что значит квартира в лизинг

Лизинг жилой недвижимости

Данную статью мы подготовили по просьбе одного слушателя нашего ютуб-канала. Может ли физическое лицо заключать сделки по лизингу с жилой недвижимостью? Как работает схема лизинга с жильем и какую недвижимость можно приобрести в лизинг?

Лизинговые сделки с жилой недвижимостью были невозможны до 2011 года, ведь лизинговое имущество могло использоваться только в предпринимательской деятельности. Но законодательство изменилось и лизинг жилых помещений активно используется, составляя конкуренцию ипотечным кредитам (Определение ВС РФ от 05.11.2013 г. № 48-КГ13-5). Поэтому лизинг жилой недвижимости легален.

Что может быть предметом лизинга?

В лизинг может передаваться жилая недвижимость: квартира, дача, коттедж, апартаменты, загородные дома, таунхаусы.

Для того чтобы лизингодателю «обзавестись» жилой недвижимостью, он должен ее выкупить у собственника и впоследствии передать лизингополучателю (ст.665 ГК РФ, ст.3 Закона от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»).

Если лизингополучателем является компания, то она может заключить договор с лизингодателем и впоследствии использовать жилую недвижимость для проживания своих работников.

Для того чтобы компании использовать жилое помещение в предпринимательской деятельности, его нужно перевести в разряд нежилого помещения (ст.22 ЖК РФ).

Физическое лицо — лизингополучатель может использовать жилое помещение для собственных нужд либо для бизнеса. Например, разместив в нем офис (письмо Минфина РФ от 08.08.2011 г. № 03-03-06/1/458).

Как работает схема лизинга с жилой недвижимостью?

С договорами лизинга жилой недвижимости работают такие крупные банки, как Сбербанк, система Лизинг 24 — компания группы ВТБ и ряд других.

Преимущества работы с крупными банками очевидны — банки заключают договоры с надежными застройщиками и агентствами недвижимости, которые прошли аккредитацию в ВТБ банке.

Например, система Лизинг 24 — компания группы ВТБ предлагает физическим лицам любую жилую недвижимость — от гаража до загородных домов на срок до 36 месяцев.

Лизингодатель разработал две программы для физических лиц: «Оптимальное решение» и «Стандартный».

Первый пакет будет интересен клиентам, которые хотят приобрести апартаменты, загородные объекты с минимальным количеством документов.

Условия финансирования следующие:

Второй пакет «Стандартный» актуален для клиентов, которые хотят взять в лизинг дорогостоящую недвижимость.

В этой программе условия финансирования следующие:

И в том, и в другом вариантах сделка оформляется на основании трех документов: российского паспорта, СНИЛСа, ИНН. Если гражданин не имеет свидетельства ИНН, то можно предъявить водительские права.

Итак, если физическое лицо располагает деньгами, то он сам выбирает понравившуюся квартиру и заключает с банком или лизинговой компанией договор.

Между банком и лизингополучателем-физическим лицом заключается договор, после внесения аванса, размер которого устанавливается в зависимости от предмета лизинга. Физическое лицо сразу может въехать в квартиру или в иной жилой объект. По окончании срока лизинга физическое лицо выкупает жилую недвижимость по остаточной стоимости и в общеустановленном порядке оформляет на нее право собственности.

Договор лизинга регистрируется в Росреестре.

Как правило, на сайтах банков и лизинговых компаниях размещен удобный онлайн калькулятор, с помощью которого можно рассчитать различные схемы лизинговых сделок.

Что выгоднее: лизинг или ипотека?

На сегодняшний день лизинг жилой недвижимости является единственной альтернативой ипотеке.

Предоставление в лизинг жилья является своего рода альтернативой ипотечному кредитованию.

По заверению банков, оформить лизинг проще, чем ипотеку.

Как мы видим из программ лизинга, банки и крупные лизинговые компании более лояльно подходят к документации клиента. Зачастую физическому лицу трудно взять ипотеку по причине отсутствия нужно официального заработка. Для лизинга не обязательно официальное подтверждение дохода и занятости лизингополучателя.

Условия лизинга гораздо гибче — здесь индивидуальный подход и расчет графика платежей и срока выкупа жилой недвижимости.

