что значит на специальном счете у регионального оператора
Что значит на специальном счете у регионального оператора
ЖК РФ Статья 181. Формирование фондов капитального ремонта на счете регионального оператора
(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 181 ЖК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
1. Собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, а также собственники помещений в многоквартирном доме, не принявшие решения о способе формирования фонда капитального ремонта, в случае, предусмотренном частью 7 статьи 170 настоящего Кодекса, имеют права и исполняют обязанности, предусмотренные частью 2 настоящей статьи, начиная с даты, определяемой в соответствии с частью 3 статьи 169 и частью 5.1 статьи 170 настоящего Кодекса, а региональный оператор должен исполнять обязанности по обеспечению проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренные статьей 182 настоящего Кодекса, перечислить в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, денежные средства фонда капитального ремонта на специальный счет или выплатить собственникам помещений в многоквартирном доме денежные средства, соответствующие долям указанных собственников в фонде капитального ремонта, исполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом.
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 257-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Собственники помещений в многоквартирном доме при формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора:
1) ежемесячно вносят в установленные в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса сроки и в полном объеме на счет регионального оператора взносы на капитальный ремонт, уплачивают пени в связи с ненадлежащим исполнением указанными собственниками обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт;
2) принимают решения, участвуют в принятии решений, которые предусмотрены настоящим Кодексом, в связи с организацией проведения капитального ремонта общего имущества в таком многоквартирном доме;
3) участвуют в осуществлении приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту в таком многоквартирном доме;
4) запрашивают и получают предусмотренные настоящим Кодексом сведения (информацию) от заинтересованных лиц;
5) реализуют иные права и исполняют иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
3. Методическое обеспечение деятельности регионального оператора в части организации его взаимоотношений с собственниками помещений в многоквартирном доме осуществляется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
4. Региональный оператор применяет установленные законодательством меры, включая начисление пеней, установленных частью 14.1 статьи 155 настоящего Кодекса, в отношении собственников помещений в многоквартирном доме, формирующих фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в случае несвоевременной и (или) неполной уплаты ими взносов на капитальный ремонт.
5. В случае, если до наступления установленного региональной программой капитального ремонта срока проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме были оказаны отдельные услуги и (или) были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту общего имущества в данном многоквартирном доме, предусмотренные региональной программой капитального ремонта, оплата этих услуг и (или) работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме повторное оказание этих услуг и (или) повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуются, средства в размере, равном стоимости этих услуг и (или) работ, но не свыше чем размер предельной стоимости этих услуг и (или) работ, определенный в соответствии с частью 4 статьи 190 настоящего Кодекса, засчитываются в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирных домах, формирующими фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора.
Переход на специальный счет по капитальному ремонту: противодействие регионального оператора собственникам и механизмы борьбы с ним
Многие собственники стремятся формировать фонд капитального ремонта не в общем котле, а на специальном счете. Особенно это актуально для собственников новых домов, поскольку региональная программа капитального ремонта предполагает проведение самого ремонта в них очень нескоро. И здесь мы часто сталкиваемся на противодействие регионального оператора по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, который под надуманными предлогами отказывается принимать и регистрировать протоколы общих собраний о переходе на спецсчет.
Причины противодействия регионального оператора
В 2020 году в большей части регионов страны был введен мораторий на оплату взносов на капитальный ремонт. Его продолжительность составила три месяца, апрель, май и июнь 2020 года. Таким образом, региональная программа капитального ремонта недофинансирована примерно на четверть. Отсутствие денег влияет на реализацию программы проведения капитальных ремонтов: их приходится секвестрировать, в итоге люди недополучают те работы, которые фактически уже были ими оплачены.
Несмотря на то, что учредителем регионального оператора является субъект РФ (п. 1 ст. 178 ЖК РФ), а субъект РФ несет субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах (п. 6 ст. 178 ЖК РФ), фактически региональные власти не компенсируют региональным оператором период моратория.
