что значит определить порядок пользования земельным участком
С учетом фактически сложившихся отношений
20 августа 2019 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приняла определение N 127-КГ19-12, в котором дала толкование положения Земельного кодекса Российской Федерации, касающегося определения порядка пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
В данном определении Верховный Суд РФ отразил ряд небезынтересных с правовой точки зрения выводов, которые совсем скоро могут явиться основой для формирования нового пласта правоприменительной практики по спорам долевых собственников, чья общая недвижимость расположена на предоставленном в бессрочное пользование земельном участке.
Фабула дела
В центр спора помещен конфликт двух групп долевых собственников домовладения, находящегося в Республике Крым и состоящего из жилых строений и надворных построек. Первая группа представлена собственницей доли в домовладении в размере 34/100 (истец), полученной по наследству от мужа. В состав второй группы входят два собственника, владеющие долей в размере 66/100 (ответчики), которая ранее была приобретена ими у мужа истца по договору купли-продажи.
Земельный участок, на котором расположено домовладение, был предоставлен правопредшественнику действующих собственников в 1958 году городским органом исполнительной власти в бессрочное пользование для строительства индивидуального жилого дома.
Из текста судебного акта усматривается, что стороны конфликта не могут осуществить оформление права собственности на спорный земельный участок ввиду возникших разногласий по вопросу пользования им. То есть собственники домовладения продолжают оставаться субъектами права бессрочного пользования, а предметом иска выступает требование определить порядок пользования земельным участком.
При этом стороны самостоятельно без юридического оформления определили порядок пользования строениями, входящими в состав домовладения (дома фактически распределены между истцом и ответчиками без каких-либо дополнительных работ по выделению долей).
Также истец утверждает, что к моменту приобретения ответчиками долей в праве на домовладение, сложившийся порядок пользования спорным земельным участком уже существовал. С ним, по версии истца, и согласились ответчики при приобретении доли, подписав договор купли-продажи. Кроме того, на спорном участке более 15 лет установлен разграничительный забор.
В ходе проведенной в рамках дела строительно-технической экспертизы было установлено, что:
• площадь земельного участка по данным публичного реестра (485 кв. м) меньше площади фактически используемого сторонами земельного участка (545 кв. м)
• каждый из домов расположен на обособленной части земельного участка, оборудован изолированным входом и имеет независимую систему электро-, водо-, газоснабжения, отопления и водоотведения
• экспертом предложен вариант определения порядка пользования земельным участком, согласно которому часть участка площадью 246 кв. м предоставляется в пользование истцу, другая часть площадью 299 кв. м – ответчикам.
Суды первой и апелляционной инстанций оставили иск без удовлетворения.
Главным аргументом Железнодорожного районного суда города Симферополя явилось то, что порядок пользования земельным участком, предложенный экспертом с учетом фактической площади земельного участка (545 кв. м), не соответствует долям собственников в праве общей долевой собственности на домовладение, что, по мнению суда, нарушает абз. 2 п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ.
Верховный Суд Республики Крым в своем апелляционном определении признал упомянутый довод суда первой инстанции неправовым, однако оставил решение без изменения как соответствующее закону, указав, что определение порядка пользования земельным участком возможно лишь после определения судом порядка пользования расположенными на таком участке строениями либо одновременно с ним, а также после оформления в установленном законом порядке права пользования земельным участком, установления его границ в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с правовой аргументацией судов нижестоящих инстанций, отменила принятые ими судебные акты и направила дело на повторное рассмотрение в суд первой инстанции.
Выводы Верховного Суда РФ и их практическое значение.
Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Буквальное прочтение данного положения раскрывает не менее двух аспектов, учитываемых судами при определении порядка пользования участком: а) размер доли в праве собственности на здание; б) сложившийся порядок пользования земельным участком. Причем наличие между ними союза «или» подразумевает, что оба упомянутых критерия не могут быть использованы одновременно. Кроме того, сама формулировка нормы (фраза «с учетом») дает понять, что указанные критерии являются для судов неким законодательным ориентиром в принятии справедливого решения, но вовсе не означает невозможности отступить от такого ориентира в случае необходимости. А необходимость в рассматриваемом деле как раз имеется. Из текста определения Судебной коллегии следует, что часть спорного земельного участка, находящаяся в фактическом пользовании истца, имеет существенные недостатки. Так, доступ к участку возможен по узкому проходу общей площадью 42 кв. м, одна из сторон которой является подпорной стеной к косогору с перепадом высоты около трех метров, а под вымощенной бетонными плитами дорожкой со стороны улицы устроена система для отвода ливневых вод с вышерасположенного земельного участка. Таким образом, если бы суд выделил истцу в пользование часть спорного земельного участка, соответствующую его доле в праве собственности на домовладение (34/100), это привело бы к тому, что часть участка, необходимая для обслуживания строений истца, оказалась бы в пользовании ответчиков, что не позволило бы истцу в полной мере реализовать свои правомочия владения и пользования строениями.
