что значит общедолевая собственность на землю
Хочу выделить в натуре долю в земельном участке. Как это сделать?
У нас есть земельный участок в Московской области площадью 26 соток, категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование — для ведения личного подсобного хозяйства. На земельном участке стоит одноэтажный дом площадью более 40 м². Дом и земельный участок — в общей долевой собственности родственников. Моя доля — это 7 соток и небольшая часть дома.
Я бы хотел выделить свою долю в натуре, чтобы огородить участок и построить на нем дом. Если это возможно, то что нужно сделать?
Готов при необходимости отказаться от своей доли жилого дома в пользу других совладельцев. Если выделить долю в натуре нельзя, то как я могу продать свою часть земли и дома?
Прилагаю чертеж земельного участка. Обозначения:
Сейчас у вас идеальная доля: на бумаге есть право на землю, но реальных границ именно вашей части участка нет. Чтобы их зафиксировать, нужно выделить долю в натуре. После этого у вас будет свой земельный участок, который можно продать, подарить, а вокруг него поставить забор. Такая процедура называется выделом. Расскажу, что делать и какие могут быть проблемы.
Что такое выдел земельного участка
По закону из участка, который находится в долевой собственности, можно выделить долю. Исходный участок при этом сохраняется, но меняются его границы. Человек, который выделил свою долю, получает право на выделенную часть земли, но теряет право долевой собственности на оставшуюся часть.
Все остальные дольщики остаются со своим, но их доли меняются пропорционально размеру ушедшей доли.
Выдел не обязательно делать пропорционально долям. Если Иван, Петр и Мария договорятся, что Мария выделит не 500, а 650 м², потому что на новом участке 150 м² — это болото, где ничего не построишь, это тоже будет по закону. Мария может оплатить Ивану и Петру эти 150 м², а может не оплачивать — как решат.
Так как при выделе земельного участка новый участок получит новый кадастровый номер, срок владения обнулится. Если собственник захочет продать участок раньше минимального срока владения, придется платить налог. У исходного участка кадастровый номер не меняется, и срок владения остается прежним.
Как победить выгорание
Требования к вновь образуемым участкам
По закону новый участок должен быть определенных размеров. Это зависит от категории и вида разрешенного использования земли. Поскольку вы указали кадастровый номер исходного участка, а также вид его использования — личное подсобное хозяйство, — я прокомментирую сразу на вашем примере.
Ваш участок находится в городском округе Шатура Московской области. Вот какие требования в этом округе.
Размеры. Участки для личного подсобного хозяйства должны быть не менее 500 и не более 5000 м². У вас исходный участок — 2600 м², 26 соток, а выделить вы хотите 700 м², 7 соток, то есть все нормально.
Форма. Вновь образованный участок должен быть рациональной формы. В идеале — квадратным или прямоугольным. Для прямоугольных бывают требования по соотношению сторон, например не более 3,5. У вас новый участок будет 50 на 14 метров. Соотношение сторон — 3,57: 50 / 14. В некоторых муниципалитетах просто оговаривается минимальный размер участка со стороны улицы — как правило, не менее 15—20 метров. Но в вашем муниципалитете таких требований нет.
Я бы порекомендовал рассмотреть выдел участка не пропорционально доле в праве, а другой формы — поквадратнее. И не на полную глубину исходного участка. Расскажу, какие варианты мне кажутся более удачными.
Первый вариант — прямоугольный участок, но шириной хотя бы 15—16 метров. В таком случае придется доплатить остальным участникам общедолевой собственности, однако участок получится более правильной и удобной для строительства формы. На таком участке можно будет поставить дом шириной до 10 метров.
Второй вариант — в форме трапеции площадью 700 м². Например, шириной по фронту 17 метров и по задней границе 11 метров.
С учетом минимальных отступов от границ участка в 3 метра, а от красных линий улицы в 5 метров, на выделенном трапециевидном участке можно будет разместить дом шириной до 9,3 метра.
Если договоритесь с другими собственниками, то можно рассмотреть и другие варианты выдела.
Подъезды и ограничения. По закону к участку, который будет образован после выдела, должен быть проход или проезд. Некоторые преобразуют участки так, что остается совсем узкий — менее 3—4 метров — и длинный проезд. Это нерационально, особенно если будете строиться и предполагается движение большегрузной техники: самосвала, трактора, крана.