С точки зрения финансовой выгоды работает правило — чем больше первоначальный взнос и срок выкупа, тем меньше переплачивает покупатель.

Например, квартира стоимостью 5 млн рублей по программе «Стандартный» компании группы ВТБ обойдется физическому лицу:

Это намного дороже ипотеки. Не у каждого физического лица есть такие деньги, чтобы за 3 года рассчитаться с приобретенной недвижимостью.

Конечно, если вносить первоначальный взнос до 40% от стоимости жилья, то процент переплаты будет намного меньше.

Поэтому участвовать в такой схеме могут только люди с высоким стабильным доходом. Несмотря на то, что документально не нужно предоставлять справок о своем доходе, банк или лизинговая компания тщательно проверяют платежеспособность клиента.

В подобной ситуации проще заключать договоры лизинга с юридическими лицами, которые могут воспользоваться налоговыми преференциями в части лизинговых платежей.

Исходя из этого, лизинговые сделки как альтернатива ипотеки не стали у граждан популярными в России.

Источник

Особенности лизинга недвижимости

Лизинг недвижимости как инструмент целесообразно использовать для следующих целей:

финансирование сделок по приобретению новых объектов недвижимого имущества;

рефинансирование сделок по уже приобретенному недвижимому имуществу (возвратный лизинг);

финансирование сделок по приобретению недвижимого имущества на стадии строительства.

Основные требования, предъявляемые к объекту недвижимости:

объект недвижимости на момент совершения сделки должен быть свободен от любых обременений, в том числе от долгосрочной аренды (сроком более 1 года);

при возвратном лизинге арендованного здания лизингополучатель должен расторгнуть текущие договора аренды до момента перерегистрации права собственности и передачи в лизинг;

на момент совершения сделки по объекту недвижимости отсутствует задолженность по коммунальным и иным платежам;

наличие полного пакета документов по объекту недвижимости и земле;

На основании сложившейся практики и в целях минимизации рисков, связанных с регистрацией, целесообразно:

предварительно согласовать регистрацию договора лизинга с соответствующим территориальным подразделением ФРС (желателен письменный ответ на запрос);

подготовить договор купли-продажи, а также договор лизинга соответствующего объекта недвижимости и подать их на регистрацию единым пакетом документов (дата подписания договора купли-продажи должна совпадать с датой подписания соответствующего договора лизинга).

В каждом из договоров купли-продажи рекомендуется указывать, что объект недвижимости приобретается с целью последующего лизинга, а также идентифицировать лизингополучателя. Это будет наиболее наглядно свидетельствовать о заключении договора купли-продажи во исполнение лизинговой сделки, а также о соблюдении требования законодательства об уведомлении продавца о лизингополучателе (ст. 667 ГК РФ).

Часто на практике контрактная стоимость объекта недвижимости существенно отличается с его балансовой стоимости, в таком случае у продавца недвижимости возникает НДС к уплате, а так же налог на прибыль в размере 20% с разницы между ценой продажи без НДС и балансовой стоимостью. Возможные решения данной проблемы:

доведение балансовой стоимости до уровня, сопоставимого с контрактной стоимостью за счет специальных мероприятий;

в контракте в качестве цены объекта недвижимости указывается его балансовая стоимость, на разницу между рыночной и контрактной стоимостью продавцу предоставляется кредит финансирующим Банком, на условиях, сопоставимых с условиями лизинга (по сроку и стоимости ресурсов). Как прямой кредит, так и кредит, полученный для реализации лизинговой сделки, обеспечиваются ипотекой (имеет место двойное обременение) приобретаемого объекта недвижимого имущества.

Источник

5 неизвестных вам фактов о лизинге для физических лиц

Лизинг для физических лиц – это новый и постепенно набирающий популярность способ купить автомобиль. В западных странах лизинг так же привычен для покупателя, как и автокредит. Но в Россию этот финансовый инструмент пришел с сильным опозданием, из-за чего сейчас он практически неизвестен – покупатели авто рассматривают только покупку в кредит или за наличные.

Чтобы развеять покров тайны над лизингом, мы решили рассказать о нем 5 фактов, которые важно знать каждому автовладельцу.

1. Лизинг для физических лиц существует!

