что значит поселок клубного типа
Как выглядит настоящий клубный коттеджный поселок?
Сегодня на загородном рынке представлен целый ряд клубных коттеджных поселков или, как их еще называют, поселков клубного типа. Но о чем говорит такая характеристика? Нет ли тут подмены понятий?
Что такое, по сути, клуб… Это некое место для группы людей, объединенных общими интересами и уровнем социального статуса. Кроме того, любой клуб имеет некоторый свод правил, которые его члены согласны соблюдать.
Клубы бывают закрытыми и открытыми, куда в любой момент может присоединиться любой желающий. То же касается и клубных коттеджных поселков.
Клубный коттеджный поселок – не для всех
Примеры закрытых клубных коттеджных поселков, безусловно, есть – купить в них недвижимость можно только по знакомству, имея отношение к некоторым кругам, компаниям, сферам бизнеса. Как правило, это небольшие эксклюзивные поселки клубного типа (до 10-12 домов) в Курортном, Выборгском или Всеволожском районах, никогда не выходящие в открытую продажу.
Между тем, отнюдь не закрытость является обязательной чертой клуба, равно как и не малые размеры, а, скорее, общность правил и интересов.
Главные черты поселка клубного типа
В настоящем клубном коттеджном поселке, по всей видимости, должен быть единый архитектурный регламент. Таких сейчас на загородном рынке довольно мало. Поскольку продавать дорогие объекты стало непросто, даже в элитных коттеджных поселках клубного типа девелоперы отдают часть территории, и порой значительную, под свободную застройку. Ни о каком едином стиле при таком подходе речи, конечно, не идет.
Стилевые границы поселка «клубного» типа размываются, он перестает быть таковым.
Компания «Русь: Новые Территории» идет по принципиально другому пути. Она предлагает в своих коттеджных поселках клубного типа несколько базовых архитектурных решений домов, в которые по желанию заказчика могут быть внесены те или иные изменения – в рамках общей стилевой концепции.
Количество домовладений в проектах компании – около 40. Оптимальная величина для клубного коттеджного поселка.
Яркая идея для коттеджного поселка клубного типа
Критерий общности интересов тоже непростой. Редкий девелопер клубного коттеджного поселка, действительно, создает уникальную идею, объединяющую домовладельцев. Разумеется, речь не о спа-салоне или ресторане. Нужна, действительно, идея.
Так, коттеджный поселок клубного типа может иметь собственный яхт-клуб или конно-спортивный комплекс. А, к примеру, квартал «Флайт» компании «Русь: Новые Территории» ориентирован на ценителей гольфа – он создается на первой линии чемпионского гольф-поля международного класса в загородном комплексе «Земляничные поляны».
А другой коттеджный поселок клубного типа от «Русь: НТ», «Солнечный орнамент», предлагает новый формат дачного отдыха: относительно небольшие дома премиум класса на очень просторных участках, фактически у каждого домовладельца – свой лес. Но таких проектов с идеей на рынке – единицы.
По сути, идеальный клубный коттеджный поселок именно такой – средней величины, с единым архитектурным решением и оригинальной концепцией. И купить недвижимость в таком поселке клубного типа может любой – кому подходят предложенные идеи и правила.
Дом клубного типа, что это такое?
Дом клубного типа звучит необычно, большинству людей непонятно, что собой представляет данный вид недвижимости. Согласитесь, довольно непривычно видеть среди обычных объявлений, например, такое «продается квартира в Клубном доме». Чем Клубный дом отличается от других видов жилья, и чем продажа квартиры в Москве на вторичном рынке отличается от продажи квартиры в клубном доме, попробуем разобраться.
Особенности Клубного дома
Клубный дом – это элитное малоквартирное жилое строение. Сразу можно отметить, что данный тип жилья смогут позволить себе немногие, потому что этот вид недвижимости является престижным, а значит очень дорогим. Если Вы собрались купить элитную недвижимость в Москве, то Вам будет интересно узнать, чем от обычной элитной недвижимости отличается Дом клубного типа?
Одной из наиболее характерных особенностей является малое количество этажей, то есть двадцати этажный элитный дом, ну никак нельзя назвать клубным. В недвижимости этого типа, как правило, не больше шести этажей, чаще всего три или четыре. На каждом этаже располагаются всего две-три квартиры не больше. Иногда бывают варианты, когда весь этаж принадлежит одному хозяину. Естественно, в таком доме все жильцы будут знать друг друга.
