что значит машиноместо в росреестре
Что значит машиноместо в росреестре
До 1 января 2017 действующее законодательство не определяло понятие машино-места. В пункте 21 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ (далее – ГрК РФ) содержалось лишь понятие парковки (парковочного места).
Парковка (парковочное место) – специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения.
Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 315-ФЗ) в п. 21 ст. 1 ГрК РФ были внесены изменения: текст «зданий, строений или сооружений» исключили из понятия парковки. Вместе с тем, введен п. 29 ст. 1 ГрК РФ, который закрепил понятие машино-места.
Под машино-местом понимается предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Машино-место не нужно специально ограждать, поскольку границы определены проектной документацией здания (сооружения) и обозначены или закреплены лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания (сооружения), либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами) (п. 6.2 ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Для машино-места установлено ограничение по минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места. Приказом Минэкономразвития России от 07.12.2016 № 792 установлены минимально допустимые размеры машино-места (5,3 x 2,5 метра) и максимально допустимые размеры машино-места (6,2 x 3,6 метра).
В настоящее время машино-места могут быть предметом ипотеки наравне с иными объектами недвижимости – земельными участками, зданиями, помещениями, сооружениями (ст. 69.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)»). При расчете налога на имущество физических лиц за машино-место станет применяться налоговая ставка в размере не более 0,3 процента от его кадастровой стоимости.
До 2017 года машино-места регистрировались как право общей долевой собственности на долю в нежилом помещении. При этом количество сособственников могло быть очень много. В связи с этим, собственники машино-мест испытывали значительные трудности в процессе распоряжения долями, так как для возмездного отчуждения необходимо было получить письменное согласие остальных сособственников либо уведомить их о предстоящей продаже.
Кроме того, такие сделки подлежали обязательному нотариальному удостоверению, что в значительной степени приводило к дополнительным материальным расходам и временным потерям.
В настоящее время законодательство значительно упростило жизнь обладателям машино-мест. Так, в ст. 6 Закона № 315-ФЗ закреплено, если до дня вступления в силу данного закона были зарегистрированы доли в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), а также зарегистрировать право собственности на машино-место. Для выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности на помещение и регистрации права собственности на машино-место согласие иных участников долевой собственности не требуется, если участник общей долевой собственности представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соглашение всех сособственников или решение общего собрания, которые определяют порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
До прекращения права общей долевой собственности на помещение собственник машино-места имеет право пользования имуществом, оставшимся после выдела машино-места и необходимым для прохода или проезда к машино-месту, и несет бремя содержания такого имущества в объеме, существовавшем до выдела машино-места, в порядке, установленном законодательством РФ.
Общая долевая собственность на помещение, в границах которого располагаются объекты, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником долевой собственности и регистрации им права собственности на машино-место. Имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест.
В случае если зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места (независимо от его соответствия установленным минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-мест), но права на него зарегистрированы как на иной объект недвижимости до дня вступления в силу Закона № 315-ФЗ, то данный объект признается машино-местом. Полученные до дня вступления в силу Закона № 315-ФЗ документы, которые удостоверяют право собственности на объекты недвижимого имущества и в которых в качестве вида объекта недвижимого имущества указывается машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления.
При этом правообладатель объекта недвижимости вправе подать заявление об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями Закона о регистрации.
Что значит машиноместо в росреестре
В связи с вступлением в силу 01.01.2017 Федерального закона № 315-ФЗ от 03.07.2016 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» машино-места приобрели статус объектов недвижимости, на которые можно зарегистрировать право собственности, отдать в залог, сдать в аренду, продать, подарить или передать по наследству.
Определение новому объекту недвижимости дано в ст.1 Градостроительного кодекса РФ. Согласно п.29 названной статьи машино-место – это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией, границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Данное нововведение касается машино-мест только на специализированных паркингах, многоуровневых парковках, то есть где оно представляет собой индивидуально-определенную часть здания или сооружения, предназначенную исключительно для размещения транспортного средства. Нельзя путать такие понятия как машино-место и парковочное место. Парковочное место – это место на земельных участках вне зданий, сооружений, помещений. Такие объекты самостоятельными объектами недвижимости не являются, и закрепить право на парковочное место не удастся.
