Что будет с рынком недвижимости в ближайшее время в краснодаре
Что будет со стоимостью жилья в Краснодаре
Недвижимость дорожала весь 2020. С начала этого года цены рванули и не думают останавливаться. Почему так происходит, как они будут меняться в этом году, мы узнали у наших экспертов.
Такого давно не было!
Ольга Долгополова, эксперт Кубанской палаты недвижимости:
– Цены на жилье в первом квартале этого года действительно взлетели, причем произошло это во всех сегментах рынка жилья и во всех районах – начиная от центра города и заканчивая пос. Северным и Знаменским. Обусловлено это несколькими факторами. Прежде всего, вступлением в окончательную силу корректировок в закон о долевом строительстве (214-ФЗ) и в результате сокращения числа застройщиков со 100 до 30. Предложений на рынке жилья стало меньше, а желающих переехать в Краснодар не убавилось. И теперь, я предполагаю, нас ожидает рост до 150-200 тыс. руб. за кв. м. Правда, Москву мы не догоним – там цена приблизилась к 500 тыс. руб. за квадрат. При этом первичка однозначно будет дороже – просто потому, что ее предлагать станут меньше, но вторичка, как всегда бывает, за ней подтянется. Что касается отмены льготной ипотеки – да, она подстегнула рынок, но, я считаю, не оказала решающего влияния.
По мнению эксперта, свою роль в повышении цены, особенно в приморских городах, может сыграть и принятый закон о запрете перевода земель сельскохозяйственного назначения под застройку. Взять Анапу: теперь вырубать виноградники под жилые районы запретят – а значит, жилья станут строить меньше и оно вырастет в цене. При том, что сегодня спрос на Анапу, Геленджик, Новороссийск уже высокий.
Но стал ли такой рост для риелторов неожиданностью?
– Пожалуй, да, – признает Ольга Долгополова. – Сейчас на начальном этапе застройщики продают жилье в среднем по 90-120 тыс. руб. за кв. метр, год назад было 50-60 тыс. руб. за кв. метр, можно сказать, что за год цены выросли в полтора, а то и в два раза. Когда такое было? И такая тенденция по всем районам города.
Когда рост цен остановится
Илья Володько, гендиректор консалтинговой компании MACON:
– В прошлом году мы видели ощутимый рост на жилье – как в Краснодаре, так и в целом по России. В этом году рост продолжился, и связано это со многими факторами, но ключевой из них – стимулирование спроса путем снижения ставок по ипотеке. Сегодня 80-90% сделок по продаже недвижимости происходит по этой программе.
Что будет дальше? Я думаю, во втором квартале некоторый рост продолжится, но со второго полугодия произойдет стабилизация, квадратный метр расти в цене перестанет, цены заморозятся. На мой взгляд, это связано с несколькими факторами. Во-первых, невозможно бесконечно иметь такой высокий рост, в какой-то момент потребитель просто перестанет приобретать жилье и число сделок резко сократится.
Во-вторых, если с 1 июля программа льготной ипотеки будет отменена, если мы потеряем этот стимул для активного спроса, большая доля покупателей из-за отсутствия такой программы уйдет с рынка. А пока есть большая вероятность, что ее не продлят.
Ждать падения не стоит
Илья, а как вы относитесь к мнению, что на протяжении долгого времени цена на жилье в Краснодаре была несправедливо занижена и теперь застройщики хотят взять реванш?
– Действительно, мы считаем сегодняшнюю цену весьма высокой, однако это происходит на фоне того, что на протяжении нескольких лет она была неоправданно низкой, с такой ценой застройщикам было очень сложно возводить качественные объекты. Сейчас берется курс на комплексное развитие территорий с социальной инфраструктурой, с более качественными параметрами объектов – для этого нужно достаточно высокая цена на жилье.
