Что в квартире считается общедомовым имуществом
Общее имущество собственников в многоквартирном доме
Исходя из положений действующего законодательства, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Какое имущество является общим? Где проходит граница распределения ответственности по содержанию общедомового имущества? Об этом пойдет речь в настоящей статье.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях (п. 5 Правил).
Также в состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
К общему имуществу относится внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги.
В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (п. 6 Правил).
В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях (п. 7 Правил).
В соответствии с п.8 Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
В соответствии с п.9 Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
КОНСУЛЬТАЦИЮ по вопросам защиты прав потребителей Вы можете получить в Консультационном центре для потребителей ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Рязанской области», расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Островского, д. 51 а, каб. 304. (тел. 92-97-80), а также по телефону бесплатной горячей линии: 8-800-200-10-62.
(c) Федеральное бюджетное учреждение здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Рязанской области», 2006-2021 г.
Адрес: 390046, Рязанская область, город Рязань, ул. Свободы, дом 89
Состав общего имущества дома
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
1. Состав общего имущества определяется:
2. В состав общего имущества включаются:
4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
9. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
Что в квартире считается общедомовым имуществом
I. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
1. Состав общего имущества определяется:
2. В состав общего имущества включаются:
(в ред. Постановления Правительства РФ от 27.02.2017 N 232)
(см. текст в предыдущей редакции)
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
(в ред. Постановления Правительства РФ от 09.07.2016 N 649)
(см. текст в предыдущей редакции)
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
(пп. «е(1)» введен Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
(в ред. Постановления Правительства РФ от 14.05.2013 N 410)
(см. текст в предыдущей редакции)
В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)
В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению.
(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 N 410; в ред. Постановления Правительства РФ от 09.09.2017 N 1091)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
В состав общего имущества не включается интеллектуальная система учета электрической энергии (мощности), в том числе коллективные (общедомовые) приборы учета электрической энергии, обеспечивающие возможность их присоединения к интеллектуальным системам учета электрической энергии (мощности), обязанность по приобретению, установке, замене, допуску в эксплуатацию, а также последующей эксплуатации которых возлагается на гарантирующих поставщиков электрической энергии в соответствии с Федеральным законом «Об электроэнергетике».
(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 29.06.2020 N 950)
8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
9. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
Что в квартире считается общедомовым имуществом
ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 36 ЖК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
(в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 462-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
4.1. Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 29.12.2017 N 462-ФЗ)
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
(часть шестая введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
Как заработать на общем имуществе в многоквартирном доме
Получить деньги за рекламные вывески и пристройки к дому
Собственники жилья в многоквартирном доме на самом деле богаче, чем привыкли думать. Им принадлежит право общей долевой собственности на имущество.
По закону собственники помещений в многоквартирном доме — далее в статье я буду называть его МКД — могут получать пассивный доход от общего имущества в доме. Не все об этом знают, поэтому часто арендаторы — интернет-провайдеры, операторы сотовой связи, продуктовые магазины, салоны красоты, стоматологические клиники — не платят за то, что используют общее имущество МКД.
В статье расскажу, как можно пополнить бюджет дома за счет общего имущества, на что потратить эти деньги и как пресечь незаконное использование имущества МКД.
Что такое общее имущество
Из формулировки «право общей долевой собственности на общее имущество» понятно, что это право принадлежит всем без исключения собственникам помещений в МКД и делится между ними на доли.
Общее имущество в МКД — это то, что:
Например, это лестницы и лестничные площадки, лифты, коридоры, чердаки и подвалы, крыши, фасады, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, земельный участок под домом — список далеко не полный. Другие виды общего имущества в МКД перечислены в жилищном кодексе.
В отличие от права собственности на саму квартиру или нежилое помещение, которое появляется только с момента государственной регистрации, право собственности на общее имущество возникает автоматически — без регистрации или специального оформления, одновременно с правом собственности на помещение.
