Что будет с ипотекой если произойдет девальвация рубля
Ставка и девальвация: что делать с ипотекой в кризис
Ипотечные заемщики, которые уже получили кредиты, не пострадают из-за повышения ключевой ставки Центробанком до 17%. Федеральный закон «О потребительском кредите» запрещает банку изменять ранее согласованные условия в сторону увеличения существующих денежных обязательств заемщика, напоминает вице-президент девелоперской компании RED Development Ольга Кузнецова.
Прежде чем принимать решение об ипотеке, нужно составить хотя бы примерный жизненный план на ближайшие 10-20 лет. Ввязываясь в столь рискованное предприятие, как ипотека, стоит для начала обдумать и тщательно взвесить все риски. Как отмечает руководитель направления внедрения персонального финансового планирования банка «БКС Премьер» Сергей Дейнека, практика показывает, что для абсолютного большинства людей собственное жилье представляет собой очень высокую ценность, однако не все осознают, какие берут на себя риски при приобретении его в ипотеку.
Во-первых, есть риск существенной переплаты. В России ставки по ипотечным кредитам крайне высоки. Зачастую размер переплаты по ипотечному кредиту превышает первоначальную стоимость выбранной квартиры. После повышения ключевой ставки Центробанком до 17% ставки для ипотечных заемщиков могут вырасти до 20%. Генеральный директор компании «Континент» Галина Гараева прогнозирует, что если при ставке ЦБ в 10,5% ипотечные подошли к 14%, а в ожиданиях были 15%, то при 17%, соответственно, вполне возможен рост до 20% и выше.
Во-вторых, существует риск потери финансовой стабильности. Любой человек, будь он наемным работником или собственником бизнеса, всегда подвержен риску потери постоянного дохода хотя бы на некоторое время. Причины этого могут быть разные: бизнес может развалиться, с работы могут уволить. Если же у вас есть обязательства по ипотеке, вы в любом случае должны продолжать их выполнение, несмотря на форс-мажорные обстоятельства.
В-третьих, нельзя забывать о валютных рисках. В кризис 2008г. в связи с обесцениванием рубля действующие ипотечные кредиты в валюте стали для многих источником больших проблем. Чтобы избежать рисков, следует придерживаться правила: брать кредит в той валюте, в которой у вас постоянный доход. В этом случае не страшна девальвация: ежемесячный платеж не вырастет с ее наступлением.
До кризиса 2008г. российские банки выдавали кредиты на ипотеку в различных валютах. Ставка по ним была ниже, чем по рублевым кредитам. Это привело к тому, что в начале 2008г. доля валютной ипотеки составила 18,5%. Каждый пятый ипотечный займ выдавался в валюте. По данным АИЖК, в этом году (за девять месяцев) россияне взяли 99,9% жилищных кредитов в рублях. На валютную ипотеку приходится лишь 0,1%.
Чтобы минимизировать риски при получении ипотечного кредита в нестабильных экономических условиях, нужно помнить еще несколько правил:
Гасить ли рублевую ипотеку
С экономической точки зрения досрочное погашение ипотечного кредита выгодно заемщику при низком уровне инфляции. В этом случае деньги со временем дешевеют медленно. «Если же уровень инфляции ожидается в течение срока действия кредита высокий, то расплату по кредиту имеет смысл отложить, чтобы расплачиваться «дешевыми» деньгами в будущем», – считает аналитик Александр Пыпин, партнер Provereno.ru.
По мнению Елены Валеевой, генерального директора агентства недвижимости «Century-21- Светлый Град», выгоднее сокращать срок, чем размер платежа, так как ускоренное погашение тела кредита позволяет быстрее избавиться не только от выплаты процентов, но и от уплаты всего кредита.
При досрочном погашении кредитор не имеет права взимать с заемщика еще не выплаченные им проценты за оставшийся срок кредита. Достаточно уведомить банк за тридцать рабочих дней до момента погашения.
