Что будет с эскроу счетами при банкротстве банка
Банк России: если банк с эскроу счетами обанкротится, дольщик обязан будет доплатить
Наибольшие вопросы вызывает как роль банков в новой процедуре финансирования строительства жилья, так и гарантии, которые получают граждане – дольщики, открывающие счета эскроу в уполномоченных банках. В идеальном варианте средства на этих счетах накапливаются и хранятся до момента завершения строительства дома, в котором дольщик купит квартиру, и только после сдачи дома в эксплуатацию и постановки на кадастровый учет эти средства переводятся застройщику в оплату квартиры.
Более того, в соответствии с законом счета эскроу защищены гарантиями Агентства по страхованию вкладов на сумму 10 млн рублей. То есть, при банкротстве банка дольщик получает свои средства через АСВ без потерь – но только в том случае, если эта сумма не более 10 млн рублей. По мнению авторов закона, и прежде всего, Минстроя России, этой суммы достаточно, чтобы никто из дольщиков не пострадал.
Таким образом, в России могут появиться дольщики, пострадавшие уже не от банкротства застройщика, а от банкротства банка.
Отметим, что для Минстроя России эта правовая коллизия явилась неожиданностью, ранее эту ситуацию, судя по всему никто не просчитывал. Министр строительства Владимир Якушев на встрече с журналистами пообещал детально разобраться в данном вопросе и попробовать совместно с ЦБ найти выход из данной ситуации, в том числе, и на уровне российского законодательства.
Как получить страховое возмещение по эскроу-счетам при банкротстве банка
Любовь Максимова
Вступили в силу поправки в законодательство, продлевающее период, в течение которого владельцы счетов эскроу, открытых для расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества, имеют право на страховое возмещение находящихся в случае банкротства банка
Ранее, до 1 октября текущего года, средства на счету эскроу были застрахованы на период с момента регистрации документов, представленных для государственной регистрации прав, до истечения трех дней с даты регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Теперь, согласно поправкам к закону о страховании вкладов, период страхования увеличен до трех месяцев с этой даты.
Страховая сумма по счету эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества значительно больше, чем по банковским вкладам, и составляет 10 миллионов рублей. При этом она рассчитывается отдельно от возмещения по иным вкладам, в том числе отдельно от возмещения по счету эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве. Например, если у человека в одном и том же банке открыт вклад, счет эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества и счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, то на них распространяется гарантия государства в размере 1,4 миллиона рублей по вкладу и 10 миллионов рублей по каждому счету эскроу.
Новшество как нельзя более своевременное: ведь количество проектов на российском рынке жилья, которые строятся с использованием счетов эскроу, превысило количество строек, завершаемых по старым правилам, сообщил аналитический центр «ДОМ.РФ».
Сейчас в стране реализуется более 6 тысяч проектов строительства жилья. Из них — почти 3 тысячи строятся через счета эскроу. Остальные — по старым правилам или без привлечения средств дольщиков. Напомним, деньги на счетах эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве застрахованы на те же 10 миллионов рублей. Сумма считается застрахованной с момента внесения средств на счет эскроу до введения дома в эксплуатацию и регистрации первого документа собственности — это может быть как несколько месяцев, так и год, и больше.
Быстро растущая популярность схемы финансирования строительства с использованием счетов эскроу объясняется тем, что она защищает деньги граждан как от рыночных потрясений, которые могут затронуть страховые компании, так и от недобросовестных действий самих застройщиков.
Этот способ финансирования жилищного строительства предусматривает, что дольщик вносит деньги по договору долевого участия на специальный счет в банке. Компания-застройщик может получить деньги дольщика, внесенные на счет эскроу, только после приема дома в эксплуатацию, а возводить дом застройщику придется за счет собственных средств или банковских кредитов. В таком случае банки будут отслеживать этапы сделки и гарантировать, что застройщик получит деньги дольщика не раньше, чем первые жильцы получат ключи от приобретенного жилья.
