Что будет с ипотекой при разводе супругов с детьми

Кому достанется ипотечная квартира при разводе

Стандартная ситуация

Несмотря на то, что этот вариант можно считать оптимальным, у него есть свои негативные стороны.

Во-первых, если ипотечной квартирой хозяева владели менее минимального для исчисления подоходного налога срока (менее 3 лет для единственного жилья), то после продажи нужно будет заплатить налог. Этого не произойдет, если продать жилье за ту же сумму, за которую приобрели. Но это бывает невыгодно, если, например, сделан хороший ремонт, который повысил стоимость жилья.

Во-вторых, потребуются дополнительные расходы на услуги риэлтора для поиска покупателя и оформления сделки.

В-третьих, покупатели залоговой квартиры часто просят скидки «за неудобства».

Двое за одного

Если не договорились

Все «взять и поделить» можно в суде. Это потребуется тем, кто не смог договориться. Ситуация, к сожалению, нередкая. В п.3 ст.38 СК РФ в такой ситуации предусмотрен судебный порядок раздела общего имущества супругов и определения долей в этом имуществе. Согласно п. 7 cт. 38 СК РФ иск o разделе имущества (ипотеки и долгов в том числе) можно подать в период брака, одновременно c расторжением брака и после расторжения брака в течение тpex лет. Банк-кредитор будет участником процесса.

Все лучшее детям

При разделе ипотечного жилья не упоминаются дети: они пока не имеют отношения к собственности родителей. Впрочем, как водится, есть исключение (даже при наличии брачного договора): если для погашения ипотеки использовался материнский капитал. В этом случае дети имеют право на доли в ипотечной квартире, которые определяются после полного погашения ипотеки. При разводе супругов такая квартира в судебном порядке может быть переоформлена в общую долевую собственность ещё до полного погашения ипотеки. Однако в дальнейшем это не влечет распределения в равных долях. Суды, как правило, учитывают объем собственных средств, вложенных при приобретении жилья родителями, условия брачного договора (при наличии), сумму материнского капитала и размер ипотечного кредита.

Новоселье до женитьбы

Если ипотека была оформлена одним из супругов до брака, поделить ее не получится (ни само жилье, ни долги). Однако бывший супруг вправе в судебном порядке истребовать половину платежей по ипотеке, внесенных за период брака (как и половину стоимости неотделимых улучшений), поскольку личные обязательства супруга-заемщика по ипотеке погашались за счет совместного бюджета супругов.

Источник

Как делится квартире по ипотеке при разводе?

Приобретение недвижимости сопряжено с большими расходами, которые для большинства российских семей совершенно неподъемны. Именно поэтому ипотечные кредиты являются весьма популярными среди новоиспеченных семейных пар. Однако как быть, если очередная семья распалась? Рассмотрим, как производиться раздел собственности и долговых обязательств после развода при наличии ипотеки.

Как при разводе делится ипотечная квартира?

Как правило, при оформлении ипотеки оба супруга несут ответственность за выплату кредита. Обычно семейная пара выступает в роли основного заемщика и созаемщика, реже – заемщика и поручителя. Именно поэтому при расторжении брака чрезвычайно важно уведомить банк о своем решении. После того, как специалисты кредитного учреждения рассмотрят поступившее обращение, клиентам будет предложен оптимальный вариант распределения долговых обязательств. Следует отметить, что он не всегда согласуется с условиями брачного договора или судебного решения.

Самый очевидный способ вернуть банку кредит – продать общую недвижимость супругов. К сожалению, подобный выход из ситуации таит в себе массу подводных камней:

Чаще всего, банк практикует раздел квартиры в ипотеке при разводе с равномерным распределением долговых обязательств между супругами. У такого подхода также есть некоторые нюансы. С одной стороны, если пара вынуждена продолжать проживать на одной жилплощади, это может вызвать ряд очевидных неудобств. С другой стороны, при раздельном проживании супруг, покинувший прежнюю квартиру, может отказаться выплачивать кредит. При возникновении подобной ситуации клиент, исправно вносящий платежи, в будущем может претендовать на большую долю недвижимости.

