что значит с какой суммы подготовить сдачу
Организация и учет разменного фонда в кассе
С утра в большинстве магазинов нет выручки. В кассе нет наличных. Но все это не избавляет от риска того, что в 10 часов утра придет покупатель с неразменными 2 тысячами рублей. Отсутствие размена – это не повод отказывать в обслуживании клиенту. А потому рекомендуется сформировать разменный фонд. Он состоит из монет небольшого значения. Это могут быть купюры номиналом 10, 50, 100, 500 рублей. Формировать разменный фонд нужно правильно. В обратном случае возникнут проблемы при налоговой проверке.
Как правильно выдать фонд
Деньги передаются кассиру каждый день. Делать это нужно с утра. Средства передаются на основании кассового ордера. Последний составляется по форме №КО-2. Деньги передаются главбухом или другим лицом с соответствующими полномочиями. Размер суммы и номинал денег определяются конкретным торговым центром. Нужно учитывать средний чек магазина, проходимость в утреннее время.
В РКО нужно прописать «разменный фонд» в строке, в которой указывается основание передачи денег. В завершение дня средства, полученные под размен и оставшиеся с утра, сдаются с выручкой под приходный кассовый ордер. Последний документ составляется по форме №КО-1.
На возврат разменных денег и выручки рекомендуется оформлять разные приходные документы. Необходимы они для свидетельства того, что излишек средств в ККТ – это именно размен.
На базе оформленных РКО и ПКО выполняются записи в кассовой книге по форме №КО-4. В журнале, составляемом по форме №КМ-4, никаких сумм фиксировать не требуется. В этой бумаге отражается только выручка, которая прошла через кассовый аппарат. Если это правило не будет соблюдаться, налоговые службы могут найти правонарушение: выручка не была оприходована.
Если торговое предприятие состоит из нескольких точек по торговле, разменный фонд выдается старшему кассиру. Именно он обязан распределить деньги между всеми кассирами. Для целей документации нужно завести книгу учета денег, принятых и выданных кассиром. Книга эта составляется по форме №КО-5.
ВАЖНО! В ФЗ №402 «О бухучете» от 6 декабря 2011 года в последней редакции есть изменения. В частности, теперь отменено требование об обязательном использовании унифицированных форм первички. Однако кассовые первичные документы (приходные и расходные бумаги, книга для учета денег, выданных сотруднику) ведутся по специальным формам.
Что делать, если время работы магазина и бухгалтерского отдела различается
Часто часы работы магазина и бухгалтерского отдела различаются. Рассмотрим ситуации, когда магазин открывается раньше. В этом случае деньги на размен можно выдать вечером. В расходном ордере указывается следующая дата. То есть деньги фактически выдаются в один день, а в документе вносится следующая дата.
Проблема может быть в том, что магазин закрывается позднее. В таком случае сдать выручку и размен можно в начале следующего дня. При этом составляется приходной ордер, составляемый за предыдущую дату. В день сдачи выручки нужно не забыть зафиксировать выдачу размена на актуальную дату.
К СВЕДЕНИЮ! Рассмотренный порядок не совсем правомерный. Документ об операции нужно оформлять той датой, в которую фактически была выполнена операция.
Магазин и бухгалтерский отдел расположены далеко друг от друга: что делать
Бухгалтерский отдел может быть в одном конце города, а магазин – в другом. В этом случае придется тратить много времени на езду туда и обратно. Можно ли этого избежать? Да. Для этого можно использовать схему с выдачей денег кассиру под отчет. Средства можно выдать под отчет на месяц. Подобная схема никакими нормативными актами не запрещена.
Выдача денег под отчет предполагает, что кассир отсчитывается о расходовании выданных средств в течение 3 дней после истечения месячного срока. Процедура выдачи предполагает это сопровождение:
Отчетные деньги должны быть оприходованы. Однако на практике все нет так. Обычно деньги просто остаются в кассе. В большинстве случаев никакого штрафа за это нет, так как правонарушение почти невозможно обнаружить.