Чтобы глубже вникнуть в логику Верховного Суда РФ, следует обратиться к практике разрешения аналогичного вопроса на примере общих положений Гражданского кодекса РФ об определении порядка владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
Нередко встречаются случаи, когда доля одного из сособственников в праве на общее здание настолько мала, что произвести раздел такого здания в натуре либо выделить из него долю не представляется возможным. Однако это вовсе не означает, что собственник в обязательном порядке будет принудительно лишен своей доли с последующей выплатой ему компенсации (п. 3 ст. 252 ГК РФ). В случае, когда сособственники не ставят своей целью раздел общего недвижимого имущества, однако не могут прийти к согласию в вопросе владения и пользования им, у каждого из них есть право обратиться в суд с иском об определении порядка владения общим имуществом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащихся в п. 37 Постановления N 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что такое право имеет и собственник, долю которого невозможно выделить, в том числе, по причине ее незначительного размера. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.
Представляется очевидным, что данную позицию можно и следует применять по аналогии и к правоотношениям лиц, произрастающим из совместного пользования земельным участком, переданным таким лицам в бессрочное пользование.
В рассматриваемом определении Верховный Суд РФ указал на то, что важнейшими вопросами, подлежащими исследованию в подобных делах, является вопрос нуждаемости каждого из пользователей земельного участка в использовании той или иной его части и сложившийся порядок пользования участком. А также что несоразмерность передаваемой собственнику части участка его доле в праве на домовладение может быть устранена путем предоставления денежной компенсации.
Поскольку за 15 лет у сторон сложился некий порядок пользования спорным земельным участком (и даже существует разграничительный забор), суд первой инстанции при повторном рассмотрении дела, вероятно, будет вынужден принять данное обстоятельство во внимание, как и недостатки той части земельного участка, которой пользуется истец.
Таким образом, Верховный Суд в своем определении подтвердил наличие у судов возможности проявлять определенную степень гибкости при разрешении споров об определении порядка пользования земельными участками, что гипотетически будет способствовать принятию судами справедливых решений по данной категории споров с учетом всех особенностей конкретного участка и сложившихся отношений долевых собственников зданий.
В самом деле, обстоятельства таковы, что истец и ответчики определили порядок пользования домовладением самостоятельно, спор между сторонами по данному вопросу отсутствует. Вместе с тем суд апелляционной инстанции в своем определении пришел к выводу о необходимости разрешения в судебном порядке и этого вопроса до принятия решения по настоящему делу либо одновременно с ним.
Судебная коллегия Верховного Суда РФ констатировала факт отсутствия в законе такого требования. Позиция о незаконности возложения на лиц обязанности обращаться за судебной защитой своих прав и законных интересов в ситуации, когда отсутствует спор о праве, представляется логичной и соответствующей принципу недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела (п. 1 ст. 1 ГК РФ).
Не содержат действующие нормативно-правовые акты и положений, обязывающих долевых собственников сооружений переоформлять право пользования земельным участком (приводить документы в соответствие законодательству РФ), а равно и осуществлять установление границ (межевание) такого земельного участка.