Если задолженность по ипотеке одного из членов семьи покажется кредитору слишком большой, то специалисты банка могут принять решение выставить залоговую недвижимость на аукцион. В таком случае оба супруга останутся без прав собственности на квартиру. Кроме того, досрочное погашение своей части долга не поможет отдельному супругу стать полноправным собственником половины квартиры, т.к. пользование недвижимостью будет ограничено, пока не будут разрешены проблемы созаемщика. Не следует забывать также о том, что нередко договор кредитования предусматривает комиссию за изменение условий соглашения, которая может достигать нескольких процентов от суммы фактического остатка задолженности.

Отдельно стоит рассмотреть случай, когда у разводящейся пары есть ребенок. В рамках общепринятой судебной практики часто встречаются ситуации, когда суд оставляет матери с детьми большую долю в квартире. Более того, при наличии дополнительных оснований (тяжелое материальное положение, временная нетрудоспособность и т.п.) судебное решение может включать в себя пункт, согласно которому размер платежей мамы детей уменьшается за счет отца. Как правило, такие требования предварительно согласовываются с кредитором. Следует отметить, что при использовании для погашения ипотеки материнского капитала дети приобретают безусловное право собственности на долю в квартире.

К особым случаям также можно отнести военную ипотеку. Де-факто погашение задолженности происходит за счет средств Министерства обороны России, что накладывает определения ограничения на условия кредита. Военная ипотека характеризуется следующими особенностями:

Учитывая специфику военно-ипотечных программ, банки нередко требуют заключить брачный договор, в соответствии с которым после развода военнослужащий становится единственным собственником жилья.

Поиск ипотеки

Как делится квартира в ипотеку до брака при разводе?

Ввиду крайне продолжительных сроков выплаты задолженности по ипотеке, нередко банки сталкиваются с ситуацией, когда ипотечный кредит был выдан одному из супругов еще до того, как пара заключила официальный брак. Такое положение вещей наиболее благоприятно для того члена семьи, который не является стороной договора кредитования: если на протяжении совместной семейной жизни он осуществлял выплаты по ипотеке, данные расходы могут быть компенсированы в судебном порядке.

Источник

Ипотека после развода: как выплачивать кредит

Минюст России в начале карантина предложил приостановить в России государственную регистрацию заключения браков и разводов. Свое предложение министерство объяснило неблагоприятной обстановкой, сложившейся в связи с распространением в стране коронавирусной инфекции COVID-19.

В Китае, например, после пандемии серьезно выросло число разводов — люди не выдержали жизнь в режиме 24/7, кто-то собрался разводиться еще до карантина, но не шел подавать на развод из-за страха перед коронавирусной инфекцией. Аналогичный сценарий психологи предсказали и России.

Один из самых неприятных этапов бракоразводного процесса — раздел имущества. Спросили у юристов, что делать с ипотечной квартирой после развода.

Что делать с ипотекой после развода

Сегодня более 50% покупок квартир происходит с привлечением ипотеки, где сторонами сделки часто выступают семьи. Однако, согласно судебной практике, по числу разводов цифры не радуют. Так, в прошлом году в России было заключено менее 1 млн браков, а распалось более 600 тыс., рассказала член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Если у супругов намечается развод, паре в первую очередь необходимо сообщить о своих проблемах банку, поскольку расторжение брака является существенным нарушением кредитного договора», — отметила юрист.

Как правило, на стадии раздела ипотечной квартиры стороны находят компромисс. Если стороны не смогли договориться, кому останется квартира, и распределить обязанности по кредиту, то спор решается в суде. Для этого супруги должны выделить доли во владении квартирой и после этого разделить кредит. Возможности раздела имущества супругам при разводе в суде также нужно согласовывать с банком, кроме случаев, когда эти варианты уже были учтены при выдаче кредита — это, например, условия брачного договора.

По словам управляющего партнера AVG Legal Алексея Гавришева, в более чем 70% случаев бывшие супруги являются созаемщиками. Поэтому после развода им следует определиться, как они будут выплачивать ипотеку.

«Вариантов несколько: платить ипотеку совместно и дальше; один из супругов отказывается от ипотеки и квартиры в пользу другого; выплатить ипотеку полностью, затем продать квартиру и поделить средства; супруги соглашаются продать квартиру и разделить пополам вырученные деньги», — отметил юрист.