Порядок оформления фонда
Выдача кассиру размена регулируется Типовыми правилами использования ККМ, установленными Минфином №104 от 30 августа 1993 года. В частности, речь об этом идет в пункте 3.8 и 3.8.1. В этих пунктах прописано, что кассир, в начале рабочего дня, должен получить все нужное для исполнения своей деятельности. В перечень необходимых предметов входят и разменные купюры. Выдаются деньги под роспись. Основание выдачи – расходного кассового ордера. Никаких документов больше оформлять не нужно. Составленные расписки и акты приема в данных обстоятельствах не будут иметь юридической силы. Второй шаг – внесение информации в кассовую книгу.
Формирование фонда выполняется на основании этих двух бумаг. Они подтверждают, что в кассе находятся именно деньги для размена, а не излишки. По завершении дня остаток сдается.
Для облегчения прохождения проверки рекомендуется издать локальный приказ о выдаче РФ. В нем указывается точная сумма налички для целей размена, условия выдачи денег, сдача по каждой ККТ. Копию Приказа и ордер рекомендуется хранить на месте установки кассы. Документы должны быть всегда под рукой. Нужно это для того, чтобы их можно было оперативно достать при проверке.
ВАЖНО! На выручку, облагаемую налогом, и разменные деньги составляются различные ордеры.
ВНИМАНИЕ! Если в компании работает несколько кассиров, нужно составить еще одну бумагу. В частности, это книга учета предоставленных денег. Составляется она по форме №КО-5.
Дополнительная информация
Как сформировать фонд, если магазинов несколько? Все деньги передаются старшему продавцу, который сам распределяет их между другими кассирами. Деньги выдаются сотруднику под отчет.
Где хранить деньги, переданные под отчет? Лучше использовать для этого кассу.
Можно ли оформлять фонд на продолжительный срок? Ответа на этот вопрос в нормативных актах нет. В них указано только, что деньги под размен должны выдаваться продавцу каждый день. Но там ничего не сказано о том, нужно ли возвращать эти средства. В законе не прописан максимальный срок выдачи денег. А потому можно предоставить средства по кассовому ордеру, выпустить приказ. В приказе указывается срок выдачи. К примеру, это может быть месяц.
Бухучет разменного фонда
При взаимодействии с разменным фондом используются эти записи:
Главный первичный документ – кассовый ордер. Информация, указанная в проводках, и сведения, содержащиеся в первичке, должны совпадать друг с другом.
Как научиться быстро считать сдачу без калькулятора
Хотите научиться быстро и правильно считать сдачу на кассе? Сделать это можно в уме, без применения калькулятора, так обычно поступают продавцы со стажем.
Округляйте отнимаемую сумму
Чтобы быстро вычесть в уме два числа рекомендуем округлять отнимаемую сумму, а потом корректировать результат.
сумма покупок 19 грн
Таким же образом можно и складывать числа, например посчитать сумму покупок.
считаем так: 63 + 10 = 73, дальше отнимаем 2, получаем 71 грн.
Всегда пользуйтесь правилом, если к числу нужно добавить 9, 8, 7, добавляйте 10 и отнимайте 1, 2, 3 соответственно.
Более сложные числа, такие как 47 можно округлить до 50, а число 187 до 200, потом просто вычитаете разницу и получаете результат.
Как быстро посчитать общую сумму покупки
Решение: округляем стоимость чебурека до 6 грн, а пирожка до 5 грн, складываем и получаем 11 грн, далее считаем мелочь: 5 коп, которые не хватает до гривны пирожку плюс 14 копеек с чебурека, в итоге получаем 19 коп, вычитаем их из 11 грн и в сумме у нас 10,81. А еще проще, округляем первое число, суммируем его со вторым и вычисляем 5 коп.
Важно! Не отнимай, а прибавляй!
Чтобы правильно посчитать сдачу, нужно не отнимать а складывать, чтоб в итоге получилась сумма, равная вашей купюре.
