Что будет с недвижимостью после коронавируса
Стресс-тест рынка: что будет с жильем, арендой и ипотекой после пандемии
Спросили у экспертов, каким они видят рынок недвижимости после окончания пандемии.
Среди трендов, которые они назвали, — поглощение крупными девелоперами слабых игроков, развитие рынка субаренды и новый застройщик в лице государства.
Девелоперский рынок. «Сильные будут покупать новые площадки и небольших игроков, слабые — покидать рынок»
Александр Галицын, генеральный директор компании We Know:
— С точки зрения технологий продаж рынок новостроек переживает резкий эволюционный скачок, который пойдет ему на пользу как в управления процессами, так и во внедрении технологий. Он практически за несколько дней стал рынком покупателя — из-за физических ограничений спроса его воронка резко трансформировалась.
Рынок первичной недвижимости довольно резво встал на рельсы дистанционных продаж — фактически через несколько недель многие девелоперы и риелторы уже закрывали сделки дистанционно. Если говорить об игроках рынка, то уже видно, что его ландшафт меняется. Можно предположить, что в ближайшее время мы увидим передел как в сегменте консультантов, так и в тридцатке крупнейших девелоперов — сильные будут покупать новые площадки и небольших игроков, слабые — покидать рынок.
В будущем станет серьезнее интеграция онлайн-сервисов, которые позволяют работать удаленно. Многие контрагенты уже спокойно работают в режиме ЭЦП, и это оказалось удобным. Убежден, что будут пересмотрены размеры офисов, форматы и время проведения совещаний, обучения и иных управленческих мероприятий — онлайн-режим дисциплинирует с точки зрения тайм-менеджмента не только персонал, но и руководителей.
Но основные изменения коснутся продукта — девелоперских проектов, квартирографии, инфраструктуры. Вырастет количество приватных помещений в квартирах, наличие многофункциональных приватных помещений, которые могут на время стать мини-кабинетом. Возможно увеличение общественных зон в квартире, чтобы семья могла собираться вместе вечером, а также появление новых технологий и гаджетов для дезинфекции одежды, продуктов, мытья обуви и другие.
Аренда. «Наниматель получает право подселять в квартиру другого жильца»
Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН:
— На рынке недвижимости в результате пандемии произошла поведенческая трансформация. В первую очередь речь идет о сегменте аренды. Резкое сокращение спроса и в целом падение платежеспособности текущих арендаторов привело к тому, что собственники стали чаще идти на уступки. При прочих равных в ситуации с увольнением арендатора еще до кризиса собственник разрывал договор и за минимальные сроки находил нового нанимателя. Сегодня смена арендатора может затянуться на месяцы. В такой ситуации выгоднее предоставить скидку, чем потерять большие деньги на простое квартиры.
В перспективе арендодатели чаще станут соглашаться на субаренду — наниматель получает право подселять в квартиру другого жильца ради общего сокращения стоимости проживания.
Пандемия вряд ли повлияет на квартирографию — наши дома и жилье не станут другими. Изменения ожидаются в первую очередь в сфере услуг. Очевидно, что даже после режима самоизоляции мир не сможет моментально вернуться к прежним привычкам. Все больше действий (не только по регистрации недвижимости) будет совершаться дистанционно, минимизируя количество посещений.
Самоизоляция показала возможности дистанционных сделок и фактически ускорила прогресс в сфере услуг. Поэтому в перспективе стоит ждать появление онлайн-туров, видеообзоров, дистанционных консультаций из офиса без необходимости приезда на сам объект. Конечно, девелоперам необходимо дополнительно обучать и стажировать персонал, инвестировать в технологии. Однако прогресс не удастся компенсировать только скидками, тем более что их текущий размер не компенсирует даже произошедший годовой прирост цен.
Ипотека. «К концу года на рынке появится госзастройщик, созданный под выполнение цифр по национальному проекту»
Николай Алексеенко, эксперт ОНФ, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):
— Динамика развития ситуации вряд ли приведет к тектоническим изменениям в сфере жилья: маловероятно, что двух-трехмесячная самоизоляция скажется на форматах развития городов, перспективных застроек и в целом на системе расселения людей. Для этого необходимы намного более долгосрочные факторы и условия, влияющие на региональное развитие.
