимыми, без возможности ими манипулировать, а люди, которые обязаны их исполнять, должны быть мотивированы на их строгое соблюдение. И мы очень надеемся, что так и будет.
Не указываю имен и названий. Такие проблемы могут быть во многих СТ.
Людмила Иванова, дачница с 30-летним стажем, Минск»
В ТЕМУ
Садовые домики в товариществах, признанные в установленном порядке бесхозяйными или выморочным наследством, будут переходить в собственность административно-территориальной единицы.
Помимо этого, по предложению Государственного комитета по имуществу в проект указа внесены нормы, которые позволяют упростить порядок изменения границ земельных участков. Регистрировать их предлагается при отсутствии спора по фактически сложившемуся пользованию без внесения изменений в проект организации и застройки территории товарищества. В настоящее время это может быть осуществлено только после внесения изменений в такой проект, что значительно затрудняет упорядочение границ.
Что будет с дачами белорусов? Изменения, которых ждут
Уже довольно длительное время белорусское общество обсуждает актуальный для многих граждан вопрос: грядущие изменения в жизни садоводческих товариществ.
Например, одно из них подразумевает возможность для владельцев переводить дачные домики в жилые дома, тогда как садоводческие товарищества смогут стать населенными пунктами.
Что еще ждет дачи? Какие конкретно новшества предусматривает новый проект указа «О садоводческих товариществах»?
На эти и многие другие не менее актуальные для белорусского дачника вопросы в эфире телеканала СТВ ответил юрист Максим Рудковский.
Фото: © Белновости
Электричество
По его словам, имеются определенные ограничения. Связаны они с электросетями.
Например, находящиеся в садовых товариществах (где есть линии электропередач) опоры должны быть вынесены за пределы земельного участка.
Также за пределами участка должны находиться ящики выносного учета (электросчетчики).
Сами же электросети должны быть технически исправны, – рассказал юрист.
Председатель и члены правления
Среди других изменений стоит отметить то, что казначей не будет избираться – его будет назначать председатель правления садового товарищества.
Последнему, кстати, дали добро на привлечение организации по ведению бухучета.
А еще для председателей, как и для членов правления и ревизионной комиссии, увеличили срок службы: было три года – стало пять лет.
Еще одно новшество: при отключении электроснабжения или воды надо получать соответствующее уведомление.
Но, опять же, есть оговорка, что если лицо отказывается от получения, то можно производить отключение, так как считается, что это надлежащим способом уведомление, – пояснил Максим Рудковский.
А что со взносами?
Согласно указу, теперь надо будет размещать копии протоколов правления на информационных стендах.
Для членов садоводческого товарищества предусмотрена возможность заочно голосовать электронным способом.
А членский, целевой и дополнительный взносы отныне можно устанавливать на общем собрании, ориентируясь на количество земельных участков, их размеры и объемы использования.
Указ под нуворишей: что теперь будет с дачами белорусов?
Эксперт проанализировала проект закона «О садоводческих товариществах».
Владельцы загородной недвижимости лет десять ждали указа «О садоводческих товариществах». И вот весной 2021-го он был вынесен на общественное обсуждение. Обсуждение завершилось, но новостей по документу пока нет.
Тем не менее газета «Белорусы и рынок» обсудила проект документа с экспертом, чтобы понять, что несет указ дачникам, коих в стране десятки, а может, и сотни тысяч.
Указ под нуворишей
Главное, в новом указе предлагается разрешить переводить садовые дома в жилые в порядке, установленном жилищным законодательством для перевода нежилого помещения в жилое. Так что, теперь сотни дачных кооперативов в одночасье превратятся в деревни и количество сельских жителей в стране снова (спустя полвека) станет расти?
Вовсе нет. Чтобы перевести садовые домики в категорию жилых домов, необходимо изменить и целевое назначение участков: они должны быть предоставлены для строительства и обслуживания жилого дома. Но, как рассказала эксперт рынка недвижимости Наталья Литовская, сделать все это будет очень непросто.