Существенным вопросом, практически не затронутым определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 20.08.2019 г. N 127-КГ19-12, осталось соотношение фактически используемой собственниками площади и площади земельного участка по данным правоустанавливающих и правоподтверждающих документов. По всей видимости, дать правовую оценку данному обстоятельству и определить степень влияния на исход конфликта предстоит уже Железнодорожному районному суду города Симферополя при новом рассмотрении дела.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28.02.2017 N 38-КГ17-1
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 28 февраля 2017 г. N 38-КГ17-1
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Киселева А.П.,
судей Марьина А.Н. и Романовского С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Емельяновой Э.М., Сапожникова М.М. к Щербаковой Л.П., Тарасову Д.В., Тарасовой В.Н. о возложении обязанности снести строения, определении порядка пользования земельным участком
по кассационной жалобе Емельяновой Э.М., Сапожникова М.М. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 6 июня 2016 г.,
заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения Сапожникова М.М. и его представителей Сапожникову З.П. и Дорошенко Я.А., поддержавших доводы жалобы, представителя Щербаковой Л.П. Ларину Н.В., просившую жалобу отклонить,
Сапожников М.М. и Емельянова Э.М. обратились в суд с иском к Щербаковой Л.П., Тарасову Д.В. и Тарасовой В.Н. о возложении обязанности снести надворные постройки и определении порядка пользования земельным участком.
Оба жилых дома расположены на земельном участке площадью кв. м, который находится в совместном постоянном (бессрочном) пользовании сторон.
Ссылаясь на то, что Щербакова Л.П., Тарасов Д.В. и Тарасова В.Н. без согласия истцов возвели на земельном участке надворные постройки Г1, Г5, Г6, Г7, а также на то, что последние находятся в охранной зоне газопровода, проходящего по спорному участку, чем создают угрозу жизни и здоровью истцов, Сапожников М.М. и Емельянова Э.М. просили обязать ответчиков снести указанные постройки.
Кроме того, Сапожников М.М. и Емельянова Э.М. указали, что ответчики в течение длительного времени препятствуют им пользоваться общим земельным участком, в связи с чем просили определить порядок пользования земельным участком, предоставив каждой из сторон часть участка, соответствующую площади жилых домов N и N по состоянию на момент их первичной технической инвентаризации.
Решением Центрального районного суда г. Тулы от 28 декабря 2015 г. исковые требования Сапожникова М.М. и Емельяновой Э.М. в части определения порядка пользования земельным участком удовлетворены: определен порядок пользования земельным участком в соответствии с третьим вариантом плана границ земельного участка, изготовленного кадастровым инженером. Исковые требования о возложении обязанности снести надворные постройки оставлены без удовлетворения.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда 6 июня 2016 г. по жалобе Щербаковой Л.П. и Тарасовой В.Н. решение суда первой инстанции отменено в полном объеме. По делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Сапожникова М.М. и Емельяновой Э.М. об определении порядка пользования земельным участком отказано.
В кассационной жалобе Сапожников М.М. и Емельянова Э.М. просят отменить апелляционное определение.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 31 января 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Судом установлено и из материалов дела усматривается, что собственниками жилого дома N по ул. являются Сапожников М.М. и Емельянова Э.М.
Собственниками жилого дома N по ул. являются Щербакова Л.П., Тарасов Д.В. и Тарасова В.Н.
Земельный участок находится в совместном постоянном (бессрочном) пользовании сторон.
На указанном земельном участке Щербакова Л.П., Тарасов Д.В. и Тарасова В.Н. возвели надворные постройки: Г1, Г7, Г6 и Г5.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Сапожникова М.М. и Емельяновой Э.М. о сносе построек, суд первой инстанции исходил из того, что указанные строения возведены Щербаковым Л.П., Тарасовым Д.В. и Тарасовой В.Н. на той части земельного участка, которая в соответствии со сложившимся порядком находится в пользовании ответчиков. Доказательств того, что указанные постройки создают угрозу безопасности жизни и здоровью истцов, суду представлено не было.
Разрешая исковые требования в части определения порядка пользования земельным участком, суд пришел к выводу о том, что каждой из сторон необходимо предоставить часть участка, соответствующую площади жилых домов N и N по состоянию на момент их первичной технической инвентаризации. Оценив представленное истцами заключение кадастрового инженера, которым предложено четыре возможных варианта пользования земельным участком, суд пришел к выводу о том, что более других интересам обеих сторон будет отвечать вариант N 3.
Щербаковой Л.П. и Тарасовой В.Н. подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда первой инстанции в части определения порядка пользования земельным участком.
В остальной части решение суда сторонами не обжаловалось.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда 6 июня 2016 г. решение суда первой инстанции отменено в полном объеме. По делу постановлено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Сапожникова М.М. и Емельяновой Э.М. об определении порядка пользования земельным участком отказано.
