Что будет за сдачу квартиры без уплаты налогов
Посчитали, как выгоднее платить налоги со сдачи квартиры. Штрафы за неуплату налогов тоже посчитали
Почему некоторые считают, что налоги со сдачи квартиры в аренду платить не нужно
Существует миф про «официальную» и «неофициальную» аренду квартир. Кажется, что если сдаёшь квартиру по договору, то он где-то регистрируется и платить налоги нужно. А если без договора, то можно и не платить.
На самом деле платить необходимо в любом случае, так как арендодатель получает доход. Узнает ли о нём государство — вопрос.
Тут многое зависит от договора. Заключают долгосрочные (от 1 года) и краткосрочные (на срок до 1 года) договоры найма. Если подписывают долгосрочный договор, то его собственник обязан зарегистрировать в Росреестре. Так государство узнает о сдаче квартиры и передаст сведения в налоговую.
Популярная практика среди арендодателей — заключать краткосрочный договор на 364 дня или 11 месяцев с автоматическим продлением на такой же срок, если стороны всё устраивает. Регистрировать такой договор нигде не надо, документы остаются на руках у собственника и квартирантов. Но такой договор имеет ту же юридическую силу, что и долгосрочный. Просто государство (возможно, до поры до времени) о нём ничего не знает.
Может показаться, что для арендодателя лучше сдавать квартиру вообще без договора, если он хочет оставить как можно меньше «следов», но это не так. Во-первых, договор защищает обе стороны и поможет взыскать с квартирантов возможный ущерб или просроченную оплату. Во-вторых, многие наниматели, в первую очередь те самые «обязательные и платёжеспособные», просто не будут рассматривать варианты без договора, так как заподозрят какой-то подвох. В-третьих, доказательством сдачи квартиры может послужить не только договор, но и регулярные переводы платежей с карты на карту, свидетельства соседей и переписки с квартирантами.
Сколько платить налогов
Есть несколько вариантов. На примере разберём их все. По умолчанию считаем, что речь идёт о собственнике квартиры, который является налоговым резидентом России (мы писали, кто является налоговым резидентом России, а кто нет. Спойлер: с гражданством это не связано), и права на какие-то специальные льготы или вычеты у него нет.
НДФЛ — 13%
Если владелец квартиры её сдаёт, с дохода (ежемесячной арендной платы) придётся заплатить 13%. Этот налог называется НДФЛ (налог на доходы физических лиц) и уплачивается раз в год — декларацию 3-НДФЛ самостоятельно подают до 30 апреля года, следующего за отчётным. То есть за 2019 год подать декларацию и заплатить налоги нужно будет в 2020 году.
Пример: У Алёны есть двушка 49 м2 на Воробьёвых горах, которую она сдаёт за 50 000 в месяц. За год от своих жильцов, без учёта залога и мелкого ремонта, Алёна получила в качестве арендной платы 600 000 рублей.
Итого — за год Алёна заплатит налоги 78 000 рублей.
ИП — 6% или стоимость патента
Для индивидуальных предпринимателей налог ниже — 6%, если они перешли на упрощённую систему налогообложения (УСН) и выбрали начисление налога на доход.
Декларации на УСН подаются так же, как и на НДФЛ, до 30 апреля, а вот платить нужно четыре раза в год — каждый квартал.
Потратив чуть больше времени на регистрацию ИП, Алёна сможет сэкономить, отдав 36 000 рублей в год вместо 78 000.
Но ИП должен платить страховые взносы за себя и сотрудников. Сумма меняется каждый год, за 2019-й нужно внести 29 354 рубля пенсионных взносов и 6 884 рубля в фонд обязательного медицинского страхования (ОМС). Итого 36 238 рублей за одного сотрудника (то есть за Алёну). А ещё нужно заплатить 1% от доходов, превышающих 300 000 рублей. В данном случае этот лимит превышен на 300 000, значит заплатить надо дополнительные 3 000 рублей. То есть всего 39 238 рублей.