Такие меры предприняты с целью защиты интересов дольщиков. Ведь раньше были нередки случаи, когда недобросовестный застройщик направлял средства новых участников долевого строительства на то, чтобы завершить строительство старых объектов. В результате получалось, что деньги новых дольщиков уже освоены, а строительство их дома остановлено на этапе котлована или даже не началось. Это приводило к тому, что люди, вложившие средства на этапе начала стройки или планирования, могли так и не получить свое жилье. А вернуть в такой ситуации деньги было практически невозможно. Чтобы минимизировать возможность возникновения таких случаев, схема финансирования долевого строительства была изменена на законодательном уровне.
Открытие счетов эскроу при заключении договоров долевого участия в строительстве стало обязательным с 1 июля 2019 года. Данные поправки были внесены в Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Исключение предусмотрено лишь для ранее начатых строек, удовлетворяющих ряду критериев, установленных постановлением правительства.
Открыть счет эскроу для приобретения доли по договору о долевом участии в строительстве может только уполномоченный банк. Перечень таких банков опубликован на сайте Банка России в разделе «Информация по кредитным организациям» и обновляется ежемесячно. Сейчас таких банков более 90, однако непосредственную готовность оказывать такие услуги изъявили 35 банков.
Ссылка на этот перечень также содержится в разделе «Информационно-аналитические материалы/ Финансирование долевого строительства». Здесь же можно найти информацию о заключении кредитных договоров с застройщиками и счетах эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве.
Итак, с чего же начать? Прежде всего покупателю необходимо определиться с объектом недвижимости — домом или квартирой, а также выбрать застройщика. Застройщик при заключении договора уведомит о том, в каком банке он получает финансирование. Покупатель-дольщик и продавец-застройщик заключают договор, по которому дольщиком открывается счет эскроу, а в договоре об открытии счета фиксируются условия, при которых застройщик сможет получить деньги, и указывается срок договора. Далее покупатель вносит на счет эскроу сумму, указанную в договоре. Только после ввода в эксплуатацию объекта застройщик получит возможность забрать средства покупателя со счета эскроу.
Отдельный вопрос — покупка квартиры в ипотеку. Покупатель имеет право взять ипотечный кредит как в банке, являющемся эскроу-агентом, так и в любой другой финансовой организации, предложившей наиболее выгодные условия. То есть эскроу-агентом и кредитором покупателя могут выступать разные организации.
Схема выдачи ипотеки при долевом строительстве отражена в Федеральном законе № 214-ФЗ: первоначальный взнос зачисляется заемщиком на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве. На этапе строительства заемщик вправе рефинансировать свой кредит в другом банке, если со временем сможет найти более выгодные условия кредитования. На размещенные на счете эскроу деньги смена кредитора не влияет.
Возврат средств со счетов эскроу при долевом строительстве возможен в следующих случаях: если истек срок действия договора счета эскроу, договор расторгнут по соглашению сторон, застройщик не смог завершить объект или же дольщик аннулировал договор по своей инициативе. Особый случай — если застройщик признан банкротом, а объект еще не сдан. В этом случае дольщик сможет незамедлительно изъять деньги со своего счета эскроу. Пока объект не достроен, деньги на счетах эскроу принадлежат дольщику. В случае непредвиденных обстоятельств покупателю вернут ровно ту сумму, которая была внесена при заключении договора.
Счета эскроу также применяются: при продаже ценных бумаг и бизнеса; при заключении мирового соглашения в судебных разбирательствах; в операциях с интеллектуальной собственностью — например, в продаже товарных знаков или изобретений.
К плюсам счетов эскроу относится то, что владельцу не нужно снимать наличные, проверять их подлинность и пересчитывать перед тем, как положить в ячейку.
