Что будет с хрущевками через 20 лет
Я хочу переехать в кирпичную хрущёвку. Это хорошая идея?
Как строили такие хрущёвки?
Здания возводили из красного (глиняного) или серого (силикатного, он дешевле, и таких домов больше) кирпича по одному типовому проекту 1-447 (с различными модификациями). Реже (например, в Красноярске и ряде других городов) встречался более симпатичный жёлтый силикатный кирпич. Серию 1-447 можно определить по двум симметричным рядам окон на торце здания и вытянутым окнам подъездов.
Хрущёвка из силикатного кирпича в Перми
Хрущёвки из кирпича возводились в 1958–1980 годах, но по мере развития панельного производства их строилось всё меньше.
Особенности кирпичных хрущёвок
Толщина наружных стен в домах серии 1-447 достигала 40–50 сантиметров, высота потолков — 2,5 метра. У таких зданий в подвалах довольно высокие потолки, поэтому и первый этаж расположен выше, чем у панельных хрущёвок.
Ещё у них многоскатная крыша — она долговечнее и практичнее в эксплуатации: не перегревается летом, реже возникают протечки в квартирах на пятом этаже, там может размещаться часть коммуникаций, которые в домах с плоской крышей проводят по потолку квартир последнего этажа.
Хрущёвка в Перми с фасадами из комбинации серого и красного кирпича
В отличие от «панелек», часть которых строилась вообще без балконов, в большинстве квартир в кирпичных хрущёвках балконы есть.
В более позднее время появилось множество модификаций проекта 1-447. Так, в конце 1960-х стали возводить кирпичные хрущёвки с четырёхкомнатными квартирами, раздельными санузлами и увеличенным числом балконов (они появились даже на торцевых фасадах).
В разных регионах могли быть свои серии и свои особенности таких домов.
В Москве и некоторых подмосковных городах — в Химках, Балашихе, Лобне, Реутове и др. — была своя серия кирпичных хрущёвок 1-511. В ней немного отличались планировки (меньше проходных комнат), были выше потолки (2,7 метра), а фасады нередко украшались фризами.
В столице также встречаются восьми- и девятиэтажные кирпичные хрущёвки. Их делали по проектам блочных серий I-18-01/08 МИК и II-18-01/09. В этих домах был лифт и мусоропровод.
В регионах же можно увидеть трёхэтажные кирпичные хрущёвки без балконов и с обычными «кухонными» окнами в подъездах.
Размеры и планировки квартир
Около 75% квартир в кирпичных хрущёвках двухкомнатные. Однокомнатных примерно 15%, трёхкомнатных — 10%.
Проходные комнаты были во всех кирпичных хрущёвках. Этим страдали даже однокомнатные: в них коридор не отделялся полностью, и проход на кухню был сделан через комнату. В двух- и трёхкомнатных квартирах проходной делали гостиную. Кроме того, окна квартир выходили на одну сторону.
Однокомнатные квартиры в серии 1-447 были по 29–31 м², с кухнями по 5–5,6 м² и комнатами по 16–28 м². Двухкомнатные — 42–44 м², с кухней 6 м², спальней 10 м² и общей комнатой 17–18 м².
Трёхкомнатные в хрущёвках серии 1-447 имели площадь 57 м², под кухню отводилось 6 м². Три комнаты 11, 16,5 и 10 м² размещались подряд друг за другом, из-за чего получался длинный и узкий неудобный коридор.
В однокомнатных были небольшие шкафы-ниши, в двух- и трёхкомнатных делали довольно вместительные (от 2 до 5 м²) кладовые.
Лишь позже появились модификации с окнами на разные стороны, раздельными санузлами и непроходными комнатами. Но таких домов немного и в основном они строились в столицах. Вот, например, планировки квартир в доме московской серии 1-511 (здесь ещё раздельные санузлы в двух- и трёхкомнатных):
В 8–9-этажных кирпичных хрущёвках серий I-18-01/08 МИК и II-18-01/09 другие планировки. В частности, боковые двухкомнатные квартиры поменьше (около 36 м2, вместо 44 в серии 1-447), но в них можно сделать обе комнаты изолированными (правда, проход в одну из которых будет из кухни):
На кухне в таких домах нередко имеется такое чудо техники, как «хрущёвский холодильник»: под кухонным окном стена делалась тонкой и к ней пристраивался деревянный шкаф, прямо под подоконником. Так хранили продукты зимой, когда настоящие холодильники считались роскошью.
