что значит под черновую отделку
Черновая отделка: плюсы и минусы
Квартиры в новостройках передаются покупателям с разным уровнем готовности – в некоторых жилых комплексах предусмотрен полный ремонт и меблировка, где-то застройщик оформляет квартиру по типу white box, однако в большинстве случаев речь идет о черновой отделке. В статье рассказываем о преимуществах и недостатках такого вида отделки, о его особенностях.
Разновидности отделки от застройщика
Существует три основных вида ремонта, которые осуществляют строительные компании. Чистовая отделка предполагает, что сразу же после передачи ключей покупатель сможет вселиться в объект недвижимости. Тут предусмотрены укладка напольного покрытия, плитки, побелка потолка, поклейка обоев, установка дверей, окон, комплекта сантехники, разводка электрики, монтаж розеток, плафонов, светильников, радиаторов, а также установка счетчиков. Предчистовая отделка имеет меньшую комплектность – ее называют white box: все черновые работы на этом этапе уже сделаны, однако финальная косметика перекладывается на дольщика.
Что касается черновой отделки, то о ней, в большинстве случаев, покупатели имеют превратное представление – считается, что квартиры с черновой отделкой являют собой бетонную коробку, где нет ровным счетом ничего. В реальности же черновая отделка предусматривает довольно большой пул строительных работ. Часто она включается в прайс, и покупатель может выбрать, что конкретно будет выполнено – если речь идет о квартире со свободной планировкой, на стадии подписания договора прописывается, какие перегородки будут установлены. Иногда застройщики позволяют самостоятельно решить, какой материал станет основным для стен внутри квартиры – гипсокартон, кирпич, монолит. Чем тоньше и легче перегородки, тем проще будет выполнить перепланировку в случае такой необходимости. Чем более прочный материал для них используется, тем лучше будет шумоизоляция.
Что входит в черновую отделку?
Точный перечень услуг по черновой отделке зависит от застройщика и жилого комплекса – чтобы выяснить, какие работы предусмотрены по конкретному объекту, необходимо изучить проектную декларацию и договор долевого участия. В среднем же, минимальная черновая отделка включает:
· Установку стеклопакетов и входных дверей;
· Монтаж радиаторов отопления;
· Обработку стен без финишной отделки;
· Разводку электрики, водоснабжение, установку вентиляционных систем;
· Стяжку пола и гидроизоляцию санузлов;
· Подключение кабеля ТВ и телефона (опционально).
Не редкость, когда пол и стены не выравниваются, а входная дверь хоть и устанавливается, но подлежит замене, так как изготовлена из низкокачественных материалов. Вместе с тем, сегодня практически нереально встретить отделку без стяжки пола. Все нюансы лучше уточнять перед заключением договора.
Преимущества черновой отделки
Плюсы черновой отделки зависят, прежде всего, не от нее самой, а от того, хочет ли собственник жилья заниматься ремонтом. К основным преимуществам можно отнести:
· Более низкую стоимость по сравнению с квартирами, где предложены предчистовая или чистовая виды отделок;
· Возможность сделать индивидуальный ремонт, вложить в него столько денег, сколько вы посчитаете разумным;
· Выбор качественных материалов, снижение человеческого фактора, возможность самостоятельно выбрать строительную бригаду, которая будет заниматься ремонтом;
· Более простая приемка – под чистовой отделкой легко скрыть дефекты: когда обои не поклеены, а напольное покрытие не уложено, все проблемы будут видны невооруженным глазом.
Квартира с голыми стенами позволяет владельцу самостоятельно продумать нюансы планировки и, в том числе, электропроводки: разместить розетки там, где это будет удобно. Предчистовая отделка такой возможности не предусматривает, не говоря уже о ремонте «под ключ».