В Омске такие объекты недвижимости уже существуют. Это могут быть как отдельно стоящие многоуровневые парковки, так и встроенные паркинги в новых многоквартирных домах. До 01 января 2017 года оформить машино-место как отдельный объект недвижимости было невозможно. Права на указанные объекты недвижимости возможно было оформить исключительно как долю в праве общей долевой собственности на всю парковку.
С 01 января 2017 года порядок кадастрового учета и государственной регистрации прав на машино-места определен, вступившим в силу Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).
Стоить отметить, что новый Закон о регистрации регламентирует порядок кадастрового учета и государственной регистрации права собственности как при одновременном осуществлении этих действий относительно машино-мест во вновь созданных зданиях и сооружениях, так и на объекты в зданиях, сооружениях, право собственности на которые уже зарегистрировано.
Те автолюбители, которым уже принадлежит доля в праве общей долевой собственности на всю парковку (помещение, здание или сооружение, предназначенное для размещения транспортных средств), вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с Законом о регистрации, а также зарегистрировать право собственности на машино-место. Для выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности на помещение, здание или сооружение и регистрации права собственности на машино-место согласие иных участников долевой собственности не требуется, если участник общей долевой собственности представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соглашение всех сособственников или решение общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
Минимально и максимально допустимые размеры машино-места установлены Министерством экономического развития России и составляют 5,3×2,5 м. и 6,2x 3,6 м., соответственно.
Стой, кто едет!
Что может считаться машино-местом
Прежде всего законодатель объяснил, что он считает машино-местом и какими признаками, по его мнению, оно должно обладать, объясняет адвокат Олег Сухов, руководитель «Юридического центра адвоката Олега Сухова», глава «Гильдии юристов рынка недвижимости».
Раньше суды часто поддерживали Росреестр и отказывали собственникам в регистрации машино-мест в качестве объектов недвижимости, так как последние не имели капитальных ограждений или стен. Фактически россиянин мог зарегистрировать только бокс или гараж.
С выходом нового закона проблема отпадает. Теперь владелец вправе будет оформить площадку и без стен. Он также может потребовать, чтобы границы его территории были отмечены с помощью специальной краски или даже наклеек.
Заложу, продам, подарю
Что касается владельцев уже существующих машино-мест, то им не стоит беспокоиться. Если их собственность подходит под определение, данное в Градостроительном кодексе РФ, то эта площадка признается машино-местом уже в силу закона и не требует сбора документов и регистрации их в Росреестре. Впрочем, если владелец такой собственности захочет, то он в любой момент сможет актуализировать данные о своем машинном месте в ЕГРН.
Новости для дольщиков
С нового года владельцы общей долевой собственности могут без препятствий выделить машино-места в натуре, установить их границы и внести сведения в ЕГРН. До последнего времени судьи отказывали в этом дольщикам. В решениях они указывали, что подобная процедура невозможна без нанесения ущерба всему объекту, а также его электроснабжению, водоснабжению, средствам пожаротушения и так далее. Теперь такие судебные акты исключены. Более того, если заявитель представит в Росреестр протокол общего собрания собственников или соглашение о правилах пользования общедолевой собственностью, то ему не нужно даже согласия остальных участников на выдел доли.
Важный нюанс: право общедолевой собственности на строение, где располагаются машино-места, прекратит свое существование с выходом последнего участника. С этого момента общедолевым имуществом будут считаться только шлагбаумы, проезды, проходы и так далее.
Подводя итоги
Если внимательно изучить все новеллы, то можно понять, что они просто узаконили сложившуюся практику и оборот машино-мест. Их и так раньше продавали, закладывали, арендовали. Впрочем, на легальной основе совершались сделки только с огороженными местами. Теперь же законодатель ввел в гражданский оборот и неогражденные участки. Новый закон предусмотрел обязательное внесение сведений о машино-местах и их границах в госреестр недвижимости. Ну и наконец, он позволил дольщикам парковок, являющихся частью здания, получить свои доли в натуре.