Плюсы кирпичных хрущёвок
Цена: хрущёвки дешевле квартир в более новых домах, а за кирпичные стены продавцы редко просят надбавку. Получается, что за ту же сумму можно приобрести квартиру «в кирпиче», а не в панельном доме.
Камерные малоэтажные районы с развитой инфраструктурой: такие дома строились в центре городов или недалеко от центра, и сразу целыми микрорайонами. Сегодня это уже сложившиеся кварталы с просторными зелёными дворами, домами в 4–5 этажей, школами и садиками под боком. Это тот случай, когда можно жить в центре города и слышать, как поёт соловей в сирени под окном.
Кирпичные стены: они дают хорошую тепло- и звукоизоляцию. По этим характеристикам кирпичные хрущёвки даже лучше более поздних панельных девятиэтажек.
А ещё за счёт толстых стен образуется широкий удобный подоконник, который хорошо использовать как рабочую зону на кухне или в кабинете. Хрущёвский холодильник может служить дополнительной нишей для хранения на кухне, если предварительно утеплить стену.
Долговечность: расчётный срок эксплуатации кирпичных хрущёвок составляет порядка 100–150 лет. Если дом пройдёт санацию (капитальный ремонт), срок увеличится ещё минимум на 50 лет. Технически кирпичные хрущёвки не относятся к сносимым сериям даже в Москве (но могут быть снесены в рамках реорганизации районов).
Возможность перепланировки: внутренние ненесущие перегородки разрешается сносить без дорогостоящей экспертизы и дополнительного укрепления стен (но согласовывать перепланировку в БТИ всё равно нужно).
Недорогой ремонт и обслуживание: небольшие площади, стандартные размеры окон и дверей — здесь на ремонт потребуется меньше денег (обычно до 20–30% от стоимости квартиры). В таких квартирах также ниже коммунальные платежи и налоги.
Есть балконы: за исключением первого этажа и боковых квартир, почти во всех кирпичных хрущёвках есть балконы.
Есть парковка: эти дома строились не «окно-в-окно», и тут дворы позволяют разместить и парковку, и детскую площадку, и не вырубать все деревья при этом. С учётом того, что дома невысокие и квартир в них не так много, с парковками в хрущёвских кварталах почти никогда не бывает проблем. Если они возникнут, их легко решить через ТСЖ или управляющую компанию без особых затрат, определив часть территории двора для размещения машин.
Подъезд кирпичной хрущевки
Минусы кирпичных хрущёвок
Площадь: квартиры в хрущёвках довольно тесные. Самая главная их беда — маленькие кухни и недостаток света из-за небольших окон, выходящих к тому же на одну сторону.
К типичным проблемам хрущёвок относятся и маленькие совмещённые санузлы часто с сидячей ванной — чтобы сделать их удобнее, нужно тщательно всё продумать.
Кроме того, здесь неудобные узкие коридоры, где сложно предусмотреть функциональные места для хранения вещей. Чаще всего эта площадь просто теряется.
Низкие потолки: из-за них квартира кажется ещё меньше. Например, навесные шкафы на кухне мгновенно «съедают» все пространство. А отказаться от них тоже сложно, так как маленькая площадь не позволяет разместить всё необходимое в напольных зонах хранения.
Старые коммуникации: как бы то ни было, большинству хрущёвок уже за 40–50 лет. Чаще всего в них требуют полной замены электропроводка, трубы и радиаторы отопления, а это дополнительные затраты во время ремонта. Кроме того, даже если вы сделаете всё новое в своей квартире, общие коммуникации в доме будут менять только в случае санации. В некоторых регионах её придётся ждать ещё лет десять-двадцать.
Дефицит трёхкомнатных квартир: их было в кирпичных хрущёвках совсем немного. Тем, кто ищет трёх-четырёхкомнатную квартиру в определённом районе, лучше задуматься о покупке двух смежных квартир поменьше и объединить их.
Нет лифта: в домах до 5 этажей лифт предусмотрен не был, а внизу у хрущёвок нет не то что колясочных, но хотя бы какого-то удобного закутка, где можно оставить коляску. Это создает реальную проблему, если в семье маленькие дети.
Морально устаревшие фасады: большая часть кирпичных хрущёвок была возведена из самого дешёвого серого силикатного кирпича. Такие фасады обычно не красят, поэтому ждать, что дом когда-нибудь сможет выглядеть получше, не приходится.
Кривые стены: в те времена никто не беспокоился об идеальном выравнивании стен и потолков. Во время ремонта вы это ощутите в полной мере.
Заключение
Кирпичные хрущёвки — это недорогие, долговечные, тёплые квартиры в хороших камерных районах с особой атмосферой. Дома стоят разреженно, между ними уже выросли большие (нередко выше самих хрущёвок) деревья. Если повёзет, под вашим окном может расти яблоня или ель, где будет жить белка.
