Что будет за незаконную постройку
Что будет за незаконную постройку
Позиции высших судов по ст. 222 ГК РФ >>>
О выявлении конституционно-правового смысла ч. 1 ст. 222 во взаимосвязи с другими нормами см. Постановление КС РФ от 11.11.2021 N 48-П.
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
Использование самовольной постройки не допускается.
(абзац введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
(абзац введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
(п. 3 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).
(п. 3.1 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.
Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.
Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.
(п. 3.2 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
Решения, предусмотренные п. 4 ст. 222, не могут быть приняты в случаях, предусмотренных федеральными законами от 05.04.2021 N 79-ФЗ, от 30.11.1994 N 52-ФЗ.
4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:
1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;
2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.
Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.
Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Положения абз. 6 п. 4 ст. 222 применяются также в отношении жилых домов и жилых строений, созданных до 01.01.2019 соответственно на дачных и садовых земельных участках (ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ).
Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.
(п. 4 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)
Статья 222. Самовольная постройка
Статья 222. Самовольная постройка
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 222 ГК РФ
Информация об изменениях:
ГАРАНТ:
О конституционно-правовом смысле взаимосвязанных положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ, пункта 6 части четвертой статьи 392 ГПК РФ и статьи 32 Федерального закона «О газоснабжении в Российской Федерации» см. постановление Конституционного Суда РФ от 11 ноября 2021 г. N 48-П
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
ГАРАНТ:
Об ответственности за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию см. Кодекс РФ об административных правонарушениях
Информация об изменениях:
Информация об изменениях:
Использование самовольной постройки не допускается.
Информация об изменениях:
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Информация об изменениях:
3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).
ГАРАНТ:
Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, не может быть принято в соответствии со статьей 222 в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ
Информация об изменениях:
3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.
Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.
Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.
Информация об изменениях:
ГАРАНТ:
Положения пункта 4 статьи 222 Кодекса не распространяются на самовольные постройки, относящиеся в соответствии с федеральным законом к имуществу религиозного назначения, а также предназначенные для обслуживания имущества религиозного назначения и (или) образующие с ним единый монастырский, храмовый или иной культовый комплекс.
Религиозные организации вправе использовать указанные самовольные постройки в случае соответствия таких построек требованиям, установленным Правительством РФ. В случае, если такие самовольные постройки не отвечают указанным требованиям, их использование религиозными организациями допускается до 2030 г.
4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:
1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;
2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.
ГАРАНТ:
Орган местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения здания, сооружения или другого строения на межселенной территории) не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, в соответствии со статьей 222 в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ
Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.
Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.
ГАРАНТ:
Положения абзаца шестого пункта 4 статьи 222 Кодекса применяются также в отношении жилых домов и жилых строений, созданных до 1 января 2019 г. соответственно на дачных и садовых земельных участках
Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.
Как определить самострой. Ответственность за незаконное строительство
Проблемы с самовольными постройками – одни из самых распространённых в строительной области. Граждане ошибочно полагают, что намного проще сразу взяться за строительство, чем получать разрешение, оформлять документы, вызывать комиссию и соблюдать другие требования закона. Но как и везде, упрощение тут может выйти боком и привести к серьёзной ответственности по закону. Разберёмся же, какая постройка считается самовольной, что ждёт её владельца – и можно ли как-то урегулировать этот вопрос.
🏠 Что считать самовольной постройкой
Вначале обратимся к статье 222 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Она указывает, что самовольной считается любая постройка (здание, сооружение или строение любого иного типа), которая возведена со следующими нарушениями:
При этом статья 222 ГК РФ указывает на принципиальный момент: все указанные нормы и правила, в том числе касающиеся разрешения на строительство, должны быть действующими на тот момент, когда постройка выявлена. Это частный случай принципа, по которому закон обратной силы не имеет: если внезапно нормы будут ужесточены, уже существующие и законные на тот момент постройки не могут быть разом переведены в категорию самовольных.
Что же касается норм, которыми нужно руководствоваться применительно к самовольной постройке, то тут прежде всего нужно иметь в виду следующие:
⚡ Могут ли снести самострой
Согласно частям 2, 3.1 и 4 статьи 222 ГК РФ, снос самовольной постройки предусмотрен в следующих случаях:
В случае если речь идёт землях в государственной или муниципальной собственности, принять решение о сносе имеют право органы местного самоуправления.