Что делать в случае форс-мажора
От всех рисков защититься не получится, но наступление форс-мажора вовсе не означает потери квартиры. Ипотечные банки и АИЖК учли уроки предыдущих кризисов и готовы предложить заемщику, попавшему в трудную ситуацию, несколько сценариев решения проблемы.
На фоне девальвации рубля у жителей РФ все чаще возникает вопрос, что будет с ипотекой в случае дефолта. Это логичный вопрос, ведь кредит на жилье оформляется на срок до 15-20 лет (иногда более). За этот период могут произойти разные ситуации, в том числе неспособность страны выполнять обязательства перед внешними кредиторами. В зоне риска оказываются и простые заемщики, которые оформили ипотеку. Ниже рассмотрим, чего ждать заемщикам на случай дефолта, и как действовать во избежание последствий.
Общие положения
Чтобы понять, что будет с кредитом, если будет дефолт, нужно разобраться с основными терминами. Многие люди путают три определения:
В нашей статье мы рассматриваем ситуация, что будет с ипотекой в случае дефолта. Для лучшего понимания нужно обратиться к истории. В 1998 года в период мирового кризиса Россия пережила сразу три упомянутых этапа. Сначала имела место деноминация. За ней последовал дефолт, а далее начался процесс девальвации.
В августе 1998-го государство объявило о неспособности выполнять обязательства, из-за чего произошла резкая девальвация национальной валюты (в три раза). Такая ситуация привела к росту стоимости товаров и уменьшению курса внутренней валюты. Люди стали думать, что будет с ипотекой при дефолте, который уже коснулся страну. Многие так и не сумели расплатиться по долгам, из-за чего банки столкнулись с массовыми долгами. Это привело к росту процентных ставок. В тот период суды признавали форс-мажорность ситуации, но все равно становились на сторону банковских учреждений.
Что касается деноминации, здесь не происходит ничего страшного. Все, что меняется
количество нулей. Общие пропорции остаются неизменными, следовательно, финансовые проблемы исключены. Если рассматривать случай с девальвацией, все зависит от типа кредита (в национальной или зарубежной валюте), а также доходов человека. Но об этом еще поговорим ниже.
Влияние дефолта на ипотеку
Разбирая вопрос, что будет с кредитом, если будет дефолт, нужно учесть множество факторов — условия договора, наличие страховки и так далее. По статистике даже в нормальном режиме почти 5% заемщиков сталкиваются с трудностью погашения ипотеки на пятом-шестом году.
Если заемщик сталкивается с проблемами, к примеру, из-за потери работы, развода, появления ребенка, он может обратиться в банковское учреждение с просьбой отсрочить платеж на определенный период. Кредитор проверяет заемщика. Если он убеждается, что финансовые трудности имеют временный характер, оформляется реструктуризация или кредитные каникулы. Такая «пауза» зачастую выгоднее, чем в дальнейшем судиться с человеком, забирать квартиру, а впоследствии пытаться продать ее на торгах.
Более сложный вопрос, что будет с кредитами в случае дефолта государства. Когда экономистов спрашивают о возможности банкротства на уровне государства, они уверяют, что на ближайшие годы это невозможно. Причина в том, что у России практически отсутствуют внешние долги (наоборот, многие должны ей), а во-вторых, золотовалютный резерв создает большой запас прочности.
Но что будет, если рассматриваемая проблема все-таки произошла? Возникает вопрос, как дефолт в такой ситуации отразится на кредитах граждан. Здесь многое зависит от стабильности банковской системы. Если пострадает только один банк, где человек оформил ипотеку, его переведут в другое банковское учреждение. При этом выполнять обязательства все равно придется.