Во многих городах эти кварталы ценятся ничуть не меньше девятиэтажных «брежневок» (из окон которых уже чаще всего видны лишь соседские окна) или новостроек в отдалённых районах. Да и простоят кирпичные дома ещё долго. За счёт всего этого они будут иметь своих почитателей (пусть и без ажиотажного спроса).
Но придётся смириться с главными недостатками таких квартир — теснотой и низкими потолками. Также здесь не стоит делать «золотой» ремонт в расчёте окупить его при перепродаже. Аудитория может не оценить.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Консультант: архитектор Мария Зайцева. Иллюстратор: Родион Китаев
Что будет с советскими «хрущевками» после окончания срока эксплуатации
Одному из главных символов советской эпохи — хрущевкам — в этом году исполняется 60 лет. С 1957-го по 1985-й строители возвели сотни тысяч пятиэтажек с компактными планировками. Дома, получившие в Союзе прозвище в честь Никиты Хрущева, на самом деле в первой половине ХХ века придумал французский архитектор Ле Корбюзье, он же, как некоторые считают, обозначил высоту потолка в 2,48 м как минимальную для жизни человека. А вот первые советские хрущевки проектировал инженер-строитель Виталий Лагутенко — дедушка фронтмена группы «Мумий Тролль» Ильи Лагутенко.
Их строили преимущественно из готовых панелей, реже из кирпича и крупных блоков, и не выше пяти этажей, ведь именно на такую высоту, по строительным нормам, человек мог подняться без лифта. Раздавали квартиры бесплатно, поэтому жильцы, несмотря на тесноту и далеко не идеальное качество, были вне себя от счастья, ведь многие впервые обрели собственный уголок с ванной и балконом.
Хрущевки возводили стахановскими темпами, что не могло не привести к казусам. Чтобы не рыть траншеи, трубы теплотрасс тянули по земле, а в комнатах порой закладывали дверные проемы. Спустя четверть века их планировали снести, построив на их месте новые дома. Но со временем «25» сменилось на «60», а судя по ситуации в стране, они переживут еще и нас с вами. Да и специалисты говорят, что при должном ремонте и модернизации они простоят еще не один десяток лет.
Квартира в хрущевке. Минимальная высота потолка — 2,48 м. Фото: Ю. Кузнецов
Одесские Черемушки и борьба дизайнеров интерьера за каждый сантиметр
В Одессе первые хрущевки появились в конце 1950-х на ул. Успенской. Они, что называется, «резали глаз» на фоне старинных памятников архитектуры, но, тем не менее, вызывали зависть к их обитателям.
«Их строили для партийных работников. Эти дома считались элитными, потому что были с дополнительными удобствами, но кухни все равно «жали в бедрах», — вспоминает одессит Виктор Корейша.
Затем типовые новостройки появились в районе ул. Сегедской и просп. Шевченко.
«Мы жили в казармах у воинской части на проспекте Шевченко. Наш восьмой дом, казалось, был на краю света: за нами было совершенно пустое пространство с маленькими частными домиками. Прямо перед нашими окнами — пустырь, вокруг которого шла асфальтированная дорожка плаца», — вспоминает его супруга Татьяна.
Рядом с их домом и начали появляться хрущевки.
«Строили быстро, буквально за пару лет дома сдали и начали заселять. Примерно тогда же казарму отремонтировали и переделали под жилой дом», — вспоминает Татьяна.
Этот район назвали «Черемушки» в честь села на окраине Москвы, где впервые стали возводить хрущевки. Но в начале 1960-х, когда пятиэтажки стали одна за другой появляться на пустырях и стрельбищном поле в границах нынешних улиц Инглези, Космонавтов, Ицхака Рабина и Маршала Малиновского, название «Черемушки» перекочевало к этому микрорайону и используется в обиходе одесситов по сей день.
Одесские Черемушки. Микрорайон, застроенный хрущевками, считается одним из самых зеленых. Фото: 048.ua
«Мы въехали в один из первых домов на Маршала Малиновского. За соседним зданием еще было поле, а в квартале от нас — крохотный водоем. Мы бегали туда ловить рыбу», — вспоминает одесситка Елена Лазнева, добавляя, что теперь на месте пруда — огромный жилой комплекс.
Припоминают старожилы и строительные казусы, связанные с возведением панельных домов на скорую руку: неровные стены и потолки и даже отсутствие проходов в межкомнатных стенах, которые потом приходилось пробивать кувалдами.
