Что будет если я не смогу платить ипотеку
Семья не платила ипотеку, и ее выселили. А еще потребовали миллион сверху
Семья с детьми купила квартиру в ипотеку. Взяли двушку в Москве площадью 68 м². Ипотека была в долларах, на 15 лет. И вот они несколько лет платили эту ипотеку, а потом перестали. Банк сначала ждал, а потом забрал квартиру в счет долга.
Дальше все как положено: расторгают договор с банком, открывают исполнительное производство и выставляют квартиру на торги. Собственником становится победитель этих торгов, а банк получает деньги. Росреестр регистрирует переход права собственности по решению суда. Семью попросили выселиться: жить в этой квартире у них больше не было права.
Но выселяться семья не захотела: «У нас маленькие дети, а другого жилья нет. Куда мы поедем? Дайте нам другую квартиру, иначе останемся жить здесь». Давать им другую квартиру никто не собирался.
А семья не собиралась съезжать. Да еще и знакомых своих заселила и прописала. Стали жить в чужой квартире вдевятером. Уже и собственник снова сменился, а они все жили себе. А чего не жить? Ипотеку платить уже не нужно, снимать квартиру в Москве нынче дорого, да еще и за коммунальные услуги можно не платить: они ж не собственники. Дело дошло до суда.
Новый собственник хотел не только выселить семью с детьми и родственниками, но и получить от них компенсацию за аренду квартиры — больше миллиона рублей.
Почему ипотечную квартиру выставили на торги и продали?
Это обычный порядок, когда заемщик не платит ипотеку. Квартира в залоге у банка. Это обеспечение по кредиту. Если не платить кредит, банк продает квартиру и забирает деньги, чтобы закрыть долг. Он, конечно, не сам ее продает, а через приставов, но порядок вполне законный.
Так можно делать с любой ипотечной квартирой, даже если это единственное жилье многодетной семьи, которой больше вообще некуда идти. Предоставлять другую квартиру при этом банк не обязан. Прописка детей — тоже не помеха при продаже недвижимости. Всех выселят, выпишут без нового адреса, и это будет законно.
Почему семья не захотела съезжать?
Им было некуда идти. Они потребовали от города жилье из маневренного фонда, чтобы куда-то прописать детей и прикрепить их к школе и поликлинике. Квартиру город не предоставил, вот они и остались жить в той, которую когда-то купили в ипотеку.
И вообще, при продаже квартиры на торгах не было разрешения органов опеки и попечительства. Семья решила, что так были нарушены права детей, а квартиру у них забрали незаконно.
Что хотел новый собственник?
Он хотел, чтобы семья вместе с детьми и многочисленными родственниками выехала из квартиры, отдала ключи и перестала самовольничать в теперь уже чужом жилье.
Но это еще не все. Новый собственник посчитал, что за то время, пока семья незаконно живет в его квартире, она не платит за аренду жилья. Фактически это неосновательное обогащение. То есть за счет чужого имущества кто-то экономит деньги.
Вот эти сэкономленные деньги собственник и потребовал за все время, пока не мог пользоваться квартирой, — по 50 тысяч рублей за месяц. Набежало больше миллиона рублей. Требовать эту сумму ему пришлось в суде вместе с деньгами за коммуналку.
Что сказали суды?
Районный и городской суды: 👍
Почти два года семья живет в фактически чужой квартире. Новый собственник считает, что так они экономят на аренде по 50 тысяч рублей в месяц. Он не может пользоваться имуществом, за которое заплатил 10 миллионов рублей.
Если кто-то получает выгоду или экономит за счет использования чужого имущества, это неосновательное обогащение. Тогда собственнику нужно возместить неполученные доходы.
Но семья все еще протестует против выселения и пытается его оспорить. Она подает иски против выселения и просит отсрочку. Так что подождем, когда решение вступит в законную силу. Пока пусть все девять человек живут в чужой квартире и ничего за это не платят.
Если заемщик не платит за ипотечную квартиру, ее можно забрать, продать и всех выселить. Ничьи права тут не нарушаются, даже если в квартире живут маленькие дети, а им некуда больше идти.