Самый частый вопрос, который обычно задают на интернет-форумах и «Ответах@mail.ru» – это существует ли вообще лизинг для физлиц. А самый частый ответ от уважаемых «диванных экспертов» – что, дескать, нет, лизинг только для юрлиц.

Однако с 2011 года законодательные ограничения были сняты, а в конце 2013 года автофинансовая компания «Европлан» впервые предложила физическим лицам воспользоваться лизингом при покупке автомобиля. В течение 2014 года лизинг для физлиц «подхватывался» другими игроками рынка, становился все более известным, начал привлекать внимание СМИ и широкой аудитории автовладельцев.

Сегодня лизинг для физлиц является полноправным конкурентом автокредита.

2. Лизинг для физических лиц поддерживается государством

Учитывая крайне тяжелую ситуацию на российском авторынке, в 2015 году Министерство промышленности и торговли взялось за разработку программы поддержки автопрома за счет субсидирования лизинга для физических лиц. Сегодня по госпрограмме субсидируется часть аванса – 10% от стоимости автомобиля. Говоря простым языком, покупатель получает дополнительную скидку в 10% от цены автомобиля!

3. В лизинге ежемесячные платежи в 2-3 раза меньше, чем в автокредите

В лизинге ключевое преимущество дает не ставка, как в кредите, а размеры аванса и ежемесячного платежа, которые меньше, чем в банковском кредите. Дело в том, что лизинговые компании принимают на себя риск остаточной стоимости машины через 2-3 года – из-за того, что не требуют выплачивать всю стоимость автомобиля в составе платежей.

Если представить это в виде математической формулы, то вы платите не за всю машину, как в кредите, а за (стоимость машины сейчас) минус (стоимость машины, когда закончится договор лизинга). Таким образом лизинговые компании снижают ежемесячный платеж, а в конце срока лизинга позволяют лизингополучателю пересесть на новый автомобиль без дополнительных инвестиций. Такая «пересадка» становится возможна за счет возвращаемой части аванса, которая в конце срока договора может «перейти» в новый договор в качестве аванса за новый автомобиль – или просто быть возвращена покупателю авто, если он не хочет продолжать пользоваться лизингом.

Например, платеж за кредитный Volkswagen Touareg в 2 раза больше, чем за лизинговый. И со среднероссийской зарплатой руководителя в 73 000 руб. 2 купить его в кредит невозможно, а вот в лизинг (особенно если общий семейный доход составляет больше 100 000 руб.) – вполне.

4. Взятый в лизинг автомобиль на практике мало чем отличается от купленного в кредит

«Диванные эксперты» любят рассуждать о том, что кредитный автомобиль – он уже свой, родной, а взятый в лизинг – чужой, его же придется отдать.

Вы не поверите, но эти ограничения ничем не отличаются от ограничений лизингового договора. Но если вы хотите от них освободиться, то, как и в кредитном договоре, лизинговый автомобиль можно выкупить в собственность досрочно. А можно и вообще не выкупать, а просто вернуть в лизинговую компанию.

И тут мы переходим к пятому факту, за который так любят лизинг на Западе.

5. После окончания срока лизинга вы можете пересесть на новый автомобиль с теми же ежемесячными платежами

Радость от наконец-то выплаченного кредита проходит настолько же быстро, насколько наступает время первых безгарантийных ремонтов (обычно эти сроки совпадают – средний гарантийный срок составляет 3 года). И, как показывает статистика, средний срок владения автомобилями премиум-марок (Mercedes, BMW, Audi, Volkswagen и др.) – это чуть больше 2,5 лет (хотя для марки Lada он составляет 5 лет). Налицо следующая картина: после истечения гарантийного срока большинство автовладельцев стремятся продать свой старый автомобиль и купить новый. Обычно – снова в кредит, внося вырученную от продажи сумму в качестве аванса.

Он просто возвращает машину в лизинговую компанию, использует возвращаемую часть аванса в качестве нового первоначального взноса – и пересаживается на новый автомобиль.

Заключение

Согласитесь, тут есть, о чём задуматься. А в нашей следующей статье мы подробнее остановимся на том, по каким параметрам наиболее практично сравнивать лизинг для физических лиц с автокредитом.