Размер доли
Размер доли в праве собственности на имущество МКД определяется по статье 37 жилищного кодекса. Такая доля пропорциональна размеру площади помещения, которое принадлежит конкретному собственнику.
58,5 м 2 / 6500 м 2 × 100% = 0,9%
Получается, что собственнику квартиры площадью 58,5 м 2 принадлежит доля размером 0,9% в праве собственности на общее имущество дома.
Собственнику важно знать эту цифру: ровно такое количество голосов будет у него на собрании, на котором решаются вопросы об использовании имущества МКД.
По закону управляющая компания либо правление ТСЖ, смотря кто управляет домом, ведут реестр собственников помещений в МКД. В этот реестр включаются сведения о размере доли каждого собственника в праве собственности на общее имущество. Чтобы узнать нужные цифры, обратитесь в свою УК или ТСЖ. Можно попробовать рассчитать самостоятельно, но это непросто. Как это сделать, мы писали в статье про общее собрание собственников МКД.
Использование общего имущества
Общее имущество МКД можно использовать двумя способами. Первый — по прямому назначению. К примеру, лифты, чтобы подниматься и спускаться по этажам, подъезды и коридоры, чтобы проходить по ним в квартиры.
Забрать себе. Собственники могут получать доходы от использования общего имущества лично. Деньги будут делиться между ними пропорционально размеру их долей в праве собственности на имущество МКД.
300 000 Р × 0,9% = 2700 Р
Пустить в фонд капремонта. Деньги разрешается направлять в фонд капитального ремонта МКД в счет обязанности платить взносы на капремонт, указанные в квитанции.
ЖКУ. Доходы от использования общего имущества МКД можно зачесть в счет ежемесячной платы за содержание жилого помещения, которую собственникам выставляет УК или ТСЖ в квитанциях.
Самофинансирование дома. Заработанные деньги могут стать источником самофинансирования дома. Их можно потратить, например, на текущий ремонт или благоустройство придомовой территории: покрасить стены и побелить потолки в подъездах, установить новые двери, отремонтировать лифты, построить детскую площадку во дворе, высадить цветы, установить новые скамейки и урны.
Способов заработать деньги на имуществе МКД много. Например:
Расскажу подробнее, как реализовать эти идеи и заработать деньги.
Как провести общее собрание собственников
Как будет использоваться общее имущество МКД, собственники решают вместе на общем собрании. Даже если имущество передается не постороннему лицу, а одному из собственников в МКД, провести собрание необходимо.
Стандартная процедура проведения собраний описана в статьях 44—48 жилищного кодекса. В Т—Ж об этом есть целый цикл статей:
Расскажу о нюансах собрания именно по вопросу сдачи имущества МКД в аренду.
Способ проведения собрания. Чтобы определить, как будет использоваться общее имущество, можно провести очное, заочное или очно-заочное собрание.
Очное — когда собственники на нем присутствуют, вместе обсуждают вопросы повестки дня и голосуют по ним.
При проведении собрания в заочной форме собственники вместе не собираются. Чтобы выразить мнение по вопросам повестки дня, каждый из них самостоятельно заполняет заранее направленный ему бюллетень для голосования.
Очно-заочная форма — сочетание двух предыдущих форм. Это значит, что проводится собрание, на котором все желающие собственники могут присутствовать лично, принять участие в обсуждении вопросов повестки дня и проголосовать по ним. Те собственники, кто по каким-то причинам не может или не хочет лично присутствовать на собрании, просто заполняют бюллетень и передают его организатору. Их голоса тоже будут учтены.
Кворум — количество собственников, которые должны принять участие в собрании, чтобы оно было правомочным, а принятые по его итогам решения — юридически действительными.
Чтобы общее собрание по вопросу сдачи имущества МКД в аренду имело кворум, в нем должны принять участие собственники, которым принадлежит более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников.