Обращайтесь в администрацию, пусть вас признают нуждающимися в жилье и выделяют комнату или квартиру из маневренного фонда. Но эта история уже не касается ни банка, ни новых собственников квартиры. Предоставлять вам жилье автоматически при выселении никто не обязан. Прописывать по новому адресу — тоже.
Когда ипотечную квартиру продают на торгах, у нее появляется новый собственник. У прежних владельцев право собственности прекращается, хотят они этого или нет. Они обязаны освободить жилплощадь.
Жить в квартире может только собственник и те, кому он разрешил: как гости, члены семьи или арендаторы.
Семья должна была съехать из квартиры сразу после ее продажи. Договор найма с ними не заключали, жить им в квартире не разрешали. И они не члены семьи нового владельца. Более того, собственник четко говорит: я не хочу, чтобы эти люди здесь находились. Этого достаточно, чтобы выселить семью с детьми на улицу.
Но семья не выехала и дальше пользовалась чужой квартирой, при этом ничего не платила за нее законному хозяину. Это самое настоящее неосновательное обогащение. Семья должна заплатить за все время пользования квартирой ту сумму, которую ее владелец мог бы получить, если бы сдавал квартиру в аренду.
Итог. Решения отменили. Дело будут заново рассматривать в апелляции. Вопрос о том, должна ли семья в принципе платить за квартиру, уже не стоит. Верховный суд поручил разобраться только в том, какую сумму и за какой период она заплатит. Если не вскроется ничего нового, то платить придется по рыночной цене за все время, пока квартирой владел новый собственник. Там набежит даже больше миллиона рублей.
Дополнительно с семьи и родственников взыскали еще и расходы за коммунальные услуги за весь период. Пожить бесплатно не получилось. И наличие детей тоже не спасло от выселения.
Как не потерять ипотечную квартиру и не задолжать еще больше?
Если квартира в ипотеке, на ней есть обременение: она в залоге у банка. По факту квартира принадлежит заемщику, он собственник. Но если не платить по кредиту, банк имеет право обратить на квартиру взыскание. Ее продадут на торгах, банк заберет деньги, а разницу, если она будет, вернут.
На ипотечные квартиры не распространяется норма о том, что нельзя забирать единственное жилье. Ипотечное — можно.
Вот что нужно учитывать, если берете ипотеку:
Я не могу выплачивать ипотеку. Что делать, а что — не стоит
Что будет, если не выплачивать ипотеку и скрываться от банка
Многим психологически сложно признаться, что денег на выплату кредита нет, и когда они будут — неизвестно. Иногда люди начинают скрываться от банка не из-за того, что они «злостные неплательщики», а просто от растерянности. И тогда события развиваются по самому негативному сценарию.
За просрочку банк начисляет неустойку, которую придётся выплачивать сверх кредита и процентов. Если скрываться и не пытаться решить проблему мирно, можно испортить кредитную историю и попасть в список неблагонадёжных заёмщиков. А это сильно усложнит получение кредитов в будущем, так как такой информацией банки друг с другом делятся.
Если просрочено уже несколько платежей, то у банка появляется право не только начислить неустойку, но и расторгнуть кредитный договор, потребовать обратно кредит или продать квартиру с торгов.
Что же делать, чтобы всё перечисленное с вами не случилось?
Прочитайте кредитный договор
В любой непонятной ситуации первым делом смотрите кредитный договор. Там написано, что вас ждёт за задержку платежей и что — за систематическую неуплату.
Найдите раздел договора, в котором описано, в каких случаях и как банк может забрать квартиру за долги. Это нужно, чтобы подготовиться к переговорам.
Обратитесь в банк
Если у вас просто изменились дни выплаты зарплаты, с которой вы платили взносы, и вам стало неудобно платить в какие-то определённые даты, банк почти наверняка пойдёт вам навстречу и переделает график платежей.
Если же вы не можете платить в принципе, ни в коем случае не скрывайте от банка своё ухудшившееся положение! В противном случае ваш долг будет увеличиваться, а вы получите статус недобросовестного должника.
Как только вы поняли, что не в состоянии регулярно платить взносы по кредиту, тут же обращайтесь в банк, не дожидаясь просрочки. Соберите документы, которые подтверждают изменение обстоятельств вашей жизни: справки о болезни, копию трудовой книжки с записью о сокращении — всё, что свидетельствует об ухудшении вашего положения.