По словам жильцов, они сами облагораживали придомовые территории. Дома зачастую располагали таким образом, чтобы создать просторные внутренние дворы, где и высаживали растения, строили детские площадки. За счет этого район Черемушек считается одним из самых зеленых в Одессе. Кроме того, по задумке строителей, в центре каждого квартала, застроенного одинаковыми пятиэтажками, находились школа, детский сад и спортивная площадка с футбольным полем. Так что людям, которые попали сюда впервые, может показаться, что это — кварталы-клоны. Еще одной особенностью района можно считать большие серебристые трубы теплотрасс, которые проложили на поверхности.
ПЕРЕПЛАНИРОВКА. Сейчас одесские хрущевки понемногу преображаются. В подъездах устанавливают новые окна, которые будут держать тепло в холода, и утепляют стены. Немало изменений перетерпели хрущевки и внутри, а некоторые дизайнерские компании даже сотрудников на работу принимают по тому, насколько хороший проект перепланировки квартиры в таком доме они представят.
«Это высший пилотаж разместить семью с необходимой для жизни техникой в хрущевке», — считает архитектор Анатолий Ексарев.
В последний раз он проектировал дизайн квартиры в хрущевке по просьбе знакомой. Говорит, ему пришлось переделывать жилище чуть ли не по сантиметру.
«Мы объединили кухню с гостиной, убрали несколько стен и использовали взаимно проникающие стены, то есть те, которые формируют ниши в обеих комнатах одновременно», — вспоминает наш собеседник.
Когда он открыл свою дизайн-студию, то новым сотрудникам в качестве тестового задания предлагал разработать проект именно той квартиры.
Эксперты советуют всегда делать в хрущевках кухню-студию.
«Тогда на кухне банально поместится холодильник, потому что разместить его и другую технику на пяти-шести «квадратах» изначальной кухни очень сложно», — поясняет дизайнер Арина Давыдова.
Дизайн интерьера. Чтобы поместить всю технику на кухне, ее рекомендуют объединять с комнатой. Фото: dizainodessa.com
Она берется за перепланировку квартир в хрущевках, но сразу предупреждает: это очень дорого и сложно.
«Приходится менять все: от пола до стен. При этом, если вы меняете водопроводный стояк, то обязательно над вами будет какой-то сосед со старыми трубами, и на стыке с вашими новыми пластиковыми коммуникациями будет протекать вода», — предупредила дизайнер.
Советует Давыдова проверять все коммуникации, которые есть в квартире.
«Я считаю, что хрущевки нужно сносить и строить на их месте новые дома, потому что количестве клопов, комаров, мух и прочих насекомых тут просто огромное. Районы, где построены эти дома, очень хорошие, маленькие, уютные, все друг друга знают, но они расположены близко к центру и желательно все-таки отдавать их под реконструкцию», — считает дизайнер.
Однако сколько специалистов — столько и мнений.
«На самом деле хрущевки — это достаточно крепкие дома. Особенно если сравнивать с некоторыми новостройками, где спустя пару лет появляются трещины», — напоминает дизайнер Анна Слюсаренко.
Она согласна, что квартиры неудобны и их стоит переделывать, однако в типичности хрущевок находит и плюсы.
«Как правило, это типовые проекты, и заказчики могут смело черпать идеи из уже созданных интерьеров и воплощать их самостоятельно. Планировки все стандартные, даже обыватель может реализовать какие-то идеи по проекту из интернета», — рассказала нам Слюсаренко.
Дизайнеры напоминают, что перед самостоятельным ремонтом стоит выяснить, нет ли в квартире несущих стен, однако зачастую любые стены внутри квартиры в хрущевке можно без опаски «двигать».
Модернизация. После ремонта дома простоят еще столько же. Фото: Ю. Кузнецов
Обмен и провал эксперимента
Спальные районы Харькова также застроены типовыми многоэтажками. Первую хрущевку в 1950-е возвели на Новых домах, а позже панельными и кирпичными пятиэтажками застроили Павлово Поле и Салтовку. Сейчас сложно представить, но еще полвека назад люди были готовы отдать что угодно за новую квартиру, которая больше напоминала спичечный коробок.
«Из-за кочегарки, которая была в доме дореволюционной постройки, моя бабушка захотела поменяться с людьми, которые получали трехкомнатное жилье в новом доме. Так вся семья перебралась из просторных апартаментов в хрущевку, которая, несмотря на три комнаты, была очень тесной. Маленькая кухня, даже мне, тогда еще девчонке, казалась совсем крошечной, — вспоминает харьковчанка Ирина Морозова. — С прихожей вообще отдельная история. Помнится, когда двое взрослых приходили домой, одному приходилось ждать своей очереди в подъезде, чтобы раздеться и снять обувь».