Иногда девелоперы относят к домам Клубного типа элитные загородные особняки, но это не совсем правильно. По-настоящему Клубный дом должен находиться в самом лучшем районе города, с развитой инфраструктурой и очень хорошей репутацией, например, это может быть исторический центр какого-нибудь мегаполиса. Иногда такие дома могут располагаться в лесопарковой зоне или на морском побережье, главное чтобы по близости были важные объекты инфраструктуры.
Безусловно, Дом клубного типа будет отличаться от других построек эксклюзивным проектом. Жилье этого типа должно идеально вписываться под окружающий пейзаж и выигрышно смотреться на фоне остальных построек. Каждая квартира в таком доме будет иметь индивидуальную планировку, которая будет не похожа на остальные квартиры. Если человек совершает покупку элитной недвижимости такого плана, то он вполне может самостоятельно распланировать расположение комнат в его будущих апартаментах.
Элитное жилье отличается от остальных тем, что оно строится только из качественных материалов, Дом клубного типа не исключение. Следует отметить, что для строительства выбираются не только самые дорогие и качественные материалы, но и натуральные. Отделкой квартиры скорей всего будут заниматься собственники жилья, но обустройством мест общего пользования и экстерьером должен будет заняться застройщик.
Есть еще одно существенное отличие Клубного дома от других видов недвижимости, отсутствие коммерческих объектов. Например, если Вы покупаете новостройку в Москве, будьте готовы к тому, что первые этажи будут заняты всевозможными салонами красоты, магазинами и ресторанами. Собственники квартир в Доме клубного типа, как правило, стремятся к уединению, поэтому не хотят видеть в своем дворе посторонних людей с улицы. Из-за того что в таком доме не располагаются коммерческие объекты они должны находиться где-то поблизости.
Дом клубного типа – любой каприз за Ваши деньги!
В домах клубного типа как показывает практика, проживают люди, которые могут себе позволить содержать личного тренера, стилиста и помощников по дому. Данный вид домов гарантирует своим владельцам самые комфортные условия для проживания. Например, если в обычной многоэтажной новостройке машиномест меньше, чем квартир, то в домах клубного типа на каждую квартиру приходится по несколько парковочных мест.
Данный объект, как правило, находится под постоянной охраной, в доме есть служба консьержей. Бассейн, сауна, зона для отдыха, детская площадка все это есть в Доме клубного типа. Также по желанию собственников в доме может быть каминный зал, бильярдная или собственный кинотеатр. Очень часто жильцы самостоятельно выбирают то, что они хотели бы видеть в своей квартире, например, комнату для занятий йогой. Хотя в таких домах немного этажей, они все равно оснащены бесшумными лифтами.
Есть еще одно очень важное отличие этого типа недвижимости от других, это отбор жильцов. Для того чтобы купить элитную недвижимость в подобном доме недостаточно иметь много денег, необходимо чтобы были общие интересы с соседями. Чтобы стать собственником такой квартиры необходимо заполнить подробную анкету о себе. Оказывается, что многие жильцы не хотели бы видеть в качестве своих соседей скандальных политиков и звезд шоу-бизнеса.
Если Вы хотите приобрести собственную жилплощадь, но не знаете что выбрать, сотрудники агентства «Капитал-Недвижимость» подыщут для Вас наиболее подходящий вариант по цене и качеству. Стоит отметить, что помимо предоставления качественных услуг наше агентство занимается срочным выкупом квартир в Москве. Если Вас заинтересовала данная услуга, можете перейти по ссылке или позвонить нам.
Заполните форму ниже, и мы свяжемся с вами
и ответим на любые ваши вопросы
Канадский поселок рядом с Москвой. Как в нем живется
На Алтуфьевском шоссе в Подмосковье расположен клубный коттеджный поселок на 600 домовладений. Это — Новые Вешки от группы компаний «Савацкий». Строительство поселка началось в 2006 году по проекту канадских архитекторов и градостроителей. Сегодня в Новых Вешках живет около 500 семей, а сам поселок похож на настоящий северо-американский пригород: закрытая приватная территория, внутри которой у каждого дома единый архитектурный стиль, бэкъярд и невысокие заборы. Вокруг — ухоженные лужайки, лес, парки и водоемы. Все это при насыщенной премиальной инфраструктуре для жизни. Рассказываем, как тут все устроено.