Фактически рынок сейчас проходит стресс-тест в полевых условиях, который логично аукнется проблемами для слабых игроков и коррекцией стратегий сильных. Все это в совокупности приведет к консолидации рынка, особенно учитывая, что цена входа для новых компаний на него очень высока.
Существующие сегодня проблемы с поставками строительных материалов приведут к инвестициям крупных застройщиков в создание собственного производства. Кроме того, режим самоизоляции подчеркнул важную роль проектного финансирования, которое сейчас обеспечивает в проектах с эскроу-счетами бесперебойность строительных работ.
Пандемия обозначила важность строительства не только городского жилья, но и загородного. Вероятно, произойдет оживление организованного коттеджного строительства в бизнес-классе и более высоком сегменте.
С учетом льготной ипотеки и соответствующего ажиотажа ипотечный рынок может на горизонте года вплотную подойти к точке насыщения. Самым вероятным развитием ситуации в данном случае видится старт программы комфортного и доступного арендного жилья.
Исходя из российского опыта, в сложные времена в пострадавших отраслях логично возрастает влияние и доля государства. Судя по всему, в текущей ситуации это коснется и жилищного строительства. Думаю, мало кто удивится, если к концу года на рынке появится государственный застройщик, созданный под выполнение цифр по национальному проекту. Учитывая наличие потенциального запроса на арендное жилье, а также снижающиеся объемы жилищного строительства, это один из вероятных исходов.
Ранее редакция «РБК-Недвижимость» рассказывала о ключевых изменениях, которые принес коронавирус на рынок жилья, офисов и магазинов.
Forbes Council
Пандемия COVID-19 застала врасплох весь мир: сдерживающие вирус ограничения остановили целые отрасли, и экономические последствия этих мер будут ощущаться еще несколько лет. Влияние пандемии на рынок жилья оказалось настолько существенным, что, хоть он и устоял, девелоперам придется в ближайшее время реализовывать проекты совершенно по-новому. Люди, оказавшиеся взаперти в своих квартирах, теперь будут предъявлять новые требования к жилью.
Рынок жилья выстоял
Статистика не врет. Девелоперская активность на фоне пандемии заметно сократилась. Только за первое полугодие российские строительные компании ввели на 11% меньше квадратных метров, чем годом ранее. Причина — вынужденный простой на строительных площадках во время коронавирусных ограничений. Неспроста вопрос возобновления работ на стройках Москвы и Подмосковья был в ежедневной новостной повестке федеральных СМИ.
Коронавирус парализовал и активность людей на рынке жилья. Росреестр за первое полугодие отметил снижение числа сделок на первичном рынке на 40% по сравнению с 2019-м и на 65% на вторичном. Более того, даже в премиальном сегменте, который наименее подвержен кризисным явлениям, также наблюдался спад.
Однако спустя пару месяцев стало понятно, что россияне сохранили намерение покупать недвижимость. Спрос на ипотеку быстро восстановился, а по итогам июня (когда в большинстве регионов и в Москве ограничения были отменены) количество выданных кредитов превысило аналогичный показатель прошлого года: 116,4 тыс. по сравнению с 96,3 тыс.
Нам, девелоперам, пришлось быстро реагировать на новый вызов, чтобы не потерять бизнес и клиентов на фоне того, что число ипотечных сделок на первичном рынке в московском регионе упало почти на 20% по сравнению с первым полугодием 2019 года. На мой взгляд, в этой ситуации важнее всего было поддержать людей и спрос с их стороны. Мы не замораживали стройки и не отказывались от своих проектов, а пошли по пути субсидирования ипотеки для покупателей. Более того, мы увеличили период беспроцентной рассрочки с двух до трех лет. В итоге темпы продаж по нашим проектам не изменились, а по итогам июня и июля зафиксировано перевыполнение планов продаж по всем показателям: и по количеству лотов, и по проданным квадратным метрам.