Кстати, если сравнить наши цены с другими городами-миллионниками, то в любом из них цены на недвижимость будут ощутимо выше, чем в Краснодаре, даже после нынешнего подорожания. В Екатеринбурге, Казани, например, цена в среднем порядка 100 тыс. руб. за кв. м, во Владивостоке – 150 тыс. руб. за кв. м. То есть у нас цены на недвижимость остаются более доступными, чем в других крупных городах. Поэтому такой уровень цен, как сегодня, застройщики, судя по всему, считают справедливым – и ждать их отката на прошлогодние значения не стоит.
Что касается Западного обхода, то рост цен, который там сегодня происходит, связан с его быстрым развитием, ведь еще несколько лет назад никто не стал бы всерьез думать о покупке там жилья. Но сейчас он активно формируется: в прошлом году туда зашли несколько крупных инвесторов, реализующих проекты с качественными жилыми объектами. Среди них, например, большой застройщик, как ЮгСтройИнвест. Или такой застройщик, как компания «Семья». Он возводит дома на Западном обходе только вместе со школами и детскими садами.
Застройщики пользуются моментом
Наум Сидоркин, директор по развитию агентства недвижимости «Жилфонд»:
– Я считаю, что кто-то из застройщиков просто пользуется моментом для извлечения максимальной прибыли. В чем особенность нынешнего момента? Это и окончание программы льготной ипотеки: люди хотят успеть приобрести жилье, пока программу не отменили. К тому же власти довольно жестко стали требовать от застройщиков обеспечивать свои проекты комплексной инфраструктурой. Сегодня построить одну-три свечки в поле — этого мало, там должны быть школы, детсады, поликлиники, зеленые зоны.
Эксперту вторят сами застройщики. Вот что думает Дмитрий Луценко, руководитель отдела продаж строительной компании DOGMA:
– Недостаточно просто построить дома, поставить детские качели и скамейки: покупатели становятся более требовательными и выбирают комплексы с благоустроенной территорией, современными детскими и спортивными площадками.
– Из-за отсутствия комплексных проектов власти приостанавливают деятельность стройфирм, отзывают разрешения на строительство, – продолжает Сидоркин. – А изменить, согласовать новый проект, получить разрешение – на это потребуется как минимум несколько месяцев, у кого-то больше. В результате новые дома не появляются, а спрос никуда не делся. Люди как планировали переезжать в Краснодар, как хотели поменять старую квартиру на новое жилье, – так и стремятся эти свои желания осуществить.
А покупать нечего! На одну квартиру выстраивается очередь из желающих ее приобрести. Естественно, застройщики этим пользуются. И сегодня уже кое-кто приравнял цены на Западном обходе к центру города. Месяц назад там еще можно было взять квартиры по 64-67 тыс. рублей за кв. м, а сейчас порядок цен – между 80-90 тыс. рублей за кв. м, в зависимости от стадии готовности.
Цифры и перспективы
Краснодар, Сочи и Анапа попали в рейтинг самых желанных городов России для переезда. Традиционно в лидерах Москва, Санкт-Петербург, а также южные города. Россияне стали чаще выбирать для переезда Краснодар, Сочи и Анапу. Спрос на них за год вырос в два раза, сообщило агентство «Авито. Недвижимость».
По данным компании MACON, в первом квартале этого года цены на жилье в Краснодаре выросли на 6%, это довольно существенный рост за небольшой промежуток времени, учитывая, что в предыдущие годы он колебался в пределах 10% за год, сегодня цена в среднем порядка 80 тыс. за кв. м.
При этом в зависимости от района диапазон цен составил от 60 тыс. руб. за кв. м. до 100 с лишним тыс. руб. за кв. м. Как и раньше, наибольшим спросом пользуются центральная часть улицы Кубанонабережной, Фестивальный и Юбилейный микрорайоны – там цена может быть значительно выше средних значений.
Существенным фактором подорожания недвижимости стало начало работ по продлению трамвайной линии в микрорайон Московский. В ближайших планах администрации города – продление трамвайной ветки в ГМР и Восточно-Кругликовский район, что также будет способствовать росту там цен.