Другое дело, когда «под удар» попадает группа кредиторов. Случай с дефолтом показательный, ведь здесь целый ряд банков может оказаться на гране закрытия из-за неспособности выполнить свои обязательства. В такой ситуации государство может свернуть часть ипотечных программ. При этом первыми пострадают небольшие банки, которые ранее выдали ипотеку. Взять займ, если возникнет такой случай, будет труднее. Если уже оформлен кредит при дефолте в России, для заемщика ничего не меняется — он должен, как и ранее, выполнять обязательства.
Дефолт государства и ипотека: что будет
Проблема в том, что дефолт — это только первый этап, ведь за ним почти всегда идет девальвация, а именно обесценивание валюты. И вот здесь дефолт и ипотека несут более серьезные последствия для заемщика. Рассмотрим пример, когда рубль потерял в цене 200%, а займ уже оформлен. Что будет? Здесь возможно две ситуации:
Случай с дефолтом требует от банка оперативных действий. Он редко идет на уступки, ведь невыплата несет массовый характер. От получения денег напрямую зависит выживание кредитора, поэтому здесь не место для попущений. Можно, конечно, попросить отсрочку или реструктуризацию, но в большинстве случаев заемщик получит отказ.
С учетом сказанного возникает еще один вопрос, выгодно ли брать кредит перед дефолтом. Как отмечалось выше, неспособность государства расплачиваться по долгам почти всегда влечет за собой девальвацию. Следовательно, оформление ипотечного займа будет выгодно лишь тем людям, которые получают зарплату в валюте. При этом нужно быть уверенным, что из-за внутренних проблем финансовое состояние гарантированно не пошатнется.
Случай с дефолтом у банка: что будет с ипотекой
Работа банковской организации состоит из двух основных действий — выдача кредитных средств населению под процент и получение депозитов на хранение. При этом ставка по займам выше, чем по вкладам. Грубо говоря, на эту разницу и живет банк. Но любая финансовая структура может столкнуться с ситуацией, когда нет возможности выполнить обязательства перед заемщиками и инвесторами. Такие случаи характерны для частных финансовых организаций. В результате наступает риск банкротства (дефолта банка).
Заемщики ошибочно полагают, что платить ипотеку больше не нужно. Это не так. Право требования долга передаются «здоровой» финансовой структуре. При этом условия остаются неизменными. Человек и дальше следует условиям договора. По согласованию с заемщиками возможен пересмотре в лучшую сторону.
Пример из истории
Жители Аргентины столкнулись с вопросом, что будет с ипотекой в случае дефолта. Они не могли справиться с долгами, ведь курс валюты начал падать. Число людей, оказавшихся за чертой бедности, росло с катастрофической скоростью.
Здесь прочтите, что такое докапитализация банка, это тоже нужно знать.
Итоги
На данный момент гражданам РФ не нужно переживать и думать, что будет с ипотекой в случае дефолта. Но нужно понимать, что мир изменчив. Если сейчас золотовалютные резервы и отсутствие долгов является опорой, то уже завтра ситуация может поменяться. К примеру, из-за падения цен на нефть курс доллара также пойдет вниз. Дальнейшие обстоятельства могут развиваться по эффекту домино вплоть до дефолта.
Что случится с кредитом при девальвации рубля и дефолте: советы для заемщиков
Российский рубль периодически дешевеет относительно мировых валют. Данный процесс известен как девальвация. Он достиг апогея в конце девяностых, когда купюры по факту стали дешевой бумагой. Но как девальвация рубля может повлиять на взятый ранее кредит, и есть ли выгода брать ссуду в такое время?
Что означает девальвация?
Девальвация – снижение цены денежной единицы в ее фактическом и номинальном выражении. Рубль рассматривают относительно денежных знаков иных стран. Сегодня национальная валюта демонстрирует устойчивое обесценивание относительно евро и доллара.
Фактически девальвация выглядит так: то, что ранее мы могли купить за 50 рублей, через какое-то время будет требовать уже 100 рублей для его оплаты. Уровень обесценивания определяется политикой организаций, поставляющий на отечественный рынок импортные товары, а также обменным курсом для национальной валюты.
