Что будет с апартаментами в будущем
В ожидании амнистии: стоит ли сейчас покупать апартаменты
Минстрой России в ближайшее время планирует уточнить критерии апартаментов, которые приравняют их жилью. Речь идет, в частности, о тарифах ЖКУ, капремонте таких зданий и их учете в общем объеме ввода жилья.
19 ноября замглавы Минстроя Никита Стасишин говорил о запрете строительства апартаментов в России. Уже введенные в эксплуатацию апартаменты должны подпасть под амнистию и учитываться в объеме ввода жилья, отмечал он. Позднее замминистра уточнял, что уже начатое строительство апарт-комплексов останавливаться не будет.
Стоит ли в такой ситуации покупать апартаменты и что будет с ценами на этот вид недвижимости?
Судьба апартаментов
Дискуссии о необходимости уточнить правовой статус апартаментов ведутся уже несколько лет. Нынешняя инициатива министерства пока не дает ответа на вопрос о том, какие апартаменты будут приравнены к жилью, а какие комплексы останутся в статусе нежилых.
Вопрос статуса
Минстрой планировал принять законопроект о статусе апартаментов в 2016 году, тогда предполагалось, что апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах. Последнюю редакцию документа в 2018 году внес комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, но через некоторое время его отозвали из парламента. В конце сентября вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что законопроект, уточняющий статус апартаментов, планируется принять до конца года.
Принятие закона о правовом статусе апартаментов может снова затянуться. «Последняя реформа законодательства о долевом строительстве продолжалась примерно три года. Не факт, что вопрос с апартаментами будет решен быстрее», — сомневается управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Что такое апартаменты
Данный тип недвижимости относится к нежилым помещениям, однако де-факто многие апартаменты используются как жилье. В законах они приравниваются к коммерческой недвижимости. Поэтому к апартаментам применяются повышенные тарифы ЖКХ и налоговые ставки, что делает дороже обслуживание этого вида недвижимости.
Кроме того, апартаменты не защищены законом о долевом строительстве, он не гарантирует покупателям такого типа недвижимости компенсации в случае банкротства застройщика. Также девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. На апартаменты не распространяются санитарно-эпидемиологические правила для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, что влечет за собой трудности при устройстве детей в школу, детсад, а иногородние покупатели апартаментов в столице оказываются лишенными социальных льгот, которые дает статус москвича.
Инвестиционный потенциал
Если рассматривать инвестиционный потенциал апартаментов (для получения дохода от сдачи в аренду), то он, по оценкам экспертов, сейчас выше, чем у квартир в той же локации. «Стоимость апартаментов, как правило, ниже, чем квартир в жилых комплексах, а ставки аренды практически не отличаются. Кроме того, апартаменты часто находятся в локациях, где не так много современных жилых домов, но одновременно находятся места приложения труда (офисные комплексы). В таких случаях сдать их в аренду можно даже выгоднее, чем помещения в обычных жилых домах», — пояснил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Однако до появления необходимых разъяснений, оформленных хотя бы в проект постановления, резких движений относительно покупки апартаментов совершать он не рекомендует.
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев считает, что сегодня апартаменты — весьма интересный продукт с точки зрения инвестиционной привлекательности, поскольку при переводе их в статус жилья будет полностью нивелирована ценовая разница, которая существует сейчас. «Если задумываться над приобретением апартаментов, то лучше это делать сейчас, по текущим ценам, так как дальше в любом случае цены будут расти», — считает он. Но здесь очень важно понимать, какие именно апартаменты точно подпадают под амнистию и как это будет выглядеть на практике, добавил эксперт.
Мария Литинецкая посоветовала обратить внимание на проекты апартаментов, которые находятся в финальной стадии строительства. «Едва ли власти оставят в подвешенном состоянии строящиеся комплексы апартаментов, если легализуют только готовые. Скорее всего, запрет будет распространяться только на выдачу разрешений для новых объектов — их придется переформатировать в жилье», — считает она.