Локация
Новые Вешки расположены в уникальном месте — за широкой полосой леса и всего в 1,5–2 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе. Эта подмосковная трасса не имеет сквозного движения после кольцевой автомагистрали. Северное направление Подмосковья отличается тем, что число и плотность дорожных заторов тут минимальные.
Пригород
Коттеджи Новых Вешек построены в едином архитектурном стиле северо-американской классики: элегантные фасады, панорамные окна, ухоженные газоны. При этом дома отличаются архитектурой, планировками и форматом участков. Часть домов первой очереди строительства (до 2017 года) — дуплексы. Они и ряд других домов на одну семью были построены по канадским домостроительным технологиям (сэндвич-панели и т. д.). В остальном поселок состоит из обособленных коттеджей и усадеб. Новые дома застройщик возводит с монолитным каркасом, заполненным газобетонными блоками.
Новые Вешки — первый в Подмосковье поселок, где отказались от высоких заборов. Представьте, как вы ежедневно выходите на собственную лужайку перед домом. Дома объединены в соседские кластеры с традиционными для США и Канады «глухими» улицами с круговым движением. В элитном пригороде действует несколько правил: архитектурные изменения коттеджей должны быть согласованы с администрацией поселка, а возведение заборов и строительство объектов на переднем дворе полностью запрещено.
Шум столицы не достигает поселка, вокруг — настоящий лес в 60 га и лесопарк (отличное место для занятий скандинавской ходьбой и пробежек). Тут и там между коттеджами обустроены ухоженные парки, есть собственные пруды, водоемы и даже рыболовное хозяйство. При общей территории в 70 га более 6 га отдано под зеленые зоны отдыха, игровые плейхабы и спортивные площадки. Здесь можно поиграть в футбол, баскетбол, волейбол и теннис (в поселке три теннисных корта с ночным освещением). Зимой работают ледовые катки и хоккейная коробка с теплой раздевалкой. Впрочем, зимой взрослые и дети часто играют в хоккей прямо на квартальных дорогах — это также в традициях Канады.
Добрососедство
Жизнь в поселке не ограничивается границами коттеджа или приусадебного участка (хотя приватность, конечно, главное). Сценарии социальной жизни в Новых Вешках организованы и продуманы до мелочей. «В поселке клубная атмосфера, жильцы находят множество общих интересов. Атмосфера добрососедства располагает к общению, дети и взрослые с удовольствием общаются между собой», — рассказали в ГК «Савацкий».
В Новых Вешках регулярно проводятся мероприятия для жителей: Новый год, Масленица, детские праздники, Хэллоуин. Партнеры проекта проводят для жителей интересные презентации новых моделей автомобилей, коллекций ювелирных изделий, новых услуг детских и спортивных клубов, есть свой шахматный клуб.
Премиальная инфраструктура
Планировка элитного поселка ориентирована на несколько центров притяжения: собственную школу-гимназию, детский сад, детские и спортивные площадки, футбольное и баскетбольное поля, теннисные корты, каскад прудов. На въезде в поселок девелопер построил торговый центр «Галерея Новые Вешки» с полной сферой услуг. По сути, это полноценная городская жизнь, но… за городом.
Международная гимназия в Новых Вешках — частная лицензированная образовательная организация, имеющая государственную аккредитацию на все уровни общего образования. С января 2020 года гимназия авторизована по программе IB PYP (система международного бакалавриата). Гимназия имеет партнерские отношения с университетами и школами Германии, Австрии и Люксембурга, налажена система работы по международному обмену. В рамках школьной программы ведется изучение пяти иностранных языков.
Ежедневная работа УК
Повседневная работа УК незаметна, но видна невооруженным глазом. Уборка улиц происходит на регулярной основе, используются высококачественные экологичные материалы (зимой — никаких реагентов). Что важно: деятельность и расходы УК абсолютно прозрачны. В поселке, кстати, реализована система самоуправления, где все собственники домов являются членами некоммерческого партнерства, которое выполняет функцию местной администрации. Многие коммунальные процессы на территории оптимизированы и умещаются в мобильном приложении, через которое можно общаться с УК, заказывать услуги, оставлять запросы по мелкому ремонту в доме, предоставлять гостевой доступ или знакомиться с новостями.