Данное определение является незаконным и подлежит отмене по следующим основаниям.
Согласно частям 1 и 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Однако суд второй инстанции в нарушение положений статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о пределах проверки судебного решения судом апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в полном объеме, в то время как обжаловалась только часть решения.
Также суд вынес новое решение, которым в удовлетворении исковых требований в части требований Сапожникова М.М. и Емельяновой Э.М. об определении порядка пользования земельным участком отказал. Какого-либо нового решения в части исковых требований о сносе надворных построек судом второй инстанции вынесено не было, чем были нарушены положения статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и спор в этой части не разрешен.
Отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований об определении порядка пользования земельным участком, судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда указала, что все предлагаемые истцами варианты не соответствуют сложившемуся порядку пользования земельным участком. Поскольку требований об определении порядка пользования по иным вариантам, в том числе по сложившемуся порядку пользования, сторонами не заявлено, коллегия отказала в удовлетворении иска в указанной части.
С данными выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.
Задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений (статья 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 64 Земельного кодекса Российской Федерации земельные споры, в том числе об определении порядка пользования земельным участком, рассматриваются в судебном порядке.
По аналогии судам следовало применить положения абзаца 2 пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Судами установлено и из материалов дела усматривается, что между сторонами, являющимися собственниками двух жилых домов на одном земельном участке, имеется спор по поводу порядка пользования данным земельным участком.
Истцы Сапожников М.М. и Емельянова Э.М., ссылаясь на то, что ответчики препятствуют им пользоваться всем земельным участком, просили определить порядок пользования им, предоставив каждой из сторон часть участка, соответствующую площади жилых домов N и N по состоянию на момент их первичной технической инвентаризации.
Суд апелляционной инстанции, отказывая истцам в удовлетворении указанных исковых требований, оставил возникший между сторонами спор фактически неразрешенным, тем самым нарушив положения статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не учел, что спор подлежал разрешению в любом случае, поскольку оснований для отказа в определении порядка пользования земельным участком не имелось. При этом, суд не был связан доводами сторон о конкретных вариантах порядка пользования участком и мог определить самостоятельно такой порядок, который, отличаясь от предложенных сторонами вариантов, был бы оптимальным с точки зрения соблюдения закона и заслуживающих внимания интересов совладельцев.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 6 июня 2016 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Что должны учитывать суды при рассмотрении дел, касающихся порядка пользования земельным участком?
20 августа 2019 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрела дело, касающееся порядка пользования земельным участком (№ 127-КГ19-12). ВС предложил судам учитывать возможность установления порядка пользования спорным участком в соответствии с долями в праве собственности на дом, учесть, что участок является объектом права бессрочного пользования, имеет указанную в документах площадь, а вопрос о его границах относится к обстоятельствам, подлежащим доказыванию, в том числе на основании заключений экспертов.
В основу иска положено обоснование того, что истцу на праве общей долевой собственности принадлежит домовладение, в том числе истцу принадлежит 34/100 доли, а двум ответчикам 66/100 долей соответственно.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что предложенный экспертом вариант не соответствует долям собственников в праве общей собственности на домовладение, исходя из фактической площади земельного участка 545 кв. м., и в иске отказал.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставил без изменения. Однако были даны дополнительные пояснения. Так, он указал, что земельный участок находится в бессрочном пользовании всех сособственников жилого дома, при этом фактическая площадь земельного участка 545 кв. м не соответствует площади, указанной в кадастровом паспорте, – 485 кв. м, а порядок пользования домами не определен. По мнению суда апелляционной инстанции, определение порядка пользования земельным участком возможно только вместе с установлением порядка пользования домовладением или после него. Таким образом, суд апелляционной инстанции отказал в иске по обстоятельствам, не имеющим юридического значения, однако решения оставил без изменения, сославшись на то, что иск составлен преждевременно, сторонам необходимо определить порядок пользования домовладением, оформить право пользования земельным участком и его границы.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с обжалуемыми решениями согласиться нельзя, так как:
С учетом вышеизложенного Судебная коллегия по гражданским делам отправила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Что значит определить порядок пользования земельным участком
В данной статья я опишу как определить порядок пользования земельным участком в долевой собственности нескольких лиц. Мы пройдем путь от возникновения земельного спора до реального результата – признания всеми Вашего права пользования земельным участком в соответствующих границах.