Доказано, что большинству людей лучше дается сложение, чем вычитание. Вы, конечно замечали, как продавцы на рынках дают сдачу. Скажем, Вы купили картошки на 137, 20 грн и сдачу нужно посчитать с 200 грн. При этом продавцы не вычитают, а наоборот, к сумме покупки (в нашем случае 137,20 грн) добавляют столько, чтоб получилось 200 грн.
сумма покупки 137,20 грн
покупатель дает 200 грн
считаем так: сначала даем мелочь 80 копеек, чтоб получилось 138 грн, потом 2 грн, получается 140 грн и добавляем 60 грн, получается 200 грн. Итого, сдача 62,80 грн.
Самое интересное, что продавцы, пользующиеся данным методом, обычно, сами не знают сколько дали сдачи, но при этом, она всегда правильная.
Сложением удобно пользоваться и когда одно число больше ста, а другое меньше. Из 148, например, вычтем 72. Не вздумайте отнимать! К 72 добавим 28 (числу 72 не хватает 28, чтоб получилось сто). Получаем 48+28= 76.
Если же числа очень большие и не получается посчитать в уме, рекомендуем воспользоваться японским методом, но для этого потребуется листик бумаги и ручка.
Приведенными выше способами можно легко посчитать монеты или купюры. Умение быстро считать деньги пригодится и продавцам и покупателям. Вы точно будете знать, не обманули ли Вас в магазине и не дали ли Вы лишнего.
Как рассчитать лимит остатка наличных?
Лимит кассы обязан устанавливать только средний и крупный бизнес. Рассчитать его можно двумя способами
Сергей Скрябин
Сергей спрашивает: «Слышал, что все компании и ИП должны устанавливать лимит кассы. Так ли это? Как это правильно сделать?»
Лимит кассы обязан устанавливать только средний и крупный бизнес
Малый бизнес не обязан устанавливать лимит кассы: если ваша компания есть в реестре СМП и имеет статус малого или микропредприятия, можно хранить в кассе любую сумму: хоть 50 000 ₽, хоть 500 000 ₽.
Правда, малый бизнес может устанавливать лимит добровольно. Это может понадобится для того, чтобы хранить в кассе лишь часть выручки и подстраховаться от чрезвычайных ситуаций, воровства и мошенничества.
Если компания или ИП установили лимит добровольно, то теперь обязаны его соблюдать наравне с крупным и средним бизнесом.
Остальные компании, которые принимают или выдают наличные и не относятся к малому бизнесу, обязаны устанавливать лимит остатка наличных.
Кроме малого бизнеса, есть еще исключения. Любые компании и ИП могут хранить деньги сверх лимита по определенным дням:
Если в компании или ИП, которые относятся к среднему и крупному бизнесу, не установят лимит остатка наличных денег, будет считаться, что он равен нулю. Значит, любая сумма в конце рабочего дня будет считаться сверхлимитной и компания или ИП будут обязаны каждый вечер сдавать все деньги в банк.
Что такое лимит кассы
Лимит остатка наличных денег в кассе — это сумма, которую предприниматель или компания имеют право хранить в кассе на конец рабочего дня. Если наличных в кассе больше лимита, деньги сверх него надо сдать в банк или через банкомат положить на счет.
Например, компания или ИП установили лимит остатка наличных денег 50 000 ₽, в кассе в конце рабочего дня — 300 000 ₽. Значит, 250 000 ₽ нужно сдать в банк.
Расчет лимита кассы
Лимит остатка кассы компания или ИП рассчитывают самостоятельно. Есть две формулы расчета в зависимости от того, чем занимается компания:
Формула для расчета лимита кассы с учетом объемов поступлений:
Расчетный период — не более 92 рабочих дней. Выбирать его можно произвольно, учитывая, например, сезонность или «пиковые» поступления наличных прошлых лет. Например, наибольшая выручка в прошлом году была в июле и августе — значит, можно взять для расчета 62 рабочих дня.
Чем меньше расчетный период, тем больше будет итоговая сумма лимита и тем реже придется сдавать деньги в банк.
Период между днями сдачи наличной выручки в банк компания или ИП тоже устанавливают самостоятельно, но с учетом ограничений:
Чем реже компания сдает деньги в банк, тем выше будет итоговая сумма лимита.