Обычно в таких ситуациях банк идет навстречу и предлагает несколько выходов из ситуации.
Реструктуризируйте долг
Один из вариантов, который может предложить банк, — реструктуризация вашего долга по договору. Это общее название для изменения условий кредита, под ним могут подразумеваться совершенно разные приёмы, которые позволят вам пережить трудный период и ослабить кредитное бремя.
Например, банк может увеличить срок кредита, за счёт чего ежемесячный платёж уменьшится до посильного вам на данный момент.
Ещё один из методов реструктуризации долга — изменение процентной ставки или валюты платежа (если курс валюты существенно вырос, что и привело к финансовым трудностям).
Банк может отменить штрафы или другие санкции за просрочку оплаты — как правило, ему важнее вернуть свои деньги, а не создать дополнительные проблемы заёмщику.
После согласования того или иного варианта вы подпишите с банком дополнительное соглашение к договору и новый график платежей.
Договоритесь о кредитных каникулах
Банк может заморозить выплату кредита на какое-то время. Когда вы снова сможете платить ипотеку, её срок просто вырастет на продолжительность таких «каникул».
Также банк может позволить какое-то время погашать только проценты, а выплаты по основному долгу вернуть после того, как ситуация стабилизируется.
Помните: банку проще и выгоднее договориться с должником и предложить выход из сложившейся ситуации, чем доводить дело до суда.
Прочитайте договор страхования
Подписывая кредитный договор с банком, вы наверняка заключили и договор страхования со страховой компанией и добросовестно платите по нему. Пришло время прочитать и этот договор. Проверьте, какие риски вы застраховали и что будет считаться страховым случаем. Обычно банк настаивает на том, чтобы были застрахованы риск утраты вами трудоспособности и риск смерти в результате несчастного случая.
Обращайте внимание на точные формулировки того, какой случай признается страховым, — они могут включать множество нюансов. Например, страховка может сработать только в случае получения инвалидности 1 группы и только от заболевания, которое было впервые диагностировано уже после заключения договора страхования.
Если ваш случай подходит под описание, пишите заявление в страховую компанию. Возможно, ваш долг будет погашать уже она.
Но в банк стоит сходить и в этом случае — не известно, чем кончится дело со страховой (а она сделает всё возможное, чтобы не брать на себя погашение вашей ипотеки).
Попросите поддержку у государства
Если вы относитесь к категории заёмщиков, которым государство может оказать помощь в оплате долга по кредиту или другим образом реструктурировать долг, обратитесь с заявлением об этом в банк. Разобраться с долгами в этом случае помогает Агентство ипотечного жилищного кредитования.
Вы имеете право на помощь, если вы:
Есть и дополнительные условия:
Получить такую поддержку можно только один раз, её размер не может превышать 1,5 млн рублей, за исключением отдельных случаев. Узнать больше об условиях помощи ипотечным заёмщикам, попавшим в сложную ситуацию, можно в самой программе.
Постарайтесь найти дополнительные источники дохода
Подумайте, можете ли вы найти подработку. Звучит банально, но это работает! Возможно, стоит вспомнить о своих хобби или умениях, которые могли бы приносить вам деньги. В интернете легко найти сайты, на которых ищут товары или услуги. Люди готовы платить за выполнение самых разных задач, которые не всегда требуют определённых навыков, часто — просто немного свободного времени. Например, купить что-то в магазине и привезти по адресу или напомнить о встрече.
Сдайте квартиру
Самый очевидный вариант получить дополнительный доход — заставить работать ваши активы. Если у вас есть возможность сдавать ипотечную квартиру, жить в другом месте и платить ипотеку «за счёт» арендаторов — самое время сделать это. На Яндекс.Недвижимости вы можете быстро разместить объявление самостоятельно. Предложения от собственников пользуются большим спросом — это отличная возможность сдать квартиру максимально быстро и получить необходимую сумму для выплаты кредита. Возможно, ваши жилищные условия на какое-то время ухудшатся, зато долг за квартиру будет уменьшаться. Как только финансовая ситуация стабилизируется, договор найма квартиры можно расторгнуть и вернуться в свой дом.