Страховые отчисления в пенсионный фонд и фонд ОМС, 36 238 рублей, можно вычесть, так как Алёна работает одна.
Итого — 39 000 рублей. Вдвое выгоднее НДФЛ.
Другой вариант для Алёны — патентная система налогообложения (ПСН). С патентом можно заниматься не всей предпринимательской деятельностью, но аренда квартиры входит в этот список. Ограничения для ПСН в случае аренды символические — не больше 15 сотрудников в штате.
Патент освобождает от уплаты налогов на деятельность, но он платный. То есть Алёна сначала купит патент, а потом будет сдавать квартиру.
Стоимость патента зависит от рода деятельности и региона. Рассчитать её можно на сайте «Расчёт патента». В случае с двушкой на Воробьёвых Алёна с квартирой в 49 м2 заплатит за патент 60 000 рублей. Ещё для патента есть ожидаемый доход — он определяется государством для каждой области отдельно, и для ЦАО Москвы (где и находится квартира Алёны) составляет 450 000 рублей в год для квартир с метражом не более 50 м2. Реальные доходы Алёны будут больше на 150 000 рублей, с которых она должна заплатить налоги отдельно — тот же 1%, что и для ИП с УСН, то есть в данном случае дополнительные 1 500 рублей.
Ещё нужно отдать те же 36 238 рублей страховых взносов для ИП.
Итог — 97 738 рублей. Самый невыгодный вариант.
Кстати, если Алёна перестанет сдавать квартиру, ИП можно закрыть — для этого нужно собрать тот же пакет документов и оплатить пошлину в 160 рублей.
Самозанятость — 4%
Алёна живёт в Москве, поэтому может зарегистрироваться как самозанятая. В год Алёна должна получать в этом статусе доход меньше 2,4 миллиона. Поэтому не факт, что получится заниматься как самозанятый чем-то ещё, кроме сдачи квартиры (особенно если сдавать дорогую недвижимость). Доходы от работы по найму на эту цифру не влияют: НДФЛ будет платить работодатель, а налоги со сдачи квартиры будут на Алёне.
Самозанятые платят 4% налога с доходов. И по закону эту ставку нельзя менять ещё 9 лет.
Возвращаясь к двушке на Воробьевых, видим, что Алёна заплатит 24 000 рублей налогов.
Ещё для самозанятых действует налоговый вычет 10 тысяч рублей — он применяется к сумме автоматически. Пока вычет не достигнет 10 тысяч рублей, налог станет начисляться по ставке 3%, а не 4%. То есть первые 20 месяцев Алёна будет платить 1500 рублей налогов ежемесячно, а не 2000.
И за первый год своей самозанятой деятельности с учётом вычета должна внести 18 000 рублей. Самый выгодный вариант!
Никаких взносов у самозанятых нет, декларации подавать не нужно, достаточно зарегистрироваться в специальном приложении «Мой налог».
Мы подробно писали, как работает это приложение и как платить налоги самозанятым.
С самозанятостью есть несколько нюансов.
Что будет, если не платить налоги со сдачи квартиры
Допустим, договор найма у Алёны есть, но он на 11 месяцев и нигде не зарегистрирован. Государство о нём ничего не знает. Но может узнать. Скорее всего, о договоре «куда следует» доложат арендаторы Алёны из-за обиды или в качестве мести, в некоторых случаях — соседи. Риск нарваться на какую-то проверку невелик, но и он есть. А ещё Алёне, возможно, придётся самой признать существование договора, например, если отношения с квартирантами по какой-то причине дойдут до суда. Разберём каждый случай подробнее.
Проверки
МВД и ФНС выпустили соглашение о взаимодействии. Согласно ему, два ведомства договорились «повышать налоговую дисциплину» и «обеспечивать полноту сбора налогов». Ещё есть письмо Минфина, в котором процедура контроля описана туманно: там говорится про «контрольную работу налоговых органов», которая «проводится постоянно».