Например, ООО «Ландыш» работает в Москве. Наличная выручка с 1 июня по 31 августа 2020 года — 3 750 348 ₽. Расчетный период по графику пятидневки — 65 рабочих дней. Выручка сдается в банк один раз в два рабочих дня.
Лимит кассы: 3 750 348 ₽ / 65 раб. дней × 2 раб. дня = 115 395 ₽.
Значит, ООО «Ландыш» в конце рабочего дня может оставлять в кассе не более 115 395 ₽, остальные деньги компания обязана сдать в банк.
Если взять расчетный период поменьше и сдавать реже, то при той же сумме выручки лимит изменится:
Лимит кассы: 3 750 348 ₽ / 22 раб. дня × 3 раб. дня = 511 411 ₽.
Теперь лимит ООО «Ландыш» в 4 раза больше — 511 411 ₽.
Формула для расчета лимита кассы по объему выдачи:
Объем выдачи наличных — деньги, которые компания или ИП сняли с расчетного счета, положили в кассу и выдали наличными: например, под отчёт или для оплаты товаров. В объем выдачи наличных денег за расчетный период не включаются: зарплата, стипендия, пособия, матпомощь и другие выплаты сотрудникам. Эти наличные деньги вы можете хранить в кассе сверх лимита в дни, когда выдаете зарплату и начисления.
Периоды выбираются так же, как и в расчете лимита по выручке.
Например, ООО «Ромашка» работает в Санкт-Петербурге. С 1 июля по 30 сентября компания выдала наличными из кассы 232 000 ₽, из них зарплата — 150 000 ₽. Расчетный период по графику пятидневки — 66 рабочих дней. Компания взяла этот период, потому что в этот период у нее самые большие наличные расходы. По чеку в банке компания получает наличные один раз в четыре рабочих дня.
Лимит кассы: (232 000 ₽ − 150 000 ₽) / 66 раб. дней × 4 раб. дня = 4970 ₽
Получилось, что ООО «Ромашка» может оставлять в кассе в конце каждого рабочего дня не больше 4970 ₽, остальные деньги обязана сдавать в банк. Может показаться, что это небольшой лимит. Но этой суммы хватит, чтобы дать сдачу с крупной купюры, и ее размер защитит компанию от мошенников.
Если при расчете лимита кассы сумма получилась в неполных рублях, она округляется до рубля по правилам математики. Например, 44 567,59 ₽ округляют до 44 568 ₽, а 44 567,49 ₽ — до 44 567 ₽.
Как правильно оформить лимит остатка кассы
Лимит остатка денежных средств в кассе нужно рассчитать один раз и зафиксировать на бумаге. Для этого директор компании должен издать приказ.
В приказе можно указать срок действия лимита, например 2021 год. Если срок в приказе не указать, лимит будет действовать до издания нового приказа. Никто не обязан каждый год переустанавливать лимит: периодичность определяет руководитель компании или предприниматель.
Центробанк рекомендует пересматривать лимит кассы, если объем поступления или выдачи наличных значительно изменился.
Новый приказ можно издать в любой момент, даже если срок предыдущего не истек. Главное — в новом приказе указать дату, с которой применяется новый лимит кассы и отменяется старый.
А вот если в приказе срок до 1 августа, а сегодня уже 5 августа и новый приказ сделать забыли, считается, что лимит не установлен и равен 0 рублей.
Расчет лимита кассы нужно оформить приложением к приказу руководителя.
В приказе можно определить, где или у кого хранится приказ. Он понадобится, когда налоговая придет с проверкой кассовых операций.
Как отменить лимит кассы
Если компания отказывается от кассового лимита, его нужно отменить и тоже зафиксировать отмену на бумаге. Это может понадобиться в ситуациях:
Как правильно сделать отмену, в законе не описано. Мы рекомендуем оформить ее приказом руководителя.
В приказе надо прописать:
В законе нет требований к приказу, он может быть в свободной форме. Лучше расписать все подробно, чтобы у налоговой не возникло вопросов.