Сами банки зачастую предлагают продать залоговую квартиру, а полученные деньги разделить между супругами или использовать как первоначальный взнос при покупке своих квартир. Если после продажи залоговой квартиры все равно остался долг, то супруги будут платить его вместе.

Как платить ипотеку после развода

Оплата ипотеки после развода зависит от ряда факторов — кто брал кредит, на каких условиях и кому принадлежит ипотечная недвижимость, пояснил вице-президент Московской городской нотариальной палаты Илья Радченко.

«Если квартира была куплена в ипотеку до брака одним из супругов, а второй не был ни созаемщиком, ни поручителем, то с большой вероятностью этот долг будет отдавать только заемщик, он же собственник квартиры», — сказал он.

Если кредит взят в период брака, квартира в общей совместной собственности, то независимо от включения второго супруга в кредитный договор ему надо будет отвечать по данному долгу (если только не согласовано с кредитором, что он будет раздельным долгом одного супруга). В данном случае платить придется поровну.

«Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ, совместно нажитое имущество является совместной собственностью. А если доли супругов не установлены, они предполагаются равными. Поэтому в основном пополам делятся квартира и, соответственно, долг», — добавила Асия Мухамедшина.

Однако если один из супругов докажет, что внес бо́льшую часть кредита из личных средств, то суд может увеличить его долю в квартире и, соответственно, уменьшить сумму долга.

Если при уплате ипотеки использовался материнский капитал, квартира оформляется на всех членов семьи. Например, если в семье двое детей, квартира делится на четыре доли. Поскольку до совершеннолетия детей их долей распоряжается опекун, то при разводе родитель, с которым будут проживать дети, может претендовать на часть с учетом долей детей в квартире.

Что будет, если не платить ипотеку

Если один из супругов не будет платить за квартиру, то по истечении трех месяцев с момента просрочки банк имеет право обратиться в суд для взыскания долга, отметила член АЮР.

«Если супруги ипотеку не выплачивают, банк ее реализует, вырученные деньги идут на погашение ипотечного кредита, а остаток, если он есть, делится между супругами. Если же квартира продана дешевле, то остаток кредита гасится супругами пополам», — добавил Алексей Гавришев.

Избежать спорных ситуация при бракоразводном процессе и разделе имущества, в том числе ипотечной квартиры, можно благодаря брачному договору. Его наличие существенно сэкономит время и деньги супругов в будущем и избавит от долгих споров и судебных тяжб. В нем квартира делится так, как предусматривает документ, но без ущемления прав детей.

«Желательно прописывать подобные вопросы в брачном договоре до того, как заключается кредитный договор или договор займа, обеспеченный ипотекой. Потому что когда долг уже есть, изменить его можно только с согласия банка (иного кредитора). Брачный договор, предусматривающий раздельную ответственность по долгам, нужно представлять кредиторам при заключении договора с ними, чтобы он сработал надлежащим образом», — добавил Илья Радченко.

Источник

Раздел ипотечной квартиры при разводе

Развод – крайне непростая процедура не только в организационном плане, но и с юридической точки зрения. За время совместного проживания супруги не могут не обзавестись общим, совместно нажитым, как говорит юридическая формулировка, имуществом, которое при расторжении брака делится. А дележ имущества, в свою очередь, усложняется другими факторами – детьми или, например, ипотечным кредитом. О том, как усложнит процесс квартира в ипотеке при разводе, как него влияет наличие детей и брачного договора, и как обойти все эти сложности – далее в нашей статье.

Правовой вопрос

Сложности в расторжении брака и разделом имущества, нажитого супругами, связаны не только с возможно испортившимися отношениями между мужем и женой. Дело еще в правовом регулировании этого вопроса, а вернее – в его недостатке: суды руководствуются Гражданским кодексом, Семейным кодексом, ФЗ «Об ипотеке» и подписанным супругами-созаемщиками ипотечным соглашением с кредитором. Кроме того, повлиять на процесс может и брачный договор. На основе этих документов изложен принцип решения таких споров, и заключается он в нескольких пунктах:

Бракоразводный процесс

То, как будет произведен раздел ипотечной квартиры при разводе, зависит от многих факторов. Так, огромное влияние может оказать то, когда именно была оформлена ипотека – до брака или уже в нем. Кроме того, учитывается наличие брачного договора и несовершеннолетних детей. Еще один нюанс – гражданский брак. Мы разберем каждую ситуацию отдельно.