Не стоит думать, что граждане РФ, не имеющие потребности в иностранной продукции, не ощутят негативное влияние девальвации.
Как девальвация влияет на кредиты?
Еще одна отрасль, на которую она влияет – это кредитование. В целом девальвация отрицательно влияет на рынок кредитования. В банковской сфере сразу начинается паника. Финансовые учреждения могут повышать процентные ставки, снижать цену залога и другими способами ущемлять права клиентов.
Влияние девальвации на кредитование заключается в следующем:
При этом сами граждане ввиду денежных трудностей меньше берут кредиты. Отмечается затихание рынка. Многие пытаются брать кредиты в иностранных валютах для выигрыша на курсе, но это довольно сложно им имеет свои подводные камни.
Что произойдет с кредитом при девальвации?
Учтите, что многое зависит от валюты, в которой был взят кредит.
Если взят кредит в рублях
В случае с рублевым кредитом кредитная нагрузка на заемщика в случае девальвации облегчается. Если вы купили за взятые в долг средства определенный товар, выгода будет заключаться в цене, по которой вы приобрели его до подорожания.
Погашать заём досрочно нет смысла, так как финансовая выгода в данном случае отсутствует. Чем дольше заемщик будет отдавать сумму на установленных ранее условиях, тем меньше будет вес регулярного взноса, что связано с обесцениванием национальной валюты.
Понимая наличие подобных рисков, кредиторы могут вносить в договора пункт, позволяющий при смене обстоятельств иногда повышать процентную ставку. Поэтому важно внимательно читать кредитный договор, чтобы избежать неприятных последствий.
Если кредит оформлен в долларах или евро
Если заём брался в иностранной валюте, последствия девальвации будут куда серьезнее. Если человек получает заработную плату в рублях, то обесценивание последних приведет к существенному увеличению кредитного бремени.
Чем больше девальвация, тем более серьезные убытки несет заемщик, рискнувший оформить валютный кредит. В свое время банкам, которые столкнулись с массовыми невыплатами, пришлось ограничивать портфели путем выведения из них крупных валютных кредитов. Сегодня программы по выдаче займов в долларах либо евро сохранились только в единицах финансовых структур.
В случае обесценивания рубля и увеличении курса валюты адекватная процентная ставка не станет спасением. Выходом может быть только рефинансирование займа с переводом задолженности в рубли либо досрочное погашение кредита. Если сравнивать возможные риски от девальвации, то переплата по рублевым займам будет гораздо менее ощутимой.
Не стоит оформлять заём в валюте, которая в ближайшее время может подорожать. Многое также определяется сроками, на которые нужен займ. Если сумма нужна на короткий период, и имеется источник дохода в валюте, то кредит в евро либо долларах может быть даже более выгодным.
Стоит ли брать кредит при девальвации рубля?
Тут все зависит от того, для каких целей он вам нужен. Если вы планируете взять заём на покупку бытовой техники, электроники, и других импортных товаров, делать это при девальвации можно.
В дальнейшем иностранная продукция будет стоить дороже. И даже если на официальном уровне это будет отвергаться, все равно это будет. Ведь все заграничное покупается за доллары, соответственно, при ослаблении рубля валютные расценки автоматически повысятся.
С другой стороны, многие эксперты рекомендуют не брать кредиты, выплата которых может вызвать у вас трудности. Девальвация может стать причиной снижения дохода, и займы, взятые «впритык» станут причиной вашего попадания в долговую яму.
А вот брать кредиты в иностранной валюте однозначно не стоит. Их цена, как и всего валютного, возрастет при девальвации. Это и случилось с ипотечными займами в 2014 году, которые ввиду того, что рубль пропорционально подешевел, стали дороже практически в два раза.
Что будет с ипотекой?