Источник

Финансовая грамотность: лизинг жилья – что это?

Сергей Шиманович

Не так давно в Республике Беларусь начал действовать институт лизинга жилья, к которому население относится весьма настороженно несмотря на столь «больной» для многих белорусов «квартирный вопрос».

На вопросы о том, как получить квартиру в лизинг и что вообще нужно знать об этом, ответил Сергей Шиманович, директор Ассоциации лизингодателей Беларуси.

Просматривая объявления о продаже жилой недвижимости, часто вижу предложения от застройщиков приобрести квартиру не в кредит, а в лизинг. И ставки по лизингу несравнимо меньше ставок по банковским кредитам на покупку жилья. Чем это можно объяснить? Нет ли каких «скрытых платежей» при оформлении квартиры в лизинг?

Лизинг жилой недвижимости становится все более популярным инструментом по приобретению жилья физическими лицами. И в рамках своей деятельности в данном сегменте лизинговые организации стремятся обеспечить максимально комфортные условия в части ценовых параметров своих предложений для лизингополучателей – физических лиц. Для этого, учитывая долгосрочный характер договоров лизинга жилья, они используют привлечение финансирования по пониженным процентным ставкам, заключение с застройщиками партнерских программ, в рамках которых они могут обеспечить дополнительное снижение цены договора лизинга. Все платежи, которые должны осуществляться, и порядок их уплаты оговариваются в договоре лизинга.

Если договором лизинга предусмотрена возможность изменения размера лизинговых платежей либо порядка его определения по инициативе одной из сторон в связи с изменением размера инвестиционных расходов лизингодателя или вознаграждения (дохода) лизингодателя, этим договором определяются порядок и сроки получения сторонами договора информации, подтверждающей обоснованность и порядок согласования изменения размера лизинговых платежей, а также последствия непредставления указанной информации и несогласования такого изменения. Если договором лизинга предусмотрено право лизингодателя в одностороннем порядке увеличивать размер лизинговых платежей, то он обязан информировать лизингополучателя об изменении размера лизинговых платежей с обоснованием необходимости и размера дополнительных инвестиционных расходов лизингодателя. В других случаях изменение размера инвестиционных расходов лизингодателя не является основанием для изменения предусмотренного договором лизинга размера лизинговых платежей либо порядка его определения или расторжения договора лизинга.

Чем отличается лизинг жилья от приобретения в кредит (кроме процентных ставок)? Нужно ли предоставлять в залог другую недвижимость, искать поручителей? Какие документы нужно предоставить лизингодателю?

Лизинг отличается от кредита прежде всего тем, что право собственности на жильё до окончания срока лизинга будет оставаться за лизингодателем. Но необходимо иметь в виду, что все права владения и пользования полученным жильем передаются лизингополучателю и при выполнении им всех обязательств по договору лизинга никто не может изъять у него это жилье независимо от проблем, которые могут быть у собственника – лизингодателя. После выполнения всех обязательств по договору лизинга со стороны лизингополучателя право собственности обязательно переходит к нему. Кроме того, наличие права собственности у лизингодателя на предмет лизинга позволяет ему не использовать другие обеспечительные механизмы – залог другого имущества, поручительство третьих лиц и др. Но в конечном итоге наличие дополнительного обеспечения со стороны лизингополучателя оговаривается в договоре лизинга. Но, как правило, лизинговые организации в большинстве случаев его не используют.

В лизинг можно получить только новую квартиру, или допускается выбрать на вторичном рынке?

Предметом лизинга по договору лизинга жилья может быть как новое, так и приобретенное на вторичном рынке. Но оно обязательно должно быть уже полностью готовым и зарегистрированным в установленном порядке как жилое помещение. Варианты приобретения жилых помещений для целей его дальнейшей передачи в лизинг на стадии строительства с использованием механизмов долевого строительства и подобных ему инструментов не допускаются.

На какой срок можно взять жилье в лизинг и кем этот срок устанавливается?

Срок договора лизинга жилья с его последующим выкупом лизингополучателем должен быть не менее одного года. Предельный максимальный срок договора не ограничивается и определяется его условиями по договоренности между лизингодателем и лизингополучателем.