Муниципальные органы вправе принять такое решение в следующих случаях:
Во всех остальных случаях решение о сносе принимает суд.
Однако, согласно части 3 статьи 22 ФЗ «О введении в действие части первой ГК РФ», решение о сносе не может быть принято муниципальными органами в отношении жилой недвижимости, если одновременно присутствуют три следующих условия:
Кроме того, часть 5 той же статьи запрещает органам местной власти принимать решение о сносе в следующих случаях:
💰 Ответственность: снос и штрафы
Главная ответственность за нарушение норм строительства – это снос. Расходы на него ложатся на лицо, которое возвело незаконное сооружение. Однако этим дело не ограничивается. Помимо сноса, допустим и другой вариант ответственности – требование привести постройку в соответствии с действующим законодательством. Это касается зданий, которые возведены на участках, принадлежащих гражданам, и которые в целом соответствуют строительным нормам. В этом случае владельцу придётся уплатить штраф и оформить наконец документы на здание. Согласно части 1 статьи 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ, штраф придётся выплатить в размере:
👇 Процедура узаконивания
До того момента, как самовольная постройка будет узаконена, она не является предметом гражданского оборота. Это означает, что её невозможно продать, обменять, подарить, завещать или совершить любую другую сделку с ней. Более того, до момента узаконивания лицо, построившее это сооружение, не может рассматриваться, как собственник этой постройки.
Узаконить постройку можно двумя способами:
Необходимости оформлять документацию на самострой решение суда не отменяет.
Чтобы узаконить самовольное строение, необходимы следующие условия:
Порядок действий
В административном порядке можно узаконить постройки, в отношении которых не требуется официальный акт о вводе в эксплуатацию. Порядок действий тут такой:
Регистрация происходит следующим образом:
В том случае, если Росреестр отказался оформлять право собственности, придётся обращаться в суд с иском. В исковом заявлении надо указать:
Исковое заявление подаётся в районный суд по месту, где расположена постройка.
Что будет за незаконную постройку
Соблюдение требований законодательства Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и местного самоуправления в сфере градостроительных правоотношений имеет принципиальное значение для решения вопросов территориального развития в интересах населения.
Лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности, несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 58 ГрК РФ).
На охрану отношений, урегулированных исключительно градостроительным законодательством, направлены нормы, приведенные в трех статьях главы 9 КоАП РФ «Административные правонарушения в промышленности, строительстве и энергетике» (статьи 9.4, 9.5 и 9.5.1).
Административная ответственность по статье 9.4 КоАП РФ
Норма статьи 9.4 КоАП РФ направлена на обеспечение безопасности жизни и здоровья людей, охраны окружающей среды, эксплуатационной надежности возводимых зданий, строений и сооружений.
Частью 1 этой же статьи установлена административная ответственность за нарушение требований технических регламентов, проектной документации, обязательных требований документов в области стандартизации или требований специальных технических условий либо нарушение установленных уполномоченным федеральным органом исполнительной власти до дня вступления в силу технических регламентов обязательных требований к зданиям и сооружениям при проектировании, строительстве, реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства, в том числе при применении строительных материалов (изделий).
Административная ответственность по частям 1 и 5 статьи 9.5 КоАП РФ
Особое значение в судебной практике занимают дела по оспариванию постановлений административных органов о привлечении заявителей к административной ответственности по части 1 статьи 9.5 КоАП РФ.
Объективную сторону правонарушения по части 1 статьи 9.5 КоАП РФ составляют строительство или реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для его осуществления, как и для реконструкции объектов.
Административная ответственность по статье 9.5.1 КоАП РФ
Статьей 9.5.1 КоАП РФ установлена следующая ответственность:
зрешительных документов на строительство объектов ИЖС и садовых домиков (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Ключевой новацией стало введение структурированного порядка принятия решений о сносе самовольных построек, который устранил многие пробелы в правовом регулировании данного вопроса.
Выявление и снос незаконных построек
Снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика либо на основании решения суда или органа местного самоуправления (ч. 1 ст. 55.30 Градостроительного Кодекса). При этом в отличие от ранее действовавших норм, новые положения закона вводят более четкое регулирование вопроса сноса самовольных построек. Рассмотрим основные нововведения подробнее.