Пространство: личное и общественное
Из-за пандемии тысячи людей по всему миру на несколько месяцев оказались буквально заперты в своих квартирах. Эта ситуация стала вызовом для девелоперов, поскольку очевидно, что она изменила отношение покупателей к продукту. При выборе жилья на передний план вышла не площадь квартиры («больше — лучше»), а грамотная планировка пространства. Многие были вынуждены работать удаленно и, более того, продолжат трудиться в таком формате. Что толку иметь большую гостиную с кухней, если ты не можешь уединиться в рабочее время и спокойно пообщаться с коллегами?
Я считаю, что в ближайшее время спросом будут пользоваться квартиры, позволяющие найти площадь для отдельного кабинета или рабочего места. Работающие удаленно члены семьи, оказавшиеся на карантине в одной квартире, должны иметь возможность уединяться и заниматься своими делами.
Также стоит ожидать увеличения доли квартир с отделкой. Этот процесс начался раньше: по данным риелторов, за пять месяцев 2020 года на квартиры с отделкой в столице приходилось 39% проданных лотов по сравнению с 33% годом ранее. По нашим прогнозам, эта цифра будет расти: перспектива вновь оказаться на карантине в съемной квартире с неотделанной бетонной коробкой в собственности все еще реальна. Да и экономия, на которую обычно рассчитывают люди, покупая жилье без отделки, в нынешних условиях сомнительна. Ведь опытный девелопер не просто качественно выполняет отделку для конкретной квартиры, экономя время и нервы покупателя, — он закупает отделочные материалы на весь проект у проверенных поставщиков, что позволяет сделать ремонт дешевле, качественнее и быстрее. Для надежного девелопера это прежде всего не статья дополнительных доходов, а возможность повысить спрос на проект за счет улучшения его качества.
Наряду с качественным личным пространством после самоизоляции в особой цене и общественные функции. Этот тренд тоже не нов, девелоперы не первый год стараются наполнить свои проекты разнообразной инфраструктурой. Когда все общественные зоны закрыты или предъявляют массу ограничений при посещении, доступность собственной инфраструктуры является преимуществом. Застройщикам жилья пора идти по пути многофункциональности и внедрять в свои проекты бизнес-лаунджи, рестораны, фитнес-центр, спа, гостиничные зоны и коворкинги, которые были бы доступны жителям комплексов. Таким образом, люди, буквально спустившись на лифте, смогут вести и деловые переговоры, и встречаться с друзьями. В этом вопросе Ant Development опирается на многолетний международный опыт нашего холдинга. Мы почувствовали этот тренд и внедрили его в наших проектах задолго до пандемии. Теперь же эта тенденция будет прослеживаться у всех девелоперов, поскольку спрос очевидно изменился.
Ручное управление
Следующий тренд вытекает из предыдущего. С учетом многофункциональности жилых комплексов и развитых жилых зон девелопер больше не может себе позволить выходить из проекта по окончании строительства. Чтобы построенная инфраструктура после передачи управляющим организациям не начинала жить своей жизнью, заявленные бутики не превращались в мини-маркеты, а охраняемая территория — в бабушку-консьержку, участие девелоперов в сервисном обслуживании проектов нужно усиливать, и своим примером мы будем задавать этот тренд. Оптимальным решением, которое я вижу, является необходимость для девелоперов продолжать управлять самостоятельно уже сданными жилыми комплексами, поддерживая заявленный уровень жизни, и это будет формировать репутацию девелоперов. Именно такой подход будет создавать долгосрочные отношения клиента и девелопера, а в дальнейшем обеспечит лояльность покупателей. Ведь именно хорошая репутация обеспечивает будущее любой компании, в том числе и девелоперской, если, конечно, это не девелопер одного проекта. Но с внедрением проектного финансирования таких игроков становится все меньше.
Сохранные инвестиции
Ну и наконец, именно в пандемию люди вспомнили, что недвижимость во все времена остается надежным инструментом сохранения и преумножения сбережений. Например, в Великобритании после долгой самоизоляции люди стали активно интересоваться приобретением домов с собственной инфраструктурой, в том числе за пределами исторического центра. Похожая тенденция сейчас наблюдается и в США. И там, и там цены на жилье начали расти, а люди хотят сохранить свои накопления, вложив в недвижимость.