Чтобы немного расширить пространство, хурьковчане ухищрялись увеличить кухню, объединяя и без того крошечный санузел с ванной.
Харьковским хрущевкам не раз пытались подарить вторую жизнь, но даже недавний эксперимент оказался неудачным. На пр-те Маршала Жукова пятиэтажку решили преобразить, достроив балконы, утеплив и надстроив мансардный этаж. Но изменения не пошли на пользу ни дому, ни его жильцам — под тяжестью еще одного этажа стены хрущевки стали трескаться, а сам дом — оседать.
«В случае с хрущевками ни в коем случае нельзя наращивать этажи. Наоборот, наиболее оптимальными и пригодными к использованию являются именно пятиэтажки. А вот десяти- и двенадцатиэтажки необходимо сносить, — считает профессор кафедры урбанистики Харьковского нацуниверситета строительства и архитектуры Валерий Гук. — Кирпичные дома вполне можно реконструировать: из плоских крыш сделать двухскатные, убрать перегородки, расширить узлы, заменить всю сантехнику и окна, сделать из двух квартир одну».
А вот у панельных домов будущего нет, считает эксперт, дескать, арматура в блоках уже изжила свое.
Шестой этаж. Из-за допнагрузки дом осел и затрещал по швам.
За границей: цвет и старина
В странах бывшего Союза чаще всего заводят разговоры о сносе хрущевок, но смелые проекты так и остаются на бумаге, а пятиэтажки стараются преображать. К примеру, в столице Чехии — Праге — жильцов стимулируют самостоятельно улучшать жилье. Раз в год здесь выбирают лучший модернизированный панельный дом, потому чехи воплощают смелые идеи, украшая серые стены огромными муралами.
В Эстонии местные квартирные товарищества (аналог наших ОСМД) капитально ремонтируют и полностью утепляют панельные стены. А вот в Беларуси первую пятиэтажку решили перестроить еще 1989-м. Зодчие добавили мансарду, убрали 18 квартир, увеличив таким образом площадь остальных апартаментов. С новым энтузиазмом взялись белорусы за модернизацию хрущевок в начале 2000-х. Зодчие наращивали этажи, добавляли пристройку к кухне, но денег хватило на модернизацию лишь половины дома, а вернулись к смелому проекту лишь в 2016-м.
Беларусь. Новый фасад и простор внутри
В российском Калининграде хрущевкам дарят вторую жизнь в рамках подготовки к чемпионату мира по футболу 2018 года. Капитально ремонтируя постройки, здесь утепляют фасады, устанавливают кованые решетки на балконах. При этом «лицо» дома намеренно состаривают, маскируя одинаковые дома под ганзейский стиль с характерной художественной кирпичной кладкой, множеством кирпичных башенок и шпилей. Однако даже такое преображение не вдохновляет жильцов, которые жалуются на снос застекленных лоджий и самодельных балконов из вагонки.
Калининград. Типовые фасады украшают кирпичной кладкой. Фото: i.ytimg.com
На территории бывшей ГДР также остались целые кварталы хрущевок. Ведь, к примеру, в Восточном Берлине выстроили больше 250 000 апартаментов. Эти дома от украинских отличались лишь количеством подъездов: не четыре-пять, а — 11, потому постройки растягивались на 180 метров. В начале 2000-х немецкие архитекторы решили отойти от необходимости поселить в одном доме как можно больше людей и задумались о комфорте жильцов. В двух городах — Галле и Лайнефельде — несколько домов стали объектами для экспериментов. Длинные шестиэтажные хрущевки лишились нескольких верхних этажей и даже секций. Так, один из домов в Лайнефельде превратился в несколько отдельных четырехэтажных коттеджей, а другой — в два отдельных многоквартирных дома. Кроме того, на крышах и придомовых участках бывших хрущевок теперь обустраивают террасы и палисадники, а сами дома выкрашивают в яркие цвета.
Германия. 180-метровый дом превратили в виллы.
Гид по панельным и блочным хрущёвкам. История, особенности, планировки и будущее
Типовые дома. Появление блочных и панельных зданий
До середины 1950-х годов почти у каждого жилого дома был свой архитектор. Получалось чаще всего очень красиво, но дорого и долго, при этом большая часть населения продолжала жить в коммуналках и бараках. С этим было нужно что-то делать — и как можно быстрее.
Серия 1-515/5 — самые распространённые панельные хрущёвки в Москве. Практически все дома уже попали под программу реновации и будут снесены.