Возможность роста ставок по ипотеке в случае обострения кризиса, безусловно, существует, поэтому если вы планировали взять ипотеку, то сейчас самое лучшее для этого время. Отметим, что многие банки уже подняли ставки по всем ипотечным кредитам на 1%.
Что будет с кредитом если случиться дефолт?
Под дефолтом понимается невозможность страны выплачивать долги иным странам либо кредиторам в ее пределах. Он чреват надобностью перейти на максимально жесткую экономию и, по сути, банкротством глобального масштаба. То есть, дефолт и девальвация – разные термины, и важно не путать их.
Есть мнение, что в случае дефолта вносить платежи по кредиту не надо. Все государство ведь в банкротстве, а я и подавно. Но на самом деле ситуация обратная.
По закону даже эта серьезнейшая проблема не относится к официальным причинам списания долга. Потому что бы ни было с отечественной экономикой, вы по-прежнему остаетесь должником и имеете обязательства в отношении выдавшего кредит банка или его преемника при банкротстве.
Кроме того, в случае дефолта заемщики остаются единственной надеждой банка. Их прибыль существенно уменьшается, и едва ли не последним спасением становится доход от кредита. Учреждения начинают требовать задолженности гораздо активнее и жестче, чем ранее. Они могут подавать в суд, требовать досрочное погашение, прибегать к описи имущества и так далее.
Потому дефолт в государственном масштабе для обычного клиента чреват тем, что условия выплаты кредита ужесточатся, а штрафы увеличатся. Финансовые учреждения нуждаются в деньгах, и заемщик должен их дать вне зависимости от того, в каком положении находится он сам. Это жесткие законы финансового рынка.
Что делать заемщику при девальвации и дефолте?
Существует ряд конкретных рекомендаций, которые стоит брать на вооружение:
Напоследок нужно сказать, что и дефолт, и девальвация, и кризисы в целом – это явления, предсказать которые крайне тяжело. Полноценная заблаговременная подготовка к ним практически нереальна. Потому, ощутив любые проблемы и потерю стабильности, лучше примите меры для снижения негативных последствий заранее. Только это может стать вашей страховкой.
Стоит ли покупать недвижимость при падающем рубле
Падение цен на нефть привело к резкому снижению курса рубля, а то в свою очередь — к всплеску спроса на недвижимость. Как ведут себя цены на жилье в условиях валютного кризиса, что будет с ипотечными ставками и стоит ли сейчас выходить на сделку?
«С утра позвонил хозяин квартиры, с которым договаривались на сегодня на предварительный договор. Хочет подождать. Сижу с миллионом деревянных за пазухой. Не успела. Есть смысл продолжать искать варианты или все продавцы с рынка побежали?» — пишет пользователь форума Банки.ру под ником Agavaa. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», 1–2% продавцов сейчас действительно просят риелторов отложить запланированную ранее сделку, чтобы понаблюдать за дальнейшим развитием событий. Главный вопрос: что будет с ценами на недвижимость и стоимостью ипотеки?
Как ведут себя цены на жилье?
Цены на недвижимость реагируют на падение рубля замедленно, их движение станет более-менее заметным в ближайшие один-два месяца. Стоимость квадратного метра довольно чувствительна к изменению спроса на рынке. При быстром обесценении национальной валюты возможен скачок спроса на жилье у той части населения, которая постарается защитить свои сбережения, отмечает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.
Покупатели жилья эконом- и комфорткласса поторопятся завершить планируемые сделки в условиях непредсказуемости. Клиенты высокобюджетного рынка поступят так же, но руководствуясь несколько иными мотивами. «Для них важно диверсифицировать риски для их накоплений, разделив их по разным типам активов, в том числе недвижимым. К тому же многие из таких покупателей, безусловно, выиграют на падении курса рубля, ведь свои сбережения они хранят преимущественно в валюте«, — отмечает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.