Может ли быть несколько лизингополучателей в отношении одного объекта (например, однокомнатной квартиры)? Как тогда распределяются лизинговые платежи между ними?

Нет, не может. Лизингополучателем может быть только одно лицо, с которым заключается договор лизинга. Но при этом надо иметь в виду, что дееспособные совершеннолетние члены, бывшие члены семьи лизингополучателя, указанные в договоре лизинга жилого помещения и проживающие в одноквартирном жилом доме, квартире, являющихся предметом лизинга, несут солидарную с лизингополучателем ответственность по исполнению обязанностей лизингополучателя, предусмотренных договором лизинга жилого помещения, а также иных установленных законодательством обязательств, связанных с владением и пользованием жилым помещением.

Когда можно заселиться в квартиру, взятую в лизинг, и могут ли меня выселить из нее за долги по лизинговым платежам?

Заселиться в квартиру или дом, взятые в лизинг можно сразу же после передачи предмета лизинга – жилья от лизингодателя лизингополучателю по акту приема – передачи, с момента подписания которого исчисляется срок лизинга. Сам факт наличия просрочки по лизинговым платежам без оформленного должным образом прекращения договора лизинга с возвратом предмета лизинга лизингодателю еще не является основанием для выселения лизингополучателя из жилого помещения, являющегося предметом лизинга. Выселить лизингополучателя можно только после расторжения договора лизинга по основаниям, предусмотренным законодательством и договором лизинга и надлежащего оформления такого расторжения.

Лизингополучатель, члены, бывшие члены его семьи, проживающие совместно с ним в одноквартирном жилом доме, квартире, являющихся предметом лизинга, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения по требованию лизингодателя или других заинтересованных лиц в случае расторжения договора лизинга жилого помещения, и иных случаях, установленных законодательными актами для выселения граждан. При отсутствии задолженности лизингополучателя по договору лизинга жилого помещения при прекращении такого договора по окончании срока его действия физическое лицо, являвшееся лизингополучателем по данному договору, а также совместно проживавшие с ним дееспособные лица имеют преимущественное право приобретения у лизинговой организации в собственность или предоставления по договору найма жилого помещения во владение и пользование одноквартирного жилого дома, квартиры, являвшихся предметом лизинга и возвращенных лизингодателю. При прекращении договора лизинга жилого помещения по окончании срока его действия, за исключением случая выкупа предмета лизинга, если физическое лицо, являвшееся лизингополучателем, или совместно проживавшие с ним дееспособные члены, бывшие члены семьи в течение 10 рабочих дней не выразили намерение воспользоваться вышеуказанным правом, физическое лицо, являвшееся лизингополучателем, и иные лица, проживавшие совместно с ним в одноквартирном жилом доме, квартире, являвшихся предметом лизинга, обязаны освободить такие одноквартирный жилой дом, квартиру в течение 30 календарных дней с даты прекращения договора лизинга жилого помещения.

Нужно ли в обязательном порядке застраховать полученную в лизинг квартиру, и кто должен нести эти расходы: лизингодатель или лизингополучатель?

Да, если договором лизинга предусмотрено страхование жилого помещения, являющегося предметом лизинга. Сторона, несущая данные расходы определяется договором лизинга. В случае, если данные затраты несет лизингодатель, он имеет право предусмотреть в составе лизинговых платежей их возмещение со стороны лизингополучателя.

Кто должен проверить квартиру, перед передачей ее в лизинг, на предмет «чистоты» ее продажи (что она не находится в залоге, не обременена еще чем-то, что на нее никто не сможет претендовать спустя годы)?

Если выбор предмета лизинга – жилья осуществлял лизингополучатель, то он и несет все риски, с ним связанные. Поэтому и указанную проверку должен сделать он. Если же выбор осуществлял лизингодатель, то данная обязанность лежит на нем. Но в любом случае, независимо от инициатора выбора предмета лизинга для повышения безопасности сделки каждой из сторон следует убедиться в «чистоте» приобретаемого жилья.