С другой стороны, государство так и не осмелилось признать недвижимостью машино-места на стоянках, которые никак не связаны со зданиями и сооружениями. Но рано или поздно законодателю придется вернуться к этому вопросу.
Место под солнцем
Если говорить упрощенно, нормативы по количеству машино-мест при строительстве зависят от класса возводимого дома. Например, наличие подземных паркингов для экономкласса вообще не является обязательным, но в таком случае должны быть отдельно стоящие паркинги, рассказывает генеральный директор «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.
В комфорт-классе уже возможны как подземные, так и наземные паркинги, но при этом не менее одного машино-места на квартиру.
В элитном и премиум сегменте 1,8 машино-места на квартиру как минимум.
В сегменте делюкс уже не менее 2 машино-мест на квартиру.
Цена вопроса
Стоимость машино-места зависит от локации и класса проекта.
Если говорить о Москве и области, то обычно такие акции практикуют в проектах Подмосковья, где проблема с местами для автомобилей стоит не так остро, как в столице, и аудитория менее платежеспособна, добавляет Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
«Письмо» Росреестра от 20.01.2020 N 14-00361-ГЕ/20 «Об осуществлении регистрационных действий в отношении машино-мест» (вместе с «Письмом» Минэкономразвития России от 20.12.2019 N Д23и-44592 «О рассмотрении обращений», «Письмами» Минстроя России от 03.06.2019 N 19961-ОД/08, от 28.10.2019 N 40528-ОД/08)
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 20 января 2020 г. N 14-00361-ГЕ/20
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии для сведения и возможного учета в работе направляет копии писем Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 20.12.2019 N Д23и-44592, Минстроя России от 28.10.2019 N 40528-ОД/08, от 03.06.2019 N 19961-ОД/08.
МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 3 июня 2019 г. N 19961-ОД/08
Департамент проведет анализ действующих сводов правил в области проектирования парковок всех видов в целях выявления необходимости внесения соответствующих изменений.
О результатах указанного анализа и предлагаемых мерах Департамент проинформирует Росреестр дополнительно.
И.о. Директора
Департамента градостроительной
деятельности и архитектуры
О.А.ДАШКОВА
МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 28 октября 2019 г. N 40528-ОД/08
Вместе с тем отмечается, что законодательство о градостроительной деятельности не регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственную кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно части 4 статьи 16.1 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ «О техническом регулировании», применение на добровольной основе стандартов и (или) сводов правил, включенных в Перечень N 831, является достаточным условием соблюдения требований соответствующих технических регламентов.
СП 113.13330 в том числе определяет хранение автомобилей боксового типа, как хранение автомобилей в отдельных боксах, выезд из которых осуществляется непосредственно наружу или на внутренний проезд, и хранение автомобилей манежного типа, как хранение автомобилей в общем зале с выездом на общий внутренний проезд.
Проанализировав требования, установленные СП 113.13330, Департамент не находит необходимости внесения изменений в СП 113.13330 в части дополнительного регулирования вопросов хранения автомототранспортных средств на стоянках автомобилей.
И.о. Директора
Департамента градостроительной
деятельности и архитектуры
О.А.ДАШКОВА
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 20 декабря 2019 г. N Д23и-44592
О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЙ
Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.
Относительно машино-мест размещаемых на эксплуатируемой кровле.
Согласно СП 113.13330.2016 «Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99», утвержденному приказом Минстроя России от 7 ноября 2016 г. N 776/пр:
стоянки автомобилей могут размещаться ниже и/или выше уровня земли, состоять из подземной и надземной частей, в том числе с использованием кровли этих зданий.
В соответствии со Сводом правил «СП 17.13330.2017. Свод правил. Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76», утвержденным приказом Минстроя России от 31 мая 2017 г. N 827/пр:
Действующее законодательство не запрещает использовать эксплуатируемую кровлю в целях размещения (хранения) на ней транспортных средств, но только в случае, если это кровля подземного паркинга.