На практике у ФНС и МВД мало рычагов для воздействия на неплательщиков: в большинстве случаев полицейских можно не пускать в квартиру, а выездные проверки ФНС встречаются редко.
Отношения с арендаторами
Алёне выгодно платить налоги с дохода от аренды, потому что иначе она на практике может оказаться беззащитна перед жильцами. Если они перестанут платить или зальют весь подъезд, то в суд с подписанным договором найма идти рискованно: с квартирантов, скорее всего, взыщут все убытки, но о существовании договора найма и доходов Алёны узнает государство. Это повлечёт штрафы, если от уплаты налогов она уклонялась.
А ещё неуплата налогов при наличии договора иногда становится инструментом манипуляций со стороны жильцов. Они могут угрожать Алёне жалобой в ФНС, если она не пойдёт на какие-то условия с их стороны.
Считаем штраф за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов
Ниже — расчёт суммы штрафа, если Алена не заплатит налог с дохода от сданной квартиры, а обман вскроется.
Непредставление декларации в срок грозит штрафом в 5% от неуплаченного налога за каждый месяц, но не более 30% от суммы налога. За неумышленную неуплату налогов штрафуют на 20% от суммы налога, за умышленную — на 40%. Под «умысел», согласно ФНС, попадает осознанный уход от уплаты налогов. Например, дробление бизнеса, сговор или имитация деятельности. В случае с арендой квартир его критерии размываются — так что сумма штрафа зависит только от сотрудника ведомства.
Со злостными неплательщиками ситуация сложнее: тех, кто за три года задолжал больше 900 000 рублей, будут судить. Уголовное наказание — штраф на сумму от 200 000 до 500 000 рублей или в размере зарплаты за 18 месяцев.
Рассчитаем, сколько потеряет Алёна, если решит скрыть доходы от ФНС. Дисклеймер: мы ведём подсчёт, исходя из того, что она не самозанятая и не ИП — странно было бы тратить время на регистрацию, а потом намеренно уклоняться от уплаты налогов.
Наша героиня не заплатила налоги за 2018 год и не подала декларацию до 30 апреля 2019 года. Сегодня 1 декабря, а в местный МФЦ Алёна не торопится, поэтому ей нужно заплатить сам налог, штраф за несданную декларацию, штраф за неуплату налогов и пеню (1/300 ставки Центробанка).
1. Налог 13% — 78 000 рублей.
2. За отсутствие декларации попросят 78 000(сумма налога) х 5% (стандартный штраф) х 7 (месяцев с момента обнаружения) = 27 300. Это больше 30% от самого налога, поэтому ФНС снизит стоимость до 30% от суммы: 76 800 — 70% = 23 400 рублей.
3. За неуплату налога — штраф от 20 до 40% от суммы налога, посчитаем по минимуму («умысел» ещё нужно как-то доказать) = 15 600 рублей
4. Пеня — неуплаченный налог × количество дней неуплаты × 1/300 × ставку Центробанка (она время от времени меняется, поэтому проще пользоваться калькулятором для расчёта пени) = (78 000 рублей × 7,5% × 1/300 × 13 дней) + (78 000 рублей × 7,25% × 1/300 × 42 дня) + (78 000 рублей × 7% × 1/300 × 49 дней) + (78 000 рублей × 6,5% × 1/300 × 35 дней) = 2528,5 рублей.
Итого — Алёна потеряет 119 528,5 рублей. Даже при максимально невыгодной системе налогообложения — патентной — она бы затратила почти на 22 тысячи меньше. Расчёты приведены в вакууме: чаще всего налоговая обнаруживает задолженность позднее чем через несколько месяцев. Сумма штрафа растёт пропорционально.
Какие штрафы грозят вам за неуплату налогов со сдачи квартиры?
Сейчас, после вступления в силу закона о самозанятых, оплата налогов со сдачи квартиры в аренду стала максимально необременительным процессом. Онлайн-оформление, налоговая ставка в пределах 4–6%, отсутствие необходимости подавать декларацию и даже налоговый вычет в размере 10 000 рублей – это действительно удобно!