Сократите расходы
И снова банальный — но работающий! — совет. Есть множество приложений, которые показывают структуру ваших расходов. Скорее всего, вы сильно удивитесь, куда на самом деле уходят ваши деньги. Изучите эти данные и попробуйте оптимизировать бюджет.
Почитайте истории людей, которые перешли на осознанное потребление, обратите внимание на то, какие статьи расходов они исключают, а какие — сокращают. Обычно результаты таких экспериментов в экономии впечатляют. Тем более, что такой подход к планированию своих трат — общемировой тренд, некоторые живут так совсем не потому, что они «бедные».
Главное — не впадайте в панику и уныние и помните, что вынужденная экономия — это временный режим. Трудный период пройдет, а навык грамотно планировать бюджет останется с вами навсегда.
Продайте что-нибудь ненужное
Для этого вовсе не обязательно сначала покупать что-нибудь ненужное — скорее всего, оно уже давно куплено и ждёт своего часа. Оглядитесь вокруг — наверняка у вас есть вещи, которыми вы не пользуетесь, но и не выбрасываете: старые фотоаппараты, тренажёры, которые пылятся в углу, пароварки и йогуртницы, в которых вы готовите раз в год. Продажа этих вещей может хоть немного, но облегчить кредитное бремя. И «разгрузит» квартиру от хлама.
Самый распространенный способ получить деньги на погашение кредита — продать машину. Конечно, если она у вас есть. Лучше на время лишиться автомобиля, чем рисковать купленной в кредит квартирой.
Рефинансируйте кредит
Ещё один из способов справиться с финансовыми трудностями — обратиться в другой банк для рефинансирования ипотечного кредита. В «новом» банке, процентная ставка по ипотеке будет меньше. И после погашения долга перед первым банком, вы будете выплачивать кредит на более выгодных условиях (или вам их предложит ваш банк, узнав, что вы собрались от него уходить).
Идти за новым кредитом лучше до того, как вы стали проблемным должником банка, поэтому озаботиться рефинансированием желательно заранее.
Применять с осторожностью: новый кредит или займ
Если вы на 100% уверены, что ваши трудности — временные, то вам может помочь потребительский кредит. Помните: у него гораздо больше процентная ставка, чем у ипотеки, поэтому трезво оценивайте свои перспективы. Ведь вам придётся платить уже двум банкам.
Эксперты этот метод ухода от долгов не советуют: очень часто всё сводится к набору новых кредитов для погашения уже взятых. Суммы долга могут достигать астрономических масштабов.
В таких ситуациях лучше попросить деньги в долг у друзей и родственников.
Крайние меры: продажа квартиры
Это крайний случай, но он почти наверняка поможет вам рассчитаться с долгами.
Обратитесь в банк и расскажите о своих планах продать квартиру, которая находится у него в залоге. В кредитном договоре должно быть указано, в какой форме и в какие сроки вы должны сообщить об этом банку.
Нужно учесть обстоятельства покупки квартиры: если для её приобретения использовался материнский капитал, разберитесь в деталях продажи заранее. Если вы подписывали нотариально заверенное обязательство наделить детей долями в квартире после выплаты ипотеки (банки часто настаивают именно на такой схеме, чтобы не брать в залог недвижимость с детьми-сособственниками), то продать такое жильё может быть проблематично. По сути вы будете распоряжаться чужой собственностью. Это незаконно. При достижении совершеннолетия дети смогут оспорить это решение. Поэтому такие нюансы необходимо обсудить не только с банком, но и с опытным юристом.
Все деньги, полученные от продажи жилья и не пошедшие на оплату кредита и процентов, останутся у вас. Если вы успели погасить значительную часть ипотеки, то на руках у вас останется достаточно денег, чтобы купить себе что-то подешевле или хотя бы снимать квартиру в первое время.
Помните: при продаже квартиры выплаченные проценты уже не вернёшь, а стоить ипотечные квартиры могут дешевле аналогичных из-за обременения. На банк в таких случаях рассчитывать не стоит: ему важно вернуть невыплаченную сумму, а не продать квартиру подороже, так что искать покупателей лучше самостоятельно.
Последний вариант: банкротство
Если ничего из перечисленного не помогло, то по закону должник может подать заявление на банкротство.