Что будет с ценами
Несмотря на ситуацию неопределенности вокруг апартаментов, снижение цен на них маловероятно, поскольку на рынке сформировался устойчивый восходящий тренд, единодушны эксперты. По данным Est-a-Tet, средневзвешенная цена предложения апартаментов в старых границах Москвы, по итогам октября текущего года, достигла 474,5 тыс. руб. за 1 кв. м (с учетом элитного сегмента). За месяц рост составил 7%.
Более того, заявление Минстроя о приравнивании части апартаментов к жилью может привести к дополнительной надбавке. «После утверждения министерством документов об амнистии можно ожидать дополнительного роста цен. Сейчас он пропорционален спросу и строительной готовности», — отметил Роман Родионцев из Est-a-Tet.
Однозначно цены на готовые апартаменты вырастут, если их приравняют к жилью, согласна Мария Литинецкая из «Метриума». «Однако существенного увеличения расценок из-за этого фактора пока не будет. Только после определения конкретных контуров реформы станет понятной динамика цен», — добавила эксперт.
Аналогичную позицию выразил Алексей Попов из ЦИАН. По его мнению, в строящихся корпусах застройщики могут повысить цены на апартаменты, убрав скидку за нежилой статус. Сейчас эта поправка составляет 7–9%. «Вместе с тем большинство апартаментов уступают квартирам по своим потребительским свойствам (в эргономичности планировок, уровне инсоляции) и локальным особенностям местоположения (они могут находиться у железнодорожных магистралей, где строительство квартир невозможно). Эти факторы никуда не денутся, несмотря ни на какие законодательные инициативы. Таким образом, апартаменты подорожают, но в большинстве случаев останутся на 2–4% дешевле квартир», — подытожил он.
Мнение бизнеса
Дискуссии по юридическому статусу апартаментов ведутся не первый год. Тем не менее спрос на данный формат недвижимости растет, несмотря на то что они относятся к нежилым помещениям и покупатель об этом знает, говорит директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева. Сейчас на рынке существует много разных форматов апартаментов. Например, есть апартаменты, которые строились как гостиницы или в составе многофункциональных комплексов (МФК), как в Москва-Сити. Некоторые апартаменты появились в результате реконструкции зданий. «Нельзя сказать, что готовящаяся инициатива отразится на всех этих проектах одинаково. В данной ситуации важно, чтобы законодатель описал эту типологию и уточнил детали законопроекта», — сказала она.
Что касается решения, покупать сейчас апартаменты или нет, то здесь нужно в первую очередь ориентироваться на цели покупки (например, кто-то рассматривает сервисные апартаменты для сдачи в аренду) и смотреть историю компании, ее проекты и концепцию апартаментов. В любом случае интересы всех сторон должны быть учтены.
Директор по маркетингу ГК «Пионер» Юрий Коган в свою очередь рекомендует дождаться детальных комментариев и расшифровки со стороны регулятора по поводу законопроекта — какие типы апартаментов он выделяет и какие собирается запретить. По его мнению, самое главное, чтобы все это было четко и понятно прописано. «Очень важно, чтобы законодатель выделил классификацию апартаментов, обратил внимание на уже существующие типы, например сервисные апартаменты, а не запрещал все подряд», — отметил Юрий Коган.
По его словам, например, сервисные апартаменты, которые ориентированы на туризм и служат альтернативой арендному жилью, сейчас интересны поколению Z и миллениалам. В Санкт-Петербурге на такой формат приходится до 70% от общего объема предложения апартаментов. Поэтому важно, чтобы регулятор прописал типологию апартаментов и что конкретно он будет приравнивать к жилью, добавил топ-менеджер.
Гендиректор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин, наоборот, считает, что сейчас подходящее время для покупки апартаментов. По его мнению, с точки зрения инвестиций данный законопроект — максимально выгодная история для владельцев апартаментов. По его словам, здесь особый акцент нужно сделать на комплексы, строящиеся за пределами ТТК. «Сейчас разница в ценах между обычным жильем и апартаментами порядка 20%. После принятия этого законопроекта стоимость двух видов сравняется. То есть возможности приобрести жилье с таким дисконтом может уже и не быть» — отметил он.