Большое внимание уделяется безопасности и порядку на территории, по периметру которой установлена целая сеть камер видеонаблюдения. Автомобильное движение внутри — не быстрее 30 км/ч, за чем пристально следят сотрудники охраны. Сами улицы коттеджного поселка широкие, на проезжей части хватит места припарковать автомобиль рядом с домом без создания помех движению. Впрочем, парковаться «где хочешь» в поселке нельзя, за этим тоже следит УК.
В этом обзоре за скобками осталось самое главное — коттеджи. Прицениться к планировкам можно онлайн на сайте Новыевешки.РФ.
Что же такое коттеджный поселок или ликбез по понятиям
Что же такое КОТТЕДЖНЫЙ ПОСЁЛОК, какую форму правления выбрать, как прописаться в коттеджный поселок, все о поселках.
Сразу оговорюсь, что слово «понятия» подразумеваю в буквальном смысле, а не так, как кому-то может быть, хотелось бы истолковать. Мы в своих посёлках хотим жить счастливо, а не «по понятиям». Ведь люди покупают жилье за городом, чтобы избежать городской суеты и лишнего шума, а не для того, чтобы заниматься решением жилищных проблем.
В посёлках, где уже продана большая часть участков, встают вопросы по управлению этими посёлками. Далеко не все из нас представляют себе, что же такое КОТТЕДЖНЫЙ ПОСЁЛОК, какую форму правления выбрать, как прописаться в коттеджный поселок и пр. Разберём всё по косточкам.
Начнём с понятия «коттеджный поселок».
В России вырастающие повсеместно коттеджные поселки ещё очень молоды, строятся как единое целое, по определенному плану, огорожены забором, охраняются. Есть общая территория, на которой расположены административное здание (для правления товарищества собственников жилья), гостевая парковка, детская площадка, электроподстанция и т.д.
Согласно ст. 7 Жилищного кодекса РФ в случае, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения. Поэтому, когда встает вопрос о создании ТСЖ или жилищного кооператива (ЖК), об управлении ими, о содержании общего имущества в коттеджном поселке и об оплате коммунальных платежей, многие суды по аналогии применяют нормы, касающиеся помещений в многоквартирном доме.
Жилищное законодательство нашей страны провозгласило, что собственник жилья вправе сам решать вопросы относительно своей территории. По современным законам владелец недвижимости может найти для своей собственности достойного управляющего сам. При чем данное право есть у собственников жилья, не зависимо от того владельцем квартиры в многоэтажке он является или коттеджа в загородном поселке.
Управление коттеджным поселком должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в домах на территории поселка.
Коттеджные поселки бывают: эконом-класса, бизнес (с различными подклассами) и элит (или люкс).
Право выбора.
Поговорим об управленцах. Что это такое и с чем их едят.
Собственники индивидуальных жилых домов, расположенных на территории коттеджного поселка, пользуясь правами собственников жилья, могут выбрать следующие формы управления поселком: нанять управляющую компанию, создать ТСЖ или ЖК, либо самостоятельно заключить все договоры с поставщиками коммунальных и иных услуг.
До сдачи посёлка, всеми вопросами занимается чаще всего фирма-застройщик или как сейчас модно девелопер, что логично. После того, как объект сдан в эксплуатацию, жильцы на общем собрании решают, устраивают их прежние управленцы или категорически нет.
При выборе управляющей компании есть два варианта:
Что требуется от Управляющей Компании? Прозрачная ежеквартальная система отчетности, построенная на принципах строгого бухгалтерского учета, что дает собственникам возможность контроля и управления эксплуатационными расходами. Не всегда, к сожалению, управляющие компании, вызывают доверие у граждан. Несомненно, есть и добросовестные профессионалы, с которыми удобно и приятно работать.