Кратковременный рост спроса может существенно отразиться на ценах. «Если на рынке возникнут панические настроения, как это было в декабре 2014 года, то вполне возможно поднятие цен в диапазоне до 10%», — допускает заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. В предыдущие валютные кризисы — в 2008 и 2014 годах — так и происходило: население стремилось ускорить завершение сделок или конвертировать сбережения в недвижимый актив, спрос повышался, цены росли. «Правда, сейчас эта волна может быть не столь ощутимой, потому что ситуация с благосостоянием граждан явно отличается от тех времен», — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Ослабление рубля скажется и на себестоимости проектов на первичном рынке недвижимости. Она возрастет, поскольку издержки девелоперов на импортные закупки и транспортные расходы увеличатся, говорит генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.
Если же падение нефти и рубля в дальнейшем серьезно затронет уровень жизни, спрос на жилье может снизиться. «Это приведет к исчерпанию ресурсов строительных компаний и заставит их снижать цену реализации недвижимости», — полагает Валерий Пивень. После укрепления доллара в 2014 году средняя цена квадратного метра в России за полгода уменьшилась на 5,9%. Рынку удалось отыграть снижение и вернуться на прежние уровни, но лишь к осени 2019 года, вспоминает руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды в компании «Авито Недвижимость» Руслан Закирьянов.
С 2000 года рублевые цены на жилье в Москве повысились в шесть раз, несмотря на два кризиса, произошедших в этот период, приводит Кирилл Игнахин данные НИУ ВШЭ. «Поэтому в долгосрочной перспективе жилье только дорожает, и падение курса рубля этот процесс ускоряет», — делает он вывод.
Что происходит с ипотечными ставками?
В ситуации с резким падением рубля и ростом инфляции эксперты не исключают, что ЦБ может повысить ключевую ставку. В таком случае и ипотечные ставки пойдут вверх. Более того, некоторые банки, не дожидаясь решения регулятора, уже начали поднимать проценты по ипотечным кредитам.
«Главная опасность, угрожающая сейчас рынку недвижимости, — возможный рост ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке. Для многих потенциальных покупателей именно ипотека остается единственным возможным вариантом решения квартирного вопроса», — говорит директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
«Учитывая цели национальных проектов, заверения президента и премьер-министра о снижении ипотечных ставок, повышение ключевой ставки сейчас было бы нежелательным», — считает Мария Литинецкая. Тем не менее полностью исключить сценарий увеличения ипотечных ставок нельзя, поэтому покупателям, планирующим использовать кредит для покупки жилья, лучше не откладывать заключение сделок, советует эксперт. До конца текущего месяца какого-то существенного изменения процентных ставок по ипотеке вряд ли стоит ожидать, добавляет генеральный директор БКИ «Эквифакс» Олег Лагуткин.
Стоит ли покупать жилье?
В долгосрочной перспективе рублевые цены на жилье практически постоянно растут, поэтому отказываться от запланированной покупки не следует. Главное, выбрать правильный момент. Если берете квартиру в ипотеку, уже сделали выбор и готовы выйти на сделку в ближайшее время, то лучше поторопиться до того, как цены подскочат и процентная ставка увеличится.
К покупке жилья в инвестиционных целях нужно подойти с холодным расчетом, траектория цен на недвижимость будет во многом зависеть от ее ликвидности: расположения, инфраструктуры и других параметров. Спрос на жилую недвижимость может незначительно вырасти в краткосрочном периоде, что вызовет вымывание ликвидной недвижимости и последующий рост цен на нее. «При этом цены на неликвидную недвижимость, наоборот, будут снижаться», — подчеркивает старший аналитик рейтингового агентства «НКР» Егор Лопатин.
СРОЧНО!
Успейте разобраться в ФСБУ 5/2019 «Запасы», пока вас не оштрафовали. Самый простой способ – короткий, но полный курс повышения квалификации от гуру бухгалтерского учета Сергея Верещагина