Инициатор и организатор собрания. Инициатор выступает с предложением провести общее собрание, а организатор готовит его: составляет необходимые документы, формирует повестку дня, подготавливает проекты решений общего собрания, подбирает помещение, определяет дату и место проведения собрания и т. д. Чаще всего инициатор и организатор — одно и то же лицо.
Жилищным кодексом предусмотрено три варианта, кто может стать инициатором и организатором общего собрания собственников по вопросу сдачи имущества МКД в аренду.
УК или ТСЖ обычно выступает инициатором и организатором собрания, когда потенциальный арендатор напрямую обращается к ним с предложением заключить договор аренды. Чтобы сделать это по закону, УК или ТСЖ выносит предложение арендатора на общее собрание собственников.
Любой из собственников может стать инициатором и организатором. Чаще всего так бывает, если собственник сам планирует стать арендатором общего имущества.
Например, хозяин магазина на первом этаже хочет арендовать часть земельного участка под домом, чтобы обустроить отдельный вход в магазин. Для этого ему нужно получить согласие остальных собственников. С этой целью такой собственник и проводит собрание.
Группа собственников тоже может инициировать собрание, если ее участникам совместно принадлежит не менее 10% от общего количества голосов. Так бывает, когда собственникам известны потенциальные арендаторы имущества МКД. В таком случае группа собственников вправе обратиться к УК или ТСЖ с требованием организовать и провести общее собрание. УК или ТСЖ обязаны это сделать. Они будут организаторами собрания.
Вопросы повестки дня. Рекомендую внимательно отнестись к повестке дня общего собрания и включить в нее такие вопросы:
Количество голосов, необходимое для принятия решений. Чтобы какой-то вариант решения по каждому из вопросов повестки дня считался принятым, за него должны проголосовать не менее ⅔ от общего числа голосов всех собственников в МКД.
Договор аренды общего имущества МКД
После того как собрание собственников одобрило передачу имущества МКД в аренду, можно подписывать договор с арендатором. Текст договора аренды должен быть в точности таким, какой утвердили собственники на общем собрании.
Договор нужно зарегистрировать в Росреестре, если:
Во всех остальных случаях государственная регистрация договора не нужна.
Передать имущество арендатору необходимо по акту приема-передачи, после этого он может начать им пользоваться. Например, установить на крыше дома рекламу можно только после подписания акта приема-передачи части крыши.
В течение всего срока договора арендатор обязан регулярно вносить арендную плату в том размере, в те сроки и в том порядке, которые прописаны в договоре.
Незаконное использование общего имущества
Любое не согласованное с собственниками использование общего имущества незаконно. На практике есть две формы незаконного использования имущества: самовольный и согласованный захват.
Самовольный захват. Это случаи, когда нарушитель без согласования с кем-либо бесплатно пользуется общим имуществом в личных, обычно коммерческих, целях.
Например, хозяин продуктового магазина, расположенного в доме, крепит на фасаде здания над входом в магазин рекламный баннер. Или владелец салона красоты строит на первом этаже отдельный вход с крыльцом и навесом на земельном участке под домом. Или предприимчивый гражданин решает подзаработать денег и устанавливает во дворе дома торговый аппарат с напитками.
Чтобы использовать имущество МКД законно, во всех перечисленных и других аналогичных ситуациях сначала необходимо обратиться к УК или ТСЖ с предложением заключить договор аренды общего имущества. Затем дождаться, пока УК или ТСЖ проведут общее собрание собственников и вынесут вопрос на голосование. Только после этого можно заключать договор аренды и использовать имущество МКД.
Согласованный захват отличается тем, что нарушитель получает согласие пользоваться общим имуществом и исправно платит за него деньги. Проблема в том, что согласие дает не тот, кто должен. Соответственно, и деньги получает не тот, кто имеет на них право.