Открыть счет эскроу может быть дешевле, чем арендовать ячейку или оформить аккредитив. За обслуживание счета эскроу чаще всего банк берет доли процента от суммы на счете. А если в этом же банке вы берете ипотечный кредит на покупку квартиры, счет эскроу могут открыть бесплатно.
Если одна из сторон решает расторгнуть сделку, счет закрывается автоматически, а деньги возвращаются дольщику.
Деньги на счетах эскроу попадают в систему страхования вкладов. Причем по счетам эскроу, которые используются для сделок с недвижимостью, максимальный размер возмещения — 10 млн рублей. По другим счетам — только 1,4 млн рублей.
Счет эскроу нельзя арестовать, даже если у владельца есть долги по налогам, штрафам, алиментам и т.д. Предельная сумма государственной страховой выплаты по счетам эскроу составляет 10 млн рублей. Этот максимум действует только в случае, если вы открыли счет эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимости.
Получение страхового возмещения в повышенном размере возможно в ограниченный период, с даты поступления документов для регистрации сделки в Росреестр и до истечения трех месяцев с даты: регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество или принятия решения об отказе в государственной регистрации права или прекращения государственной регистрации права.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Денис Михайлов, руководитель ГБУ «Мосфинагентство» Департамента финансов города Москвы:
— Введение эскроу-счетов позволило обезопасить дольщиков, приобретающих жилье на этапе строительства. Покупатели жилья стали защищены от проблем, связанных с недостроем проекта, отсутствием финансирования стройки, банкротством застройщика.
На сегодняшний день счет эскроу — это единственно возможная схема приобретения жилья в новостройке, и она имеет несколько важных особенностей, о которых не всегда осведомлены покупатели недвижимости.
Внося деньги на эскроу-счет, вы не рискуете их потерять, однако они «замораживаются» на период постройки дома. В случае, если застройщик не выполнит свои обязательства, вы вернете деньги в полном объеме, однако учитывая постепенный рост цен на недвижимость даже на уровне инфляции, на полученные средства может не получиться купить равноценное жилье.
Также нужно знать, что приобретение недвижимости через эскроу-счет не избавляет от необходимости выплачивать ипотечный кредит.
Большинство сделок на рынке недвижимости сегодня происходит с привлечением заемных средств — ипотечных кредитов. За период постройки дома — в среднем 1,5–2 года — величина ипотечных процентов может составить значительную сумму, и все это — расходы покупателя, не подлежащие возврату даже при нарушении договора застройщиком.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Ирина Тимоничева, заместитель начальника ГУ Банка России по ЦФО:
— Главное преимущество договоров эскроу при покупке строящегося жилья — защита дольщиков.
Во-первых, использование счетов эскроу заставляет строительную компанию приложить все усилия, чтобы сдать объект в срок. Деньги дольщиков недоступны для компании до того момента, пока дом не достроен. Все это время застройщик вынужден пользоваться кредитом банка. Так что в интересах застройщика завершить строительство в срок, чтобы не платить дополнительные проценты по кредиту и быстрее получить деньги дольщиков.
Во-вторых, это делает прозрачными расходы застройщика в процессе строительства. Уполномоченный банк, предоставивший кредит строительной компании, внимательно следит за тем, куда направляются ссудные деньги. Взяв кредит на строительство конкретного жилого комплекса, застройщик не может потратить эти деньги на что-то еще. Раньше бывали случаи, когда недобросовестные строительные компании достраивали старые объекты за счет денег новых дольщиков. А новые дольщики годами ждали, когда будут деньги для строительства их дома. Теперь это исключено.
В-третьих, счета эскроу гарантируют сохранность денег. Даже при самом печальном исходе — если застройщик обанкротится и не завершит объект — люди не получат квартиры, но сразу же получат доступ к счету эскроу и вернут все свои деньги.
Почему 214-ФЗ не защищает покупателей дорогих квартир
Десять миллионов – это много или мало? Казалось бы, много. Государство позаботилось об участниках долевого строительства, которые вносят оплату на эскроу-счета в банке, – эти средства застрахованы. Но если вчитаться в детали, получается, что забота оказалась немного ограниченной.