Типология апартаментов
Сейчас к проблеме правого статуса апартаментов эксперты также относят вопрос типологии такого типа жилья. Условно апартаменты делят на несколько типов. Первая группа — это проекты апартаментов, расположенные в зданиях реконструкции бывших отелей или построенные в составе новой гостиницы. Данный тип недвижимости называют сервисными (или управляемыми) апартаментами, так как чаще всего в такой недвижимости используется дополнительный набор услуг отеля, которые распространяются и на жителей апартаментов. Вторая группа — апартаменты в составе многофункциональных центров. В таких объектах часто можно встретить помещения, которые могут быть использованы как под офис, так и под проживание. Третья группа — апартаменты, которые появились в ходе реконструкции старинных особняков, бывших фабрик. Нередко их переделывают в лофты, помещения с высокими потолками. Обычно они относятся к дорогому сегменту. Четвертая группа — здания, построенные на земельных участках, на которых из-за градостроительных ограничений нельзя согласовать квартиры — и в итоге строятся комплексы апартаментов.
В России хотят запретить строительство апартаментов. Что это значит
Минстрой намерен запретить строительство апартаментов в России, но законодательно утвердить жилой статус уже возведенных объектов.
«Будем ли мы дальше разрешать строить такие многофункциональные здания? Пока наша позиция, что, наверное, это нецелесообразно в будущем строить все, что не подходит под жилое C какого-то момента мы должны себе сказать: все, эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье», — заявил 19 ноября замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин, выступая в Совете Федерации. Те объекты, которые уже построены, должны «попасть под амнистию» и быть учтены в общем объеме ввода жилья, подчеркнул он.
Что такое апартаменты
Данный тип недвижимости относится к нежилым помещениям, однако де-факто многие апартаменты используются как жилье. В законах они приравниваются к коммерческой недвижимости. Поэтому к апартаментам применяются повышенные тарифы ЖКХ и налоговые ставки, что делает дороже обслуживание этого вида недвижимости. Ставки по коммунальным платежам в среднем могут быть выше на 15–20%, чем для сопоставимой по площади квартиры. Если квартиры (до 20 млн руб.) облагаются имущественным налогом в 0,1% от кадастровой стоимости, то для апартаментов в большинстве случаев он составляет 0,5% и может достигать 2%.
Кроме того, апартаменты не защищены законом о долевом строительстве, он не гарантирует покупателям такого типа недвижимости компенсации в случае банкротства застройщика. Также девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. На апартаменты не распространяются санитарно-эпидемиологические правила для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, что влечет за собой трудности при устройстве детей в школу, детсад, а иногородние покупатели апартаментов в столице оказываются лишенными социальных льгот, которые дает статус москвича.
Что говорят эксперты
Редакция «РБК-Недвижимости» поговорила с экспертами о том, что означает возможный запрет на строительство апартаментов для их покупателей и для рынка жилой недвижимости в целом.
Первые апартаменты в Москве начали появляться в еще в начале 2000-х годов. Изначально это были единичные проекты — в основном элитные лофты после редевелопмента исторических зданий и особняков, которые не имели жилого статуса. Впервые как о явлении на рынке о них заговорили после появления первых небоскребов в «Москва-Сити» в 2006 году, где кроме офисов были и проекты с апартаментами для жизни.
Относительно массовый характер это явление приобрело в результате кризиса 2008 года, когда девелоперы, чтобы не обанкротиться, начали активно переформатировать свои офисные проекты в апартаменты. В 2013 году вышли первые проекты массового сегмента. С тех пор доля таких проектов на рынке жилья начала активно расти.