Чтобы суд не решил, что так вы хотите избежать уплаты долгов, лучше, чтобы заявление о банкротстве подал банк. Но кредитные организации не будут делать это сразу — сначала они попытаются вернуть свои деньги другими способами.
При банкротстве всё имущество, которое у вас есть, пойдёт на погашение долгов и оплату внешнего управляющего процессом. Остальные долги будут списаны.
Банкроты в течение следующих 5 лет не могут рассчитывать на новые кредиты или займы, а в течение 3 лет — участвовать в управлении юридическим лицом.
Для России это новая процедура, через которую прошло не так много людей, поэтому все нюансы лучше выяснить у юриста.
Чего лучше НЕ делать
Не прячьтесь от банка и не пытайтесь утаить ваше тяжелое финансовое положение. Чем раньше вы осознаете, что не можете платить кредит, и обратитесь в банк, тем лучше. Если вы попытаетесь скрыть вашу ситуацию, то рискуете получить штрафы по договору и плохую кредитную историю. Чем позже вы придете в банк для решения проблемы, тем менее добросовестным будете выглядеть и тем меньше времени останется у банка для маневров с условиями вашего кредита.
Не совершайте никаких манипуляций с квартирой без ведома банка. Квартира — предмет залога, и любые действия с ней возможны только с согласия кредитной организации. Все остальное — незаконно, так что на подобные варианты лучше не рассчитывать.
Не берите кредиты в микрофинансовых организациях. Как бы плохи ни были ваши дела, такой кредит «по одному документу» вас точно не спасет. Если у вас не хватает денег на выплату ипотечного кредита со ставкой 9-12%, то на выплату кредита под 70% вы и подавно не найдёте средства.
Не исчезайте и не уповайте на срок исковой давности. Во-первых, все это время надо будет скрываться, во-вторых, банк не упустит возможность потребовать кредит в судебном порядке.
Не судитесь с банком. Шанс того, что вы выиграете очень призрачный, а в случае проигрыша к вашему долгу прибавятся судебные издержки. Да и в кредитную историю войдёте как «проблемный» должник, который судился с банком. Это чревато отказами в других банках в будущем.
Не обманывайте себя. Не стоит успокаивать себя, что «Семью с двумя детьми на улицу не выставят». Банк имеет на это право по закону, и если вы не предприняли мер по реструктуризации долга, то на сантименты со стороны финансовой организации рассчитывать не стоит. Главная задача банка — эффективно управлять своими денежными ресурсами.
Не отчаивайтесь. В крайнем случае квартиру всегда можно продать и даже выручить за неё деньги.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Ксюша Шишкова.
Страшный сон. Что делать, если нечем платить ипотеку
Покупая жильё в ипотеку, новоиспечённые владельцы недвижимости часто разрываются между воодушевлением от исполнения мечты и страхом перед перспективой однажды остаться без возможности эту самую ипотеку платить. Случиться может что угодно: от сокращения и до тяжёлого течения коронавирусной инфекции. Но несколько просроченных платежей ещё не означают, что с обжитой квартирой или домом обязательно придётся расстаться. Что делать, если прямо сейчас заплатить банку нет никакой возможности, и какие риски нужно иметь в виду, ввязываясь в ипотечную историю?
Как и при любом кредите, пропущенный платёж почти всегда означает штрафные санкции. Пени начисляются за каждый день просрочки и обычно превышают тот процент, под который берётся кредит. В ипотечном соглашении обычно прописаны условия штрафов, пеней и неустоек, и этот пункт надо внимательно изучить ещё до подписания.
Кредиторы вправе также выставить должнику претензию и потребовать срочно погасить задолженность. Если заёмщик откажется, банк обратится в суд.
Здесь возможны два варианта: либо просрочивший заёмщик уплачивает долги добровольно, и тогда сохраняется залог банка на приобретённый им объект недвижимости, либо банк взыскивает штрафные санкции в принудительном порядке через суд. Заёмщика в этом случае могут обязать компенсировать банку его расходы на услуги представителя, если банк прибегнет к услугам нештатных юристов.
К ответственности за просрочку могут привлечь не только самого ипотечника, но и поручителей и созаёмщиков, указанных в договоре.