С 1 января 2021 года произошло повышение платы за капитальный ремонт. И если в Москве рост был не очень значительный (было 18,86 р., стало 19,52 р., т.е. +3,5%), то в регионах ситуация хуже. Например, в Пензенской области плата за капитальный ремонт с начала года выросла с 7,5 р. до 9,5 р. (прирост почти что 30%).
В отдельных регионах рост существенно ниже, примерно на величину инфляции. Например,
— Башкирия: было 6,90 р. – стало 7,18 р.;
— Ярославская область: было 4,46 р. – стало 4,8 р.;
— Новосибирская область: было 7,72 р. – стало 8,03 р.;
— Приморский край: было 8,10 – стало 8,45 р.
Те регионы, где рост является необъяснимым и взрывным (как в Пензенской области) пытаются компенсировать резким повышением платы выпадающий недосбор за период моратория, поскольку субвенций из регионального бюджета не предвидится. В такой ситуации региональные операторы пытаются изыскивать любые способы для аккумулирования дополнительных ресурсов, чтобы региональная программа капитального ремонта не была сорвана.
Когда собственники принимают решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете и доставляют в установленном порядке копию протокола общего собрания с решениями региональному оператору, последний отказывает в регистрации протокола по причине неких замечаний к оформлению данного документа. При таком подходе придраться к протоколу общего собрания можно по любому поводу и это становится распространенной практикой, прежде всего, в отношении новостроек, которые формируют основной приток денежных средств для финансирования региональной программы капитального ремонта.
Например, в одном из писем регионального оператора в январе 2021 года мы получили следующие замечания:
«- К****н., расписавшаяся как член счетной комиссии общего собрания, согласно решению, принятому по Вопросу № 2 повестки дня общего собрания, не наделен такими полномочиями, т. к. согласно приложенным Бюллетеням голосования, собственникам его кандидатура не предлагалась;
— общее оформление представленного пакета документов не отвечает требованиям пункта 21 части II Требований».
На основании этих замечаний региональный оператор возвращает заявителю направленный протокол. Поскольку региональный оператор отказывается регистрировать протокол общего собрания – решение собственников о смене способа формирования фонда капитального ремонта считается нереализованным.
Почему действия регионального оператора незаконны
Порядок смены способа формирования фонда капитального ремонта МКД регулируется федеральным и региональным законодательством.
ветствии с п. 3 ст. 170 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:
1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее – формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);
2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее – формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).
В соответствии с п. 4 ст. 170 ЖК РФ, в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:
1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
4) владелец специального счета;
5) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.
В соответствии с п. 1 ст. 46 ЖК РФ данные решения принимаются не менее, чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
В соответствии с п. 1 ст. 173 ЖК РФ, способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 5 ст. 173 ЖК РФ, решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через один год после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.
Никаких дополнительных действий от заявителя (собственников или управляющей организации как владельца специального счета), кроме «направления» протокола, действующим законодательством не предусмотрено.
Из системного толкования норм федерального и регионального законодательства следует исключительно уведомительный порядок и характер сообщения региональному оператору о принятых решениях. В законе сказано лишь про обязанность уполномоченных лиц направить в адрес регионального оператора копии протокола общего собрания.
Исходя из этого, региональный оператор должен по умолчанию принять протокол и уведомить заявителя о том, что с даты направления документов многоквартирные дома переведены на специальные счета по капитальному ремонту (с вступлением решения в силу через год).
Однако чаще всего, вместо осуществления данных действия региональный оператор считает для себя необходимым брать некие полномочия по анализу правильности оформления протоколов, хотя данные полномочия не следуют из нормативных актов, регулирующих деятельность регионального оператора.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей. Таким образом, решения собственников, оформленные протоколом, являются обязательными к выполнению региональным оператором (пока протокол не будет оспорен и в суде не будет доказано иное).