Александр Мадовский, заместитель директора департамента строительства администрации Краснодара:
– После принятых в 2017 году корректировок в ФЗ-214 об участии в долевом строительстве все эксперты прогнозировали рост цен на жилье, связанный прежде всего с банковским кредитованием и уже заложенной в себестоимость процентной ставкой.
Этот прогноз оправдался. Что конкретно повлияло на рост цен сейчас? Само собой – подорожание стройматериалов и льготная ипотека. Но с 1 июля мы, как и ряд других регионов, отказываемся от этой программы. Еще одна причина – переход к новым градостроительным реалиям, а именно к комплексной застройке, обеспечение объектов социальной инфраструктурой. Застройщики самостоятельно либо объединившись проектируют и строят эти объекты за свой счет. От выполнения этого требования зависит и выдача разрешения на строительство жилищных комплексов. В результате это привело к ограничению строящихся квадратных метров, снижению предложения, а в итоге способствовало росту цен на жилье.
Неугомонный метр: достиг ли ценник на жилье в Краснодаре своего потолка
В этом году как никогда на рынке недвижимости Краснодара сложилась парадоксальная ситуация: стоимость квартир стремительно росла, пробивая все потолки, опережая прогнозы и удивляя даже риелторов. Вслед за новостройками поднимались цены на вторичном рынке жилья, притом что уровень доходов жителей остается на прежнем месте. А что будет дальше? Специально для «Краснодарских известий» эксперты дали прогнозы по ценам на недвижимость.
Куда же вы, покупатели?
Еще летом средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках Краснодара уверенно перешагнула рубеж в 100 тысяч рублей за квадратный метр. Сейчас эта цифра выросла до 110 тысяч.
По словам Ильи Володько, гендиректора консалтинговой компании MACON, последние пару месяцев ощущается серьезный отток покупателей:
— Это связано с ухудшением условий льготной ипотеки и активным ростом цен за последний год. К тому же большая часть клиентов, которая хотела приобрести жилье, уже сделала это. На многих покупателей психологически давит отметка за 100 тысяч рублей, поэтому они заняли выжидательную позицию. С полной уверенностью можно говорить о том, что ажиотаж прошел, это признают девелоперы и другие игроки рынка. За счет снижения ажиотажа динамика цены тоже успокоилась, и на сегодня можно предполагать, что цена 110 тысяч за квадратный метр — максимальная на ближайшее время. Резких скачков уже не стоит ждать.
Эксперт советует: если необходимо улучшить жилищные условия, то это можно делать уже сегодня. Какой будет в долгосрочной перспективе динамика цен (а они всегда будут расти, падать и опять расти), пока сложно прогнозировать.
Эксперты отмечают, что основной спрос (кстати, как и раньше) наблюдается в сегменте комфорткласса, где цена на квадрат колеблется от 85 тысяч до 100 тысяч рублей. При этом спрос на жилье экономкласса остается достаточно высоким. А относительно всего, что выше 100 тысяч рублей за квадратный метр, сделки совершаются, но с каждой дополнительной тысячей к этой стоимости — существенно падают.
Спрос и цены утихли, но ненадолго
Так считает Наум Сидоркин, директор по развитию федерального агентства недвижимости «Жилфонд». По его мнению, это прежде всего связано с необходимостью комплексного освоения территорий. Ведь строительная компания — не благотворительная организация, и строительство детских садов, школ и поликлиник, создание зеленых зон требует существенных затрат. И все свои расходы девелоперы включат в стоимость квадратного метра.
— Сегодня градостроительная политика в Краснодаре такова: возводимые жилые комплексы должны быть обеспечены социальной и транспортной инфраструктурой. Сейчас социальные объекты строятся как за счет бюджета, так и на средства застройщиков. Социальной инфраструктурой должны быть обеспечены все жители, в любом, даже отдаленном районе,
— отметил Станислав Тульчинский, начальник отдела сопровождения деятельности предприятий строительного комплекса департамента строительства Краснодара.
