что значит земельный участок находится в аренде
Что значит земельный участок находится в аренде
ЗК РФ Статья 22. Аренда земельных участков
Позиции высших судов по ст. 22 ЗК РФ >>>
1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Размер арендной платы определяется договором аренды.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2018 N 185-ФЗ, от 25.12.2018 N 485-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5.1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается.
(п. 5.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)
(в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2018 N 185-ФЗ, от 25.12.2018 N 485-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
П. 9 ст. 22 распространяется на договоры, заключенные до 14.12.2011, обязательства сторон по которым не исполнены на указанную дату (ФЗ от 12.12.2011 N 427-ФЗ).
9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
(в ред. Федеральных законов от 24.07.2007 N 212-ФЗ, от 12.12.2011 N 427-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
(п. 12 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Аренда
ГК РФ (ст. 130) устанавливает, что все земельные участки на территории России признаются объектами недвижимого имущества и находятся в собственности какого-либо лица.
Данный факт позволяет использовать их при заключении сделок. Договоры по купле-продаже земли подписывают редко по причине дороговизны. Предпочтение отдается сделкам по аренде.
Таковой является законная процедура передачи владельцем земельного участка в пользование третьему лицу на определенных условиях. Кроме Гражданского права данный вопрос регулируется ЗК РФ.
Что это такое и что значит?
Собственник после совершения сделки именуется арендодателем, а лицо, получающее землю в пользование – арендатором.
В качестве участников с обеих сторон могут выступать:
Существует несколько классификаций договоров аренды земли.
Сдача в аренду частной собственности проходит на условиях, определяемых арендодателем, т.е. в данном случае – физлицами и юрлицами.
Аренда государственной собственности регулируется земельным законодательством. Государственные и муниципальные органы власти не имеют права самостоятельно устанавливать временные рамки для договоров или определять порядок взимания арендной платы.
При оформлении аренды земли могут быть использованы два вида договоров:
О предоставлении земли в аренду подробная информация в этой статье.
Особенности договоров
Договоры аренды могут разграничиваться по срокам действия. Они бывают:
Сложней всего заключать договора об аренде с государственными федеральными или муниципальными структурами. С марта 2015 года изменились правила данной процедуры.
Теперь арендовать такую землю можно следующими способами:
Основные причины, по которым участки могут быть предоставлены в найм без проведения торгов (ст. 39.6 ЗК РФ):
Цели оформления земли в найм:
Субаренда
Ст. 615 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ закрепляют за арендатором право сдавать участок земли в субаренду.
Так именуется процедура передачи объекта в пользование третьей стороне по договору на условиях взимания платы в пользу арендатора.
У такого типа соглашения имеются особенности:
При субаренде арендатор сохраняет за собой все права на земельный участок и несет за него ответственность перед арендодателем.
Информацию о правилах составления договора субаренды читайте здесь.
Плюсы и минусы найма
При выборе правовой формы владения землей граждане, в первую очередь, руководствуются принципом материальной выгоды.
Несомненный плюс аренды состоит в том, что цена ее значительно ниже покупной стоимости земли. Но только при условии, что участок нужен не на долгий срок. В среднем арендные платежи лет за 10-15 компенсируют всю сумму, потраченную на покупку участка.
Минусов у найма значительно больше:
Порядок оформления
Этапы оформления аренды у физического лица:
В документе следует указать:
Заявление рассматривается в течение месяца. Если препятствий для аренды не имеется и претендент имеет право получить землю без торгов, с ним заключают договор о предоставлении участка в пользование. После подписания соглашение регистрируется в Росреестре.
Если есть необходимость, заявитель участвует в торгах на право арендовать землю. В случае выигрыша с ним подписывают договор, который затем регистрируют в Росреестре.
Закон не запрещает сдавать в аренду часть участка без предварительного межевания.
Для этого потребуется:
В случае рассмотрения сделок по аренде в суде при отсутствии межевания они часто признаются не действительными.
Можно ли оформить в собственность в России?
Перевести арендуемый земельный участок в собственность можно только, если он принадлежит муниципалитету.
Приватизировать землю разрешено до марта 2020 г. Возможно, далее срок продлят. Претенденту следует обратиться с заявлением в Росреестр.
Ответ предоставляется в течение 10 дней. Если право собственности получено, с ним нужно обращаться к собственнику. Заявление рассматривается 30 дней. За этот срок параллельно делается межевание участка.
Последний этап – еще одно обращение в Росреестр с положительным решением от собственника и межевым планом.
О лучших способах перевода арендованной земли в собственность информация здесь.
Как узнать в найме ли земельный участок или нет?
Правовой статус недвижимости можно выяснить несколькими способами:
Как вариант можно обратиться в отделение ФНС. Если у участка имеется собственник, значит, он платит налог. Сотрудники ФНС не обязаны предоставлять информацию, но могут пойти навстречу.
Арендная плата
Размер суммы, взимаемой с арендатора за пользование землей, зависит от категории арендодателя.
Если это физическое лицо, сумма определяется им по своему усмотрению. Она обязательно фиксируется в договоре аренды вместе с периодичностью выплат и возможными способами погашения.