Надо понимать, что порой в качестве поручителей привлекают совершенно формально, по дружеской договорённости. Это не значит, что поручители действительно отдают себе отчёт, что в случае, если их друг/знакомый/родственник обнищает, платить долг за него придётся им самим. Но именно за этим они и нужны банку.
Если просрочка большая и помимо процентов образовался солидный долг по штрафам, банк может привлечь к решению проблемы коллекторов. В последние годы эту сферу стараются максимально легализовать и отрегулировать, чтобы коллекторов перестали ассоциировать с бандитами.
Но по факту всё ещё сложно предугадать, придут ли к тебе корректные, пусть и настойчивые ребята из аккредитованной конторы или мутные «братки», которые испишут угрозами весь подъезд.
Кроме того, даже если банк работает только с легальными коллекторами, он вполне может продать вашу задолженность третьим лицам, и те уже будут добиваться её погашения теми способами, которые они сочтут адекватными ситуации.
Коллекторы покупают у банка долг заёмщика, как правило, за «бесценок», банк в этой ситуации получает «синицу в руках» (т. е. возврат долга с дисконтом, порой, весьма существенным), а к коллекторам переходит право требования банка к заёмщику по кредитному договору, и в дальнейшем заёмщик становится должным уже коллекторам, а не банку.
Вне зависимости от разрешения ситуации, просрочка по любому кредиту, включая ипотечный, не лучшим образом отражается на кредитной истории должника. Если вопрос не удастся решить быстро, с получением следующих кредитов в дальнейшем могут возникнуть сложности: чтобы заявку одобрили, придётся усиленно доказывать свою финансовую состоятельность и быть готовым к не самым выгодным условиям.
А что будет с квартирой?
Ипотечные кредиты всегда выдают под залог имущества, равноценного сумме долга. Это не обязательно может быть та самая квартира или дом, ради которой человек берёт кредит. Но если он не сможет платить ипотеку, залоговое имущество заёмщик потеряет. Продать его до погашения долга он может только с согласия банка.
Как правило, суд удовлетворяет требования кредиторов, независимо от того, явился ли должник на слушания или нет. Представитель банка получает исполнительный лист и право изъять недвижимость, чтобы погасить всю или часть задолженности.
После этого квартиру выставляют на торги. При этом неважно, проживают ли в квартире несовершеннолетние, старики или инвалиды. Даже если жильё единственное, по закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» это не помешает продать его через аукцион.
На жилую недвижимость (в том числе земельный участок, на котором такая недвижимость располагается), являющуюся предметом ипотеки, исполнительский иммунитет не распространяется. Но судебный пристав сначала пытается взыскать с заёмщика долг без обращения взыскания на залог, поскольку эта процедура весьма затратна как по времени, так и по стоимости. При этом пристав сразу налагает на квартиру арест, если этого не сделали в ходе судебного разбирательства. Если квартира обеспечивает возврат кредита или целевого займа на её покупку и/или капитальный ремонт, то в случае его невозврата её могут продать. Почти всегда. Исключения составляют лишь случаи, когда должник нарушил обязательство незначительно (если сумма задолженности по кредиту меньше 5% от стоимости заложенной квартиры и просрочка менее трёх месяцев) или если должник в течение 12 месяцев просрочил оплату по кредиту не более трёх раз.
На залоговом аукционе жильё обычно уходит дешевле рыночной цены. Так происходит, потому что банк стремится как можно скорее вернуть себе свои деньги и пустить их в оборот, а об интересах владельца продаваемой квартиры он думает в последнюю очередь.
По закону на первые торги квартира должна выставляться со снижением в 10%. Если первые торги не состоялись, пристав распорядится снизить цену ещё на 15%.
Более того, есть вероятность остаться должником даже после того, как квартиру, под которую брали ипотеку, продадут.
тВ первую очередь банк пускает вырученные деньги на оплату штрафов и пеней, процентов, 7% списывается как исполнительский сбор судебным приставам, а уж потом — что осталось — идёт в погашение тела долга.
С учётом того, что залоговую недвижимость и без того продают с большой скидкой, на сам долг может и не хватить. В этом случае пристав обращает внимание на банковские счета и другое имущество должника. Если же вырученная сумма с лихвой покрывает все долги, разницу возвращают заёмщику.