Если говорить о стоимости жилья в нашем крае, то лидером является не Краснодар, а Сочи. Здесь, по словам Наума Сидоркина, средневзвешенная стоимость квадратного метра составляет около 300 тыс. руб. и уверенно приближается к московским ценам. А стоимость квадрата на жилье бизнес-, премиум-сегмента может доходить и до 700 тыс. руб.
— Квадратный метр еще прибавит в весе, и на это есть несколько причин. Первая: стоимость строительных материалов и дальше будет расти. Вторая: миграция жителей в Краснодарский край из других регионов страны. В основном переезжают из Сибири, с Дальнего Востока и других территорий. Благодаря этому Кубань прочно заняла третье место по популярности, уступая только Москве и Санкт-Петербургу. Переезжая в Краснодар на ПМЖ, люди, естественно, покупают здесь квартиры. Иногда сразу не одну, а несколько — в качестве инвестиций, сохранения средств или подготавливая базу для скорого переезда на юг. Третья причина, как я уже говорил, — комплексное освоение территорий (КОТ). Стандарт комплексного развития территорий призван повысить качество жилой среды, создать условия для благополучия жильцов. За все это придется заплатить покупателю,
— подчеркивает директор по развитию федерального агентства недвижимости.
Павел Спирин, директор Санкт-Петербургского научно-исследовательского института перспективного градостроительства (именно здесь разработан Генплан Краснодара) отмечает, что в Краснодаре из-за многолетней точечной застройки возникла сложная в плане социальной инфраструктуры ситуация. Население города резко выросло, и теперь понадобятся годы, чтобы построить недостающие детские сады, школы, поликлиники, спортивные объекты, транспортные магистрали и инженерные сети.
— Правила комплексной застройки — это минимально необходимые меры. Краснодару, как и курортным городам края, нужно ограничить строительство хотя бы на несколько лет, чтобы решить накопившиеся проблемы. С одной стороны, это приведет к росту стоимости жилья и сократит темпы прироста населения из других регионов. С другой — позволит сделать территорию более комфортной, на уже освоенных территориях запустится механизм их интенсивного развития и модернизации. Кроме того, более дорогая и качественная застройка будет привлекать экономически активные слои населения, что в итоге положительно скажется на экономике Краснодара и края в целом,
— отмечает Павел Спирин.
Присмотритесь к вторичке
Такой совет дает Илья Володько. Потому что, во-первых, на этом рынке не было такого безумного роста цен, как на первичке. На сегодня вторичный рынок многих интересует с точки зрения цены. Выбрав удачный вариант, можно совершить выгодную покупку.
— Илья, когда я покупала квартиру, даже не рассматривала вторичку. Потому что хотела квартиру не в доме с дырявыми трубами и обшарпанными стенами, — такую картину часто можно наблюдать в старом жилом фонде, — а все-таки в новостройке. И так думаю не только я.
— Это психологический момент, который присущ многим. В Краснодаре в этом смысле интересный вторичный рынок жилья. И это не только дома 80-х годов XX века или еще более ранние, как вы говорите. Дело в том, что за последние годы в нашем городе построено достаточно многоэтажек, часть из которых уже появилась на вторичке. Это высотки, которые сдавались в эксплуатацию 5-6 лет назад. Поэтому вы не правы: выбор на вторичном рынке качественных объектов Краснодара большой.
— Этим летом стоимость квадратного метра в районе Западного Обхода составляла 108,6 тыс. руб./кв. м. Конечно, это мое субъективное мнение, но этот район с разномастными домами и жилыми кварталами имеет множество проблем. И в первую очередь — очень сложную дорожно-транспортную логистику. Неужели и там выросли цены?
— Да, Западный Обход — это самый динамично развивающийся за последние годы район в Краснодаре. К тому же на фоне сокращающегося рынка и уменьшения предложений именно здесь сосредоточено наибольшее число предложений, как по объему, так и по количеству жилья. Это первое. Во-вторых, здесь работает довольно-таки много известных девелоперов, которые реализуют крупные проекты. У них уже есть большие планы по развитию инфраструктуры, и люди им доверяют. А это напрямую влияет на продажи. Сегодня средневзвешенная стоимость квадратного метра в этом районе составляет почти 120 тысяч рублей.