Ответственность за превышение лимита денежных средств в кассе
Превышение лимита может возникнуть в двух случаях: если компания рассчитала лимит, но его не придерживалась или должна была установить лимит, но не сделала этого — тогда он равен 0 ₽. За это налоговая может оштрафовать, когда придет с проверкой:
Должностным лицом тут считается главный бухгалтер или руководитель организации или ИП. А вот кассира за такое нарушение оштрафовать не могут.
Субъектам малого предпринимательства иногда штраф могут заменить на предупреждение: например, если компания впервые превысила лимит кассы или с прошлого нарушения уже прошло больше года.
Бухгалтерское обслуживание от Тинькофф
Бухгалтер на удаленке без отпусков и выходных
Сейчас читают
ИП сдает в аренду нежилое помещение: какие налоги платить?
ИП платит страховые взносы, налоги с доходов в зависимости от выбранной системы налогообложения и в некоторых случаях — налог на имущество
Как оплачивать простой по вине работодателя?
Работодатель должен выплатить 2/3 среднего заработка работника за время простоя
Можно ли уменьшить стоимость патента, если изменились условия работы?
Да. Если изменились показатели, которые влияют на стоимость патента, можно сделать перерасчет цены патента
Рассылка для бизнеса
Получайте первыми приглашения на вебинары, анонсы курсов и подборки статей, которые помогут сделать бизнес сильнее
© 2006—2021, АО «Тинькофф Банк», Лицензия ЦБ РФ № 2673 — Команда проекта
Тинькофф Бизнес защищает персональные данные пользователей и обрабатывает Cookies только для персонализации сервисов. Запретить обработку Cookies можно в настройках Вашего браузера. Пожалуйста, ознакомьтесь с Условиями обработки персональных данных и Cookies.
Чтобы скачать чек-лист,
подпишитесь на рассылку о бизнесе
После подписки вам откроется страница для скачивания
Деньги под отчет: пять главных правил и образцы заявления и приказа
Правила выдачи денег подотчет последний раз менялись 19.08.2017. Тогда же претерпели изменения некоторые кассовые операции. А последующие нововведения в проведении учета и налогообложения затронули порядок расчетов с подотчетниками.
Кто вправе получать деньги
Работодатель, по ч. 1 ст. 19 ФЗ от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», обязан организовать и вести внутренний контроль совершаемых фактов хозяйственной деятельности. Порядок контроля за выдачей денег подотчетным лицам определяет руководитель компании. Он издает приказ со списком лиц, обладающих правом на получение денежных средств из кассы организации.
Подотчетными являются лица, которым организация или ИП выдает деньги для выполнения поручений и которые обязаны предоставить отчет об их использовании. Ими выступают любые работники предприятия.
Как получить деньги
Для выдачи денег достаточно приказа или другого распорядительного документа компании от имени директора. Форма такого документа произвольная. Но в нем должны содержаться следующие реквизиты:
Заявление от работника
Приказ о подотчетных лицах
Какую сумму выдавать подотчет
Считается, что это ограничение превышать нельзя. Но есть и нюансы. Этот лимит на расходы установлен только для расчетов с другими организациями и ИП (см. п. 6 указаний ЦБ РФ № 3073-У). А на расчеты с физлицами, которыми выступают сотрудники предприятия, он не распространяется. Сюда входит заработная плата, социальные выплаты, личные нужды руководителя организации и выдача денежных средств подотчет. Учитывая это, выдача большей суммы не является нарушением кассовой дисциплины.
Необходим ли отчет за полученную сумму
Но это не значит, что оформлять авансовые отчеты по израсходованным суммам сотрудникам больше не нужно. Отчетные документы о потраченных деньгах работник в обязательном порядке передает в бухгалтерию.
Сроки отчета
Если срок возврата не установлен, сотрудник сдает отчет в тот же день, в который их получил. Указание на это имеется в письме ФНС от 24.01.2005 № 04-1-02/704.
А вот для командировочных расходов существуют особые условия авансового отчета. По п. 26 положения, утвержденного постановлением правительства РФ от 13.10.2008 № 749, сотрудник обязан отчитаться по ним в течение 3 рабочих дней со дня возвращения.