Ипотека до брака

Купленная в ипотеку до официального вступления в брак квартира не считается совместно нажитым имуществом и зарегистрирована только на одного супруга. Споров при этом возникнуть не должно, особенно если кредит полностью погашен еще до официальной регистрации отношений, а второй партнер не участвовал в сделке в качестве созаемщика.

Однако и здесь могут встретиться подводные камни. Семейный кодекс РФ (ст. 34), подразумевает, что одна из сторон может потребовать денежную компенсацию затрат на выплату кредита или ремонт недвижимости, использованной для совместного проживания.

Гражданский брак

Раздел ипотечной квартиры, купленной в гражданском браке, также имеет место быть. Если рассматривать гражданский брак с юридической точки зрения, то он не приводит к возникновению имущественных обязательств между супругами. Поэтому при разводе недвижимость достается тому, кто заключил ипотечный договор с банком. Иное возможно только в случае, если другая сторона возбудила судебное разбирательство.

Однако в настоящее время банки часто выдают ипотеку, которую могут разделить между собой и пары, находящиеся в гражданском браке. В заявках на этот случай предусмотрен соответствующих пункт. Так ответственность за кредит несут оба супруга, а раздел ипотеки происходит пополам, как и при официальном вступлении в брак.

В официальном браке

Как проходит раздел квартиры в ипотеке для официально зарегистрированных супругов? Закон тут достаточно однозначен. Квартира, приобретенная после официальной регистрации брака, является совместной собственностью супругов. То же касается и ипотеки. И уже неважно, кто именно заключал кредитный договор – более того, сегодня второй заемщик банки отказываются выдавать ипотеку без согласия мужа или жены и их участия в качестве созаемщика в сделке. Таким образом супруги несут солидарную, равную ответственность перед финансовой организацией.

Существует несколько вариантов того, как сложится раздел купленного в ипотеку имущества при разводе, а также взаимоотношения заемщиков с банком.

Крайне редко встречаются случаи, когда ипотечный кредит оформлен только на мужа или жену, и именно один супруг несет ответственность перед банком. Но стоит помнить, что квартира остается совместно нажитым имуществом – а значит второй супруг имеет право на половину квартиры при разводе.

Военная ипотека

Здесь все довольно просто. При расторжении брака квартира, приобретенная на средства военной ипотеки, остается в имуществе военнослужащего, так как она куплена на средства целевого назначения – то есть полученных по программе НИС. О ней мы писали подробно в одной из наших статей. Закон не предусматривает раздела такой недвижимости.

Ипотека при наличии брачного договора

Брачный договор – это соглашение, которое регламентирует права супругов на имущество в период брака и в случае развода. С его помощью можно изменить законом режим общей собственности. Так, если в документе прописано, что при расторжении брака квартира переходит к жене – она ее и получит.

Неважно, когда был заключен брачный договор – он действителен как до и после официального заключения брака, так и до оформления самого ипотечного кредита. Кроме того, возможно его составление после приобретения квартиры. Если брачный договор составлен после заключения кредитного, необходимо уведомить об этом банк.

Еще одна характерная черта брачного договора – после его составления банк не сможет повлиять на предусмотренную им процедуру развода. По этой причине финансовые организации требуют предварительного заключения брачного контракта установленной ими форме. В некоторых организациях это одно из обязательных условий для заключения брачного договора. Чаще всего его требуют, когда:

Ипотека при разводе с детьми

Суд может отойти от стандартных правил раздела платежей по кредиту в случае особых обстоятельствах родителя, с которым остался ребенок. К ним относится инвалидность, временная неплатежеспособность, беременность или декретный отпуск. В этом случае для стороны, с которой останется ребенок, сумма ежемесячных платежей будет снижена, а для другой – повышена.

Допускается составление мирового соглашения. В нем указываются доли каждого супруга в имуществе и долговых обязательствах. Раздел квартиры в ипотеке, впрочем, невозможен только в случаях, если она однокомнатная, и в ней невозможно выделить комнату или площадь для каждого родителя.

Наличие ребенка, кроме того, не станет препятствием для банка при изъятии имущества в случае невыполнения кредитных обязательств.