В 1959 году Советский Союз купил во Франции лицензию на производство железобетонных панелей и начал строить дома уже массово, по стандартизированным проектам.
Каждый проект тиражировался с небольшими доработками на месте (например, в каких-то городах панели делали гладкими и дом потом красили, а в каких-то — прямо на заводах делали гравийную обсыпку и дом получался как бы одетым «в шубу»).
Распространёнными были также панели, покрытые мелкой керамической плиткой, — такая отделка была относительно дорогой, однако фасады лучше выглядели даже без регулярного ремонта.
Панельный дом с отделкой из плитки
Считалось, что у каждой советской семьи должна быть отдельная квартира, со своей собственной ванной и кухней (пусть и очень маленькой). Ввели нормативы и стандарты в строительстве: в домах стали обязательными железобетонные перекрытия, электричество, вода, канализация, отопление, в некоторых городах — газ.
Всего было 23 серии панельных хрущёвок с некоторыми модификациями. Строилось такое жилье примерно с 1960 по 1980 год.
Одна из питерских модификаций серии 1Р-303-2
Первая серия панельных домов К-7 была рассчитана всего на 25 лет эксплуатации (большая их часть уже расселена и снесена), последующие — на 50 и более лет. Если за такими хорошо следить и вовремя ремонтировать, хрущёвки могут прослужить до 150 лет.
В некоторых городах дома строились не из панелей, сделанных заранее на заводах, а из блоков. Блочные дома встречаются реже панельных, но конструктивно они похожи, только у блочных хрущёвок толще стены, лучше тепло- и звукоизоляция. А ещё дома из блоков имеют более долгий срок службы: их не относят к сносимым сериям даже в Москве.
Как отличить блочный дом от панельного?
И панельный, и блочный дом, по сути, большие конструкторы. У блочной хрущёвки элементы конструктора похожи на лего: это толстые бетонные бруски прямоугольной формы.
Поэтому если внимательно посмотреть на рисунок швов (это особенно легко сделать по торцу здания, но можно и по лицевому фасаду), вы увидите, что дом составлен из этих брусков. В таком доме под каждым окном проходят два небольших шва, они указывают, что окно было образовано из двух больших блоков, стоящих вертикально, и одного маленького снизу.
А ещё можно заглянуть в оконный проем и посмотреть на толщину стены: в блочном доме она 40 сантиметров.
В панельном доме по рисунку швов видно, что элементы «конструктора» большие и плоские, окна в них буквально вырезаны, а толщина стен — около 30 сантиметров. Были хрущёвки и с толщиной панели в 12 см, но это была нижняя допустимая планка.
Панельный дом в Екатеринбурге
Особенности панельных хрущёвок
Подавляющее большинство хрущёвок — это четырёх- и пятиэтажки. Домов выше пяти этажей практически не было (такие встречаются только в Москве и Санкт-Петербурге). Зато в небольших городах иногда попадаются двух-трёхэтажные хрущёвки.
Основная доля квартир в хрущёвках — это однокомнатные и двухкомнатные, только около 15% — трёхкомнатные.
Хрущёвка в Санкт-Петербурге
Потолки в таких домах имеют высоту всего 2,48 м (реже — 2,6 м, ещё реже и только в столицах — 2,7 м). Стандартная площадь кухни — 4,9–6 м², санузла — 2,9–3,2 м². В 1960-е шутили: «Хрущёв соединил ванну с туалетом, но не успел соединить пол с потолком».
Типичный размер гостиной — 16–18 м², спальни — 10–13 м². В некоторых хрущёвках встречаются кладовые площадью около 2 м² или шкафы-ниши.
Ещё две архетипные особенности хрущёвок — проходные комнаты и окна в санузлах, выходящие на кухню. Первые появились для того, чтобы у чиновников не было соблазна поселить две семьи в одну квартиру: по нормативам проходную комнату нельзя было посчитать за отдельное место жительства.
Вторые помогали пользоваться ванной во время перебоев с электроснабжением (они были не редкостью). А ещё это в массовом производстве помогало немного экономить на стройматериалах.
Плюсы панельных и блочных хрущёвок
Месторасположение и микрорайонная застройка. Хрущёвки строились сразу большими кварталами, с детскими садами и школами, при этом довольно много места (до 25% территории) отдавалось под озеленение и детские площадки.
Кварталы хрущёвок в новосибирском Академгородке. Из-за локации и технического состояния домов эти квартиры остаются одними из самых дорогих в городе, несмотря на то, что расположены в панельных хрущёвках.