Недостатки черновой отделки
Что касается минусов черновой отделки от застройщика, то это:
· Невозможность въехать в квартиру сразу после сдачи. Потребуется не просто приобрести мебель, но и продумать детали ремонта, купить строительные материалы, найти бригаду, которая возьмется за работы, дождаться их завершения. Иногда такой процесс занимает несколько месяцев. Особенно актуальна проблема для людей, которые одновременно платят ипотеку и снимают жилье, а также для инвесторов: когда юнит сразу готов для сдачи, доход начинает поступать с первого месяца после получения ключей.
· Трудности обустройства. Если в ваших планах нет разработки дизайнерского проекта, самостоятельный ремонт может вызвать затруднения. Наличие хотя бы минимальной чистовой отделки поможет сформировать визуальный образ жилища, вам не придется искать решения самостоятельно.
· Ремонт своими руками не может быть оплачен с помощью ипотеки, в то время как чистовую отделку можно включить в общую стоимость квартиры и взять на нее кредит в рамках общего займа. Если вы не располагаете достаточными средствами для ремонтных работ, лучше отказаться от предложений с черновой отделкой.
Особенности приемки
Приемка квартиры с черновой отделкой предусматривает стандартные процедуры – замеры площади жилья, оценку качества стеклопакетов, уровень отклонения стен. Если площадь квартиры больше, покупателю придется доплатить, если меньше – разницу вернет застройщик. При выявлении дефектов девелопер обязан их исправить в течение 45 дней: для этого требуется составить дефектную ведомость и не подписывать акт приемки. Что касается черновой отделки и перечня работ, которые должны быть выполнены – их необходимо сверять с тем, что прописано в ДДУ, и в последней редакции проектной декларации. Черновая отделка позволяет сразу увидеть, если есть проблемы – щели хорошо видны, равно как и завал стен. Замаскировать недостатки можно отделочными материалами, но в случае с черновым ремонтом этого у строителей сделать не получится.
Жилые комплексы с черновой отделкой
Приобрести квартиру без отделки можно во многих объектах – во-первых, практически все объекты элитного и бизнес-класса предусматривают отсутствие такой. Нет отделки в жилых комплексах Futurist от RBI, «Петровский квартал на воде» от Setl City, «Морская набережная. Sea View» от ЛСР, «Дефанс Премиум» от «Лидер Групп», «Квартал CHE» от «Эталон ЛенСпецСМУ», «Артхаус» от «Красной стрелы». На выбор – с отделкой и без нее – предлагают квартиры почти все ведущие девелоперы в сегментах комфорт-плюс: ЛСР, ЦДС, РСТИ. Эти фирмы дают возможность отказаться от ремонта и получить за это денежную компенсацию в виде понижения стоимости жилья. Есть предложения без отделки и в эконом-классе – среди примеров ЖК «Добрыня 3» от «Стоун», «Ветер перемен» от «Интер Альянс», «Цвета радуги» от «МАВИС». По каждому конкретному объекту необходимо уточнять информацию, отказ от отделки на начальном этапе строительства всегда реален, однако порой стоимость жилья от этого не меняется.
Что такое черновой ремонт (отделка) в новостройке
Задумываясь о покупке жилья на первичном рынке, сталкиваешься с тем, что продают-то квартиры с ремонтом разной степени готовности. Наиболее распространенная — черновая отделка квартиры. Что это такое, какие работы в себя включает это понятие и что вы получите в результате — читайте в статье.
Разные виды ремонта квартир
Квартиры в новостройках можно покупать с разной степенью отделки:
Именно такие определения и стоят в объявлениях, предлагающих жилую площадь в новостройках или в договорах на строительство. При этом цена квадратного метра отличается солидно в зависимости от уровня отделки. Чтобы понять в чем разница, давайте разбираться чем отличаются разные виды ремонта от застройщика.