Индивидуализация недвижимого имущества для целей государственной регистрации прав на него осуществляется органом регистрации прав в процессе кадастрового учета, в результате чего в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) описываются такие характеристики объекта, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей (в том числе однородных) (в частности, описываются границы земельных участков, границы контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства).
Согласно позиции Минстроя России (письмо от 26 ноября 2019 г. N 41604-ОГ/08) государственной регистрации подлежит договор участия в долевом строительстве, объектом которого является машино-место, соответствующее условиям договора, требованиям проектной документации, имеющей положительное заключение экспертизы, технических и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Учитывая, что правоотношения между участником долевого строительства и застройщиком регулируются Законом N 214-ФЗ, обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 1 части 4 и частью 4.1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ условиями договора участия в долевом строительстве являются («договор должен содержать»): определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.
Здание представляет собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (пункт 6 статьи 2 Федерального закона 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).
Свод правил «СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденный приказом Минстроя России от 3 декабря 2016 г. N 883/пр, определяет этаж здания как пространство между перекрытиями: «пространство с помещениями между высотными отметками верха перекрытия (или пола по грунту) и верха вышерасположенного перекрытия (покрытия кровли)» (пункт 3.31).
Поскольку над кровлей, в том числе эксплуатируемой, отсутствует вышерасположенное перекрытие, кровля не является этажом здания, не входит в объем здания и, соответственно, являясь лишь элементом крыши как строительной конструкции, не является частью здания, в которой располагаются помещения или машино-места.
Частью 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно указанным выше условиям договора участия в долевом строительстве, предусмотренным пунктом 1 части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, и статьей 24 Закона N 218-ФЗ:
Исходя из Требований к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 г. N 90, площадь эксплуатируемой кровли учитывается при определении площади нежилого здания.
Таким образом, машино-место в силу пункта 2 статьи 2, пункта 1 части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ может быть предметом договора участия в долевом строительстве в том случае, если машино-место расположено на этаже, а не на эксплуатируемой кровле.
В силу Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953, местоположение машино-места может быть отображено в техническом плане на плане этажа или части этажа здания, сооружения (плане здания, сооружения), которые оформляются на основании поэтажных планов здания, сооружения, являющихся частью проектной документации; кроме того, в раздел «Характеристики объекта недвижимости» технического плана машино-места также включается информация об этаже, на котором оно расположено.
В этой связи внесение изменений в соответствующие нормативные правовые акты в части установления порядка описания местоположения расположенного на эксплуатируемой кровле машино-места в целях постановки его на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав на него возможны только после внесения изменений в Закон N 214-ФЗ.
Относительно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении, так называемых «машино-мест с зависимым въездом и выездом» или «семейных машино-мест», доступ к которым осуществляется через смежные с ними машино-места, отмечаем.
Частью 6.2 статьи 24 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что:
границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами);
площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места, установленным приказом Минэкономразвития России от 7 декабря 2016 г. N 792 «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места».
Следует отметить, что исходя из анализа положений законодательства Российской Федерации о градостроительной деятельности, в том числе подзаконных и технических документов, можно сделать вывод, что законодательство Российской Федерации о градостроительной деятельности не предусматривает создания, так называемых «машино-мест с зависимым въездом и выездом» или «семейных машино-мест», доступ к которым осуществляется через смежные с ними машино-места.
При этом в силу положений части 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет призван лишь подтвердить существование того или иного объекта недвижимости с определенными характеристиками и не может подменять собой иные процедуры, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (архитектурно-строительное проектирование, получение разрешения на строительство, создание объекта капитального строительства, ввод (приемка) в эксплуатацию).
Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в том числе в сфере строительства (включая вопросы применения в строительстве материалов, изделий и конструкций), архитектуры, градостроительства, жилищной политики, долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, нормирования и ценообразования при проектировании и строительстве является Минстрой России (Положение о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038).
Директор Департамента недвижимости
А.И.БУТОВЕЦКИЙ