Основные цели Управляющей компании при управлении общим имуществом коттеджного поселка:
Собственники ВПРАВЕ избрать такой способ, как управление управляющей организацией (при этом можно комбинировать разные формы управления). Управляющая организация лишь привлекается к управлению (выступает в этом случае как обыкновенный ПОДРЯДЧИК), так как ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив просто не имеет возможности или не желает самостоятельно осуществлять эксплуатацию, ремонт, обслуживание и содержание общего имущества поселка.
Управление управленцами.
По договору управления одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников домов, органов правления ТСЖ либо органов правления ЖК) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества коттеджного поселка, предоставлять коммунальные услуги собственникам домов, осуществлять иную направленную на достижение целей управления коттеджным поселком деятельность.
Основные (существенные) условия, которые должны быть обсуждены между собственниками и управляющей организацией:
Среди собственников домов должны найтись инициаторы (инициативные группы должны создаваться уже на начальной стадии продажи участков в поселке, встречайтесь, организовывайте собрания), которые изучат предложения управляющих организаций и выберут, на их взгляд, наиболее подходящие.
Целесообразно предложить общему собранию на выбор несколько управляющих организаций, так как предложения, наверняка, будут различными по стоимости и составу предлагаемых дополнительных услуг.
Когда застройщик коттеджного поселка в дальнейшем преобразуется в управляющую компанию, то это хорошо только в том случае, если он уже заработал среди собственников хорошую репутацию. Если застройщик вёл себя нечестно изначально, и наделал массу ошибок, то грош цена такому управленцу. Возможны и дальнейшие злоупотребления со стороны такой управляющей компании.
В наших договорах нет (что радует) пунктика, в котором прописана обязанность будущего собственника передать свою долю в общем имуществе коттеджного поселка в управление той или иной управляющей компании. А если бы и был, то был бы признан незаконным требованием.
И не будем забывать, что управляющая компания подчиняется собственникам, а не наоборот.
Форма правления в коттеджном поселке (ДНТ, ДНП, ТСЖ или ЖК).
В коттеджных посёлках могут быть выбраны такие формы Некоммерческого объединения граждан:
В отличие от садоводства в ДНП выделяемые участки предназначены в первую очередь для жилищного строительства, а не для сельского хозяйства. Деятельность ДНП регулируется нормами Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Некоммерческое партнерство является юридическим лицом по действующему на территории Российской Федерации законодательству. Партнерство не ставит в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяет полученную прибыль между своими членами.
Органами управления Некоммерческого партнерства являются:
Высшим органом управления Некоммерческого партнерства является Общее собрание членов Партнерства.
Основной функцией Общего собрания членов является обеспечение соблюдения Партнерством целей, в интересах которых оно создано.
Общее руководство и контроль (надзор) за деятельностью Некоммерческого партнерства осуществляет Правление Некоммерческого партнерства.
Контроль над деятельностью Некоммерческого партнерства, правильностью расходования его средств, выполнением устава и решений органов управления Некоммерческого партнерства, осуществляет Ревизионная комиссия (ревизор).
Органы управления и контроля Некоммерческого партнерства избираются только из числа членов партнерства.
Как предусмотрено Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», размер платы за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования дачного объединения для граждан, ведущих дачное хозяйство в индивидуальном порядке, не может превышать размер платы за пользование указанным имуществом для членов такого объединения.
Если часть жителей такого посёлка решит проживать в доме круглогодично, то, зачастую потребуется прописка.
Пока не принят новый законопроект, действовать нужно по прежним правилам. Общее собрание обсуждает целый ряд вопросов, но среди них должен быть поставлен основной: домам, в которых проживают на сегодняшний день участники Общего собрания, должны быть предоставлены почтовые адреса. Как только почтовый адрес (где будет черным по белому значиться название улицы, номер дома и почтовый индекс) окажется у вас на руках, это и будет непосредственно вашей пропиской по месту жительства.
Решение подобных вопросов является компетенцией районной администрации, а драйвером процесса как раз и является Председатель некоммерческого партнерства. На этом этапе изменяется статус коттеджного поселка. Прежде это были отдельные дома и проселочные дороги, но теперь, с получением статуса населенного пункта, их следует переименовать в улицы. Они станут основной составляющей почтового адреса, который будет значиться в вашем паспорте. У вас, как у домовладельца, теперь будет храниться домовая книга, куда будут занесены паспортные данные и ваши, и членов вашей семьи. Теперь вы сами можете прописывать здесь, кого захотите.