У вас на выделяемый и измененный участки можно заезжать с параллельной им улицы, поэтому это требование соблюдается.
Ограничения в зонах с особыми условиями использования территорий — ЗОУИТ. Если такие ограничения есть на исходном участке, то и на новом они тоже могут быть. Так, согласно геопорталу Подмосковья в вашем случае 4 м² исходного участка вдоль улицы находятся в охранной зоне газопровода. Газопровод идет по улице вдоль забора, его охранная зона обычно 1,5 метра в каждую сторону. На картинке охранная зона не показана. Площадь ограничения незначительная. Здесь тоже все нормально.
Как составить соглашение о выделе земельного участка в натуре
В таком соглашении нужно определить способ и условия выдела. Поскольку вы хотите передать остальным собственникам еще и свою долю в жилом доме, это будет так называемый смешанный договор. Возможное полное название документа — соглашение о выделе земельного участка и дарении долей в праве собственности на жилой дом.
Соглашение обязательно должно содержать такие пункты:
Последовательность действий будет такой:
Почему дольщики могут быть против выдела
Чем больше участников долевой собственности, тем больше проблем. Вот основные причины, почему дольщики могут воспротивиться выделу:
Иногда бывает, что дольщики на словах не против выдела, а когда дело доходит до оформления, оказывается, что кто-то возражает. Чтобы проверить серьезность намерений дольщиков, можно предложить им заключить соглашение о порядке пользования земельным участком. Это документ, который определяет, кто из дольщиков какой частью участка пользуется. Можно даже поставить забор. Соглашение подтверждает, что дольщики договорились о порядке использования земли, а через выдел эти договоренности позднее уже закрепляют в качестве прав собственности.
Вы, как инициатор выдела, должны быть готовы, что остальных участников долевой собственности вряд ли устроит компенсация за хлопоты и потери в размере малой доли в праве на жилой дом.
Если договориться не получится
Если хотя бы с одним участником общей долевой собственности договориться о выделе участка не удастся, остается только пойти в суд. Исковое заявление о выделе подают в районный суд по месту нахождения земельного участка.
Суд может назначить землеустроительную и оценочную экспертизу. Когда участок выделяется через суд, речи о дарении доли в праве на дом уже не идет. Напротив, суд может обязать остальных участников выплатить инициатору выдела денежную компенсацию за долю в доме.
Расходы на юриста и экспертизы суд может полностью или частично взыскать с тех, к кому вы подадите иск.
Как выделить долю в натуре
Чтобы выделить долю земельного участка в натуре:
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают
Долевая собственность: как пользоваться общей недвижимостью
Долевое владение недвижимостью – непростая задача, особенно когда дело доходит до продажи жилья или оплаты услуг ЖКХ. Об особенностях распоряжения долевым имуществом рассказывают юристы Кадастровой палаты по Удмуртской Республике.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению между всеми ее участниками. Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде.
При каких условиях можно выделить доли?
Выдел доли в натуре – это специальная процедура, в результате которой реализуется переход от общей собственности к индивидуальной. Выделение доли обычно проводят в ситуациях, когда возникает необходимость продажи недвижимости или её части; желание упразднить ограничения и неудобства, основанные на совместном владении одной жилой площадью; желание распорядиться своей частью имущества в индивидуальном порядке или необходимость решения конфликтов или споров с иными собственниками квартиры.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК), однако для этого должны быть соблюдены определенные требования. Долю в праве собственности на имущество, находящееся в долевой собственности, можно выделить в натуре по соглашению между всеми собственниками, либо в судебном порядке. Реализовать своё право на распоряжение площадью гражданин может в любой удобный момент: время, прошедшее со дня его вступления в собственности, роли не играет.
В соглашении участников долевой собственности должны быть определены способ и условия выдела доли одного из них. По общему правилу при выделе части имущества стоимость такого имущества должна быть пропорциональна выделяемой доле. В случае несоразмерности стоимости выделяемого имущества доле, разница должна быть компенсирована денежной выплатой или в иной форме, о которой договорятся стороны.
Вышеуказанное соглашение оформляется по количеству сособственников недвижимого имущества и должно быть подписано каждым из них.