Вместо разрешения на строительство теперь потребуется проект организации работ по сносу.
Для осуществления сноса больше не нужно получать разрешение на строительство – вместо него необходимо представить проект организации работ по сносу с учетом технических условий по отключению объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения (ч. 2 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ). Подготовить такой документ сможет только специалист, имеющий необходимый допуск саморегулируемой организации. Конкретных требований к составу и содержанию проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства пока нет – они будут установлены Правительством РФ (ч. 5 ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ).
При этом проект организации работ по сносу не потребуется, если речь идет о сносе гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или о сносе на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, а также о сносе сооружений вспомогательного использования (п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Очевидно, что указанные положения закона значительно облегчат процесс согласования сноса объектов недвижимости.
Регламентирован порядок сноса объектов капитального строительства.
Снести объект капитального строительства сможет лицо, которое его построило, если у него есть необходимый допуск саморегулируемой организации, либо юридическое лицо, заключившее договор подряда на снос с правообладателем данного объекта или земельного участка, на котором расположен объект (ч. 4-5 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ). Стоит отметить, что раньше осуществлять снос объекта мог только его собственник в административном порядке или правообладатель земельного участка, на котором расположен такой объект, в рамках сложной судебной процедуры.
Чтобы приступить к сносу, необходимо уведомить уполномоченные органы о планируемом сносе объекта капитального строительства не позднее, чем за семь рабочих дней до начала работ. Подать соответствующее уведомление следует в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения объекта капитального строительства или, если объект капитального строительства расположен на межселенной территории, – в орган местного самоуправления муниципального района (ч. 9 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ).
При этом в законе отдельно отмечено, что указанные положения не распространяются на случаи сноса объекта капитального строительства в целях строительства нового объекта капитального строительства или реконструкции объекта капитального строительства (ч. 8 ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ).
Уточнен круг лиц, имеющих право выявлять незаконные постройки.
В законе теперь четко оговорено, кто имеет право выявлять незаконные постройки. Такими полномочиями наделены исполнительные органы государственной власти в сфере:
Помимо этого, такое право предоставлено должностным лицам государственных учреждений, осуществляющим управление особо охраняемыми природными территориями федерального и регионального значения, являющимся государственными инспекторами в области охраны окружающей среды, а также органам местного самоуправления, осуществляющим муниципальный земельный контроль или муниципальный контроль в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий.
Все это качественно упорядочит правовое регулирование в данной сфере.
Конкретизирован порядок действий при выявлении незаконных построек.
При выявлении самовольно возведенной постройки или нецелевого использования земельного участка указанные выше органы смогут направить уведомление об этом в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в орган местного самоуправления муниципального района (ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ). Это уведомление должно быть рассмотрено в течение 20 рабочих дней, и по результатам рассмотрения уполномоченный орган совершит одно из следующих действий (ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ
1. Примет решение о сносе самовольной постройки, если она:
2. Примет решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, если:
3. Обратится в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.
4. Направит уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается, в исполнительный орган государственной власти, должностному лицу, в государственное учреждение или орган местного самоуправления, от которых поступило уведомление о выявлении самовольной постройки.
Стоит обратить внимание на то, что такие решения не могут быть приняты в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, когда сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 4 ст. 222 Гражданского кодекса).
Вместе с тем органы местного самоуправления в любом случае не смогут принять решение о сносе самовольной постройки либо о приведении ее в соответствие с установленными требованиями в отношении:
Такие постройки могут быть снесены только по решению суда.
Новые правила также предусматривают, что уполномоченные органы после принятия соответствующего решения о сносе направляют уведомление об этом собственнику объекта недвижимости. Если же собственника объекта найти не удалось, они публикуют информацию об этом в СМИ и Интернете, а также на информационном щите в границах земельного участка, где расположена самовольная постройка (ч. 4-5 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).
Срок для сноса самовольной постройки зависит от ее характера, но не может составлять менее 3 месяцев и более 12 месяцев. А срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями – менее 6 месяцев и более 3 лет (п. 4 ст. 222 ГК РФ).
Снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляет лицо, которое создало или возвело самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице – правообладатель земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка (ч. 6 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).
Если правообладатель земельного участка или собственник объекта недвижимости не снесут самовольную постройку, органы власти осуществят снос за счет бюджета с последующим взысканием с указанных лиц затрат на снос (ч. 15 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).
Если давать оценку этим положениям, очевидно, что они позволят установить более четкие «правила игры» при решении вопроса о сносе самовольной постройки. Вместе с тем предоставленная органам местного самоуправления возможность решать вопрос о сносе постройки во внесудебном порядке может стать причиной злоупотреблений с их стороны.
Определен порядок прекращения прав на земельный участок под самовольной постройкой.
Нововведения предполагают, что права на земельный участок под ранее существовавшей самовольной постройкой прекращаются путем одностороннего отказа от договора аренды, прекращения права постоянного бессрочного пользования или изъятия земельного участка по решению суда (п. 4-7 ст. 46 Земельного кодекса). При этом прекращение прав на земельный участок, если на нем, помимо самовольно возведенной постройки, имеются объекты, построенные в установленном законом порядке, не допускается (п. 6.1-6.3 ст. 54 Земельного кодекса РФ).
Закон предусматривает, что после прекращения прав на участок он должен быть реализован с публичных торгов. Причем собственнику земельного участка, в отличие от арендатора или лица, которому земельный участок был передан в постоянное бессрочное пользование, будут переданы средства, полученные от такой продажи за вычетом расходов на организацию торгов (ст. 54.1 Земельного кодекса РФ).
Лицо, которое по результатам публичных торгов приобрело земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, подлежащая сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями, обязано исполнить обязательства по сносу постройки или по представлению в уполномоченные органы утвержденной проектной документации по ее реконструкции и приведению в соответствие с установленными требованиями за свой счет (ч. 8-9 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).
Тем самым новые положения законодательства, в отличие от ранее действовавших норм, вводят новый тип обременений при продаже земельных участков в виде обязательств по сносу самовольных построек или приведения их в соответствии с установленными требованиями. Указанные нововведения позволят вовлечь в хозяйственный оборот земельные участки и объекты недвижимости, которые ранее не могли быть использованы по причине невозможности узаконивания указанных объектов недвижимости или их демонтажа в связи с отсутствием у собственников средств для этого.
Уточнены сроки рассмотрения судами дел о сносе самовольных построек.
Согласно поправкам дела о сносе самовольной постройки и решения уполномоченных органов о сносе самовольных построек должны рассматриваться судами за один месяц, включая время на подготовку дела к судебному разбирательству (ч. 1 ст. 152 Арбитражного процессуального кодекса). Учитывая сложившуюся судебную практику, очевидно, что данный срок является очень коротким для того, чтобы рассмотреть такие дела по существу.
Рассмотренные выше поправки, по моему мнению, систематизируют и структурируют имеющиеся положения законодательства по вопросу сноса самовольных построек. Однако в связи с тем, что органам местного самоуправления теперь предоставлены значительные полномочия по сносу подобных объектов без решения суда, это может привести к злоупотреблениям и ослабит позиции пользователей таких построек. Кроме того, изменения, касающиеся сроков рассмотрения судами дел по сносу самовольных построек, практически исключают возможность качественного рассмотрения таких дел судами.
Особенности ИЖС
Другая существенная часть поправок касается вопросов строительства дачных домиков и объектов ИЖС. Так, закон исключает необходимость получения разрешения на строительство объекта ИЖС, вместо которого теперь необходимо подать уведомление о планируемом строительстве, в котором должны быть указаны параметры планируемого к строительству объекта (ч. 1 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ). Указанное уведомление следует подавать в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления.
По итогам его рассмотрения уполномоченные органы выдадут уведомление о соответствии указанных параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и (или) допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке (ч. 7 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ).
Данный порядок несколько упрощает жизнь застройщикам, так как исключает необходимость подачи обязательных ранее документов, необходимых для получения разрешения на строительство: схемы планировочной организации земельного участка и градостроительного плана земельного участка. Однако для ввода таких объектов в эксплуатацию потребуется подготовить технический план, который нужно будет заказать у кадастровых инженеров, что, конечно, приведет к дополнительным затратам (ч. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).