Апартаменты как квази-жилье изначально были спорным решением, считает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. В тот момент, когда в них переделывались офисные проекты, во время кризиса 2008–2009 годов и большой вакансии на офисном рынке, у такого решения было определенное оправдание — оно позволило спасти многих девелоперов и Москву от недостроев и заброшенных площадок, объясняет эксперт. Но дальше девелоперы, по ее словам, зачастую использовали формат апартаментов не столько исходя из ограничений участка, сколько из желания сэкономить на инсоляции и других качественных характеристиках. В дальнейшем апартаменты могли бы развиваться в формате апарт-отелей, а также в рамках проектов реконструкции архитектурных памятников, где классическое жилье невозможно, говорит Широкова.
Генеральный директор рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко назвал высказанные Минстроем предложения большим шагом вперед. «Закрепление статуса жилого помещения за апартаментами позволит людям существенным образом снизить стоимость содержания данного формата жилья, а также получить возможность постоянной регистрации в данных помещениях, со всеми позитивными последствиями для себя», — сказал он.
Вопрос статуса
Тема урегулирования статуса апартаментов обсуждается уже не первый год. Минстрой планировал принять соответствующий законопроект в 2016 году, тогда предполагалось, что апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах. Последнюю редакцию документа в 2018 году внес комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, но через некоторое время его отозвали из парламента. В конце сентября вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что законопроект, уточняющий статус апартаментов, планируется принять до конца года.
Однако пока само предложение Минстроя порождает много вопросов. «Из слов замминистра неясно, когда планируется ввести запрет на строительство апартаментов и коснется ли он строящихся объектов. Нет ясности по поводу того, что понимается под так называемой амнистией: повлияет ли она на налогообложение и стоимость коммунальных услуг или только позволит регистрироваться по месту жительства», — отметил юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.
Также непонятно, какой объем предложения апартаментов войдет в перечень по амнистии, по каким критериям будут оцениваться объекты, добавила гендиректор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
По данным агентства «Метриум», по итогам третьего квартала 2020 года на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса экспонировалось 68 проектов с общим числом продаваемых лотов 6420 единиц площадью 360,8 тыс. кв. м.
Рынок апартаментов имеет свою специфику: большая доля предложения относится к премиальному сегменту (43%) и бизнес-классу (38%), продолжает Кузнецова из «БОН ТОН». «Если речь идет о стадии строительной готовности при решении вопроса об амнистии, то доля введенных апартаментов составляет 30%, на заключительной стадии строительной готовности (от фасадно-отделочных работ до стадии благоустройства) находится еще 38%, на начальной стадии — 24% предложения», — добавила эксперт.
Что будет с уже начатыми проектами
Сейчас существует две большие группы апартаментов. Первая — помещения бывших промышленных предприятий или исторические здания, реконструированные под апартаменты. Вторая — вновь построенные здания на земельных участках, на которых из-за градостроительных ограничений нельзя согласовать квартиры. «Возможно, речь идет о возможности доработать градостроительные регламенты, чтобы застройщики могли строить на таких участках жилье», — не исключил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Предложенные изменения не коснутся проектов апартаментов, которые только начинают строить и которые будут введены через два-три года, считают эксперты. «Я думаю, всех начатых объектов апартаментов, по которым уже получена разрешительная документация, запрет не коснется, они будут достроены и учтены», — сказал Попов.
Запрет строительства апартаментов, по мнению экспертов, не приведет к серьезным последствиям для рынка жилья и не отразится существенно на ценах и предложении. Это связано с тем, что доля апартаментов в общем объеме строительства жилья невысокая. В основном апартаменты характерны для Москвы и Санкт-Петербурга. По оценкам ЦИАН, сейчас на рынке жилья Московского региона на апартаменты приходится около 15% предложения и спроса, а в начале 2010-х годов этот показатель составлял 30–40%. «Поэтому влияние на предложение и цены в масштабах страны будет несущественным», — считает Алексей Попов.
Наталия Кузнецова из «БОН ТОН» допускает рост цен на апартаменты, которые подпадут под амнистию. «Любое сокращение предложения при существующем спросе приводит к росту цен. Особенно это касается тех проектов, которые подпадают под требование построенных. Прирост цены может составлять не менее 15%», — считает она.