Источник

Аренда с правом выкупа: станет ли жилищный лизинг альтернативой ипотеке

Главным инструментом приобретения жилья в России считается ипотека, доступность которой в этом году достигла исторического максимума. Альтернативой ипотеке может быть лизинг — аренда недвижимости с правом ее последующего выкупа. До 2011 года закон запрещал лизинг имущества, не используемого в предпринимательской деятельности, но последние шесть лет российские лизинговые компании имеют право заключать сделки и с физическими лицами.

По оценке РА «Эксперт», доля сделок с физическими лицами России в 2016 году составила всего около 1%, а доля лизинга недвижимости (даже с учетом юридических лиц) — 1,3% от объема нового лизингового бизнеса. Для сравнения: в Европе доля сделок физлиц с недвижимостью составляет около 20%.

Издержки и преимущества

Основным преимуществом лизинга опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты называют упрощенную процедуру оформления: заключить договор можно всего по двум документам — паспорту и СНИЛС. Подписав документ, покупатель может сразу переехать в квартиру, а по окончании срока действия договора — выкупить недвижимость и оформить ее в собственность. По сути, такая схема — это долгосрочная аренда с правом последующего выкупа. При этом договор о найме квартиры обычно длится до десяти лет, минимальный аванс — 10% от стоимости лота, уточняют в компании «Миэль-Новостройки».

Самым существенным недостатком этого инструмента является его дороговизна. «Для примера обратимся к калькуляторам на сайте одной из крупнейших лизинговых компаний, специализирующихся на лизинге недвижимости — «ВТБ24 Лизинг», и сравним с ипотечным калькулятором на сайте банка ВТБ24, — говорит основатель и руководитель компании «Право и практика» Алексей Никитин. — Для расчета мы взяли квартиру стоимостью 10 млн руб., аванс — 2 млн руб., срок финансирования — десять лет. Аннуитетный ежемесячный лизинговый платеж составит 164,9 тыс. руб., платеж по кредиту — 103,5 тыс. руб. Лизинговый платеж больше почти на 60%».

В первую очередь лизинг жилой недвижимости интересен для бизнеса, он позволяет сократить налоги, так как лизинговые платежи жилой недвижимости не облагаются НДС. «Сбербанк Лизинг» в первую очередь рассматривает лизинг жилой недвижимости для предпринимательских целей. Например, при покупке жилой недвижимости стоимостью 100 млн руб. со стандартной системой налогообложения компания сэкономит более 40 млн руб. за десять лет за счет уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль», — рассказала «РБК-Недвижимости» директор управления ж/д и недвижимости АО «Сбербанк Лизинг» Маргарита Кривчикова.

Лизинг недвижимости на сегодняшний день у клиентов АО «Сбербанк Лизинг» менее востребован в сравнении с другими видами имущества и составляет всего около 1% от общего портфеля. По мнению Маргариты Кривчиковой, основными препятствиями к росту данного вида лизинга являются низкий уровень информированности рынка о возможностях лизинга как финансового инструмента, отсутствие интересных программ лизингового финансирования объектов недвижимости и переход права собственности на объект к лизинговой компании. Основными преимуществами лизинга недвижимости являются низкие процентные ставки, юридическая защищенность объекта, долгий срок лизинга (до 15 лет), возможность формирования индивидуальных графиков лизинговых платежей и экономия по налогу на имущество в частных случаях, перечисляет эксперт.

Одна из основных причин такого отличия — налогообложение. «Собственником квартиры является лизинговая компания, которая уплачивает налог на имущество по ставкам для юридических лиц. Например, в Москве в 2017 году ставка будет выше в 14 раз. Причинами такого отличия Алексей Никитин называет высокий налог для физлиц (собственником квартиры является лизинговая компания, которая уплачивает налог на имущество по ставкам для юрлиц). Вторая причина, по его мнению, — неразвитость лизинга недвижимости, которая не позволяет лизинговым компаниям секьюритизировать свои портфели и привлекать доступное финансирование для этого сегмента.

Ипотека и лизинг схожи лишь в одном: пока клиент не выплатит стоимость приобретаемой недвижимости, он может ею пользоваться, но полноценно распоряжаться — нет, поясняет генеральный директор ГК «Грин Финанс» Наталья Абдулаева. На период действия договора лизинга квартира в большинстве случаев оформлена на компанию, а при ипотечном кредитовании квартира находится в залоге у банка, а на руки выдается свидетельство с обременением, добавляет она.