И тем не менее, далеко не всегда собственники правильно оформляют свои доходы, а иногда и вовсе стараются избежать оплаты, в надежде, что никто не узнает. Разбираемся, чем это грозит и в какую сумму штрафа может вылиться.
Как всё должно быть устроено?
Если вы хотите сдать квартиру в аренду, нужно заключить договор. Традиционно подписывается 2 экземпляра — один для арендатора, другой для съёмщика. При этом в большинстве случаев договор заключается на срок менее одного года, потому что тогда государственная регистрация в Росреестре не требуется, а договор при этом не теряет юридической силы. Чтобы не заниматься бумагами через год снова, можно оформить договор на 11 месяцев с возможностью дальнейшей пролонгации.
Налоговая легко может узнать, что вы сдаёте квартиру неофициально
Отсутствие регистрации в Росреестре не делает доход невидимым для государства. Да и доказать факт сдачи жилья, как правило, нетрудно. Помогают в этом, что закономерно, бывшие арендаторы, с которыми вы не очень мирно разошлись, или даже соседи.
Известны случаи, когда сотрудники госслужбы узнавали о факте получения денег с аренды вообще совершенно случайно.
Например, вы сдаёте квартиру компании – соответственно, в ней проживают её сотрудники. Налоговая проверяет эту организацию и находит договор аренды. В данном случае они могут установить арендодателя и выяснить, что за прошлые периоды он налог не выплачивал.
Кроме того, такую информацию в налоговую инспекцию способен сообщить участковый. Он имеет право составлять акты нахождения в квартире посторонних людей, фиксировать договоры аренды жилья и брать объяснения у арендаторов в письменной форме.
Налоговики проверяют счета. Если на них ежемесячно приходят одинаковые суммы от одних и тех же людей, может быть проведена проверка.
Какая ответственность грозит за сдачу квартиры без уплаты налогов?
Вот что происходит, когда налоговая подозревает собственника в сокрытии доходов.
Для начала инспекция вызовет собственника для дачи пояснений. ИФНС достаточно установить факт получения арендной платы и узнать её размер – из этих двух сумм рассчитываются налог, пени и штраф.
Конечно, можно не признавать вину и надеяться, что инспекторы не смогут доказать факт сдачи квартиры за деньги. Но как правило, установить факты передачи денег бывает несложно, независимо от того, получаете вы их на карту или наличными.
Сколько придётся заплатить?
Если хозяин квартиры признал вину либо факт незаконной сдачи жилья доказан, он должен будет уплатить НДФЛ, который составляет 13% от суммы прибыли. Причём эта сумма справедлива и для тех, кто зарегистрирован как самозанятый: оплачивать штраф придётся уже по полным «расценкам» НДФЛ, а не исходя из ставки самозанятого — 4%.
Срок, за который могут начислить «штрафной» налог, составляет три года, даже если квартира была в аренде более длительное время.
Однако важно понимать, что не исключены и более серьёзные последствия. В ряде случаев за неофициальную сдачу жилого помещения вообще предусмотрена уголовная ответственность (ст. 198 Уголовного кодекса РФ). Если уклоняться от налогов на протяжении трёх лет, при этом сумма неуплаченного налога в месяц составляет не менее 75 тысяч рублей, то данная статья может быть применена. Срок неоплаты может быть и более коротким, если размер сокрытого налога превысит семьдесят пять тысяч рублей в месяц.
Если мы говорим об уголовной ответственности, нарушителю грозит одно из следующих наказаний: лишение свободы сроком до одного года, арест на полгода, штраф от 100 до 300 тысяч рублей или принудительные работы. Если владелец имущества не является ИП, могут привлечь по статье 171 УК (за незаконное предпринимательство) и по статье 116 НК (за нарушения правила постановки на учёт).