Девелоперы, которые строили апартаменты, в случае введения запрета сконцентрируются на строительстве комплексов с квартирами. «Если застройщик ранее специализировался на строительстве апартаментов, то ему не составит большого труда быстро переключиться под строительство жилых помещений, так как принципиальных отличий в строительных процессах у данных объектов не существует, отличие прослеживается лишь на уровне проектных решений», — объяснил Николай Алексеенко из РАСК.
«Лавочка закрывается»: почему власти хотят запретить апартаменты и чем это грозит их покупателям
Правительство продолжает реформировать отрасль жилищного строительства — на этот раз чиновники планируют запретить строить апартаменты, а уже готовые перевести в статус жилых помещений. «Лавочка закрывается» — так высказался в конце ноября об апартаментах замминистра строительства Никита Стасишин. Курирующий стройку вице-премьер Марат Хуснуллин уточнил: «Проблема в течение полугода должна решиться».
Что не так с апартаментами: в них нельзя зарегистрироваться, девелопер апартаментов не обязан строить объекты социальной инфраструктуры, услуги ЖКХ обходятся дороже, чем владельцам другого жилья. Сейчас Минстрой прорабатывает критерии, в чем именно апартаменты будут приравнены к жилью. В ближайшие два месяца правительство намерено внести соответствующий законопроект в Госдуму. В результате заявлений чиновников количество запросов на покупку апартаментов выросло, по данным ВТБ, на которые ссылается ТАСС, в 2-2,5 раза.
Почему девелоперы строят апартаменты
Апартаменты — это помещения, пригодные для жилья, но не обладающие пока юридическим статусом жилых. Девелоперы строят апартаменты, так как зачастую это проще и дешевле.
Основная причина, как правило, в статусе земельного участка, на котором планируется возведение объекта: участки под коммерческую недвижимость, к которой относятся апартаменты, обычно стоят дешевле, чем под жилой фонд. «Перевод [ участка в другой статус. — Forbes] может быть очень долгим и дорогим. Есть участки, которые в принципе невозможно перевести, и единственный вариант, который остается застройщику, — это строительство апартаментов», — говорит Александр Гуторов, директор по продажам ГК «Страна Девелопмент», тюменской компании, которая строит комплекс апартаментов на юго-востоке Москвы. По его словам, в центральных районах столицы почти не осталось мест под жилую застройку. Управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая уточняет, что участки найти можно, но стоят они очень дорого.
Вторая причина — отсутствие жестких требований по строительству. Если строишь апартаменты, соблюдение норм шумоизоляции и инсоляции не обязательно. «Сейчас девелоперы могут строить дома с апартаментами «плотнее» и по соседству с санитарно-защитными зонами автомагистралей, железнодорожных линий, объектов инженерной инфраструктуры — в отличие от корпусов с квартирами, — объясняет руководитель Аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — При строительстве квартир придется выделять площадь для инфраструктуры и располагать здания на большем удалении друг от друга для соблюдения требований по инсоляции, что отражается в итоге на себестоимости».
Третий фактор — собственно инфраструктура, то есть отсутствие обязательств по строительству детсадов, школ и так далее. «Социалка» в проекте — существенный ценовой фактор, — объясняет Мария Литинецкая. — Стоимость строительства детского сада — 150-200 млн рублей, школы — 500-800 млн рублей. Один жилой корпус — около 1 млрд рублей. Соответственно, если жилой проект состоит из пяти корпусов, то «шестой» фактически приходится строить бесплатно. В комплексе апартаментов его нет».
Сколько апартаментов в Москве
Всего, посчитали в агентстве элитной недвижимости Savills, с 2003 года в Москве введено в эксплуатацию 50 000 апартаментов разных классов суммарной площадью свыше 3 млн кв. м. Предполагается, что эта площадь может удвоиться. Мария Литинецкая из «Метриум» приводит такие цифры: сейчас в столице на разных этапах проектирования 4,5 млн кв. м апартаментов. В целом в столице строят порядка 3-5 млн кв. м жилья в год.