Итак, в случае отзыва лицензии у банка, который собрал с дольщиков средства на эскроу-счетах для покупки квартир в строящемся доме, Агентство по страхованию вкладов (АСВ) вернет 100% вложенной суммы. Однако выплата пойдет не напрямую дольщику, а на эскроу-счет в другом банке, но не более 10 млн руб. На первый взгляд сумма достаточная. По данным Росреестра, средняя стоимость помещения, приобретенного физлицами по договору долевого участия (ДДУ) в России, составила 2,5 млн руб. Закон позволяет компенсировать потери сразу по нескольким ДДУ, но опять же общая сумма покрытия не может превышать 10 млн руб. Таким образом, среднестатистический российский дольщик может приобрести до четырех квартир по цене до 2,5 млн руб. и в случае проблем с банком – держателем эскроу-счетов он получит возврат из АСВ.
Но совсем иная ситуация складывается на рынках строящегося жилья крупных городов, прежде всего Москвы. Дольщики столичных проектов могут потерять немалые суммы при банкротстве банка, если текущую норму о страховании в законе не скорректировать.
По нашим данным, более 40% заключенных в Москве в 2018 г. ДДУ имели цену свыше 10 млн руб. Средняя стоимость квартиры бизнес-класса в строящемся доме в прошлом году составила 14,8 млн руб., в премиум-сегменте – 45 млн руб., в элитном – 125 млн руб.
Размер страхового покрытия, предусмотренный законодателями, фактически лишает права на защиту вложений покупателей высокобюджетного жилья. С одной стороны, это выглядит странно, ведь в абсолютном выражении именно такие дольщики несут самый значительный ущерб – и примеры элитных долгостроев в Москве есть. С другой – едва ли будет этично компенсировать фактически бюджетными средствами потери весьма состоятельных людей в небогатой стране, по-видимому, именно такой логикой и руководствовались авторы поправок.
Только в комфорт-классе средняя сделка – 8 млн руб. – умещалась в отведенный государством страховой норматив. Статистика показывает, что, скажем, в бизнес-классе средний покупатель может потерять около 5 млн в случае отзыва лицензии у банка – держателя эскроу-счета, на который он внес оплату. То есть, если дольщик приобрел, скажем, квартиру за 15 млн руб., но банк обанкротился, АСВ перечислит на эскроу-счет в новом банке только 10 млн. А дольщику придется либо доплатить недостающие (фактически пропавшие 5 млн руб.), либо застройщик расторгнет с ним договор долевого участия. Схожая проблема возникнет, если клиент приобрел две квартиры, даже у разных застройщиков, но эскроу-счета были открыты в одном банке: также компенсируют 10 млн пропорционально на оба счета – но не больше.
Важно также отметить, что проблема может коснуться не только покупателей дорогостоящей недвижимости. По нашим подсчетам, в июле 2019 г. средняя стоимость двухкомнатной квартиры в московской новостройке комфорт-класса уже превысила 10 млн руб. (если быть точной, 10,1 млн). А средняя трешка уже обходится в 13,4 млн руб. Иными словами, в зоне риска оказывается и значительная часть дольщиков массового сегмента.
Еще один аспект, который, по-видимому, не учли законотворцы при разработке нормы о страховании, – это рост цен. За прошедший год в Москве средняя стоимость 1 кв. м в массовых новостройках выросла на 8%. По стране этот показатель увеличился на 5–10% в зависимости от региона. То есть рано или поздно норма о страховании 10 млн руб. устареет и не будет отвечать реальной ситуации на рынке строящегося жилья.