— А в каком районе жилье самое дорогое?
— В Центральном микрорайоне: более 260 тысяч рублей за квадратный метр. На 10 тысяч дешевле жилье в Школьном микрорайоне. Топ-3 закрывает район улицы им. 40-летия Победы: здесь квадратный метр стоит 206 тысяч рублей.
Возможно ли снижение цен на жилье в Краснодаре?
Решившись на переезд в столицу Кубани, придется немало заплатить за жилье. Цены на него в последнее время стремительно растут. Это можно объяснить аналогичной ситуацией с ростом цен, которая наблюдается на рынке строительных материалов и арматуры. Потому пока нет тенденции к снижению стоимости квадратного метра первичной и вторичной недвижимости. В городе постоянно строятся новые жилые объекты, что провоцирует рост цен. Стройкой занимаются и компании, и люди, которые не смогли выехать в теплые страны. И, как мы видим, спрос на жилье не падает, а, наоборот, увеличивается.
Почему растут цены?
Самую главную причину роста цен на недвижимость в Краснодаре стоит искать в коронавирусной пандемии. Не обошлось и без политического фактора.
Ценовые качели на метр квадратный начались после того, как руководство города и региона перестало выдавать лицензии. Без них невозможно заниматься строительством. Моментально остановились стройки в приморских районах Краснодара, а также в Горячем Ключе. Из-за отсутствия лицензий, более десяти объектов находятся в замороженном состоянии, ожидая положительного решения властей. Застройщики сразу же подняли цены на недвижимость, воспользовавшись ситуацией.
Не стоит забывать и о том, что подорожание жилья в новостроях и в уже эксплуатируемых домах связано с введением эскроу счетов, что оговорено в 14 Федеральном законе.
Компании, занимающиеся возведением новых домов, пострадали больше всего. Их руководители вынуждены платить проценты два раза – за стройку, которую оплачивают банковские кредиты; и за обслуживание счетов, куда перечислялись деньги клиентов. Казалось бы, все должно наладиться, ведь закон решил наконец-то проблему долгостроев. Количество новостроек стало уменьшаться, а вот спрос среди покупателей продолжает расти, что провоцирует взлет стоимости одного квадрата.
Банки стали выдавать ипотеки с льготными условиями, что привлекает потенциальных клиентов. Они хотят жить в домах с собственной инфраструктурой, которую сейчас обязаны создавать все застройщики. Сочетание этих факторов приводит к тому, что покупательская способность не падает. Строительные компании, чтобы отбить затраты, закладывают в квадратный метр и возведение детских садов, школ, аптек. Поэтому в Краснодаре очень быстро появляются целые микрорайоны, которые не пустуют. Ведь численность жителей города быстро увеличивается.
Цены на недвижимость в 2021 году
На данный момент покупатели должны выложить за 1 м2 от 85 тыс. руб. Эксперты прогнозируют, что к июлю стоимость изменится и дойдет до 120 тыс. руб./м2. До конца 2021 года прайс еще раз поменяется в сторону увеличения, дойдя до 150 тыс. руб./м2. Из-за этого стоимость жилья в категории «эконом» может превысить отметку в 2 млн. руб., что может отпугнуть людей, собирающихся переехать в Краснодар. Возможно, что застройщики не смогут предложить клиентам квартиры в недорогих многоквартирных домах.
Согласно экспертным прогнозам, к началу 2022 года спрос на жилье может немного упасть. Цена 1 м2 будет снижаться, скорее всего, на 20 тыс. руб. за метр квадратный. Стоимость жилья будет приблизительно одинаковой на первичном и вторичном рынке недвижимости. Компании-застройщики, чтобы не потерять заказчиков, станут предлагать различные акции, скидки, делать покупателям другие выгодные предложения.
Застройщики в Краснодаре считают подобную ситуацию нормальной, а стоимость жилья на нынешнем уровне – оправданной.