Для начала мы выяснили, насколько вероятно само принятие долгожданного указа «О садоводческих товариществах».
«Бывает, что проходящий общественное обсуждение проект так им и остается, так что я не уверена, что он будет принят не то что практически неизменным, а что вообще выйдет. В принципе, это долгожданный проект. Перед тем как в Минском районе перестали выделять землю под дачные товарищества, ее очень активно выделяли под них же чиновникам и силовикам. Таких товариществ было создано десятки, и этот проект делался именно под новые товарищества. Ведь эти дачные кооперативы таковыми не являются изначально — они планировались как будущие коттеджные поселки: практически везде есть хорошие и широкие дороги, почти все были сразу электрифицированы, затем и газифицированы, участки в них совсем не по шесть стандартных соток. Никто не собирался там картошку с морковкой сажать и теплицы ставить. Многие даже землю получали лишь с одной целью: перепродать. И во многих таких кооперативах от трети до половины участков уже сменили владельцев», — рассказала Наталья Литовская.
Для тех, у кого 4–5–6 соток, мало что изменится
Но ведь далеко не только этих «золотых соток», полученных чиновниками и силовиками по сути даром, касается новый законодательный акт? По идее любой существующий в стране дачный кооператив может стать населенным пунктом… А сегодня в них живут тысячи семей, отчаявшихся построить жилье в Минске и областных центрах. Они ежедневно вынуждены возить детей в город (или в близлежащее село) в детский сад и школу, ездить туда же в поликлинику и магазин. Есть ли у них варианты с приобретением нового статуса?
«Да, шанс будет, но есть масса деталей. Главное, не менее половины домов в садовом товариществе (СТ) должны сменить статус: с дач на жилые дома. Следовательно, эти строения должны соответствовать градостроительным нормам — санитарным, противопожарным и прочим. В старых товариществах застройка такова, что не соблюдены пожарные разрывы между домами: мало того что она очень плотная, так на участках расположены еще и сараи, прочие объекты. Признать эти дома жилыми будет очень трудно еще и потому, что в большинстве старых товариществ самозахвачены дороги — они заужены, пожарная машина проехать не сможет, а значит, МЧС разрешения на перевод в другой статус не даст. В этом указе четко прописано: райисполком принимает решения об отказе, если «перевод нежилого помещения в жилое не соответствует правилам градостроительства, природоохранным, санитарным, противопожарным и иным требованиям технических нормативных правовых актов», — пояснила Наталья Литовская.
По ее словам, практически все старые СТ (95 %), в которых размеры участков 4–5–6 соток, получить новый статус не смогут. Но есть старые товарищества, которые выделялись не рядовым белорусам — номенклатуре, ученым, работникам культуры. Там участки по 8 соток, дороги не захватывались, и перевести их в разряд населенных пунктов куда легче.
«Но даже в этом случае есть еще один барьер, преодолеть который весьма непросто. Даже если соблюдены градостроительные, противопожарные и санитарные нормы, хозяева этих строений не спешат переводить их в жилые. Пожилые люди спокойно живут на дачах, временно регистрируются там, и за те же газ и электричество платят практически по тем же тарифам, что и в деревне. А именно льготные тарифы являются в основе своей первопричиной для перевода дачных земель в статус земель населенного пункта».
И все же, что необходимо будет делать тем, кто все же захочет стать не дачником, а жителем деревни, причем не покидая границ своего участка? Каков алгоритм действий? Оказывается, одного вашего желания далеко недостаточно. Даже если вы прикупили пару соседских «фазенд» и снесли щитовые домики из 80-х и сараи в придачу.
Десять лет. С правом переписки
Первое. В СТ более половины членов должны дать согласие на перевод своих дач в разряд жилых домов. Сделать это непросто в любом дачном кооперативе, тем более в старом, где собственниками являются пенсионеры, не горящие желанием встревать в долгую борьбу с различными ведомствами и добиваться многочисленных согласований. И даже если удастся убедить людей заняться этим, далеко не факт, что до финиша этого дачно-деревенского марафона дойдет половина владельцев.