Россия не стала исключением. Спрос на жилье после кратковременного падения вновь вырос. А премиальный сегмент в этом плане имеет преимущество: в кризис такая недвижимость растет в цене из-за значительной валютной составляющей строительства. Поэтому если рубль дешевеет, то доллар дорожает, соответственно, дорожает и объект. Разумеется, на ранних стадиях строительства цены наиболее привлекательные. Но качественные проекты, задающие тренды, будут оставаться ликвидными долгие годы после ввода, и цена на них продолжит расти. Поэтому они подходят для инвестирования и на более поздних стадиях строительства. И наши проекты по всему миру это подтверждают.
Если опираться исключительно на внутреннюю статистику нашей компании, то сегодня около трети сделок – инвестиционные. Мы прогнозируем, что эта цифра останется на том же уровне. В целом доля инвестиционных сделок на рынке может расти. Пандемия коронавируса — событие беспрецедентное в современной истории. Она обнажила многие проблемы девелоперского рынка. Но в то же время нынешняя ситуация — это возможность честно взглянуть на игроков этого рынка, продукты и увидеть новые векторы дальнейшего развития. Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Council
Как коронавирус повлияет на рынок недвижимости: обзор текущей ситуации и прогнозы
Пандемия из-за COVID-19 затронула все аспекты жизни россиян. Экономика страны, социальная сфера и психология граждан меняются в соответствии с новыми требованиями и условиями. Эксперты «М16-Недвижимость» рассказали, что происходит с недвижимостью в Санкт-Петербурге и ждать ли «рыночных» сюрпризов в будущем.
Чтобы у читателей было полное представление о ситуации, в конце статьи расскажем о рынке заграничной недвижимости. Узнаете, что происходит в Китае, где инфекцию победили, и в США и Италии, где она продолжает распространяться.
Что будет после коронавируса с рынком российской недвижимости
В сравнении с товарами массового потребления рынок недвижимости инертен. Цены, спрос и предложение изменяются медленно: первые отклики на экономические кризисы проявляются спустя несколько месяцев. Поэтому в середине марта, когда ВОЗ объявила пандемию, никто не думал, что это существенно отразиться на рынке жилья. Однако карантинные меры внесли свои правки.
Введение карантина повлияло на рынок недвижимости в СПб
Коронавирус и недвижимость в сфере туризма и гостиничного бизнеса
Первыми, кто пострадал от вируса, стали владельцы гостиниц, апартаментов и собственники квартир, которые сдавали их в краткосрочную аренду. В городе отменили развлекательные и спортивные мероприятия, выставки и форумы, а политические встречи перевели в онлайн-режим. На наш взгляд, именно в этой сфере можно ожидать серьезные убытки.
Интересное решение придумали владельцы отелей в Японии. Номера сдают с почасовой оплатой тем, кто не может работать дома. Если семья большая, дети шумят и невозможно сосредоточится, офисные сотрудники за небольшую плату снимают апартаменты или комнату.
Прогноз. Если у владельцев маленьких гостиниц и хостелов нет подушки безопасности, бизнес придется закрыть. Однако тех, кто выживут, ждут хорошие перспективы. Из-за падения рубля и сложной эпидемиологической обстановки во многих европейских странах, люди больше будут ездить по стране, а Санкт-Петербург всегда востребован. Российские туристы помогут оправиться после потрясения.
Те, кто сдавал имущество в краткосрочную аренду, сейчас переориентируются и ищут арендаторов на длительный срок. После окончания самоизоляции иногородние вернутся либо в жилье, которое снимали, либо будут искать недорогие предложения, так как платежеспособность сократится. Для собственников, это возможность, если не заработать, хотя бы не уйти в минус.
Что касается строительства апарт-комплексов, оно продолжается в штатном режиме. Большинство объектов планируют сдавать через несколько лет. За это время ситуация более или менее нормализуется и спрос на апартаменты будет.