О чем пойдет речь? Об имеющей место в реальной жизни истории сожительства на одном земельном участке с общим домом двух (или более) семей. Чтобы прекратить постоянные споры о несправедливом порядке пользования земельным участком, исключить передел и самозахват земельного участка, не допустить постоянных ссор и ухудшения соседских отношений, нужно установить порядок пользования общим земельным участком.
Содержание статьи:
Документы, без которых не о чем говорить. Это важно!
Начать нужно с закрепления внешних границ земельного участка, которые определяются в результате его межевания и постановки на кадастровый учет. Чтобы точно знать где находится Ваш участок необходимо, чтобы его границы имели соответствующие координаты, установленные при проведение геодезической съемки и межевания кадастровым инженером.
Кроме того, помимо внешних границ, межеванием земельного участка определяется конкретная площадь, зависящая как от правоустанавливающих документов на земельный участок, так и от фактического пользования, поскольку законодатель допускает увеличение итоговой пощади земельного участка в установленным местными органами пределах (например, на территории городского округа города Воронежа до 300 кв.м).
Если у Вас нет кадастрового паспорта на земельный участок с межеванием, значит Вам нужно его сделать. Расходы по его формированию собственники несут совместно.
До определения порядка пользования земельным участком Вам также следует убедиться, что Ваше право собственности на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке. Сегодня это означает, что право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость. Другими словами, у Вас на руках должно быть либо свидетельство о государственной регистрации права собственности, либо выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость. Если у Вас нет ни одного из этих документом, значит нужно оформить право собственности на земельный участок.
ВАЖНО! На этапе оформления права собственности на землю Вы должны выбрать один из двух вариантов: исходя из сложившегося порядка пользования между совладельцами либо в соответствии с долями в праве общей долевой собственности на жилой дом. Изменить сделанный выбор практически невозможно и последствия как правило необратимые.
Определение порядка пользования земельным участком исходя из долей в праве общей собственности на этот участок
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле — ч.2 ст.247 ГК РФ.
Предлагаю начать с признания того факта, что земельные споры, в том числе по определению порядка пользования земельным участком, относятся к категории сложных, в вязи с чем предлагаю Вам до принятия важного решения проконсультироваться со мной либо иным адвокатом, специализирующимся на земельных вопросах.
Первым, наиболее простым и беспроигрышным вариантов является путь реализации права на предоставление в пользование части общего имущества, соразмерной доли в праве на земельный участок.
Первым шагом на этом пути является установление границ участков, которыми пользуются или будут пользоваться сособственники земельного участка. Для этих целей приглашают кадастрового инженера либо проводят судебную землеустроительную экспертизу. Кадастрового инженера приглашают, если между совладельцами нет спора и требуется только задокументировать имеющиеся договоренности, либо на первом этапе разрешения спора (при досудебной подготовке документов).
Также на этапе подготовки искового заявления в суд можно провести экспертизу. Для этого нужно обратится в экспертную организацию, объяснить в чем проблема и попросить предложить минимум два варианта определения порядка пользования земельным участком. Перечня экспертных организаций не существует, лицензии на занятие экспертной деятельностью не выдаются. Но судебная практика при прочих равных условиях отдает предпочтение государственным экспертным организациям.
ВАЖНО! Определение порядка пользования земельным участком происходит либо одновременно, либо после раздела домовладения. Что вполне логично, поскольку иначе невозможно установить и посчитать площади земельного участка под домом, которыми пользуется каждый из сособственников.
Поскольку приглашение кадастрового инженера и проведение экспертизы стоят денег, обратитесь в несколько проверенных организаций и посетите каждую из них, в целях сравнения цен, качества услуг, сроков изготовления и других условий. Выбрав специалиста или экспертную организацию обсудите с ними порядок проведения работ (идеально, если будут привлечены или как минимум уведомлены все сособственники, чтобы исключить недоверие к результатам), перечень документов для экспертизы, доведите иную необходимую информацию (например, о том, кому принадлежат находящиеся на участке строения, такие как гараж, сарай, уборная и т.п.).
При определении порядка пользования земельным участком всегда учитывается порядок пользования жилым домом и хозяйственными постройками.