Три случая из реальной судебной практики
Пример 1:
Районная администрация узнала, что собственник квартиры сдаёт её неофициально. На вызов ФНС арендодатель не откликнулся. Тогда к мировому судье поступило заявление от ФНС с требованием привлечь к ответственности собственника квартиры, и для начала суд наложил на хозяина квартиры штраф за прогул — 600 рублей.
Дальше в игру вступил съёмщик жилья. Он подтвердил, что почти два года живёт в квартире этого собственника за 15 тысяч рублей в месяц. ФНС выставила требование об уплате недоимки, пеней и штрафа — 20% от суммы налога.
Пример 2:
Хозяин квартиры сам случайно сдал информацию в налоговую.
В суд были представлены копии договоров коммерческого найма квартиры и расписок, согласно которым собственник получил от своего жильца 150 000 рублей арендной платы.
А всё потому, что в этом же суде рассматривалось дело об убытках по договору найма. Съёмщик некоторое время не платил за аренду жилья и частично испортил имущество. Из-за этого хозяин квартиры обратился в суд и предоставил документы, исходя из которых ФНС выяснила, что арендодателем налог на аренду жилья не был уплачен.
Суд взыскал с собственника недоимку по налогу, пени и госпошлину — всего на сумму 24 тысяч рублей.
Пример 3:
Соседи пожаловались, что в квартире проживают два человека. Формально на лицевом счёте квартиры никто не числился, плата начислялась собственникам только за содержание жилья и отопление, счётчиков в квартире не было.
Составили акт о проживании в квартире нелегальных жильцов, который уже способен послужить основанием для взыскания недоимки по налогу.
В итоге УК попросила собственника выплатить 116 тысяч рублей.
Стоит отметить, что съёмщик за незаконную сдачу жилья никакой ответственности не несёт. Отчитываться перед ФНС будет владелец.
Минстрой обещает до конца 2021 года подготовить законопроект, который создаст условия для формирования рынка частного наёмного жилья. Будет запущена цифровая система учёта договоров о найме жилья, которую позже свяжут с системами ФНС.
Однако представители юридических компаний считают, что взять под контроль рынок аренды жилья, который работал без регулирования более 30 лет, так быстро не получится.
Усугубляет проблему и высокий уровень безработицы: по некоторым данным, она сейчас держится на уровне 10–12%. Соответственно, для некоторых арендодателей доход от сдачи жилья – это всё, что осталось после потери официальной работы. Что тоже не добавляет энтузиазма и уверенности в оплате НДФЛ.
При этом в прошлом году доля российских граждан, которые купили квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6 до 18%. 40% планировали сдавать купленное жильё в аренду и зарабатывать на ренте.
Пандемия и общее состояние экономики в мире ударили и по рынку недвижимости. Но постепенно всё встаёт на свои места, люди возвращаются в крупные города, выходят из полного локдауна, количество арендуемого жилья снова растёт. Тем не менее на сегодняшний день 80–90% рынка съёмного жилья остаётся в тени.
Сдавая квартиру с помощью сервиса Яндекс.Аренда, вы освобождаете своё время на то, чтобы заняться легальным оформлением своих отношений с жильцами. А менеджеры сервиса помогут советами, как сделать это быстрее и наиболее выгодно.
Какие налоги есть при сдаче квартиры
Если решили сдавать ее легально
Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.
Я устал слушать отговорки про то, что платить налоги дорого, и предложил им компенсировать их. Чтобы понять, какой вариант по налогам выгоднее всего, я сел и посчитал. Вот что у меня вышло.
Законодательная основа
Если человек позволяет жить в своей квартире, доме или комнате постороннему лицу за плату — это наем. В быту это называют арендой, но это не совсем корректно. Аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости юридическим лицом. Но поскольку всем привычнее термин «аренда», я буду его употреблять и в значении найма.
В основном аренда регулируется главой 35 ГК РФ о найме жилого помещения и некоторыми статьями жилищного кодекса. Например, статья 3 говорит о неприкосновенности жилища, статья 30 — о правах и обязанностях собственника, статья 35 — о выселении гражданина, статья 39 — о содержании общего имущества дома, а седьмой раздел — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.