Тем не менее не надо думать, что банкиры и работающие на них коллекторы явятся на порог выселять вас уже на второй день просрочки. Банк в подобном исходе не заинтересован, ведь, выдавая кредит, он рассчитывает за ваш счёт не только когда-нибудь вернуть эти деньги, но и заработать за счёт процентов.
Для этого необходимо, чтобы заёмщик продолжал следовать исходным правилам игры и исправно платил ещё долгие-долгие годы. Поэтому, если должник не уклоняется и сам идёт на диалог с банком, велик шанс, что ему пойдут навстречу.
Так что же делать, если платить нечем?
Если продолжать платить банку на прежних условиях — не вариант, заёмщик может взять дело в свои руки и поискать альтернативные способы выбраться из сложной ситуации.
Досрочное погашение ипотеки
Как правило, если у человека нет денег даже чтобы внести ипотечный платёж, ему тем более будет сложно добыть всю сумму, чтобы закрыть долг досрочно. Однако в некоторых ситуациях такой вариант решения проблемы предпочтителен и в перспективе позволяет сэкономить на процентах, которые пришлось бы переплатить банку по исходной схеме.
Для этого, возможно, придётся продать другое имущество и/или занять деньги у друзей и родственников, чтобы потом возвращать его уже им без процентов и на комфортных всем сторонам условиях. Но, увы, далеко не у всех есть друзья, готовые ссудить в долг хотя бы миллион.
Рефинансирование
Если достать всю сумму для досрочного погашения долга не удаётся, можно вновь обратиться к банку, при этом даже не обязательно к тому же, что выдал ипотеку. Сейчас многие кредитные организации предлагают свои клиентам помочь с рефинансированием взятого в другом банке кредита на более выгодных условиях.
На практике это значит, что вы заключаете новый ипотечный договор, получаете нужную сумму, гасите долг по первой ипотеке и продолжаете платить уже по новому графику и новой ставке.
Реструктуризация
Банк может пойти навстречу и помочь заёмщику справиться с непредвиденными трудностями. В частности, кредитор может провести реструктуризацию долга. Под этим подразумевается изменение условий договора в пользу заёмщика. Как правило, речь идёт об уменьшении ежемесячного платежа за счёт увеличения срока ипотеки. Банк может добавить до 10 лет, а общий срок выплаты кредита не должен превысить 35 лет.
Другие варианты реструктуризации подразумевают перенос следующего обязательного платежа на один-два месяца без начисления штрафов или даже отсрочку до двух лет. В этот период можно будет не платить основной долг, но хотя бы частично проценты выплачивать придётся. Минимальный платёж — 1/10 от суммы процентов за месяц.
В некоторых случаях банк может устроить заёмщику кредитные каникулы — предоставить льготный период, в течение которого заёмщик может уменьшить или приостановить выплаты ипотеки. Обычно он не превышает 6 месяцев.
Для проверенных клиентов банк может даже снизить процентную ставку, но особо на это надеяться не стоит.
Для того чтобы получить от банка подобные поблажки, потребуются веские причины и пакет подтверждающих их документов. В частности, банк может попросить предоставить:
свидетельство о рождении ребёнка или установлении опекунства.
Если на банк отказывается смягчить условия, заёмщику придётся идти в суд.
Вопрос реструктуризации кредиторской задолженности особенно актуален в нынешней коронавирусной реальности. Банк России в своём Информационном письме рекомендовал банкам, выдавшим ипотечные кредиты, в случае обращения к ним заёмщиков с соответствующими заявлениями в период с 01 ноября по 31 декабря 2021 включительно реструктурировать их задолженность.
Господдержка
В некоторых случаях оказавшийся в сложной финансовой ситуации заёмщик может рассчитывать на руку помощи от государства. Власти регулярно выделяют деньги на субсидирование ипотечных кредитов на основании постановлений правительства.
Условия получения такой помощи постоянно меняются, в частности, в ковидный 2020 год было много обращений в связи с потерей трудоспособности из-за COVID-19 или в связи с потерей дохода из-за пандемийных ограничений. Таким образом, если банк не предлагает более выгодные условия самостоятельно, снизить процент можно за счёт господдержки.
За помощью можно обратиться, если среднемесячный доход семьи заёмщика за три месяца до даты подачи заявления о реструктуризации не превышает двукратной величины регионального прожиточного минимума на каждого члена семьи после вычета ежемесячного платежа по кредиту.