Под отделку
Квартира без отделки выглядит примерно так
Также нет коммуникаций. Есть точки подключения к ним: выход канализации, водопровод, электрический ввод в квартиру, причем чаще всего без щитка. Просто заводят фазу на автомат. Разводки водопровода/канализации по квартире нет. Все это вы должны делать сами. Исключение — система отопления. Во многих новостройках разводку делает застройщик, хотя и тут могут быть исключения. То есть, квартира без отделки — без какого-либо ремонта.
Под чистовую отделку
От предыдущего варианта отличаются тем, что обычно стоят уже какие-то перегородки (типовая планировка или положение перегородок с вами согласовано на стадии подписания договора), стены и потолок оштукатурены, на полу залита стяжка. Электричество может быть разведено (уточняйте), но другие инженерные системы по-прежнему только обозначены точками входа.
Вот что вы можете увидеть
Надеяться на то, что оштукатуренные поверхности будут ровными не стоит. Качество работ обычно ниже среднего. Вам придется еще выравнивать стены и потолок. Просто понадобится (возможно), меньший слой материала. А так, вас ожидает полный перечень работ, который в себя включает черновая отделка квартиры, а потом и финишная.
С предчистовой отделкой
Это квартира, которая подготовлена к финишным отделочным работам. Разведена электрика, стены выровнены, на полу залита ровная стяжка, потолок оштукатурен. Вам остается только уложить отделочные материалы и подложку под них (там, где это необходимо). Без отделки остается санузел, ванная, туалет. В этих помещениях ремонт будет все равно за вами.
Стоит понимать, что «выровненные стены» должны соответствовать СНиП (строительные нормы и правила), а оно допускает отклонения следующего порядка:
Так что, даже если строители и выдержали нормы (бывает далеко не всегда), не все отделочные материалы можно уложить на такие «ровные» поверхности. В пользу этого типа ремонта новостройки можно сказать одно: дом еще 3-5 лет будет активно садиться, так что появление трещин вполне закономерное решение. По этой причине использовать сразу дорогие отделочные материалы не стоит, а под временный вариант пойдут относительно ровные поверхности.
С полным ремонтом от застройщика
Осуществлен полный комплекс работ, вплоть до монтажа отделочных материалов, межкомнатных и входных дверей, установки сантехники. Все что вам надо — обставить квартиру мебелью и можно жить.
Остается только поставить мебель
Этот вариант кажется заманчивым — не надо мучатся в поисках строителей-отделочников. И это так. Но качество ремонта от застройщика редко когда кого-то удовлетворяет. Зачастую вся отделка снимается и делается заново. Причем часто приходится шпаклевать стены (под покраску так 100%), заливать выравнивающую стяжку.
Что включает в себя черновая отделка квартиры
Что конкретно входит в понятие «черновой ремонт» каждая фирма и бригада определяет для себя самостоятельно. Из перечисленных выше вариантов под это понятие подходят две стадии: под чистовую и с предчистовой. Как видите, степень готовности помещений совсем разная. И как разобраться? Требовать перечень работ, которые будут проведены.
Черновой ремонт в новостройке — точного определения перечня работ нет
Некоторые выставляют перечень возможных работ с ценой за квадратный метр. В таком случае все просто: вы сами определяете какие работы и в каком объеме вам сделают — это самый оптимальный вариант. Если же перечня работ нет, попросите его озвучить или попросите список работ, который планируется сделать.
Цивилизованный ремонт подразумевает обязательное заключение договора подряда на ремонтно-отделочные работы. Это позволит минимизировать ваши риски в случае недобросовестных действий подрядчика.
Обратите внимание: при подписании договора все работы должны быть указаны. И чем точнее будет определение (с допустимыми отклонениями), тем меньше у вас будет проблем во время приемки.
Пример сметы на черновую отделку кухни
Основные виды работ
Как уже говорили, черновая отделка квартиры понимается каждым строительным предприятием по-своему, но обычно предлагают такой перечень работ:
Этот список работ по черновой отделке квартиры является базовым для большинства организаций, которые предлагают ремонт без отделки.