С контролирующей стороны аренда регулируется налоговым кодексом:
Это основное, но не все. Отдельные нормативные акты я буду упоминать по ходу статьи.
Преимущества легального оформления сдачи квартиры
Часто собственники избегают уплаты налога, поскольку не понимают, в чем выгода, и считают это дополнительными тратами. Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.
В Тинькофф—журнале уже рассказывали, зачем сдавать квартиру легально. Если кратко, то вот зачем:
Освободят ли собственника от НДФЛ, если квартиру продать
Многие собственники переживают, что если сдавать квартиру официально, то можно лишиться налогового вычета при продаже квартиры. С 2019 года ИП и самозанятые, которые сдают одну или несколько квартир в аренду, могут избежать начисления НДФЛ при продаже. Для этого квартиру нужно продавать после минимального срока владения:
Мы разобрали этот закон в отдельной статье
Как оформить сдачу жилья в аренду
Заключение договора. Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру и получать доход, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях. Чтобы собственнику обезопасить себя, лучше составить такой договор, который будет работать. Вот что обязательно нужно указать в договоре:
Дополнительно к договору лучше составить акт приема-передачи с описью имущества: мебели, вещей, техники, ремонта.
Предмет договора. Это существенное условие договора найма. Нужно указать, какая квартира и по какому адресу сдается. Для дополнительной защиты укажите площадь квартиры, которая должна совпадать с площадью в выписке из ЕГРН.
Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.
Собственники часто тратят эти деньги в первый месяц и вместо возврата позволяют жильцам последний месяц жить в счет этих денег. Это небезопасно, потому что в случае чего компенсировать потери будет неоткуда.
Условия оплаты и других расходов. Нужно распределить, кто и за какие расходы по содержанию квартиры платит. Обычно все, что по счетчикам, оплачивают жильцы — воду, свет, интернет, газ, где-то даже отопление. А общие платежи за собственником.
Если есть долги за коммуналку, пропишите сумму долга и срок, за который собственник этот долг погасит. Можно договориться погасить долг из стоимости аренды.
Если оплата в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день поступления денег на ваш счет.
Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта. Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать. Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.
Отмечу, что неотделимый ремонт считается доходом в натуральной форме и облагается налогом, но на практике доказать это практически нереально.
Ответственность за нарушение договора. За нарушение договора найма по закону нет особых требований к ответственности, поэтому написать в этом пункте можно так, как договоритесь между собой. Например, можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.
Акт приема-передачи с описью. Перечислите вещи, которые находятся в квартире, и их состояние. Можно сделать фотографии, описать текстом или даже лучше все вместе. Все крупные и ценные вещи нужно обязательно указать.
Во время проживания жильцы несут ответственность по закону за состояние квартиры. Поэтому лучше потратить лишний час на детальное описание, чем спустя год или два вспоминать, была дырка в стене или нет.
Подтверждение оплаты. Если оплата за квартиру производится наличными, составьте расписку, а если банковским переводом — используйте реквизиты из договора и укажите назначение платежа.
В расписке обязательно указать:
Если договоритесь устно и жильцы вовремя не оплатят месяц, взыскать с них долг будет проблематично. Наглядный пример: супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договоренности. Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту. Спустя два года супруги захотели получить долг с жильцов — 270 000 Р за аренду и 72 000 Р неустойку. Почему спустя два года, а не два месяца, то есть сразу, как только жильцы перестали платить, — в решении данных нет.
В результате собственник не смог доказать суду, что квартира вообще сдавалась. Его главный аргумент — жена получала регулярные денежные переводы от жильцов. Однако суд это не убедило. Без письменного договора переводы не могут служить доказательством заключенного договора. В графе «Назначение платежа» тоже было пусто, а жена собственника вообще не участвовала в сделке. Суд отказал собственнику во взыскании долга.
Апелляционное определение от 2.04.19 по делу № 33-5768/2019 PDF, 93 КБ