Поддержку государства также могут получить:
Срочно продать квартиру
Как уже сказано выше, реализация имущества через суд и аукцион — история крайне невыгодная. Вместе с тем можно попытаться срочно продать её с небольшой скидкой и таким образом закрыть долги перед банком. Искать покупателя можно самостоятельно или поручить это специальным конторам, которые выкупят у вас квартиру со всеми обременениями и займутся этим профессионально.
При этом можно погасить ипотеку сразу после сделки за счёт вырученных средств, переоформить ипотеку на покупателя (с его согласия и с вычетом суммы долга из суммы сделки) или досрочно погасить кредит за счёт средств покупателя. В любом случае в сделке помимо продавца и покупателя будет участвовать банк.
Чтобы погасить ипотеку в ходе сделки купли-продажи квартиры нужно:
перерегистрировать право собственности.
Если же заёмщик переуступает ипотечный долг покупателю, тот должен доказать банку свою платёжеспособность. Но на такой вариант кредитор может и не пойти.
Кроме того, некоторые сложности для ипотечника возникают, если для первоначального взноса использовался материнский капитал. Законодательство не запрещает продажу такой квартиры, но продавать её придётся с учётом ограничений.
Закон защищает детей от ухудшения жилищных условий и препятствует совершению фиктивных сделок для обналичивания материнского капитала, поэтому в ходе сделки нужно будет предоставить доказательства, что прописанным в квартире несовершеннолетним есть где жить и эти условия соответствуют прежним.
В любом случае при продаже ипотечной квартиры надо учитывать, что если жильё находилось в собственности менее 5 лет, с продажи придётся заплатить НДФЛ в размере 13%. Правда, при уплате этого налога можно воспользоваться имущественным вычетом и уменьшить облагаемую налогом базу на 1 млн рублей.
Плохие варианты
В случае, если вы серьёзно задолжали банку и даже продажа квартиры это не покрывает, можно объявить себя банкротом. Такой вариант некоторыми преподносится как универсальное решение всех проблем с долгами, но корни такого представления лежат в правовой неграмотности.
На практике банкротство подразумевает длительное и муторное общение с приставами и конкурсными управляющими, потерю большей части своего имущества и поражение в правах на несколько лет.
Ну и, конечно, совсем не вариант — бегать от кредиторов. Даже если должник какими-то серыми схемами избавится от ипотечной квартиры, возьмёт деньги, переедет, сменит фамилию и паспорта для всей семьи, в наш цифровой век это всё равно оставит следы, которые очень скоро приведут к нему разозлённых таким поведением приставов.
Как подстраховаться?
Нужно внимательно читать договор и искать в указанных рисках наиболее вероятные, такие как увольнение при ликвидации организации, потеря работоспособности в результате болезни или травмы и прочее. В некоторых случаях заёмщик даже вправе настаивать на изменении условий (или смене страховщика). Но задумываются об этом единицы.
С учётом неопределённости и пандемии идея застраховать свою жизнь и здоровье отдельно не так уж плоха. Так можно не только финансово защититься в случае потери трудоспособности и работы, но и сэкономить 1% ипотечной ставки при покупке полиса.
Для того чтобы в принципе не попадать в такую неприятную ситуацию, стоит более вдумчиво и тщательно подходить к самому вопросу ипотеки. Например, подготовить подушку безопасности размером где-то в 5‒7 платежей (столько в среднем занимает поиск работы после увольнения).
Чтобы скопить эту подушку и заодно удостовериться, что вы готовы ввязываться в ипотеку, можно на протяжении нескольких месяцев перед тем, как брать кредит, откладывать предполагаемый платёж на отдельный счёт. Так можно понять, комфортно ли вам жить в таких условиях и часто ли бывают непредвиденные ситуации, когда вы не можете обеспечить всю требуемую сумму в нужный срок.
Кроме того, важно уметь рассчитывать свои силы. Оптимально, если ежемесячный платёж по кредитам не превышает 30% семейного бюджета без учёта переменных факторов вроде премий и подработок. Лучше полагаться только на гарантированный доход или оклад, который с вероятностью останется при вас даже в условиях кризиса.