Также преимущество хрущёвок в том, что они находятся в районах с хорошей транспортной доступностью и близко к центру (или даже в самом центре города).
Цена. Как правило, хрущёвки, и в особенности панельные, стоят дешевле вторичного жилья в более новых домах или в сталинках.
Камерность. На одной площадке в хрущёвке не больше 4-х квартир. Здесь не будет ощущения «муравейника».
Недорогой ремонт и обслуживание. Небольшой метраж, низкие потолки, типовые окна и проёмы дверей позволяют серьёзно (до 15–30%) сэкономить на ремонте. Также на хрущёвки будет ниже налог и коммунальные платежи.
Адекватные планировки. Несмотря на все шутки, планировки квартир в хрущёвках не так уж и плохи. К примеру, однокомнатная квартира в таком доме функциональнее, чем студии-«вагончики» в новостройках.
Кроме того, если вам нужна недорогая трёшка, чтобы у каждого в семье был свой «уголок», хоть и маленький, хрущёвка вполне подойдёт. А если немного постараться, хрущёвку можно сделать и стильной, и удобной.
Типовое строительство. Стандартизированное производство означает предсказуемые коммуникации, довольно ровные стены и типовую конструкцию дома. Здесь значительно меньше сюрпризов, чем в домах авторских проектов (особенно старых).
Возраст. Такие дома младше сталинок или экспериментальных домов 20–30-х годов. Панельные хрущёвки поздних серий и тем более блочные дома рассчитаны на эксплуатацию до 100–150 лет. По данным исследований, износ хрущёвок в целом по стране составляет порядка 20%. Городов, где состояние таких домов действительно может считаться проблемным, сравнительно немного: это Пермь, Омск и Красноярск. А во Владивостоке и Новосибирске, например, хрущёвки по-прежнему остаются популярным и недешёвым жильём, так как стоят в престижных районах. Но даже если за домом следили не очень хорошо, центральные коммуникации (трубы, электропроводка, батареи) в хрущёвках ещё в довольно сносном состоянии.
Минусы панельных и блочных хрущёвок
Небольшой запас прочности. Панельные и блочные дома строились по принципу «чем дешевле, тем лучше». Поэтому прежде, чем покупать квартиру в определённом доме, нужно попытаться оценить его техническое состояние.
Есть формула, по которой можно определить примерный процент износа дома: 0,8%× (возраст дома) = (износ)%. То есть, если хрущёвка построена в 1965 году, то её износ составляет около 43% (может быть и больше, и меньше). Но не всегда процент износа может дать вам наглядную картину. Лучше пригласить специалиста и заказать экспертизу: это обойдётся в 3–7 тысяч рублей.
Швы этой панельной хрущёвки в Казани просят капитального ремонта
Неприятные технические особенности. Панельные дома неэнергоэффективны, в них плохая звукоизоляция. Розетки в таких домах делали с общими каналами и, по сути, между всеми квартирами есть дырки. Эту проблему нельзя полностью решить за счёт звукоизоляции.
Электропроводка тоже часто не выдерживает нагрузки, ведь приборов за последние 40–50 лет стало значительно больше.
Если полы деревянные, то, скорее всего, они потребуют замены. При замене деревянных полов на цементную стяжку следует помнить, что вес её значительно больше, чем конструкции деревянного пола, поэтому толщина стяжки должна быть минимальной (иначе конструкция дома может не выдержать) и дополнена звукоизоляцией (цемент лучше передаёт звук, чем дерево).
Запрет на перепланировку. Сносить стены в панельных и блочных домах нельзя. Единственная лазейка — возможность пробить проёмы в некоторых стенах. Но предварительно нужно провести профессиональное исследование прочности конструкции всего дома (его заказывают в конструкторских бюро) и согласовать перепланировку со всеми инстанциями. Это долго и дорого.
Теснота и низкие потолки. В хрущёвках сложнее подбирать мебель, так как всё очень маленькое, а ещё здесь мало мест для хранения сезонных вещей. Низкие потолки могут вызывать дискомфорт, особенно у людей с ростом выше среднего.
Ограниченные возможности для дизайна. Такие квартиры не допускают каких-либо интерьерных изысков. Оптимально здесь работают только скандинавский стиль, минимализм и некоторые элементы классики и лофта.
Окна на одну сторону в одно- и двухкомнатных квартирах, совмещённые санузлы, проходные комнаты, отсутствие балконов. Основной бич планировок в хрущёвских домах — выходящие на одну сторону окна и тесные совмещённые санузлы (в более поздних сериях в трёхкомнатных квартирах появились уже раздельные).