Например, наличными через банковскую кассу или переводом на депозитный счет.
Если владелец – государство или муниципалитет, аренду регулирует законодательство – ст. 39.7 ЗК РФ.
Размер оплаты устанавливают:
Вся информация относительно платежей (сумма, реквизиты для перечисления, сроки оплаты) внесена в текст договора.
При отказе вносить арендные платежи владелец земли имеет право расторгнуть договор (ст. 619 ГК РФ).
При несоблюдении сроков оплаты начисляется неустойка за каждый день просрочки.
Подробная информация о расчете арендной платы здесь.
Решение о предоставлении зем. участка в найм: отказ или согласие
Земельными вопросами ведают специальные отделы в администрациях, значит именно туда подается заявка на заключение договора. После рассмотрения представленного пакета документов, через 30 дней сотрудники организации выдают письменное решение о согласии (удовлетворении прошения) или об отказе.
Письменное постановление о выделении участка не имеет установленной формы, может варьироваться.
Должно содержать следующую информацию:
Заявителю могут и отказать в аренде. Основные причины такого решения:
Отказ в аренде обязательно оформляется в письменном виде с полным обоснованием. Указывается причина, и даются ссылки на нормативные акты.
Если причиной отказа явилось неправильное составление заявления или неполный пакет представленных документов, требуется переписать заявку, собрать нужные бумаги и обратиться в администрацию повторно.
Если претендент не согласен с отказом, он имеет право оспорить решение в суде, подав исковое заявление. Физическим лицам обращаться следует в районный суд по месту нахождения организации, вынесшей отказ. Юрлицам – в Арбитражный суд. Такие дела рассматриваются в течение месяца. Судебное решение вступает в силу сразу после его вынесения.
Переуступка
Если арендатор не имеет возможности использовать землю и извлекать из этого выгоду, он, все равно, обязан вносить арендную плату.
В таком случае допустимо передать права найма земли третьему лицу, если это не противоречит условиям договора аренды.
Соглашение о передаче подписывается между арендатором и новым нанимателем после предварительного уведомления собственника.
По его условиям арендатор теряет права и обязанности в отношении земельного участка, их полностью приобретает новый наниматель.
Срок окончания соглашения переуступки может закончиться раньше договора аренды. Тогда после его окончания права вновь переходят к арендатору.
Более подробно об оформлении договора переуступки читайте здесь.
Продажа права
Если у арендатора возникли проблемы, он не имеет возможности пользоваться землей и желает компенсировать понесенные расходы, он может продать свое право нанимателя, если это не противоречит условиям договора. Простой отказ от права аренды грозит необходимостью выплаты неустойки в пользу владельца.
С целью продажи между арендатором и новым нанимателем составляется соглашение после предварительного уведомления собственника. Срок его действия не должен превышать срок договора аренды. После его заключения все права и обязанности относительно участка переходят к покупателю.
Подробную статью о продаже права аренды можно найти здесь.
Продажа земли в аренде
Владелец земли имеет право продать участок даже, если он находится в аренде. Арендное соглашение, в данном случае, это – одна из форм обременения.
Покупатель приобретает права и обязанности владельца земли и должен соблюдать условия договора аренды вплоть до его расторжения.
Если такое условие не предусмотрено договором, уведомлять о сделке арендатора не надо.
Обо всех нюансах продажи земли в аренде читайте в этой статье.
Полезное видео
Предлагаем посмотреть видео по теме:
Заключение
Аренда земельного участка сопровождается составлением письменного договора за редким исключением. В качестве участников сделки могут выступать юридические и физические лица. Земля предоставляется на условиях внесения оплаты.
Для частной собственности этот вопрос регулируется владельцем. Для государственных и муниципальных земель – законодательством. Несвоевременная оплата аренды – веская причина для расторжения договора.
Все об аренде земли: определение, цели, правовое регулирование, проведение процедуры и другие нюансы
Земельный участок может использоваться в различных целях. Но не всегда заинтересованное лицо располагает необходимой территорией. В таких случаях действующим законодательством предусмотрена аренда земли.
Что значит такое использование ЗУ: определение и цели
Аренда земельного участка – это использование территории, принадлежащей юридическому или физическому лицу на праве собственности, в рамках заключенного срочного договора.
Земельные участки могут использоваться для различных целей:
Правовое регулирование в РФ
К нормативным актам, которые регулируют все вопросы, касающиеся аренды земли относятся:
Общие правила оформления сделки установлены параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса РФ.
Какие земли допускается арендовать?
На условиях заключенного срочного договора можно использовать любую территорию в пределах РФ. Исключение составляют земли, указанные в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ.
Ограничения, установленные пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ, касаются:
Стороны сделки
В качестве сторон сделки о временном использовании территории земли могут выступать физические и юридические лица, а также органы государственной и местной власти.
Право аренды земли в пределах РФ имеет любой человек или организация. Принадлежность к гражданству РФ значения не имеет. Физическое лицо должно быть совершеннолетним и дееспособным. Временно использовать территорию может как отечественная компания или человек, так и иностранец. В качестве арендодателя выступает собственник земли. Им может быть любое лицо, либо государственный орган.