Указанные изменения в целом облегчают жизнь застройщикам таких объектов, хотя и не отменяют требования к получению дополнительных согласований. Например, если указанные объекты будут располагаться в санитарно-защитной зоне аэропортов, то для начала их строительства потребуется получить согласование Росавиации (ст. 4 Федерального закона № 135-ФЗ от 1 июля 2017 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны»).
Многие застройщики забывают, что штраф за строительство без разрешения на строительство — адекватная мера, которая ожидает их за нарушение законодательства и желание ускорить процесс возведения объекта. Стремление быстрее решить вопросы строительства без получения разрешительной документации опасно и чревато последствиями, которые связаны с реальной ответственностью. Результатом таких действий могут быть не только штрафные санкции, но и сложности при завершении возведения объекта и его ввода в эксплуатацию. Кроме того, нарушителя ожидает крупный штраф, который надолго отбивает охоту нарушать законодательство. Чтобы избежать таких проблем, важно сначала оформлять разрешение, а уже после приступать к строительным работам.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СТРОИТЕЛЬСТВО БЕЗ РАЗРЕШЕНИЯ
Нарушение законодательства ведет к негативным последствиям для строительной компании, которая приступила к работе, не получив на руки разрешительную документацию. Результаты таких действий серьезные. В первую очередь, объект может быть отнесен к самовольной постройке.
В ГК РФ (статье 222, части 1) прописано, что к самовольной постройке относится жилое здание или другой объект (сооружение), которое взведено на земельном наделе, не предназначенном для выполнения таких задач. Назначение участка, как правило, устанавливается решением местных органов власти с учетом действующих законов, а также нормативных или правовых актов. В упомянутой статье также прописано, что к самовольным постройкам относятся те, которые созданы без оформления разрешений или с нарушением градостроительных норм (правил).
Субъект, который нарушил законодательство, и осуществил самовольную постройку, не получает на нее право владения. Как результат, он не сможет распоряжаться построенным имуществом, как с полноценным и зарегистрированным объектом. Нарушителю недоступна продажа, дарение, сдача в аренду или выполнение других действий.
Наиболее серьезное последствие — необходимость снести дом за незаконное строительство по решению судебного органа. По законодательству такая работа выполняется за счет нарушителя. Это прописано в ГК РФ, статье 222, части 2, пункт 2. Чтобы избежать последствий, владельцу дается возможность провести процедуру узаконивания задним числом.
Если здание возведено с учетом действующих правил и норм, стоит обратиться в судебный орган, предоставить требуемые бумаги и ожидать решения. При наличии требуемого пакета бумаг и следовании «букве» законодательства в процессе строительства суд может закрепить за владельцем право собственности на объект, возведенный на земельном участке (ЗУ), находящемся в бессрочном (постоянном) пользовании владельца.
МОГУТ ЛИ НАЛОЖИТЬ ШТРАФ?
Как отмечалось в начале, возведение объекта без наличия разрешительной документации на руках чревато для исполнителя последствиями в виде административной ответственности. Так, в КоАП, пункте 1, статье 9.5, прописано, что за возведение сооружений (строений), а также ИЖС без надлежащего оформления разрешения дает повод для применения санкций в виде административного штрафа. При этом наказываются все субъекты, начиная от обычных граждан (физлиц) и заканчивая компаниями (юрлицами). Административная ответственность, в том числе, касается ИП и лиц, которые находятся при должности.
РАЗМЕРЫ ШТРАФОВ
Требования и нормы действующих законов четко определяют, что возведение зданий (сооружений) любого характера (кроме некоторых исключений) влечет последствия, одним из которых является административный штраф. По закону застройщик должен получить необходимые разрешения от уполномоченных органов, а уже после приступать к строительным работам.
Теперь разберемся, какие штрафные санкции накладываются на строительные компании, приступившие к выполнению задач без оформления разрешительной документации. Размер штрафов прописан в КоАП (статье 9.5). Здесь четко указаны меры админответственности за нарушение действующего порядка в процессе восстановления или строительства сооружения, а также его ввода в эксплуатацию без получения разрешения. Рассмотрим главные положения этой статьи и наказание, которое ожидает нарушителей.