По словам Попова из ЦИАН, в 2019 году в городе ввели 500 000 кв. м апартаментов, их доля в общем объеме ввода была 13%. С января по октябрь 2020 года количество ДДУ (договоров долевого участия) на покупку апартаментов увеличилось на 11% к аналогичному периоду прошлого года. В общей структуре сделок доля апартаментов не превышает 10% от всех договоров на квартиры и апартаменты на первичном рынке Москвы. По данным ЦИАН, в ноябре 2019 года объем предложения апартаментов составлял 10 000 лотов, сейчас — 7,4 тыс.
Рост цен на столичные апартаменты (без учета премиум и элитного классов) составил 9%: год назад кв. м стоил 223 000 рублей, сейчас — 244 000 рублей (ЦИАН). По данным Savills, стоимость апартаментов в центре города увеличилась на 8,5%. Это сопоставимо с ростом цен на обычное жилье. Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолет», рассказывает, что цена на апартаменты в ЖК «Спутник» с января по октябрь выросла на 30%. Пресс-служба Capital Group отмечает рост средней цены квадратного метра по всем проектам за 10 месяцев на 15%. Попов говорит, что на фоне новостей о возможном пересмотре статуса апартаментов девелоперы изменили подход к ценообразованию: пять лет назад апартаменты в среднем стоили на 15-20% дешевле схожего по качеству и локации жилья, сейчас дисконт составляет порядка 10%.
Почему власти недовольны апартаментами
У властей есть несколько причин для недовольства апартаментами. Во-первых, они увеличивают нагрузку на социальную инфраструктуру города. «Наличие частных клубов не может решить возникшую проблему дефицита «социалки» — апартаменты нередко покупают именно из-за меньшей по сравнению с квартирами стоимости, то есть собственники вряд ли располагают средствами, чтобы платить за детский сад ребенка от 40 000 рублей в месяц», — объясняет Попов из ЦИАН. Во-вторых, статус коммерческой недвижимости позволяет покупать и продавать апартаменты в обход 214-ФЗ, защищающего права дольщиков, и в обход счетов эскроу. В-третьих, апартаменты неудобны мэрии Москвы. «В последние годы некоторые застройщики в районах, где предполагается реновация, ищут площадки под строительство апартаментов (а не жилья. — Forbes), чтобы городские власти не смогли их привлечь к участию в программе реновации для переселения жильцов», — объясняет управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. Город может потребовать у застройщиков часть квартир для переселенцев, если новые дома построены вблизи расселяемых пятиэтажек. В апартаменты жители сносимых домов не переезжают. Наконец, еще один повод для недовольства — сотни тысяч квадратных метров, которые не учтены в статистике выполнения нацпроекта «Жилье и городская среда, говорит руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.
«Строительство апартаментов выгодно всем, — рассуждает партнер, руководитель практики недвижимости и строительства Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP (ранее в России — Goltsblat BLP) Виталий Можаровский. — Оно выгодно властям, потому что власти получают стабильно налоги от девелоперских компаний и от собственников апартаментов (потому что там налоговая ставка выше, чем у жилья). Выгодно поставщикам коммунальных ресурсов и муниципалитетам, потому что тем не нужно субсидировать тарифы на ЖКХ. Почему их хотят запретить? Я не знаю мотивацию людей. Законопроект сырой, пояснительная записка невнятная. Мое подозрение в том, что инициаторы пытаются создать бутылочное горлышко, через которое можно конвертировать запреты, свой административный ресурс в персональный доход».
Что будет дальше
Чем обернется инициатива властей для сотен застройщиков и десятков тысяч покупателей апартаментов? Опрошенные Forbes эксперты ожидают замораживания проектов, задержки ввода объектов, увеличения себестоимости и повышения цен. По словам Попова, основная проблема будущих проектов с апартаментами, которые сейчас находятся на стадии согласовании и получения документации, — это строительство на территориях, не предназначенных для реализации жилья. Девелоперам придется менять статус земли, заниматься переводом — все это огромные расходы и в целом другая экономическая модель и концепция проекта, говорит он. По мнению аналитика, запретить строительство апартаментов — значит поставить на паузу запуск проектов, отложив их на несколько лет.