По понятным причинам имущество не всегда может быть разделено фактически. В данном аспекте более-менее просто выглядит ситуация с возможностью выдела доли в натуре в жилом доме, несколько сложнее — в многокомнатной квартире, и практически невозможной — в ситуациях необходимости выдела доли в натуре в однокомнатной квартире.
Согласно требованиям нормативно-правовых актов при выделении доли в квартире, выделяемая часть жилой площади должна быть полностью изолирована и независима от остальной части квартиры, иметь свой собственный вход, санузел, и должна остаться пригодной для проживания и использования по назначению.
Выделить долю в жилом доме возможно только в том случае, если у каждого выделившего долю будут самостоятельные выходы на земельный участок. Такой выдел можно будет осуществить после реконструкции жилого дома при получении всех необходимых разрешений и согласований.
При выделении части земельного участка следует помнить о минимальных допустимых размерах земельных наделов. В различных муниципальных образованиях эти размеры различаются. На территории большинства муниципальных образований нашей республики они составляют 400 кв. м. Таким образом, вновь образуемый в результате выдела доли земельный участок и участок, из которого он был выделен, не могут быть меньше этого размера.
Особенности продажи долевой собственности
Прежде всего, стоит помнить, что такой объект недвижимости нельзя продать без согласия на это всех владельцев: в договоре купли-продажи на
стороне продавца будут выступать все собственники. Кроме того, все они имеют
преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев. Это значит, что если один из владельцев доли решит продать ее постороннему лицу, он должен направить всем сособственникам письменное уведомление о продаже с указанием цены и других условий, на которых доля продается. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку и продать свою часть любому желающему. Без соблюдения этой процедуры сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Отказ от приобретения совладельцы должны оформить в письменном виде. При наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.
Как прописать в квартире новых жильцов, если она находится в долевой собственности?
Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли в пользу третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников.
Требует ли сделка по продаже доли нотариального удостоверения?
Как можно продать целиком квартиру, если она находится в долевой собственности?
Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1/3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу. Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе сведения из Единого государственного реестра недвижимости, убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее. Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа. Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.
По какому принципу сособственники платят за ежемесячные услуги ЖКХ – все отдельно или разом?
Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать
Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.
Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.
Чем фактически владеет собственник доли
Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.
«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».
Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.
Кто может владеть долями
Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.
Особенности владения долями
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.
«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.
Как оплачиваются услуги ЖКХ
Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.
Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире
Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.
Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть
Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».
Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.
«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Долевая собственность на земельный участок: плюсы, минусы и алгоритм выделения доли
В настоящее время многие из нас, я имею в виду горожан, стремятся перебраться за город, на свежий воздух. Многие присматривают себе земельные участки для строительства дачи, а то и загородного дома для постоянного проживания. Я думаю, для вас будет полезно узнать, что такое долевая собственность на земельный участок, которая часто возникает при приобретении земли.
Из-за любви советской власти к колхозам и коммунальным квартирам можно предположить, что именно ей принадлежит идея права общей собственности. Но оказывается, этот институт был создан более двух тысяч лет назад в Римской империи и Византии.
Несколько слов об общей собственности
Данный правовой институт характеризуется наличием одного объекта и нескольких его собственников. Он имеет две разновидности:
Доля – это часть чего-то (в данном случае земли), которая четко определена.
Эта статья не охватывает весь спектр вопросов, связанных с общей собственностью, а посвящена только долевой.
Как уже отмечалось выше, понятие общей собственности пришло в современное законодательство многих стран из Римского права. В России было введено еще в XII веке документом, который назывался “Русская правда”, а уже в XV веке с появлением Псковской Судной грамоты началось формирование права общей долевой собственности, дальнейшее развитие которой было сделано в XVII веке в Соборном Уложении.
Следующим шагом в развитии правовых основ этого института явился Свод законов гражданских, принятый в 1900 году, который действовал до 1917 года.
В настоящее время вопросы общей долевой на землю регулируются Гражданским кодексом РФ (Глава 16) и Земельным кодексом. Эти законы, наконец, вернули в нашу жизнь забытое понятие частной собственности на землю. Сейчас существуют следующие виды земельного владения (собственности):
Скажу пару слов о совместной собственности, в частности на землю.
Она дает право всем участникам вместе владеть и пользоваться всем земельным наделом, если они дополнительно не договорились об ином порядке пользования. Они могут выбрать одного и дать ему полномочия управлять участком. Распоряжаться же землей может любой из собственников при условии согласия всех остальных.