Вне зависимости от ошибок правильности оформления протоколов, принятые решения должны исполняться региональным оператором в силу п. 1 ст. 46 ЖК РФ, а также п. 1 ст. 183.1 ГК РФ. У регионального оператора прямо отсутствуют какие-либо полномочия, проводить некую оценку и правильность оформления отдельных частей протоколов общих собраний.
Чаще всего, данная деятельность также не предусмотрена уставом регионального оператора. И фактически такие действия регионального оператора являются внеправовой неуставной деятельностью и злоупотреблением служебными полномочиями.
О том, что действия регионального оператора, отказывающему в переходе на спецсчет, являются незаконными, говорит и судебная практика.
В решении по делу № А14-17412/2019 суд указал, что возражения фонда капитального ремонта относительно заявленных требований сводятся к замечаниям по оформлению протокола общего собрания собственников многоквартирного дома подлежат отклонению судом, так как, учитывая заявительный характер смены порядка формирования фонда капитального ремонта и в силу частей 5, 7 статьи 173 ЖК РФ, протокол № 2 общего собрания собственников помещений от 01.09.2018 является основанием для регионального оператора перечислить денежные средства фонда капитального ремонта на специальный счет, а также передать документы и информацию, связанные с формированием фонда капитального ремонта.
Суд также указал, что государственный орган по контролю в сфере жилищных отношений обязан руководствоваться при принятии решений, прежде всего, интересами собственников помещений и не должен чинить им препятствия в реализации выбранного способа аккумулирования их денежных средств на специальном счете.
В решении по делу № А47-13265/2016 суд указал, что не осуществление заинтересованным лицом в отношении требования общества установленной процедуры принятия решения о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счетах регионального оператора нарушило право общества на управление денежными средствами собственников жилых помещений в многоквартирном доме, в связи с чем управляющая компания не имела возможности реализовать волеизъявление собственников жилья на изменение формирования фонда капитального ремонта.
В решении по делу № А53-20701/2019 суд указал, что денежные средства фонда капитального ремонта принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме и не могут быть присвоены региональным оператором или любыми другими лицами, в том числе собственниками помещений в другом многоквартирном доме. Региональный оператор или владелец специального счета вправе лишь контролировать начисление и уплату взносов в фонд и распоряжаться средствами фонда капитального ремонта с согласия собственников помещений в многоквартирном доме. Принятие протокола собственников многоквартирного дома также влечет обязанность фонда передать все имеющиеся у него документы и информацию, связанную с формированием фонда капитального ремонта.
Аналогичные вывод суд делает в решениях по делу № А53-20701/2019, № А04-3518/2019, № А43-40794/2019, № А40-180214/2018.
Что делать собственникам, если их протокол о переходе на спецсчет не принят
Необходимо реализовать два направления работы с региональным оператором.
Первое. Судебная защита нарушенных прав. Поскольку региональный оператор является органом с публично-правовыми полномочиями, его незаконные действия подлежат оспариванию в порядке ст. 199 АПК РФ.
Второе. Поскольку у регионального оператора нет полномочий для неисполнения решений общего собрания, неправомерный отказ в регистрации протоколов является злоупотреблением полномочиями и самоуправством руководителя регионального оператора. В таком случае мотивированная жалоба в прокуратуру со ссылками на нормы действующего законодательства позволит помочь региональному оператору объективно взглянуть на свои действия и устранить допущенные нарушения во внесудебном порядке.
Создание спецсчета капитального ремонта для МКД
Сейчас все больше жильцов многоквартирных домов хотят выйти из фонда капитального ремонта региональных операторов и создать для каждого отдельного МКД специальный счет, чтобы иметь возможность управлять своими денежными средствами по собственному усмотрению и контролировать процесс проведения капремонта. Поэтому многие управляющие компании интересуются алгоритмом действий и законными основаниями для осуществления этой задачи.