Такой несанкционированный пользователь обычно договаривается напрямую с УК или ТСЖ, в обход собрания собственников. Плату за пользование имуществом тоже получает УК или ТСЖ — до собственников эти деньги так и не доходят и на общие нужды МКД не расходуются.
Как проверить законность использования имущества МКД
Если обнаружилось, что кто-то использует общее имущество дома для личных нужд, сначала нужно разобраться, законно ли это.
Первое, что можно сделать, — зайти на официальный портал «Реформа ЖКХ», найти информацию о своем доме и проверить наличие протокола общего собрания собственников, на котором решили передать имущество в аренду.
По закону вся информация об управлении домом, включая протоколы общих собраний, должна размещаться на этом портале. Но полные сведения на портале есть далеко не по каждому дому. Если нужные документы найти не удалось, можно обратиться в УК или ТСЖ с письменным заявлением.
Заявление можно написать в свободной форме. Попросите ознакомиться с протоколом общего собрания собственников, на котором решили передать имущество конкретному лицу, а также с договором, на основании которого передали имущество.
УК или ТСЖ обязаны показать эти документы — оснований для отказа по закону нет. Если имущество передавали законно, а необходимые документы в наличии и правильно оформлены, УК или ТСЖ без проблем их предъявят.
Если выяснится, что УК или ТСЖ не в состоянии объяснить, кто, когда и на каких основаниях передал имущество, вы имеете дело с самовольным захватом общего имущества. Когда у УК или ТСЖ есть договор аренды, но нет протокола общего собрания собственников, на котором решили заключить этот договор, налицо согласованный захват имущества МКД.
И при самовольном, и при согласованном захвате право общей долевой собственности на имущество МКД нарушено и его нужно защищать. Порядок защиты зависит от формы незаконного использования.
Как бороться с самовольным захватом имущества МКД
Первое, что рекомендую сделать, — заручиться поддержкой УК или ТСЖ. По закону именно они обязаны обеспечивать соблюдение прав собственников и представлять их интересы, связанные с управлением общим имуществом. То есть направлять претензии нарушителю и обращаться с иском в суд должны УК или ТСЖ.
Если УК или ТСЖ бездействуют, собственники могут разобраться с самовольным захватом имущества МКД самостоятельно. В первую очередь нужно собрать доказательства на случай, если вопрос не удастся урегулировать мирно и придется обращаться в суд. Вот что я рекомендую сделать.
Акт осмотра общего имущества. Чтобы составить акт, как минимум три собственника собираются вместе и выходят туда, где обнаружили незаконное использование общего имущества. Например, к стене дома, на которой висит реклама.
Собственники коллективно осматривают «место преступления», делают замеры — понадобится рулетка или измерительная лента, — а потом детально описывают все, что увидели и измерили, на бумаге. Например, в случае с незаконной рекламой в акте пишут, где именно она висит, как выглядит: длина и высота, цвет, что на ней изображено или написано, из каких материалов сделана, кому предположительно принадлежит.
В акте нужно зафиксировать дату, время и место его составления, ФИО и место жительства всех собственников, участвовавших в осмотре. Акт составляется в трех экземплярах.
Фотографии делаются при составлении акта и прилагаются к нему. Советую сделать несколько разных фотографий:
Профессиональные фотографии не нужны. Можно снять все на телефон.
Претензия. После того как доказательства собраны, нужно составить письменную претензию в адрес нарушителя, чтобы попытаться урегулировать спор без суда. Претензию может составить и подписать любой собственник. Хватит даже одной подписи, но при желании можно написать и коллективную претензию.
Чтобы направить претензию нарушителю, нужно выяснить официальное название организации и ее юридический адрес либо ФИО индивидуального предпринимателя и его адрес. Такая информация может быть на режимной вывеске, которую организации и ИП должны размещать на входе. Чтобы узнать адрес и наименование компании или ФИО и адрес ИП, можно также воспользоваться сайтом налоговой.