Начнем с понятия и целей деятельности ТСЖ закрепленных в ЖК РФ. Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ товарищество — это объединение собственников помещений в многоквартирном доме, образованное в целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации такого комплекса (включая решение вопросов надлежащего содержания общего имущества дома, предоставления коммунальных услуг), а также реализации прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме. Принимая во внимание отсутствие общего имущества в смысле, придаваемом ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, понятно, что приведенные цели невозможно безоговорочно перенести на ТСЖ, возникшее при объединении собственников домов индивидуальной застройки. Скорее всего, в качестве первоочередных целей таких товариществ можно обозначить коллективное решение вопросов, связанных с предоставлением коммунальных услуг, поддержанием в надлежащем состоянии объектов и мест общего пользования.
ЖК РФ устанавливает, что ТСЖ учреждается на общем собрании. Собрание правомочно (т.е. имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений (их представители), которым суммарно принадлежит более 50% площади помещений в доме (см. часть 3 статьи 45 ЖК).
Что касается коттеджного поселка, то в качестве варианта можно предложить определение голосов собственников коттеджей, ориентируясь на принцип «один коттедж — один голос», если иное не установлено уставом. Единственным учредительным документом ТСЖ является устав. При его составлении следует учитывать, что в обязательном порядке в нем должны содержаться сведения, обозначенные в ряде статей ЖК РФ. В частности, он должен включать положения о порядке созыва и правомочиях общего собрания членов товарищества (п. 1 ст. 145, п. 3 ст. 146 ЖК РФ), сроках полномочий правления и председателя правления товарищества (п. 2 ст. 147, п. 1 ст. 149 ЖК РФ), целях расходования специальных фондов (п. 3 ст. 151, п. 3 ст. 152 ЖК РФ).
Однако если при создании ТСЖ в многоквартирном доме, где собственники проживают постоянно, существует возможность оперативного сбора граждан, то при образовании ТСЖ в коттеджном поселке принятие общего решения может затянуться, так как многие собственники коттеджей постоянно в них не проживают.
Собственник коттеджа, расположенного в коттеджном поселке, может и не вступать ни в ТСЖ, ни в ЖК, ни в ДНП. Он вправе напрямую заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг.
Можно и вовсе не создавать никаких объединений, как было сказано выше, а просто выбрать инициативную группу, которая и будет заниматься решением общих вопросов, а также отчитываться перед жителями посёлка.
Также может быть выбрана управляющая компания (УК).
Объединение дает жильцам поселков право голоса. Объединение это сила, помогающая решать многие вопросы. Объединения жильцов вправе требовать от застройщиков и администрации планы строительства и отчетности. То есть можно рассматривать объединение жильцов как орган местного самоуправления.
Умные застройщики воспринимают объединения жильцов как консультативный орган, не только как нечто создаваемое для борьбы с реальным или воображаемым противником.
Ликвидировать объединение целесообразно, лишь когда посёлок «доведён до ума».
В поселках эконом-класса чаще всего управляющей компании либо не бывает изначально, даже не предполагается, либо она сама себя высекла, дискредитировав саму идею, и жильцы остаются со своими проблемами и ежедневными нуждами один на один. И, как раз, в этом случае жителям остается брать ситуацию в свои руки и создавать объединения.
Изначально предполагается наличие управляющей компании в посёлках бизнес-класса, где есть общие коммуникации 100%, бассейн, асфальтовые дороги, требующие ремонта и пр. блага цивилизации. Объединений граждан там, как правило, не бывает.
ТСЖ удобно тем, что может по закону вести хозяйственную деятельность. Например, проводить тендер на выбор управляющей компании, рассчитываться за ее деятельность, продавать или сдавать в аренду какие-то объекты на территории поселка и т. п. Но одновременно ТСЖ получает и обязанности например, платить налоги с фонда заработной платы и пр. А вот кооперативы имеют совершенно другую смысловую нагрузку и выполняют другие функции, отличные от функций ТСЖ. Они решают скорее общие вопросы: освещение улиц, обрезка деревьев и т. п. без права хозяйственной деятельности.
Есть еще несколько форм объединения жильцов. В частности, это садоводческие, садово-огородные, жилищно-строительные кооперативы (товарищества), деятельность которых Налоговый кодекс прямо относит к не облагаемой налогом.