Формирование специального счета
Изначально фонды капремонта создаются на счетах региональных операторов (Приказ Минстроя РФ №41/пр от 07.02.2014 г.), поэтому от жильцов МКД никаких действий для этого не требуется. Но чтобы сменить фонд капитального ремонта, необходимо путем проведения общего собрания собственников помещений в МКД и принятия соответствующего решения выбрать способ накопления денежных средств на специальном счете. Решение будет утверждено, если за него проголосует не менее 2/3 участников общего собрания жильцов дома согласно п.1.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ.
Сумма ежемесячного взноса, список ремонтных работ/услуг и сроки проведения капремонта должны полностью соответствовать регламенту региональной программы. В качестве владельца специального счета по сбору средств для капитального ремонта может быть назначена управляющая компания, которая осуществляет управление МКД, согласно ст.175 ЖК РФ. Банк, в котором может быть открыт специальный счет, должен обладать уставным капиталом не меньше 20 миллиардов рублей.
Преимущества специальных счетов
Как поменять способ формирования фонда капитального ремонта
Если жильцы МКД не довольны способом формирования фонда капремонта, то они могут изменить его в любое время на основании решения проведенного собрания. Если жильцы решили перевести свои денежные средства на специальный счет, то их решение в пятидневный срок необходимо отправить региональному оператору.
Но решение это вступит в законную силу только по прошествии 2 лет согласно ч.5 ст.173 ЖК РФ. А до этого момента оплата по-прежнему будет поступать на счет регионального оператора. Однако по усмотрению регионов этот период может быть уменьшен. Например, Мосгордума приняла поправки к закону, которые сокращают период перевода денежных средств со счетов региональных операторов на спецсчета с 2 лет до 3 месяцев.
Главным условием для перевода денежных накоплений со счетов региональных операторов на спецсчета выступает отсутствие задолженностей собственников помещений в МКД за капитальный ремонт, а также непогашенных кредитов и займов.
Провести общее собрание собственников и решить любой вопрос по капитальному ремонту дома гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».
Фонд капремонта дома: что лучше спецсчет или региональный оператор?
Право на компенсацию расходов на оплату взносов на капитальный ремонт имеют следующие категории граждан:
Герои СССР, РФ, полные кавалеры ордена Славы; Герои социалистического труда, Герои труда РФ, полные кавалеры ордена трудовой славы; ветераны труда и ветераны военной службы; инвалиды войны, участники Великой отечественной войны и их семьи; лица, награжденные знаком «Жителю блокадного Ленинграда», признанные инвалидами; несовершеннолетние узники концлагерей; члены семей военнослужащих, погибших при исполнении служебных обязанностей; граждане, пострадавшие от политических репрессий; ветераны боевых действий и их семьи; труженики тыла; дети-сироты; граждане, подвергшиеся воздействию радиации, и их семьи.
Стоит обратить внимание, что компенсация предоставляется гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, в том числе взноса на капитальный ремонт, или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению.
Кроме того, в большинстве регионов установлена компенсация расходов по уплате взноса на капитальный ремонт для пенсионеров:
Данный перечень может быть расширен по решению субъекта РФ и муниципалитетов.
Так, 72 региона уже приняли закон, предусматривающий предоставление компенсации расходов на уплату взноса. В 13-ти документ находится в стадии разработки.
В текущем году в России предполагается израсходовать на капитальный ремонт 175 миллиардов рублей, отремонтировать 45 тысяч жилых домов.
Всего в региональные программы капремонта включены 745 тысяч домов.
В каждом субъекте создан один регопертор, хотя законодательно и предусмотрена возможность создания нескольких.
Информацию регоператоре в конкретном регионе можно узнать в местной администрации, в том числе не их сайтах. Кроме того, все регоператоры информационно открыты, регулярно в местных СМИ они публикуют информацию о себе и проделанной работе.