Коронавирус ударил по рынку апартаментов и гостиничному бизнесу
Коронавирус и долгосрочная аренда недвижимости
Собственников, которые сдавали жилье в аренду, мы тоже отнесли к группе, пострадавшей от COVID-19. Сначала вузы перешли на дистанционное обучение, затем самоизоляцию продлили на месяц. Иногородние студенты и приезжие квартиросъемщики разъехались по домам, чтобы провести это время в кругу семьи.
Прогноз. К сожалению, доходы собственников упадут. Найти жильцов, которые платили бы сумму, как до карантина, сложно по нескольким причинам:
В ситуации коронавируса арендодатели должны проявить коммерческую гибкость. Иногда можно снизить стоимость квартиры на 5-10% или сделать скидку на время изоляции, чтобы арендаторы не съехали.
Что происходит на рынке первичного и вторичного жилья во время пандемии
Новостройки строятся. Как заявили девелоперы, если хотя бы на несколько недель остановить стройку, уйдет в 2 раза больше времени, чтобы ее заново запустить. Многие площадки работают по графику выходного дня, снижено количество рабочих, которые одновременно могут находиться на объекте, но процесс движется. Поэтому вряд ли ожидается всплеск числа «замороженных» или вовремя не сданных домов.
Государство поддерживает строительную сферу. С 1 мая можно воспользоваться льготной ипотекой под 6,5% годовых. Постановления еще не было, но крупные банки, например, ВТБ, Альфа-банк и Дом. РФ, уже принимают и одобряют заявки.
Детали госпрограммы пока не уточнялись, но известно что:
По мнению властей, программа должна увеличить объем ипотечного кредитования, потому что из-за карантина количество сделок сократилось в несколько раз. Снижение ставки приведет к временному повышению спроса на жилье, которое поддержит застройщиков.
Чтобы поддержать строительство в период COVID-19 ввели госпрограмму льготной ипотеки 6,5%
Что касается вторичного жилья, то здесь ситуация не столь оптимистична. Продаж практически нет, покупатели и продавцы боятся контактировать друг с другом, а заочно никто вторичку не покупает. Риэлторы выходят из положения, организовывая онлайн-трансляции и дистанционные переговоры сторон, но не всех клиентов устраивает подобный формат.
Есть еще два фактора, которые сдерживают количество сделок:
Прогноз. Не зная, сколько продлится карантин и когда закончится распространение коронавируса в России, сложно предсказать, что будет. Пока ситуация видится так:
Недвижимое имущество всегда считалось лучшим вложением капитала, поэтому если в планах есть приобретение квартиры, покупать ее стоит. О том, как изменятся цены на жилье после коронавируса расскажем ниже.
Рынок загородной недвижимости в период коронавируса
В марте, когда объявили о нерабочей неделе, резко увеличился интерес горожан к аренде жилья в Ленобласти. А когда самоизоляцию продлили до конца апреля, сдавали в аренду даже участки, где удобства находятся на улице. Люди готовы терпеть бытовой дискомфорт, лишь бы иметь возможность дышать свежим воздухом и гулять. Загородное жилье эконом-класса из-за коронавируса однозначно оказалось в плюсе.
В период самоизоляции вырос спрос на загородную недвижимость эконом-класса
С элитными коттеджами ситуация сложнее. Часть владельцев сняли жилье с продажи или с аренды, чтобы самим переждать карантин вне города, а другие не рискуют пускать арендаторов, с которыми виделись только дистанционно. Но, если карантин продлят, сделок и в секторе дорогих домов будет больше.
В сфере продаж ситуация примерно такая же, как с городским жильем. Есть небольшой спрос на недорогие дачи, но количество просмотров в разы снизилось из-за запрета и страха личных контактов.
Прогноз. Если в Санкт-Петербурге продлят карантин, возможна новая волна спроса на аренду загородного жилья. Если нет, ситуация будет стабильно тихой.