Что учесть в 2020 году
Оформляя документы по новым образцам для подотчета с 19 августа 2017 года, помните:
1. Если подотчетнику для приобретения товаров и услуг в интересах организации выдана доверенность и он предъявил ее продавцу, то продавец обязан отразить эти данные в выданном кассовом чеке.
2. Если продавец не в состоянии достоверно установить, что физическое лицо действует в интересах определенной организации, то выполнять это требование к оформлению чека он не обязан. В этом случае покупателем для продавца является само физлицо. И кассовый чек оформляется в обычном порядке.
Изменяем положение о ведении кассовых операций
Сотрудники вправе получать подотчетные средства наличными в кассе предприятия. Также допускается выдача компанией денег на банковскую карту, в том числе на зарплатную карту работника (см. указание № 3073-У, письмо Минфина России от 25.07.2014 № 03-11-11/42288). Чтобы это стало возможным, порядок расчета с подотчетными работниками следует зафиксировать в учетной политике компании.
Через кассу деньги выдаются в соответствии со следующими требованиями:
1. При оформлении кассовых документов бухгалтер обязан руководствоваться положениями указаний № 3210-У.
2. Деньги подотчетному лицу выдаются на основании приказа (или иного распорядительного документа) или по его письменному заявлению. Как указано в письме ЦБ РФ от 06.09.2017 № 29-1-1-ОЭ/2064, приказ подписывает директор, в нем указываются дата и регистрационный номер.
3. Срок, на который выданы подотчетные средства, устанавливается в распорядительном документе на их выдачу. Срок отчета (абз. 2 п. 6.3 указаний № 3210-У) составляет 3 дня. В течение этого времени подотчетник обязан отчитаться или вернуть деньги организации.
4. Выдача денег в подотчет из кассы оформляется расходным ордером. Возврат остатков подотчетных сумм — приходными ордерами. Деньги в подотчет вправе выдаваться и путем их перечисления на банковскую карту заявителя (письмо Минфина от 25.08.2014 № 03-11-11/42288). Вернуть деньги подотчетнику разрешается путем перечисления средств на расчетный счет предприятия. Возможность безналичных подотчетных расчетов закрепляется в учетной политике.
5. Лимит сумм, которые выдаются в подотчет, не установлен. Предприятие вправе выдать подотчетному лицу деньги в любой сумме. Лимит расчетов (100 000 руб. по одному договору) необходимо учитывать только при расчете между предприятиями. В этом отношении изменения для подотчетных лиц не произошли.
6. Выдача денег в подотчет лицу, у которого имеется задолженность по подотчетным суммам, с 19.08.2017 не является нарушением закона.
7. Организации и ИП вправе выдавать деньги в подотчет не только тем работникам, которые трудятся на основе постоянного трудового договора, но и тем, кто состоит с предприятием в гражданско-правовых отношениях (письмо ЦБ РФ от 02.10.2014 № 29-1-1-6/7859).
8. Выдача из кассы в подотчет оформляется проводкой Дт 71 Кт 50. При переводе денежных средств на карту — проводка Дт 71 Кт 51.
Главные правила
1. Под отчет выдается любая сумма.
2. С 19.08.2017 работнику, чтобы получить деньги подотчет, достаточно распоряжения руководителя компании. Заявление писать не обязательно.
3. Ранее до сдачи отчета за прошлую сумму работник не мог получить подотчетные, теперь ответ на вопрос: можно ли выдавать деньги в подотчет, если сотрудник не отчитался за предыдущий, — да, можно.
4. Подотчетные суммы разрешается переводить на банковские карты.
5. С 19.08.2017 обновлены локальные акты о расчетах с подотчетными лицами.
Ответственность
Личный опыт: я сдаю 5 квартир в аренду и живу на эти доходы
Может показаться, что сдача квартир в аренду — это лёгкий заработок, который не требует никакого труда. Герой нашей статьи — профессиональный рантье с пятью квартирами — утверждает обратное. Он рассказал, какой доход приносит аренда и с какими проблемами ему приходится сталкиваться.