Наше законодательство предусматривает такой вид владения для:
Кроме того, совместная собственность на землю может возникнуть по договору между владельцами отдельных земельных участков.
Общая долевая собственность на землю
Долевая, в том числе и на землю, – это собственность нескольких человек, у которых размеры долей (частей) в праве зафиксированы (в отличие от совместной собственности). Они могут быть определены законом либо договоренностью между участниками.
Права и обязанности владельца доли
Доли собственников по умолчанию являются равными (равнодолевая собственность), если иное не закреплено в законе или не прописано в их соглашении. Подписав соглашение, можно установить деление на неравные части. Также можно оговорить дальнейшее изменение размеров долей в зависимости от участия в улучшении общего имущества – земельного надела.
Доли могут быть двух видов:
Несмотря на наличие долей (в том числе и реальных), сособственники владеют и пользуются всем наделом по общему соглашению. Если такого соглашения достичь не получается, то остается только одна дорога – в суд.
Ничто так не портит отношения, как их выяснение.
Если кто-то из участников не может в полной мере пользоваться своей долей, он может претендовать на денежную компенсацию за счет остальных.
Доходы, получаемые от пользования землей, распределяются пропорционально размеру доли собственников, если иное они не оговорили в своем соглашении.
Но этот приятный факт для обладателя большей части имеет и оборотную сторону – в расходах, связанных с содержанием общего имущества, этот собственник тоже участвует пропорционально размеру своей части. К расходам относятся:
Что касается распоряжения землей, то в отношении общедолевой собственности различают два варианта:
Первый вариант реализуется исключительно при согласии всех собственников. Следует иметь в виду, что если согласия нет, то даже суд не поможет. Таким образом, каждый сособственник в этом вопросе обладает правом вето.
Для реализации второго варианта участнику не требуется согласие остальных. Он может продать, подарить, заложить, оставить в наследство и т. д. свою часть исключительно по своему решению, не спрашивая разрешения у других участников.
Но ложка дегтя есть и здесь. Участники имеют преимущественное право покупки. Иными словами, продать долю можно третьему лицу только после получения отказа от ее приобретения от всех остальных участников.
Конечно, существуют способы обойти преимущественное право.
Например, не оформлять договор купли-продажи, а заключить договор дарения. Но такой ход рискован. Если кому-то из заинтересованных лиц удастся доказать, что сделка дарения была притворной (то есть совершенная с целью прикрыть сделку купли-продажи), то все закончится печально для вас и вашего покупателя – ваша сделка будет признана недействительной.
Можно заложить свою долю, затем не вернуть долг, а с кредитором заключить соглашение об отступном. Вы вместо возврата взятых в долг денег передаете ему свое право на вашу долю в общей долевой. Этот выход имеет минус – сложное оформление.
Есть еще вариант с передачей своего права в обмен на пожизненное содержание. Суть в том, что вы передаете покупателю права на свою часть имущества, а он обязуется пожизненно вас содержать. Такой вид договора носит исключительно личный характер, преимущественное право остальных участников в этом случае не работает. Естественно, при таком способе большие риски несет покупатель.
Возникновение общей долевой собственности
Чаще всего она возникает в отношении земли при:
Особенности собственности на некоторые виды земель
Для двух видов земель существуют ограничения в праве собственности на них.
Земля сельхозназначения
Она возникала в процессе приватизации совхозов и колхозов. При этом участники этого замечательного процесса, который, как предполагалось, должен был повернуть историю вспять, получали земельные доли в праве общей собственности на весь земельный надел. Она имеет количественную характеристику, но не привязана к конкретному клочку земли.
Да и долей она не совсем является.
Она в отличие от обычной доли в общедолевой собственности имеет ограничение – ею нельзя свободно распорядиться без ее выделения в натуре, то есть выделения конкретного реального земельного участка. Без этого отчуждение допускается только в пользу иных сособственников. Еще ее можно внести в уставной капитал сельхозорганизации, использующей в своей деятельности весь участок.
Даже оставить в наследство кому-либо со стороны нельзя.
Такая доля напоминает мед, который как бы есть, но его как бы нет.