В претензии требуйте прекратить несанкционированное использование имущества: снять вывеску с фасада, демонтировать крыльцо, освободить земельный участок и т. д.
Претензию составьте в двух экземплярах: один вручите нарушителю под подпись, второй оставьте у себя. Если нарушитель отказывается принять претензию, отправьте ее по почте заказным письмом и не забудьте сохранить почтовую квитанцию об отправке. Экземпляр претензии с отметкой о вручении нарушителю либо почтовая квитанция — еще одно доказательство, которое потребуется в суде.
Иск в суд. Если претензия не помогла, придется обращаться в суд. Перед подачей иска я рекомендую составить повторный акт осмотра, чтобы зафиксировать, что нарушение до сих пор не устранено.
После этого можно идти в суд с иском, который вправе подать любой собственник.
В иске заявляйте сразу два требования:
Неосновательное обогащение — это те деньги, которые нарушитель заплатил бы за использование имущества, если бы делал это законно, на основании договора. Но нарушитель пользовался имуществом самовольно, ничего не платил и деньги сэкономил. Вот эта экономия и называется неосновательным обогащением.
В исковом заявлении сделайте подробный расчет взыскиваемой суммы. Размер неосновательного обогащения определить несложно.
Неосновательное обогащение считаем так:
1000 Р × 3 м 2 × 5 месяцев = 15 000 Р
Такие иски без проблем удовлетворяются судами. Приведу примеры из судебной практики.
Интересы собственников дома защищало ТСЖ «Победа», которое на протяжении восьми месяцев составляло акты осмотра дома, делало фотоснимки и направляло компании предписания с требованием демонтировать вывески.
ООО «Автобан» все требования игнорировало, после чего ТСЖ обратилось в суд с исковым заявлением и выиграло дело. Компанию обязали не только снять вывеску, но и возместить собственникам 335 520 Р неосновательного обогащения.
Как бороться с согласованным захватом имущества МКД
Чтобы бороться с согласованным захватом, придется писать претензию и нарушителю, и УК или ТСЖ. До этого также нужно собрать доказательства нарушения: составить акт осмотра и сделать фотографии.
От УК или ТСЖ требуйте:
В претензии в адрес УК или ТСЖ необходимо установить срок для исполнения требований. 30 дней с момента получения претензии будет достаточно.
Иск в суд. При согласованном захвате общего имущества иск нужно предъявлять сразу к двум ответчикам: УК или ТСЖ и незаконному пользователю.
В иске рекомендую заявить одновременно три требования:
Расчет суммы неосновательного обогащения будет иным. Оно складывается из присвоенных УК или ТСЖ арендных платежей за все время незаконной сдачи имущества в аренду.
К примеру, по договору аренды между УК и нарушителем размер арендной платы составлял 14 000 Р в месяц. УК незаконно сдавала общее имущество в аренду и получала за это арендные платежи в течение 7 месяцев.
Получается, что за это время УК незаконно присвоила себе в виде неосновательного обогащения 98 000 Р :
14 000 Р × 7 месяцев = 98 000 Р
Иски, которые предъявляют собственники в случае согласованного захвата имущества МКД, суды обычно тоже разрешают в пользу этих собственников.
Например, в Москве на кровле одного из многоквартирных жилых домов ОАО «Вымпел-Коммуникации» установило свое оборудование по договору с ТСЖ «Покровское-Глебово», которое управляло этим домом.
Один из собственников квартир в доме — ООО «Трейд Инвест» — обратился в суд с иском и потребовал обязать ОАО «Вымпел-Коммуникации» демонтировать свое оборудование с кровли МКД.
В ходе разбирательства выяснилось, что ТСЖ «Покровское-Глебово» не получало согласия собственников на сдачу общего имущества МКД в аренду. В итоге суд пришел к выводу, что ТСЖ заключило договор незаконно, и удовлетворил требования ООО «Трейд Инвест».
Запомнить
Очень полезная статья, в избранное