«Но и это не все. Еще требуется решение райисполкома, а получить его (как мне кажется) будет проблематично. Если райисполком согласен получить у себя новый населенный пункт, он же обязан обеспечить его минимальной инфраструктурой».
Причина того, что местные власти не спешат переводить СТ в разряд населенных пунктов и не будут делать это в дальнейшем, — финансовая. У местных советов денег нет от слова «совсем»: из общего бюджета им достаются крохи — несколько процентов на всю страну (об этой проблеме «Белорусы и рынок» писала несколько месяцев назад).
При переводе дачных земель в иной статус на исполкомы ложится серьезная нагрузка: они должны обеспечить новоявленных жителей района инфраструктурой хотя бы по утвержденным минимальным нормативам. А это не только дороги, но и аптеки, ФАПы, отделения банков, почты и, что важнее, детсады и школы. Стоимость всей этой инфраструктуры огромна.
«Сегодня затраты на необходимую (но не построенную) инфраструктуру в населенных пунктах Минской области сопоставимы с годовым бюджетом страны. Новые коттеджные поселки, старые разросшиеся деревни, дачные кооперативы далеко не всегда и не везде обеспечены нормальными дорогами, должного уровня электросетями, не говоря уже о газификации и водоснабжении, с которым вообще беда. А так как денег нет, местные исполкомы будут упираться рожками и ножками, но не тратить деньги на создание инфраструктуры для бывших дачников», — рассказала эксперт рынка недвижимости.
Поэтому для таких товариществ, которые не планировались как коттеджные поселки, вариант с приобретением статуса населенного пункта — очень долгая песня. Если вообще исполнимая, ведь исполкомам будет дано до десяти лет «на раздумья», даже если 50 % владельцев дач в том или ином товариществе пройдут все согласования и переведут свои строения в разряд жилых домов.
«Курятник» коттеджу не брат
Какие же плюсы получат те СТ, которые преодолеют весь марафон и получат статус деревни?
Очевидный плюс — обеспечение социальной инфраструктурой и появление коммунальных служб, которые будут вынуждены блюсти состояние дорог и чистить их зимой за счет бюджета, а не членов кооператива. Для непенсионеров, которые будут постоянно проживать в новых населенных пунктах, резко снизятся тарифы на газ и электричество — примерно втрое. К тому же появится возможность требовать усиления сетей, для того чтобы отапливать дома электричеством. После ввода АЭС электроэнергию девать некуда и появились очень выгодные тарифы — и дешевле газа, и удобнее. А сегодня в большинстве товариществ подстанции очень слабенькие, и менять их накладно.
Но где же взять деньги?
«В теории проблемы с инфраструктурой товариществ, которые хотят стать деревнями, можно разрешить, прописав в указе, что дачники берут на себя частичную оплату благ цивилизации, которые будут необходимы при получении нового статуса. Поэтому, если граждане-дачники очень хотят превратить свои земли в населенные пункты, то государство предоставит им возможность за свой счет обеспечить необходимую для этого инфраструктуру. По принципу кооперативов для газификации — их же без особых проблем создают в большинстве дачных товариществ», — предположила Наталья Литовская.
То есть мечты наследников «дорожающей дачной недвижимости» на шести сотках о том, что их наследные домики, слепленные их предками «из того, что было», и обветшавшие за 30–50 лет, завтра подорожают, это фантазии?
«Да, это фантазии, и мне кажется, что 95 % 4–6-соточных товариществ по многочисленным нормативам никогда не пройдут путь, необходимый для того, чтобы претендовать на переход в статус населенного пункта. Это законодательство специально разработано под новых «дачников». Как то же чудесное товарищество «Моя отрада», не раз попадавшее в скандальные хроники. Там «нарезали» по 10–15 соток, изначально проложили хорошие дороги, провели воду, сделали даже центральную канализацию. Вот в таких садоводческих товариществах земля подорожает до уровня населенного пункта, но это никак не касается 4–6 соток с «курятниками» из Советского Союза», — резюмировала эксперт.