Комментарии по поводу электрики
Несколько замечаний по поводу разводки электрики. Перед выполнением работ должен быть составлен план, на котором отмечено количество розеток и точек подключения осветительных приборов в каждом помещении, рассчитано сечение проводов, номиналы автоматов, УЗО (читать тут) по каждой из веток. Вам нужно уточнить, кто будет делать эту работу.
Электрика — самая ответственная часть
Если разрабатывать схему электропроводки будет исполнитель, вам стоит предварительно ознакомиться с проектом. Причем нелишне было бы показать специалисту или попробовать вникнуть во все тонкости самому. Если с проектом все нормально, контролировать придется все вплоть до марки кабеля и конкретных его параметров. А именно надо будет измерить фактический диаметр медных проводов и высчитать по нему сечение, сравнить его с проектным. Часто встречаются большие несоответствия (косяки производителей, но их надо отслеживать вам). Электрику сложно переделывать, ведь провода скрываются под штукатуркой и поменять их очень проблематично даже если они проложены в гофрированных трубах. Именно поэтому, это один из самых важных этапов, которые предусматривает черновая отделка квартиры и контролировать его надо очень ответственно.
О штукатурке стен и выравнивании пола
Перед составлением договора на черновую отделку квартиры, уточняйте насколько ровными будут стены, пол. Желательно добиться конкретных цифр, которые должны быть зафиксированы в договоре. Понятное дело, «под яйцо» вам никто не сделает, но добиться чтобы перепады были не больше 5 мм на квадратном метре реально.
Что именно и до какой степени вам будут штукатурить — вот что надо выяснить
Также уточняйте, входит ли в штукатурку стен обработка откосов. Часто эту часть работ выставляют в перечень дополнительных работ, так что за нее придется доплачивать.
Дополнительные работы
В большинстве случаев, если вы посчитаете нужным, к основному перечню работ можно добавить такие виды работ:
Возможно, вам предложат и другие виды работ. Все зависит от конкретной фирмы. Может у них есть особые специалисты, которые предложат свои виды работ.
Кому лучше доверить ремонт
Если черновая отделка квартиры не будет делаться вами лично, вам предстоит выбрать из двух вариантов:
По всем данным предпочтительнее первый вариант. Найти контору, которая хорошо делает ремонт в новостройках нелегко, но возможно. Заказчик, который сдает квартиры с удовлетворительным черновым ремонтом — это почти сказка. Все объяснимо.
Профессионалов найти нелегко
Ремонтные конторы набирают конкретных специалистов под определенные виды работ. Они занимаются только этим, это их хлеб, их репутация, поэтому за качеством работ уважающие себя организации следят. Для застройщика главное — сам процесс стройки и упор делается на возведение коробки и никак не на отделку. Отделочные работы — это побочный доход, далеко не такой привлекательный (в денежном эквиваленте) и мало кто всерьез озабочен их качеством. Во всяком случае, в нашей стране сложилась пока именно такая ситуация.
Возможно, где-то есть застройщики, которые держат специалистов-отделочников высокой квалификации. Но для этого у них постоянно должны быть в работе новые объекты, чтобы эти спецы были постоянно заняты, иначе невыгодно. Если вам посчастливилось найти такого заказчика, вы видели (не только на фото) и пощупали пару готовых квартир, черновая отделка квартиры может быть доверена им без вопросов. В противном случае — поищите фирму, которая занимается отделкой.
На что обратить внимание при приемке работ
Черновая отделка квартиры в новостройке окончена, вам надо принять работы. Но надо знать, на что обратить внимание, как и что проверять. В помощь вам договор, который вы подписывали с застройщиком или ремонтной фирмой. Там должен присутствовать перечень работ, которые должны быть сделаны. Вам надо будет проверить:
Надо осмотреть в и проверить все
Если есть замечания, вам необходимо составить их перечень, добиться чтобы его подписал представитель фирмы. По идее, ваши замечания должны быть устранены.