Поэтому необходима некоторая модернизация законодательства. На мой взгляд, нужна более гибкая формулировка, которая позволит адекватно защищать дольщиков. К примеру, в законе можно прописать, что возмещение производится в размере стоимости квартиры или максимально до 150 или 200% от средней стоимости 1 кв. м жилья по региону, умноженной на площадь квартиры. В этом случае будут учтены как региональные различия в цене новостроек, так и разница в цене по основным сегментам. Более того, норма не устареет по мере изменения средних цен. Помимо этого необходимо предусмотреть возможность компенсации по нескольким приобретенным объектам, если эскроу-счета были открыты в одном и том же банке.
Два года без банкротств: как девелоперы оценивают переход на счета эскроу
Переход на проектное финансирование перевернул рынок жилья и во многом обеспечил его стабильность во время экономического кризиса, вызванного пандемией коронавируса. Впрочем, как говорят девелоперы, на рынке пока не было банкротств крупных компаний после перехода на проектное финансирование. Строителям пока не понятно, как поведет себя в реальности система в критической ситуации.
Результат реформы
Напомним, летом 2019-го российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу.
В настоящий момент на счетах эскроу уже накоплено 2,6 трлн руб. средств граждан, подсчитали в «Дом.РФ». Это на 33% больше, чем текущая выборка кредитов по проектному финансированию застройщиками. То есть продажи в новостройках растут быстрее, чем застройщики осваивают средства выделенных кредитных линий. Высокая наполненность счетов эскроу позволяет банкам предлагать пониженные ставки по проектному финансированию: по данным Банка России на 1 сентября 2021 года, средние ставки по проектному финансированию составляли 1,6–4,7% в зависимости от федерального округа (для сравнения: по другим кредитам юридическим лицам — 8-9%).
«Во многом благодаря кредитным линиям застройщикам удалось удержаться весной 2020 года, когда из-за пандемии спрос резко сократился на 50-70% всего за 1-2 месяца», — отметил совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. По его словам, изменения конъюнктуры — колебания цен на стройматериалы, сезонные повышения и снижения активности покупателей, корректировка госполитики в сфере строительства и поддержки покупателей — меньше влияют на ценообразование застройщиков, чем во времена, когда их бизнес зависел от потока средств дольщиков.
«Основные критерии оценки рисков разработаны Банком России. Но многие финансовые организации, помимо требований ЦБ, предъявляют к застройщикам дополнительно свои требования», — сказала коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. По ее словам, помимо банков, контроль осуществляют всевозможные федеральные, региональные и местные контролирующие органы. Они регулярно проверяют отчетность застройщика, проводят проверки в отношении застройщика, их проектов.
«По прошествии времени мы положительно оцениваем переход строительной отрасли на систему финансирования с привлечением эскроу-счетов. Новая система позволила снизить риски, которые несли и дольщики, и девелоперы», — согласился директор по правовым вопросам Capital Group Владимир Галактионов. Впрочем, определенная доля проектов, использующих другие схемы продажи, все равно останется, предупреждает генеральный директор компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Во второй половине 2019 года в Москве вышло в продажу 33 проекта, из них в 21 применялась система эскроу-счетов (64%). В 2020 году — 60 проектов, в 52 из них ДДУ заключали с открытием эскроу-счета (87%). В 2021 году — 45 проектов, из которых 38 с эскроу-счетами (84%).
Ставка на масштаб
Успешная адаптация рынка к новым правилам стала одним из важнейших факторов оживления многоквартирного строительства в стране: запуски новых проектов растут в годовом сопоставлении 13 месяцев подряд и в августе составили 3,1 млн кв. м (+23% к августу 2020 года), отметил заместитель руководителя Аналитического центра «Дом.РФ» Никита Белоусов.
За 8 месяцев 2021 года в стране запущено строительство 28,2 млн кв. м, что на 91% больше, чем за аналогичный период 2020 года. В этих условиях растет и число новых компаний, которые впервые вышли на рынок: с начала 2021 года — 534 новых застройщика (+45% к аналогичному показателю за первые 8 месяцев прошлого года). Совокупно они запустили строительство 8,4 млн кв. м жилья — треть всех запусков в этом году.