На практике это может выглядеть так. «В проектах, где градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) еще не получен, велик шанс либо приостановки проекта, либо отказа в получении назначения строительства «комплексы с апартаментами», — говорит Халин из Savills. К проектам, по которым уже сейчас получают ГПЗУ, будут предъявляться такие же требования, как к жилым объектам. А значит, рассказывает Литинецкая, понадобится добавлять в крупные проекты социальную инфраструктуру, менять архитектуру, особенно в элитных и премиальных новостройках в центре на технически сложных площадках. Все это повлияет на себестоимость.
«Что касается уже начавшихся или почти начавшихся строек, то их судьба будет зависеть от того, как в новом законе будут сформулированы переходные положения, — рассуждает советник практики недвижимости и строительства Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Антон Алексеев. — В частности, будут ли апартаменты признаны жилыми и если да, то будут ли на них распространяться градостроительные и строительные требования к жилым объектам. Последнее может привести к удорожанию текущего проекта или последующих очередей проекта, если они планировались. Безусловно, отчасти именно со сложностью решения всех этих вопросов связана «задержка» в подготовке законопроекта, потому что здесь возможно множество вариантов. Например, придется решать, какие дома с апартаментами станут обычными многоквартирными (то есть полностью жилыми) домами, а какие здания станут так называемыми многофункциональными домами, если эта категория все-таки будет введена».
Как быть с уже готовыми апартаментами? «Построенные апартаменты разношерстны по формату и статусу, — говорит Халин из Savills. — Как и кто будет доказывать, что это апартаменты, которые могут быть трансформированы в жилое помещение, и что нужно будет для этого сделать их собственникам — пока вопрос открытый. Я не исключаю, что перевод апартаментов в жилье станет дополнительной нагрузкой на карман их собственников».
«Помещения, предназначенные для постоянного проживания, должны соответствовать многочисленным требованиям, позволяющим обеспечить защиту жильцов от вредных факторов, — объясняет адвокат коллегии адвокатов «Делькредере» Никита Петреев. — На собственников апартаментов, возможно, лягут расходы по соблюдению таких требований. Дополнительные траты могут быть связаны с необходимостью переоборудования инженерных систем, устранению высокого уровня шума, несоответствия температурного режима в холодное время года, уровню относительной влажности и так далее». Кроме этого, владельцам апартаментов придется в обязательном порядке уплачивать взносы за капремонт.
С другой стороны, какие-то расходы в случае признания дома жилым могут и снизиться. «Земельный участок, занятый многоквартирным домом, переходит в собственность собственников помещений в таком доме в силу закона, то есть автоматически после завершения строительства, — говорит Алексеев из «Егоров, Пугинский и партнеры. — При этом такие участки не облагаются земельным налогом. Соответственно, если это правило будет распространено хотя бы на часть домов с апартаментами, то их собственники могут забыть либо о налоге за участок, если он в собственности, либо об арендной плате и размышлениях о выкупе, если участок в аренде. Кроме этого, для жилья традиционно ниже и ставка налога на имущество. Не говоря уже о возможности применения социальных льгот, которые сейчас к апартаментам могут не применяться, так как последние не признаются местом проживания».
Правительство взяло два месяца на финальную подготовку законопроекта, в Госдуму документ может быть внесен в феврале. «По большому счету, запретят строительство апартаментов или нет — это ничего не меняет, — полагает Виталий Можаровский из BCLP. — Ведь никто не запрещает строить офисы, гостиницы, общежития. По закону никто не ограничен в правах покупать помещения в офисных зданиях, в «Москва-Сити» вот много предложений. А что вы поставите в этот офис, рабочие столы или кухонный гарнитур, кому какое дело».
20 крупнейших застройщиков России: рейтинг Forbes
20 крупнейших застройщиков России: рейтинг Forbes