Один из супругов отказывается выплачивать задолженность

Нередки ситуации, когда муж и жена не приходят к согласию в споре о том, как платить ипотеку. Один из них отказывается вносить свою долю, а это приводит к образованию задолженности. Кроме того, муж или жена могут отказаться от оплаты кредита, ссылаясь на то, что они не живут в приобретенной квартире.

Ситуация может решиться двумя путями:

Альтернативные способы

Другой вариант – продать саму квартиру. Деньги делить намного проще, чем жилплощадь, однако для этого потребуется согласие банка на продажу ипотечной квартиры. Есть несколько вариантов проведения этой процедуры. Подробнее о процедуре продажи ипотечной квартиры мы писали ранее в https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/prodazha-kvartiry-v-ipoteke/.

Еще один вариант – сдавать жилплощадь в аренду. Так бывшие супруги смогут выплачивать кредит за счет поступающих средств от арендатора, однако в этом случае самим заемщикам придется найти новое место жительства.

Один из супругов также может отказаться от своей доли в общем жилье – безвозмездно или за денежную компенсацию от другой стороны. Другой, в свою очередь, обязан взять на себя все платежи по ипотеке. Если банк устраивает платежеспособность этого супруга, то переход права собственности регистрируется в соответствующих регистрирующих органах.

Алгоритм действий

Как разобраться с разделом недвижимости и ипотеки при расторжении брака? И как сделать это без судебного разбирательства? Мы составили план действий.

Важно понимать, что банки не любят рисковать, и развод заемщиков для кредиторов – не причина делить платежи и остаток займа на две части. То же касается и вывода одного из супругов из состава заемщиков. Поэтому получить одобрение такой процедуры очень сложно. В идеале, решившей расторгнуть брак паре стоит предварительно обратиться в банк и проговорить возможные варианты с кредитным менеджером. Вероятно, эксперт сможет предложить более удобный вариант.

К слову, если вы предложите продать ипотечную квартиру для погашения долга, банк может согласиться быстрее – такой вариант позволит снизить риск невыплаты ипотеки одним из заемщиков. В этом случае заемщикам следует найти покупателя, который будет согласен приобрести квартиру с обременением.

Помните! Независимо от того, как протекает бракоразводный процесс, супруги обязаны делать взносы по кредиту. В противном случае банк начнет начислять штрафные проценты, и ситуация только усложнится – вплоть до того, что банк в любом случае продаст квартиру на аукционе.

Вывод

К сожалению, одна из характерных особенностей бракоразводных процессов – это испорченные отношения супругов. Когда муж или жена идут на принцип, трудно прийти к соглашению и заключить мировой договор – самый простой способ решить ипотечный спор. Помочь здесь сможет только влияние опытного адвоката.

Кроме того, развод супругов, получивших ипотеку в браке, затрагивает не только семейное право, но и семейное. Поэтому окончательное решение выносят именно судебные органы. Ипотека при разводе супругов с детьми – еще более сложный фактор, который может затянуть судебный процесс. Значительно повлиять на результат может, опять же, высококвалифицированный юрист, представляющий интересы бывшего супруга.

Источник

Как мы делили ипотеку при разводе

Чтобы все было по-честному

Мы те самые люди, которые решили развестись во время ремонта в только что купленной ипотечной квартире.

Нужно было понять, что делать с ипотекой и кому достанется жилье. Брачного контракта, где были бы прописаны такие вещи, у нас не было. Продавать квартиру из-под ипотеки мы не хотели — слишком много теряли в деньгах. Поэтому стали искать разные пути решения проблемы и договариваться.

Расскажу, какие варианты у нас были и как в итоге мы поступили.

Как мы взяли ипотеку

Мы поженились в середине 2016 года и стали жить в моей квартире в Санкт-Петербурге. Ее купили мои родители около девяти лет назад. Бюджет у нас с супругом был раздельный, и все расходы мы делили пополам. Точную сумму доходов друг другу мы не разглашали, но они были примерно одинаковые.

Осенью 2018 года мы решили купить совместную недвижимость и стали искать подходящие варианты с помощью риелторов. Спустя месяц нашелся идеальный вариант: двушка площадью почти 60 м² с огромным балконом, в приличном новом доме, недалеко от центра города и рядом с метро. Она полностью вписывалась в наш бюджет — 7,5 млн рублей. Требовалось только сделать косметический ремонт.