Состав общего имущества.
Говоря об управлении коттеджным поселком, нельзя не упомянуть о проблеме состава общего имущества в поселке. Для определения состава общего имущества собственников коттеджей необходимо знать проект строительства коттеджного поселка. Состав общего имущества в «загородке» определяет договор.
Плата за содержание общего имущества вносится соразмерно долям в праве общей собственности на это имущество и только на основании соответствующего договора, условия которого определяются на основании соглашения сторон.
Если в договоре при покупке участка не написано, что «вместе с земельным участком собственнику передается такое-то имущество», то застройщику впоследствии придётся заключать новые договора с собственниками при сдаче посёлка.
Точное определение доли собственности на общее имущество на самом деле очень важно при заключении договора. Ведь именно оно является главным камнем преткновения между УК и собственником. Из-за него происходит большая часть судебных процессов по загородной недвижимости. Поскольку собственник не понимает, за что он должен платить ту или иную сумму, и что входит в так называемое общее имущество. Ведь покупал он только дом и землю.
Так как же быть с жителем коттеджного поселка, который не заключил договора об общем имуществе, но тем не менее пользуется услугами?
В нашем случае обязать собственника, не приобретшего членства в товариществе, или не подписавшего договор об общем имуществе нести какие-либо расходы, не продиктованные наличием общей долевой собственности на имущество, весьма затруднительно (естественно, речь не идет о ситуации неосновательного обогащения, например при пользовании чужим имуществом).
При этом следует помнить, что создавать препятствия лицу, не вошедшему в товарищество, в нормальном осуществлении его прав члены товарищества и УК не могут, любые их решения должны соотноситься со сказанным. Но, несомненно, такой житель должен осознавать, что содержание дорог и охраны требует определённых взносов.
Если управляющая компания объяснит собственнику, какие услуги и какого качества они будут получать за определенную цену, то, собственник с удовольствием подпишет такой договор. И, наверное, это правильно, что на сегодняшний день покупателя коттеджа интересует не только цена и инфраструктура поселка, но и порядок управления им.
Кроме того, в договоре должны быть прописаны перечень услуг и работ, которые будет оказывать компания, а также порядок управления и, естественно, стоимость обслуживания поселка. К тому же в каждом поселке существуют определенные правила, регламентирующие не только права, но и обязанности собственников. Перед подписанием договора управляющая компания должна ознакомить с ними покупателя. В правилах четко прописываются все нюансы, вплоть до того, можно ли посадить дерево на территории поселка, как выгуливать собаку в общественных местах, имеет ли право домовладелец поставить другой забор, изменить архитектуру дома, после какого часа запрещено шуметь и с какой скоростью дозволено ездить на автомобиле по поселку.
Отметим также, что в коммунальных расчетах коттеджных поселков наряду с тарифами РЭК, например на электроэнергию, существуют тарифы, которые определяет договор УК. Будьте готовы, что здесь управляющая компания может разгуляться. За такие услуги, как, например, уборка территории или обслуживание дорог, каждая компания устанавливает свою цену. Поэтому, если вы решили выбрать для обслуживания поселка УК, то вам необходимо выделить инициативную группу из жителей поселка, которая проведет анализ тарифов управляющих компаний.
Кому принадлежат коммуникации?
Очень часто в результате взаимодействия управляющих компаний и домовладельцев возникает вопрос о том, кому же на самом деле принадлежат коммуникационные системы, которые находятся на территории поселка. Этот вопрос часто задают собственники загородных коттеджей, так как им временами кажется странным платить за то, что им не принадлежит. Такой вопрос возникает особенно остро, когда недобросовестные компании высоко поднимают уровень ежемесячных коммуникационных платежей.
Кроме этого, возникает еще один вопрос о том, нельзя ли забрать эти коммуникации себе или оформить их в собственность. Понятно, что внутридомовые сети принадлежат владельцам особняка. А вот разводящие сети, к которым присоединены внутридомовые системы коммуникаций, могут находиться в собственности строительных или управляющих компаний. Не исключен вариант принадлежности таких территориальных коммуникаций и местным органам самоуправления.