По расходованию средства на специальном счете банк осуществляет перечисление денег только при предоставлении владельцем спецсчета предусмотренных законом документов. То есть, до того, как будут проведены работы и подписаны нужные документы, деньги не будут перечислены со счета банка подрядчику. Также по требованию любого собственника банк предоставит выписку по всем операциям.
Жилищным кодексом предусмотрена обязанность по сбору средств на капитальный ремонт.
Распоряжение средствами на общем счете относится к компетенции общего собрания, конечно в рамках их целевого использования. Кредитная организация на своем уровне также отслеживает, чтобы средства расходовались именно на цели капитального ремонта. Таким образом, за распоряжение средств отвечают все собственники, решение по расходованию средств принимается на собрании собственников дома, которое потом ретранслируется ТСЖ.
Владельцем специального счета может быть региональный оператор, ТСЖ, жилищный кооператив или управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления.
Физическое лицо (конкретный человек) не может стать владельцем спецсчета.
Специальный счет открывается в рублях.
И в том и в другом случае взносы на капитальный ремонт оплачиваются через квитанции, которые собственники получают ежемесячно. После оплаты квитанции взноса на капремонт, средства попадают либо на спецсчет, либо на счет регоператора, открытый им для формирования фондов капремонта. На эти средства оператор организует и проводит ремонты по утвержденному краткосрочному плану на территории конкретного субъекта.
Общий счет (счет регоператора), безусловно, удобен для собственников домов, которым уже вскоре может потребоваться капитальный ремонт. Региональная программа капитального ремонта устанавливает очередность проведения капремонта во всех многоквартирных домах того или иного региона. Таким образом, дом может быть отремонтирован еще до того, как его жильцы соберут нужную сумму. Программа формируется на основании предложений местных администраций и, конечно, состояния домов. Каждый житель региона может ознакомиться с ней на официальном сайте регионального оператора.
При рациональном подходе и ответственном отношении всех жильцов формирование фонда на специальных счетах дает заметный результат даже в течение небольшого срока. Есть примеры, когда жильцы менее чем за год собирают нужную сумму и проводят капремонт в своем доме.
Даже если граждане занимаются формированием фонда самостоятельно, они всегда могут обратиться консультационной поддержкой к регоператору. Так, в Астраханской области люди активно проводят капитальный ремонт за счет взносов собственников, аккумулирующихся на специальных счетах. Граждане спрашивают у регоператора, как оформить документы, какие требования предъявлять подрядчикам, как правильно составить и оформить договоры с подрядными организациями.
Чаще всего на собранные деньги собственники меняют оконные блоки в подъездах, ремонтируют сами подъезды.
Размер взноса на капремонт в Астраханской области составляет 4 рубля с 1 квадратного метра площади помещения. Так, например, в многоквартирном доме из 99 квартир общей площадью 5345,7 квадратных метров был провел капитальный ремонт кровли, стоимость 450 тысяч рублей. Собственники помещений этого дома накапливали денежные средства на своем специальном счете на ремонт кровли в течение года, с ноября 2014 года.
Существуют два способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома: на специальном счете или на счете (счетах) регионального оператора.
Для того чтобы оформить спецсчет на дом, собственники должны принять соответствующее решение на общем собрании. Там же им нужно определить размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть меньше минимального размера взноса, установленного в субъекте, владельца специального счета, и кредитную организацию, в которой он будет открыт. При этом важно, чтобы кредитная организация соответствовала требованиям по надежности, предусмотренных в жилищном кодексе.
Перечень работ по капитальному ремонту установлен Жилищным кодексом и включает ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; ремонт фасада и ремонт фундамента многоквартирного дома. Могут выполняться как отдельные виды работ, так и комплексный ремонт.
Собственники могут принять решение увеличить размер взноса и, таким образом, расширить перечень работ, который можно провести по капитальному ремонту, в том числе, повышая энергоэффективность дома и, таким образом, снижая свои расходы на коммунальные ресурсы.