«Под модель эскроу адаптировалось большинство девелоперов. Это механизм способствует стабильному развитию рынка недвижимости и снижает риски его участников. Покупателям эскроу позволяет вернуть вложенные деньги (в случае, если с проектом иди застройщиком что-то случится) или продать актив на любом этапе возведения дома», — комментирует девелоперская компания «Брусника».
Впрочем, текущие требования 214-ФЗ способствовали формированию пула из 20 устойчивых девелоперов, между которыми распределены 28% рынка. «Оставшуюся часть делят 3,3 тыс. компаний. Процесс концентрации продолжается, и значительная доля мелких застройщиков, разрабатывающих проекты с низкой рентабельностью (менее 20%) и не имеющие собственных средств на их возведение, «вымывается» с рынка», — уточнили в «Бруснике».
Полностью на счета эскроу в многоквартирном строительстве уже перешли семь регионов, еще в пяти регионах с объемом текущего многоквартирного жилищного строительства более 500 тыс. кв. м на проекты с эскроу приходится более 90% (Челябинская область, Удмуртская Республика, Ульяновская, Пензенская и Нижегородская области). Среди крупнейших застройщиков (более 500 тыс. кв. м в портфеле) полностью на счета эскроу перешли уже четыре.
Минусы эскроу
Однако у новой схемы есть минусы.
Во-первых, застройщикам без опыта работ и небольшим компаниям под некрупные объекты гораздо сложнее открыть кредитную линию. Кредитные организации внимательно анализируют поступившие заявки на проектное финансирование и могут отказать тем девелоперам, в чьей финансовой устойчивости или ликвидности проектов возникли сомнения, рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.
Во-вторых, резко вырос объем документооборота. «При новой модели взаимодействия с банками существенно увеличилось количество отчетных документов. Их сбором и подготовкой со стороны девелопера занимаются практически все основные подразделения — юристы, строители, финансисты, бухгалтеры, юристы, те, кто занимается продажами жилья. Отчетность сдается ежемесячно и ежеквартально», — отмечает заместитель финансового директора ГК «Гранель» Юрий Черноиванов. При этом, список ежеквартальных документов особенно обширен: графики строительных работ, продаж квартир, фотоотчеты, выполнение показателей, добавляет эксперт.
В-третьих, рынок пока не проверял, как будет работать новая схема в случае банкротства крупных застройщиков или какого-либо кризиса. «Пока у отрасли не было возможности на практике посмотреть, как сработает механизм в случае проблем у застройщика или, что хуже, отзыва лицензии у банка-кредитора», — уточнил руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолий Клинков.
В-четвертых, пока рынок эскроу-финансирования фактически представлен ограниченным количеством банков. При этом, к примеру, на сегодняшний день не существует механизма перевода эскроу-счетов из одного банка в другой в случае рефинансирования строительного кредита. «На рынке уже есть примеры, когда застройщик вынужден был оставлять накопленные на эскроу-счетах деньги в прежнем банке, если тот не соответствовал требованиям застройщика к эксплуатации кредита, и уходить в другой ценой семикратного повышения процентной нагрузки», — говорит Клинков.
Впрочем, по словам исполнительного директора девелоперской компании «Ойкумена» Романа Мирошникова, именно работа по эскроу-счетам в пандемию послужила настоящим залогом стабильности. «Ведь отток покупателей в определенных ситуациях, если у компании нет запаса собственных средств, может поставить под угрозу соблюдение графика строительства», — считает он. Более того, некоторые эксперты предлагают распространить практику эксроу на более широкие сферы. Во многих странах система счетов эксроу развита повсеместно не только в жилье, а в самых разных сегментах: от покупки автомобилей до мебели, добавляет глава «Единого ресурса застройщиков» (ЕРЗ) Кирилл Холопик.