Если управляющая компания выступает ресурсоснабжающей организацией для потребителей, то ее деятельность регулируется государством. В случае принадлежности коммуникаций управляющей компании вопросы управления сетями решает орган местного самоуправления. Если коммунальная инфраструктура находится в собственности застройщика, важно понять, за счет каких средств она построена.
Если разводящие сети и иные объекты коммуникационных систем построены за счет прибыли девелоперской компании, то тогда, конечно, они принадлежат ей по праву. Если же коммуникации строились за счет собственников коттеджей поселка, то они вправе требовать передать эту инфраструктуру в общую долевую собственность. Важно понимать, что ремонт и обслуживание собственности делается за счёт того, кому эта собственность принадлежит.
Как будем платить?
В нашей стране тарифы на электроэнергию, газ, отопление, воду и так далее устанавливает государство в лице местных или региональных властей, но ни как не управляющей компании. Это необходимо знать и помнить собственникам коттеджного жилья. В соответствии с этим управляющие компании во всех платежных документах обязаны указывать номера постановлений органов государственной власти, которыми они руководствуются. Уважающие себя компании поступают именно так. Даже если управляющая компания является собственником коммунальных систем коттеджного поселка и сама участвует в производстве и подаче в населенный пункт ресурсов, то тарифы на услуги коммунального хозяйства должны устанавливаться на уровне субъекта нашей страны. Так как данная сфера экономики относится к сетевой локальной монополии.
Если какая-то управляющая загородным коттеджным поселком компания будет устанавливать цены на коммунальные услуги самостоятельно, исходя из своих интересов, то, скорее всего, у нее будут серьезные проблемы с государственной антимонопольной службой. Но плата за коммунальные услуги эта та часть, которую управляющие компании научились обходить. С жителей поселков берётся в пользу управленческих компаний дополнительные деньги, которые могут называться «эксплуатационными услугами» или «поселковым сбором». Повлиять на величину этой суммы государство, понятное дело, уже не может, так как эта сфера влияния только предпринимателей рынка загородного жилья.
В такой общий поселковый сбор включаются затраты на содержание инфраструктуры поселка, работу управляющей компании, заработную плату специалистов. Общее собрание жителей коттеджного жилья должно проводиться регулярно: примерно раз в год. На нем представитель управляющей компании должен предоставить собственникам загородных домов информацию о бухгалтерской отчетности. На таких собраниях любой из жителей поселка может высказать свое мнение и внести предложение.
В поселках разного экономического уровня управленческий сбор будет составлять разную сумму. Понятно, что в элитных поселках он будет больше, а в поселках эконом-класса он будет, конечно, меньше. Повлиять на эту сумму можно только решением общего собрания собственников, на котором будет обсуждаться перечень услуг управленческой компании и их расценки. Надо понимать и то, что одни жильцы готовы платить за услуги любую сумму, а для других даже минимальная плата является непосильным бременем. В целях экономии денежных средств владельцам загородного жилья от каких-то пунктов можно отказаться, а какие-то необходимо обязательно оставить.
Если управленцы оказываются недобросовестными, и слишком уж алчными, жители расстаются с ними довольно быстро.
Для того, чтобы принимать адекватные решения в обращении с управляющей компанией жителям загородных коттеджей следует, всё-таки, объединиться друг с другом.
По закону, ни застройщик, ни управляющая компания не имеют права принуждать собственников к выполнению каких-либо обязанностей.
Если застройщик или УК просит заключить с собственником какой-либо договор, касающийся определённых правил поведения или действий, то этот документ является внутренним поселковым и законной силы не имеет. Тем не менее, если установленные внутрипоселковые нормы проживания противоречат федеральному законодательству, то не только собственник, но и потенциальный покупатель может обратиться в судебные органы. Но главное, о чём нужно помнить — не нарушать законы и не причинять неудобств соседям. И, конечно, любое требование должно быть обосновано и разумно.
Собственники должны знать, что они вправе в любой момент в инициативном порядке собрать жильцов и выбрать иной способ управления, иную управляющую организацию, в любое время изменить условия договора управления. И никто не может им навязать свои условия, свою управляющую компанию. Это право установлено частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса.
Каков порядок и условия заключения договора управления?
Вы должны очень внимательно подойти к процессу заключения договора управления, тщательно прочитать и проанализировать все его положения.