Стартовый взнос в 2 млн рублей мы накопили за время семейной жизни: 1,3 миллиона внесли я и мои родители, 700 тысяч — муж. Разницу во взносе муж предложил компенсировать ремонтом и покупкой части мебели. Мы на словах договорились, что он сделает ремонт в квартире за свой счет.

Оставшиеся 5,5 млн рублей мы взяли в ипотеку. У нас не было времени заниматься сравнительным анализом предложений разных банков, поэтому эту часть работы мы поручили тем же риелторам, что помогали нам с поиском квартиры. Эта опция шла бонусом к сделке: агентством руководили мои хорошие знакомые, которым я доверяла.

Нам подобрали наиболее выгодные условия в банке «Ак барс»: кредит на 15 лет под 10,2% годовых с ежемесячными выплатами около 60 тысяч рублей. Еще около 150 тысяч мы потратили на услуги риелторов и нотариуса, который заверял сделку, — эту сумму мы оплачивали пополам из личных средств каждого.

Квартиру мы оформляли в совместную собственность без выделения долей и без указания, кто сколько внес денег в первоначальный взнос. Мы посчитали, что вся недвижимость, которую купили в браке, принадлежит супругам в равном объеме. Разумно было бы заключить брачный договор у нотариуса и оговорить все важные финансовые вещи, в том числе у кого будет право собственности в случае расторжения брака или как мы будем делить крупные совместные покупки и кредиты. Мы собирались заключить такой договор сразу после свадьбы, но в результате так этого и не сделали — думали, что жить вместе будем долго и счастливо.

Сейчас я понимаю, что брачный договор мог облегчить всем жизнь. Это серьезный аргумент для банка, чтобы принять решение вне рамок стандартных банковских процедур в пользу заемщика. Но есть и минусы: если заключать договор до покупки квартиры, его потом придется показывать юристам банка. Если что-то в договоре им не понравится, в выдаче кредита могут отказать или попросят поправить в договоре формулировки. И неизвестно, в пользу кого из супругов будут эти правки. Скорее всего, в пользу основного заемщика по кредиту.

Как мы развелись

Сделка по покупке квартиры состоялась в конце января 2019 года. К этому моменту у нас уже были проблемы в отношениях. Но тогда мне казалось, что они в целом преодолимы и новая жизнь в новой квартире точно освежит брак, а общий кредит подтвердит серьезность намерений.

Ключи по договоренности с предыдущими собственниками мы получили только через месяц. В это время мы продолжали жить в моей квартире, а в новой шел косметический ремонт. Рабочие делали новую разводку электрики, меняли сантехнику, выравнивали стены, ставили новые межкомнатные двери, переклеивали и красили обои и занимались мелкими работами вроде перекладки плинтуса и установки новых подоконников. Всем ремонтом по договоренности занимался супруг — он прекрасный инженер-строитель. Я только выбирала цвета стен.

Первоначальная смета — 300 тысяч рублей — в процессе ремонта предсказуемо начала расти. В какой-то момент муж предложил мне тоже вложиться в ремонт. Он аргументировал это так: в первоначальный взнос вкладывалась не только я, но и мои родители, а значит, лично мой вклад нужно увеличить. Это стало последней каплей в наших и без того непростых отношениях. Я предложила разойтись в середине марта, через полтора месяца после покупки жилья.

Квартира была в хорошем состоянии, но с откровенно дешевым и некачественным ремонтом: криво наклеенные обои, всего по две розетки на комнату на неудобной высоте, отваливающийся плинтус Когда мы решили разойтись, ремонт был в самом разгаре: шла поклейка обоев под покраску и замена межкомнатных дверей, была демонтирована душевая кабина. Работы бригады были оплачены супругом где-то на ⅔ от оговоренной суммы, но смета продолжала увеличиваться. Требовалось еще около месяца, чтобы завершить все запланированные работы

Через неделю после этого разговора супруг съехал из моей квартиры. Он взял личные вещи, телевизор, который покупал за свой счет, мультиварку, которую дарила нам его мама, и вторую кошку, которую мы завели уже в браке. Из крупных совместных приобретений у нас была только квартира.