У меня в собственности — пять квартир под сдачу. Я получил их по договорам пожизненного содержания с иждивением: на протяжении нескольких лет ухаживал за пожилыми людьми, покупал им продукты и лекарства, а после их смерти квартиры доставались мне. Вложения в каждую из квартир (только уход за пожилым человеком в течение 5 – 7 лет) составляли до 500 – 700 тысяч ₽.
Мои квартиры — однокомнатные, метражом от 30 до 36 квадратных метров. Они находятся в старых домах возле метро в хорошем районе (не центр). Рыночная цена каждой из них на момент наступления полноправного владения — от 3 миллионов ₽ (сейчас они стоят 4 – 4,5 миллиона ₽). Получается, каждая квартира доставалась мне примерно за 1/8 стоимости (в нынешних ценах).
Около восьми лет назад я перестал работать по найму и переключился на сдачу квартир, так что сейчас это моя полноценная работа и единственный доход. Звучит неплохо, но на самом деле быть профессиональным рантье — далеко не всегда выгодно.
Первоначальные расходы
Перед тем как начать сдавать каждую из квартир, я делаю в них косметический ремонт: меняю обои и сантехнику. Мебель обновляю по минимуму (кровать, комод), докупаю самую необходимую технику — чаще всего стиральную машину, иногда холодильник. На это уходит минимум 100 тысяч ₽.
Не сразу при сдаче, но на каком-то шаге в каждой квартире менялись окна. Это стоило по 30 – 40 тысяч ₽. Ещё не везде обновлён пол. Все квартиры доставались со старым скрипучим паркетом, кое-где переложен ламинат или линолеум (каждое такое дело — порядка 50 – 70 тысяч ₽).
Для сантехнических работ или циклёвки пола могу привлечь работника за 3 тысячи ₽ в день. Но деньги на это не всегда есть, так что почти всё стараюсь делать сам. Из-за этого ремонт иногда затягивается по времени. Последняя квартира, к примеру, стояла мёртвым грузом почти три года.
Как устроена аренда
Все квартиры сдаются на длительный срок. Жильцов ищу с помощью постоянного риелтора. Его разовую комиссию (50% от стоимости аренды в месяц) оплачивают сами арендаторы. И ещё 50% от стоимости аренды я беру в качестве залога, который возвращается при выезде человека, если он ничего глобально не испортит или не сломает.
Аренда моих квартир сейчас стоит 18 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги. В период коронакризиса из одной квартиры человек съехал, и сдать её пока не удалось. При этом в последнюю квартиру (которая долго стояла и недавно наконец стала готова к сдаче) как раз в мае нашёлся арендатор.
Регулярные траты
Поскольку вся моя недвижимость в старом фонде и без капитального ремонта, каждый месяц где-то что-то происходит. К примеру, в этом году в двух квартирах ломалась газовая колонка. Ремонт с заменой комплектующих — 10 тысяч ₽, эту сумму пришлось отдать дважды.
Когда люди съезжают, то оставляют что-нибудь поломанным или испорченным. Чаще всего — ламели на кроватях (это каркасные рейки под матрацем), краны на смесителях, двери на шкафах. И постоянно пачкают обои. Всё это нужно восстанавливать.
Траты на возвращение квартире нормального вида после жильцов подсчитать сложно, потому что они всегда разные. На всякие мелочи уходит около 5 – 7 тысяч ₽: вызвать сантехника, чтобы он поправил смеситель, и плотника, чтобы отремонтировал пару ламелей (хотя это можно сделать самостоятельно). Убрать квартиру тоже можно самому, но если заказывать уборщицу — 2500 ₽. Если человек долго жил и надо менять обои, то материалы и работа обойдутся в 20 – 25 тысяч ₽.
Да, залатывать дыры экономически неэффективно. Лучше отремонтировать всё хорошо, чтобы долго не ломалось. Но это уже другие первоначальные затраты, могут потребоваться заёмные средства — а залезать в кредиты мне совсем не хочется.