А вот продажи в ближайшем будущем могут увеличиться. Иностранные туристические маршруты перекрыты, доллар и евро дорожают, цены на отечественный туризм, вероятно, поднимут, купить дачу в области — разумное решение, если хочется провести отпуск вне города. Востребованы будут недорогие дома и большая их часть — в ипотеку. Предпочтения отдадут продавцам с готовыми пакетами документов для ипотечного кредитования.
Как изменятся цены на недвижимость в связи с коронавирусом
Во всех сферах рынка мы прогнозируем снижение стоимости жилья. Меньше всего это коснется новостроек эконом-класса. А вот цена на элитную первичную недвижимость может снизиться на 10-15% и более.
Изменение стоимости вторички будет идти медленнее, потому что собственники обычно не хотят снижать цены и ждут до последнего. Но они будут вынуждены это сделать по двум причинам:
В целом мы не ожидаем обвала цен. Чтобы рынок недвижимости рухнул, должно произойти глобальное обнищание населения. Такой неблагоприятный исход возможен лишь при масштабном распространении коронавируса в стране, но пока предпринятые меры помогают его сдержать.
Коронавирус приведет к снижению цен на недвижимость
Коронавирус и иностранный рынок недвижимости
Чтобы сложилась полная картина, как обстоят дела с купля-продажей недвижимого имущества, кратко опишем ситуацию на заграничном рынке. Для примера выбрали Китай, Италию и США.
Что происходит с недвижимостью в Китае после эпидемии
Китайцы справились с коронавирусом и уже могут подвести промежуточные итоги, как инфекция отразилась на различных сферах экономики. По данным аналитического отчета международной компании Knight Frank, за январь-февраль в Китае на 34,7% снизилось количество сделок на покупку домов. До COVID-19 эксперты ожидали увеличение цен на 3-5%, теперь они прогнозируют их снижение, затем медленный рост до 0-2%.
В связи с тем, что рынок недвижимости составляет 25% китайской экономики, государство заинтересовано в его поддержке. Прежде всего, считают аналитики, власть снизит ставки по ипотечным кредитам, чтобы поддержать сектор. Ту же тенденцию наблюдаем и в России.
Прогноз относительно недвижимости в Италии после коронавируса
Италия первая в Европе ощутила скорость распространения инфекции, объявила карантин и чрезвычайное положение. В результате эксперты Monitorimmobiliare.it — аккредитованного интернет-издания, которое специализируется на недвижимости, — говорят что 10% населения могут остаться без работы, что приведет к сокращению количества сделок на 7,5%. На продавцов жилья будут давить, чтобы они снижали цены, и это вызовет обвал рынка. При самом неблагоприятном сценарии ситуация в сфере недвижимости станет такой, как была в 70-80-х годах прошлого столетия.
Пока все силы властей уходят на то, чтобы сдержать распространение инфекции и помочь медицинской отрасли. О том, какие меры будут приняты для поддержания других сфер, станет известно позже.
В Италии коронавирус может привести к ценовому откату на 40-50 лет назад
Американский рынок недвижимости и коронавирус
Эксперты Forbes описывают, как быстро Китай восстанавливается после эпидемии, и приходят к выводу, что США сейчас такие темпы не осилят. Ситуация будет развиваться U-образно: ожидается застой, когда не будет ни предложения, ни спроса, но потом рынок недвижимости начнет восстанавливаться.
При этом эксперты делают ставку не на жилом имуществе, а на коммерческих помещениях и аренде. По их мнению, туристический бизнес, владельцы офисов, ресторанов и кафе оправятся быстрее, чем население будет способно купить жилье.
Ситуация осложняется тем, что стройки заморожены, и не ясно, чего ждать от властей: будут ли послабления в кредитовании и налогообложении или наоборот, меры ужесточатся.
Заключение
Кроме экономических показателей на сферу недвижимости влияют и психологические факторы. После пандемии многие пересмотрят отношение к жилью: кто-то решит, что обязательно нужен балкон, другие вместо просторной двушки выберут трешку с маленькими комнатками, лишь бы у каждого было изолированное личное пространство. К концу года можно будет говорить не только о количественных изменениях спроса, но и о его качественных преобразованиях.