Далее нужно документально закрепить порядок пользования в установленном законом порядке. Выбор юридической формы зависит от того, пришли ли сособственники к одному варианту, который всех устраивает, или нет.
Если спора по определению порядка пользования земельным участком нет, значит нужно заключить соглашение об определении порядка пользования. Согласно закону данное соглашение должно быть заключено в письменной форме и нотариального удостоверения или государственной регистрации не требуется. С этим вопросом можете обратиться ко мне.
Рекомендуем предложить заключить соглашение на определенных условиях сособственникам письменно, поскольку при обращении в суд исследуется вопрос о возможности разрешения земельного спора миром. Согласно ч.2 ст.247 ГК РФ в суд с требованием об установлении порядка пользования земельным участком возможно только при не достижении соглашения между всеми участниками общего имущества.
Если все же имеется спор и определить порядок пользования путем переговоров не удается – нужно обращаться в суд. И здесь нам понадобится Гражданский процессуальный кодекс РФ.
Исковое заявление об определении порядка пользования земельным участком подается мировому судье (п.7 ч.1 ст.23 ГПК РФ) по месту нахождения земельного участка (ч.1 ст.30 ГПК РФ). Чтобы найти контакты мирового судьи, к которому следует обращаться, воспользуйтесь государственной автоматизированной системой Российской Федерации «Правосудие» https://sudrf.ru/index.php?id=300&var=true Достаточно внести адрес земельного участка и система выдаст актуальные контакты для подачи искового заявления.
Требования к исковому заявлению подробно прописаны в ст.131 ГПК РФ, перечень прилагаемых документов указан в ст.132 ГПК РФ. В данном случае в исковом заявлении должны быть сформулированы следующие требования:
«Определить порядок пользования земельным участком №__ по ул. __________ в г.____________ в соответствии с долями в праве общей долевой собственности на данный земельный участок (либо исходя из сложившего порядка пользования земельным участком), выделив в пользование соответственно:
по фасаду – ____________________ м;
по левой меже – ________________ м;
по задней меже – _______________ м;
по правой меже –_______________ м,
что соответствует ½ доли в праве общей собственности на земельный участок;
по фасаду – ____________________ м;
по левой меже – ________________ м;
по задней меже – _______________ м;
по правой меже –_______________ м,
что соответствует ½ доли в праве общей собственности на земельный участок.»
Пропущенные данные Вы возьмете в соответствующем заключении эксперта по проведенной землеустроительной экспертизе либо межевом плане, составленном кадастровым инженером.
Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности на домовладение, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования. ( абз.2 п.37 Постановление Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
В результате Вы получите соглашение об определении порядка пользования земельным участком либо судебное решение, которые будут являться документом, подтверждающим Ваше право пользования конкретной частью общего участка. Закрепленное право пользования перейдет к будущим собственникам в том же объеме.
Определение порядка пользования земельным участком с учетом долей в праве собственности на здание
Как уже обращалось внимание выше, порядок пользования земельным участком может быть установлен двумя способами: либо с учетом долей в праве собственности на дом, либо по сложившемуся порядку пользования земельным участком.
Рассмотрим первый способ более подробно.
Так, в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение – абз.2 ч.1 ст.35 Земельного кодекса РФ.
Поскольку размер участка, предоставляемого в пользование, напрямую зависит от доли в праве общей собственности на жилой дом, особое внимание необходимо уделить определению долей. На законодательном уровне вопрос регулируется ст.245 Гражданского кодекса РФ.
В большинстве случаев при проживании в одном доме нескольких семей все стремятся реально выделить отдельное помещение и не пересекаться между собой. Добиться этого не сложно – достаточно пристроить отдельный вход и заложить пару стен. В результате строительных работ мы получаем минимум две отдельных «квартиры» с отдельным входом. Все указанные перестроения необходимо узаконить и отразить в техническом паспорте домовладения в бюро технической инвентаризации.
После этого необходимо привести в соответствие формально закрепленные доли в праве общей собственности на жилой дом с фактически занимаемой жилой площадью в домовладении. Должна соблюдаться следующая формула: берем общую отапливаемую площадь домовладения и делим ее на отапливаемую площадь отдельной части домовладения, в результате получаем долю в праве общей собственности на жилой дом. В целях исключения ошибок рекомендуем обратится в экспертную организацию и провести экспертизу по расчету идеальных долей в праве общей собственности на дом с учетом фактически занимаемой площади.