Доходы
Пять квартир приносят мне 90 тысяч ₽ в месяц — это в лучшем случае, когда они все сданы, но иногда бывают простои.
Из этого дохода вычитаем коммуналку за жильё, где я сейчас живу сам (около 7 тысяч ₽ со светом и интернетом), и постоянные расходы на машину (около 5 тысяч ₽ в месяц). Ещё 8 тысяч ₽ я трачу на пожилого человека, за которым сейчас ухаживаю. Итого на жизнь мне остаётся 70 тысяч ₽. Это средняя зарплата в Санкт-Петербурге, по данным Петростата.
Но квартиры требуют постоянных трат. Их содержание сжирает, по сути, весь доход. Остаётся только на питание и небольшие покупки: одежда, по необходимости — новый телефон, и так далее. Откладывать ничего не удаётся. Все лишние деньги уходят на ремонт жилья для сдачи в аренду.
Поскольку я сам занимаюсь сдачей квартир, то не могу надолго уехать, например, из города. Регулярно требуется моё личное участие. Только недавно получилось съездить в отпуск первый раз за 15 лет.
Проблемные арендаторы
Прошлым летом из одной квартиры съехала девушка, которая оставила после себя клопов! Пришлось выбрасывать ВСЮ мебель, вызывать санэпидстанцию на обработку, а затем снимать линолеум и делать косметический ремонт в комнате. Общие незапланированные затраты за три месяца — 130 тысяч ₽. Залог девушки, который удержали при выезде, — 4 тысячи ₽. Это квартира, которая была впервые сдана за год до этого, принесла за 13 месяцев в общей сложности 221 тысячу ₽ (сдавалась по 17 тысяч ₽), после чего сожрала больше половины этого дохода. Невероятно обидно.
Я стараюсь не сдавать квартиры людям с животными, чтобы по итогу ремонт не был испорчен ещё сильнее. Одну из квартир однажды арендовала молодёжь, и соседи постоянно жаловались на шум, так что студентов я с тех пор тоже избегаю.
Вообще, приятнее всего сдавать квартиру семье с уже подросшим ребёнком. Такие люди более склонны поддерживать чистоту, при этом не устраивают пьяных дебошей.
Выводы
Сдавать может быть выгодно только жильё, которое досталось по наследству или по иной схеме без полных затрат. Или это должны быть классные апартаменты в дорогом районе, где можно было бы сдавать посуточно.
В моём случае при первоначальных затратах (содержание бывшего владельца квартиры + косметический ремонт) окупаемость составляет 3 – 4 года. Но после этого затраты тоже продолжаются. В общем, это такой вариант, который позволит уйти с наёмной работы и просто жить без излишеств.
Советы тем, кто собирается сдавать квартиру в аренду
1. Периодически обязательно осматривайте квартиру на предмет поломок. Во всех договорах аренды прописано, что собственник вполне может делать это раз в месяц — например, при приёме очередной оплаты.
2. Найдите хорошего риелтора и сотрудничайте только с ним. Пусть он, как ваш стоматолог, всё про вас знает: и особенности квартир, и ваши пожелания к жильцам. Риелторы всегда работают качественнее с постоянными клиентами.
3. Если жильцы хотят интернет, то пусть вызывают провайдера и заключают договор на себя: мало ли какие дела они там собираются вести. Это неочевидные, но необходимые меры предосторожности в наше время.
4. Совет из личного опыта. Будет лучше, если при любых проблемах с квартирой (газовая колонка, сантехника и пр.) арендаторы будут не сами вызывать мастеров, а ставить в известность хозяина. Это позволяет контролировать процесс ремонта, чтобы горе-мастера ничего не наворотили и не взяли втридорога.
5. Не включайте коммуналку в общую оплату аренды. Это особенно актуально, если есть счётчики. Недавно был случай, когда резко у жильца вырос счёт за электричество. Думали, майнит, так много уходило киловатт. Оказалось — электронная музыкальная установка. Сколько потратил — столько и оплатил. Было бы неприятно, если бы плата была фиксированной.