Во многих хрущёвках для удешевления строительства не делали балконов, или они были не во всех квартирах.
Какие серии панельных домов самые распространённые и как их отличить?
Самых популярных серий было две: это созданная в Ленинграде 1-335 и московская 1-464. Внешне отличить их очень просто: у 1-335 окна подъездов удлинённые, почти на всю высоту панели.
А у 1-464 — двустворчатые, такие же, как в квартирах на кухнях или в маленьких комнатах.
1-335: особенности домов и планировок квартир
Дома серии 1-335 были самыми дешёвыми за всю историю жилищного строительства в России: стоимость квадратного метра составляла всего 95 рублей. По ценам 1961 года — это 95 обедов в столовой (борщ, гуляш с картофельным пюре, стакан сметаны, два компота, ватрушка) или 8,6 билета на поезд Москва–Ленинград.
Несомненный плюс таких квартир — более просторные, в сравнении с другими популярными сериями кухни (6,3 м² даже в однокомнатных, а в двухкомнатных — до 6,9 м²).
Однако, по оценкам ряда экспертов, это и самая неудачная из всех общесоюзных серий хрущёвских домов. Её главные недостатки — очень низкие тепло- и шумоизоляция, совмещённые санузлы даже в 3-комнатных квартирах.
Панельная хрущёвка серии 1-335 в Омске
А ещё в таких домах часто делали плоскую крышу: у неё очень маленький, 10–15 лет, срок службы, летом она перегревается, а в межсезонье часто протекает. Правда, недавно многие муниципалитеты стали заменять плоские крыши на многоскатные: они надёжнее и дольше служат.
Квартиры в домах серии 1-335 имеют следующую конфигурацию:
Однокомнатные: общая: 30–31 м², жилая: 18 м², кухня: 6,3 м²
Двухкомнатные: общая: 41–45 м², жилая: 26–35 м², кухня: 6,3–6,9 м²
Трёхкомнатные: общая: 55–58 м², жилая: 42–48 м², кухня: 6,3 м²
1-464: особенности домов и планировок квартир
Это самая распространённая серия домов: с 1958 по 1964 год панели для неё производили около двухсот (!) домостроительных комбинатов по всей стране.
У неё также плоская невентилируемая и недолговечная кровля, тонкие стены, слабая тепло- и звукоизоляция. Хотя эти дома считаются более надёжными и тёплыми, чем дома серии 1-335.
Однокомнатные: общая: 30–31 м², жилая: 18 м², кухня: от 5 м².
Двухкомнатные: общая: 32–46 м², жилая: 17–35 м², кухня: 5,6–6,3 м².
Трёхкомнатные: общая: 55–58 м², жилая: 39–45 м², кухня: 5,6–6,3 м²
Выглядят такие квартиры на планировках 1-464 следующим образом:
Заключение
Панельные и блочные хрущёвки имеют не очень хорошую репутацию, но на самом деле всё не так страшно. Главные плюсы этих домов — хорошая локация и низкая цена. Хрущёвки ещё долго будут востребованы на рынке и арендаторами, и покупателями. При ограниченном бюджете на покупку жилья хрущёвка может стать оптимальным выбором: жить довольно комфортно, дети смогут ходить в школу и кружки пешком, и у каждого будет своё личное пространство. А с помощью хорошего дизайнера квартиру можно сделать функциональной и современной.
Больше всего покупатели боятся, что дом старый и «скоро развалится». Откровенно ветхое жильё, конечно, лучше не рассматривать. Однако стоит помнить, что блочные хрущёвки прослужат ещё не менее 100 лет, а большинство панельных — не менее 60–80. Если вы сомневаетесь, закажите экспертизу.
В последние годы люди стали бояться, что хрущёвки будут сносить, а сделать ремонт и жить на вулкане хотят немногие. Но пока эта программа касается только некоторых районов Москвы (а блочные хрущёвки и в столице не сносят). В России же ещё не решена проблема ветхого и аварийного жилья — тех же щитовых бараков, где до сих пор живут люди, — так что до сноса хрущёвок доберутся не скоро. А когда до них дойдёт дело, вы не окажетесь на улице, а получите новую квартиру (скорее всего, даже больше по размеру). Максимум, вы потеряете вложения в ремонт, которые к этому времени уже перестанут быть настолько существенными.
Если есть выбор, лучше брать квартиру в блочном доме: он теплее, долговечнее и в нём лучше звукоизоляция. А хороший дизайнер поможет минимизировать недостатки квартиры.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Консультант: архитектор Мария Зайцева. Иллюстратор: Вера Хохлова