«Опасность при использовании лизинговой схемы заключается в том, что если арендатор по тем или иным причинам прекращает выплачивать взносы, то лишается как права в ней проживать, так и возможности выкупить», — указывает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Аналог ломбарда

Пока жилье в лизинг берут в основном клиенты, которые по тем или иным причинам не могут оформить ипотечный кредит. «В сфере кредитования к заемщикам существуют достаточно жесткие требования, за соблюдением которых пристально следит Центробанк, а лизингу еще только предстоит переход под госрегулирование. Пока же лизинг недвижимости зачастую носит форму ломбардного кредитования», — рассказывает Алексей Никитин.

Сегодня на рынке существует целый ряд компаний, предлагающих «займы» под залог имеющегося жилья, но оформляющего эти «займы» в виде возвратного лизинга недвижимости: клиент продает свою квартиру с дисконтом к рыночной стоимости от 50% и берет ее же в лизинг. Для финансирующей структуры этот вариант привлекателен тем, что «ломбард» является сразу собственником квартиры и нет необходимости отдельно обращать взыскание на недвижимость, реализовывать ее через приставов. Попавших в просрочку заемщиков зачастую просто выселяют из квартиры, поменяв замки, поскольку большинство из них заранее выписаны из квартиры при заключении договора лизинга».

«Появилось достаточно много судебных споров по этому поводу, практика пока разнонаправленная, но есть уже решения Мосгорсуда, в которых такой договор лизинга признан притворной сделкой, прикрывающей собой фактические отношения ипотечного займа. Думается, что с подобного рода «лизингом» скоро наведут порядок, так как ЦБ в ближайшее время начнет регулировать лизинговую отрасль (пока ЦБ контролирует не только банки, но и микрофинансовые организации и ломбарды, а лизинговые компании — нет), установит обязательные требования к лизинговым компаниям и лизингополучателям, порядок обращения взыскания на жилье и многое другие», — говорит Алексей Никитин.

Наталья Абдулаева связывает невостребованность лизинга для физлиц в России с тем, что на протяжении многих лет для решения жилищной проблемы активно пропагандируется и предлагается только ипотека.

Перспективы развития лизинга

За то время, что лизинг существует на российском рынке первичного жилья, этот формат не завоевал популярности и предпосылок для ее роста не наблюдается, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты. Пока человек не выкупит объект недвижимости, он является арендатором, а право собственности принадлежит лизинговой компании.

«В сегодняшних условиях абсолютное большинство покупателей, не имеющих возможности единовременно выплатить полную стоимость квартиры в новостройке, предпочитают использовать схему «договор долевого участия + ипотечный кредит». И даже вне зависимости от выбранной схемы оплаты ипотека является драйвером спроса на первичном рынке: 80% покупок совершается с привлечением кредита. В ближайшей перспективе благодаря выгодным условиям кредитования ипотека как способ покупки жилья будет оставаться в приоритете», — прогнозирует руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. По его мнению, чтобы такая схема стала более распространенной на рынке, требуется четко прописать механизм работы, а также вести планомерную работу по ее популяризации.

В России может получить распространение оперативный (без перехода права собственности) лизинг недвижимости, допускает Алексей Никитин. На российском рынке появляются профессиональные рантье и доходные дома. Так, весной 2017 года АИЖК выкупило апартаменты для последующей сдачи в аренду в комплексах Match Point, «Символ» и «Лайнер». По мнению экспертов, выход АИЖК на рынок аренды существенно изменит рынок в Москве.

«Логично, если следующим шагом станет долгосрочный (на несколько лет) оперативный лизинг недвижимости и как раз в сегменте апартаментов, так как там не так существенна разница в налогообложении. Такой оперативный лизинг будет, возможно, дешевле помесячной аренды и интересен для людей, понимающих, что они, например, в ближайшие пять — десять лет не будут/не могут приобретать недвижимость в собственность», — говорит Никитин.

В целом перспективы развития лизинга жилья в России зависят от грядущей реформы рынка лизинга и изменений в налогообложении. Возможно, этот вид финансирования превратится из экзотики в понятный и работающий инструмент, прогнозируют эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость».

Источник