Территория под домом
Любой человек, которому выпало счастье заработать на квартиру и купить ее, становится сособственником земли под многоквартирным домом. У всех хозяев жилых метров возникает общая долевая собственность, в которой доли пропорциональны площадям их квартир.
Но вот выделить эти доли из общедолевой собственности нет никакой возможности, это напрямую запрещает Жилищный кодекс РФ.
Есть только один шанс, если вы приобрели жилье в многоквартирном одноэтажном доме, в котором можно сделать небольшую перестройку и обеспечить отдельный вход в каждую квартиру. Тогда необходимо сначала выделить в натуре доли в доме (после его реконструкции), а потом уже поделить и землю: как под ним, так и прилегающую.
Как выделить доли, раздел участка
Общедолевая собственность часто не позволяет собственнику в полной мере использовать свое право, поэтому возникает необходимость выделить свою часть земли из общего надела.
Причины и возможности
Наиболее часто встречающаяся причина, которая толкает сособственников на раздел земли, – это желание продать свою долю надела или желание обособиться от соседей.
Продавать невыделенную часть сложно. Покупатель не понимает, на что он будет тратить свои с таким трудом заработанные деньги: на часть участка, где такие стройные сосенки и симпатичная солнечная полянка, или на это болото с кишащими над ним мошками. Покупателю не нужна идеальная доля, подавай реальную. Кроме того, после раздела участка прекращается преимущественное право покупки других участников.
Вы решили построить на своей доле (пока не выделенной) дом своей мечты, разбить прекрасный сад, но вам уже видится, как в этот сад соседи ходят выгуливать своих домашних питомцев, а под окнами вашей спальной сосед паркует свой старый чадящий дизельный автомобиль. Поэтому надо выделить долю, разделить участок, чтобы быть уверенным, что теперь никто, кроме дорогих гостей, на ней не появится.
Чем выше забор, тем лучше отношения с соседом.
Земельный участок, который находится в общей долевой собственности, может быть поделен между участниками. При этом общая долевая собственность перестанет существовать для всех бывших сособственников, каждый из них обретет индивидуальную собственность на часть участка, что соответствует его доле.
Кроме того, возможна ситуация, когда один или несколько участников решат выделить свои доли из общей собственности. Тогда индивидуальную собственность обретет этот участник или участники, а остальные останутся сособственниками оставшейся территории земельного участка, сохранят на нее право общей долевой собственности.
Выделение доли или раздел надела не всегда возможен. Например, из-за невозможности организации подъезда к одной из выделяемых долей.
Также выделение (раздел) может противоречить закону. Это в первую очередь касается ситуаций, когда площадь выделяемой доли меньше минимальной, установленной для данной категории земель в этом регионе.
К примеру, минимальные площади участков, установленные в Санкт-Петербурге:
Если размер какой-нибудь доли менее минимально допустимого значения, то остается только вариант выкупа ее остальными собственниками. Сумму выкупа определяют по согласию или через суд.
Государство оставило только лазейку для себя любимого, позволив не учитывать размер участка при изъятии земли для муниципальных или государственных нужд.
Способы
Как вы уже догадываетесь, существует два способа поделить участок, который находится в долевой собственности:
В первом случае сособственники заключают соглашение, в котором указывают:
Во втором случае инициатор раздела подает в суд исковое заявление, прикладывая к нему документы, подтверждающие собственность, свои исковые требования и описания действий, которые он предпринимал для решения вопроса.
Техника
В процессе выделения доли или раздела участка собственники сталкиваются с необходимостью проведения межевания – процесса определения границ и их документального закрепления для вновь появляющихся участков, на которые делится первоначальный.
Регулируется данный процесс Федеральным законом РФ “О землеустройстве”.
Межевать должна землеустроительная геодезическая компания. Тут не обойтись без дополнительных расходов, сами вы межевание произвести не сможете. Нанятые специалисты:
На вашей совести останется не очень порой приятный аспект этой работы – согласование границ с собственниками земель, которые граничат с вашим новым участком.
Результаты межевания пройдут регистрацию в кадастровой палате, и участку будет присвоен свой кадастровый номер. Вот тогда вас можно будет поздравить с рождением нового объекта вашей индивидуальной собственности.
Заключение
Итак, я поделился с вами некоторыми аспектами общей долевой собственности на земельный надел. Обрисовал причины и способы, с помощью которых вы можете обрести, а также избавиться от собственности такого вида.