Вторичка дешевле?
Пока да, приобрести квартиру на вторичном рынке жилья можно чуть дешевле, чем в новостройке. Но так будет не долго. Вторичка дорожает медленно, ведь еще действует льготная ипотека на покупку жилья в новом доме. Как только программа закончится, то спросом станут пользоваться квартиры в давно возведенных домах. Этот рынок будет интересовать инвесторов, которые станут покупать жилье в новостроях.
Что будет дальше?
Аналитики в сфере недвижимости отмечают, что сильного снижения цен в Краснодаре, который находится на юге страны, ждать не стоит. Большинство людей переезжает сюда специально из-за мягкого климата и комфортных условий жизни. Это позволяет поддерживать спрос на первичку и вторичку на прежнем уровне и провоцирует рост стоимости жилья. Да цены никогда и не опускали, они фиксировались на одной отметке, а потом снова росли. Если вдруг темпы стройки начнут в конце этого года или в следующем замедляться, то дефицит предложений от застройщиков только положительно скажется на тарифах за один «квадрат».
А вот люди, которые собрались переезжать в Краснодар и приобретать тут недвижимость, могут призадуматься. Им для покупки квартиры нужна ипотека, а доходы не позволят ее оформить. По факту, заработные платы не растут, несмотря на тенденции к повышению. Ежемесячные доходы уменьшаются из-за высоких цен и инфляции, которая носит постоянный характер.
Конец льготной ипотеки
Среди потенциальных покупателей можно услышать, что закрытие программы получения ипотеки на покупку жилья на льготных условиях положительно повлияет на рынок недвижимости Краснодара. В смысле, цены упадут. Только это не так. Застройщики тратят огромные суммы на строительные материалы, строительство социальной инфраструктуры, поэтому падения расценок на «квадрат» не будет.
Что дальше?
События будут развиваться по одному из двух сценариев – будет наблюдаться незначительный рост цен до конца 2021 года или же рост стоимости на недвижимость остановится на неопределенное время.
Как вы думаете, стоит ли приобретать недвижимость в Краснодаре сейчас? Пишите свое мнение в комментариях.
Эксперты объяснили рекордный рост цен на недвижимость в Краснодаре
По мнению экспертов, росту цен в столице Кубани способствует сразу несколько факторов, которые сейчас из-за ряда причин наложились друг на друга, образуя своеобразный тренд.
Первым из них является наблюдающаяся вот уже несколько лет подряд миграция жителей в Краснодарский край из других регионов страны. В основном переезжают из Сибири и с Дальнего Востока, но также и из других территорий. Благодаря этому Кубань прочно заняла третье место по популярности, уступая только Москве и Санкт-Петербургу.
Вторым важным фактором, толкающим цены вверх, является вступивший в силу в 2019 году 214-й федеральный закон, который обязывает застройщиков использовать эскроу-счета. Он позволил снять проблему долгостроев, повысил безопасность сделок при покупке недвижимости на стадии строительства, однако заставил ряд компаний уйти с рынка. Это резко сократило количество новых строящихся жилых комплексов, то есть объем предложения на рынке уменьшился, а спрос (за счет мигрантов из других регионов страны) в столице Кубани остался на прежнем уровне.
Если цены на стройматериалы можно назвать третьим фактором роста цен, то четвертым стала доступность ипотеки и материнского капитала.
Однако всем приведенным факторам, поднимающим стоимость недвижимости в Краснодаре и большинстве городов Кубани, противостоит одна чрезвычайно мощная тенденция, толкающая цену вниз. Доходы жителей края, а также мигрантов из Сибири и Дальнего Востока остаются на прежнем уровне, а расходы кратно повышаются. Уровень жизни падает вместе с покупательной способностью.
По мнению аналитиков «Финама», как бы ни росла цена на квадратный метр в Краснодаре и какие бы затраты туда ни добавляли застройщики, если на данную недвижимость не найдется покупателей, стоимость будет неизменно снижаться, и другого выхода нет. В этом и состоит саморегуляция рынка.