Государство
Органы государственной власти выступают в качестве арендодателей, поскольку они всегда являются собственниками территорий. Чаще всего это касается предоставления участков для сельскохозяйственных нужд и строительства.
Муниципалитет
В качестве арендодателей выступают и местные органы власти. Муниципалитет, наравне с Федеральными структурами является собственником большинства участков, расположенных на территории субъектов.
Юридическое лицо
Любая организация, которая имеет в собственности землю, может передать её во временное пользование юридическому или физическому лицу. Также компания может выступать в качестве пользователя или заключать договора субаренды.
О нюансах и порядке оформления договора аренды земельного участка между юридическими лицами читайте здесь.
Физическое лицо
Человек, являющийся собственником, вправе передавать право временного использования своего участка на условия заключенного срочного соглашения. Он же имеет права арендовать землю у других лиц и государственных органов.
Как арендовать: этапы проведения процедуры
Процедура аренды ЗУ состоит из нескольких этапов:
О договоре аренды земли, составленным между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте здесь.
О документах
В качестве основания использования участка выступает договор аренды и акт передачи ЗУ. В процессе исполнения условий сделки, могут заключаться дополнительные соглашения.
Договор
Договор аренды ЗУ – это соглашение, по условиям которого арендатору право временного использования участка. В тексте документа должно быть указано:
Договор должен быть подписан участниками сделки или их законными представителями.
Дополнительное соглашение
Дополнительное соглашение оформляется в процессе исполнения договорных обязательств сторонами. Это касается случаев, когда условия сделки необходимо изменить, например, размер и периодичность оплаты, либо цели использования участка.
В тексте дополнительного соглашения указываются, какие пункты будут исключены, добавлены или изменены. Если договор дополняется условиями, то необходимо указать их текст.
Акт передачи
Акт передачи земельного участка является частью договора. Он выступает в качестве подтверждения исполнения собственником своей обязанности. В акте указывается:
Акт подписывается сторонами. Он оформляется в двух экземплярах, по одному для каждого участника.
Особенности процедуры для ЗУ разного вида назначения
Каждая территория имеет свое назначение и цели использования. По этой причине сделки аренды могут отличаться друг от друга по некоторым признакам.
Сельскохозяйственного
Такие территории могут быть переданы во временное пользование только для осуществления сельского хозяйства – выращивание и хранение культур, кошение сена, обустройство пастбищ и выпас скота.
Отличительной особенностью использования таких земель является длительный срок аренды. Она может продлиться до 49-ти лет. Решение о передачи государственной территории принимается по результатам торгов. Исключением является случай, когда обращение поступило только от одного лица.
О порядке заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения читайте тут.
Лесного фонда
Земли лесного фона предоставляются только государственными органами по результатам проведенного аукциона. Арендаторы должны организовывать лесовосстановительные мероприятия и соблюдать санитарно-гигиенические требования. Им запрещается оставлять недорубы и заготовленную древесину на месте рубок после истечения срока вывозки.
Минимальный срок аренды зависит от цели использования лесного участка. Для геологического изучения, строительства водохранилищ и добычи полезных ископаемых срок не может быть меньше года, во всех остальных случаях – не меньше 10. Максимальный срок аренды лесного участка – 49 лет.
О правовом регулировании аренды лесных участков рассказано здесь.
Промышленного
Такие участки используются для:
О том, как взять в аренду земли промышленного назначения и какая деятельность разрешена на них, читайте здесь.
Особенностью аренды земли под индивидуальное жилищное строительство является её целевое назначение. Например, на таком участке нельзя возвести многоквартирный дом. Постройка должна быть не выше трех этажей и рассчитана на проживание только одной семьи. Возведенный объект будет являться собственностью арендатора, а сам участок – нет.
Нюансы при оформлении части земли
Аренда части земельного участка не имеет отличий и осуществляется на общих основаниях. Единственной особенностью является выделение участка из общей территории. Для этого необходимо провести процедуру межевания и определить границы.
Договор заключенный на срок более года, либо если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть зарегистрирован в Росреестре (о нюансах и правилах регистрации договора аренды земельного участка читайте в этом материале). Арендодатель должен быть собственником части земли.
Как переуступить это право другому?
Закон допускает передача пользователем своего права на землю третьим лицам. Для этого необходимо заключить договор субаренды. По своему содержанию он будет аналогичен обычному соглашению об аренде. Особенность заключается в том, что необходимо получить согласие собственника участка. Он будет выступать одной из сторон сделки. Договор оформляется по количеству участников.
О требованиях к договору переуступки прав аренды земельного участка между физлицами рассказано здесь.
Как перевести территорию в собственность?
Процесс перевода арендуемой территории в собственность пользователя состоит из следующих этапов:
В завершении необходимо зарегистрировать сделку в органе Росреестра.
Аренда земельного участка позволяет заинтересованному лицу использовать территорию в своих целях, на протяжении определенного периода времени. Основанием служит заключенный договор. Инициатором может быть любая организация или физическое лицо. Основные требования к последнему – дееспособность и совершеннолетие. Следует помнить об ограничения аренды, установленных для отдельных категорий участков.