Новые доли в праве общей долевой собственности на жилой дом нужно закрепить в установленном законом порядке. Если спора по определению долей нет, нужно подписать соглашение об изменении долей в праве долевой собственности на домовладение. Соглашение составляется в письменной форме у нотариуса и подлежит государственной регистрации. Документальным подтверждением изменения долей будет обновленная выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Если в вопросе об изменении долей в праве общей собственности на дом не удалось прийти к общему знаменателю, остается судебный порядок изменения долей.
ВАЖНО! Согласно сложившейся судебной практике в случае определения долей в праве общей долевой собственности на земельный участок следует исходить из первоначально существующих долей в момент строительства жилого дома либо первичного образования общей долевой собственности на домовладение.
Другими словами, если один из сособственников начнет пристраивать новые жилые помещения к своей части дома, изменение долей в праве долевой собственности на домовладение не позволит ему изменить доли земельного участка.
Именно из-за непонимания либо не знания данного правила возникает значительное количество земельных споров, разрешаемых в судебном порядке.
Зная доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, мы можем провести землеустроительную экспертизу и подобрать не менее двух вариантов пользования земельным участком с учетом долей в праве собственности на дом.
С этого момента порядок решения вопроса ничем не отличается от рассмотренного выше общего порядка.
Если Вы решили обратиться в экспертную организацию, желательно выбирайте государственную (в их названии упоминается министерство Юстиции РФ, например, «Федеральное бюджетное учреждение Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации»).
Исковое заявление об определении порядка пользования земельным участком подается мировому судье ( п.7 ч.1 ст.23 ГПК РФ ) по месту нахождения земельного участка ( ч.1 ст.30 ГПК РФ ). Чтобы найти к какому мировому судье обращаться воспользуйтесь государственной автоматизированной системой Российской Федерации «Правосудие» https://sudrf.ru/index.php?id=300&var=true Достаточно внести адрес земельного участка и система выдаст актуальные контакты для подачи искового заявления.
Соблюдение указанного порядка позволит получить судебное решение, которое будет максимально учитывать Ваши права и полностью соответствовать принципу справедливости.
Определение порядка пользования земельным участком с учетом сложившегося порядка пользования земельным участком
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом сложившегося порядка пользования земельным участком – абз.2 ч.1 ст.35 Земельного кодекса РФ.
При выборе такого пути доли в праве общей собственности на жилой дом не учитываются, поскольку порядок пользования земельным участком сложился на протяжении относительно длительного периода времени и никогда не изменялся. Закрепление порядка пользования исключает возможность его оспаривание в будущем и новыми собственниками.
Но и в такой ситуации необходимо соблюдать указанные выше условия об обязательном межевании земельного участка, получении кадастрового паспорта на весь земельный участок, определении порядка пользования домовладением.
Также необходимо провести землеустроительную экспертизу, но с постановкой перед экспертом иного вопроса. А именно, определить возможные варианты определения порядка пользования земельным участком в соответствии с имеющимся порядком пользования и строительно-техническими нормами. В данном случае при проведении экспертизы допустимо иметь даже один вариант определения порядка пользования.
Далее аналогично рассмотренной выше процедуре мы закрепляем порядок пользования земельным участком либо в соглашении сособственников, либо в судебном решении.
Соответственно в дальнейшем Ваше право пользование земельным участком подлежит защите всеми законными способами, и иные граждане обязаны воздерживаться от любого его нарушения.
Выводы
Определение порядка пользования земельным участков вопрос достаточно сложный, требующий скрупулёзного внимания и высокой степени ответственности. Соблюдение рассмотренных правил позволит не только избежать ошибок при определении порядка пользования земельным участком, но и выработать общую стратегию в случае судебного спора.
Однако поскольку в статье не ставилась задача по описанию всех возникающих вопросов при установлении порядка пользования земельным участком, в случае возникновения необходимости в юридической помощи Вы всегда можете обратится к нам. Мы внимательно выслушаем Вас, изучим представленные Вами документы, устно ответим на все Ваши вопросы и обеспечим полное сопровождение земельного спора.