К этому моменту мы платили ипотеку уже три месяца. Платеж делили пополам — по 30 тысяч рублей с каждого. Суммы вносили через личный кабинет в онлайн-банке, который был оформлен на мужа, но установлен на обоих смартфонах. Там было видно, с какой карты и от кого поступают средства. Первые три платежа в основном гасили проценты, которые составляли около 47 тысяч в месяц, и только 12—13 тысяч шли в уплату основного долга.

Какие были варианты раздела имущества и ипотеки при разводе

Нам нужно было решить, что делать с квартирой и ипотекой, причем быстро. Хотя мы были настроены мирно, никто не изъявлял желания идти на финансовые уступки. Все варианты выглядели одинаково плохо. Вот что мы рассматривали.

Оставить все как есть по документам. Мы разводимся, но договариваемся устно, что кто-то один продолжает платить ипотеку. А когда выплатит — переоформляет собственность на себя в Росреестре по договоренности с бывшим партнером.

Однако юридически это сомнительная затея — вдруг тот, кто якобы уступил, передумает и будет впоследствии уже через суд претендовать на свою долю. При этом он может апеллировать к тому, что все имущество, приобретенное в браке, должно было делиться пополам.

Продать квартиру, закрыть ипотеку, а оставшиеся деньги поделить. Этот вариант нам предложил банк как оптимальный. Но и тут было несколько подводных камней.

Нужно было бы самим заниматься этим или нанимать риелторов и платить им деньги. Их гонорар от подобной сделки доходит до 200 тысяч — для нас это было много.

Нам пришлось бы продавать квартиру в ипотеке, а это неудобно — покупателю нужно будет потом выводить ее из-под залога у банка. На такие сделки люди идут неохотно и просят уступить в цене за все неудобства.

Поскольку жилье у нас было в собственности менее трех лет, нам пришлось бы заплатить НДФЛ 13%. Налога можно было бы избежать, если продавать квартиру по той же стоимости, что и покупали, либо чуть ниже. Но поскольку мы вложились в ремонт, продавать по той же цене и терять деньги мы не хотели.

Переоформить недвижимость на одного супруга. Супруги расходятся и договариваются о том, кто будет выплачивать ипотеку. На этого же человека переоформляют квартиру, то есть выводят второго супруга из состава собственников. При этом ипотечный договор остается в том же банке и в нем ничего не меняется, то есть должниками по нему остаются двое.

Этот вариант тоже сомнительный. Если собственник квартиры перестанет платить, то долг перейдет на второго участника ипотечного договора. А он уже не имеет к квартире никакого отношения и не является ее владельцем, поэтому получится, что он будет платить не за свое жилье.

Для изменения состава собственников нужно обратиться в свой банк и предоставить свидетельства о разводе, паспорта и заявления. Банк рассматривает их и принимает решение, в том числе может еще и отказать.

Переоформить и недвижимость, и ипотеку на одного. Это вариант возможен, если согласится банк. Заемщики заключают новое приложение к ипотечному договору в банке, в котором был взят кредит, и перерегистрируют имущество в Росреестре.

Собственность делят в два этапа. На первом этапе собственники пишут заявления о том, что они добровольно просят банк исключить одного из них из состава собственников квартиры. В случае если банк разрешает это, собственность перерегистрируют на одного супруга. На втором этапе супруга-несобственника выводят из состава заемщиков по кредитному договору. Для этого нужно рефинансировать кредит, чтобы заемщиком по кредиту остался только один супруг. В зависимости от сговорчивости банков можно оба этапа провести сразу в одном банке.

Подобные процедуры не прописаны в стандартном протоколе работы банка, поэтому не все финансовые организации идут на это.

Заключить брачный договор. Если банк согласится, то, пока мы еще находимся в статусе супругов, можно заключить брачный договор, в котором прописывается предпочтительная схема раздела совместно нажитого имущества и вопросы долгов. После этого можно было бы спокойно разводиться. А потом пойти в банк с брачным договором и переоформить на этом основании и собственность, и долг на другого супруга в рамках текущего ипотечного контракта.

Это был самый разумный вариант, если бы банк разрешил нам это сделать. Без согласия банка, если квартира находится у него в залоге, заключить такой договор невозможно. Чтобы запросить согласие, надо подать в банк заявление от обоих супругов в свободной форме и дождаться официального ответа.

Как нам в итоге пришлось действовать

Бывший супруг предложил уступить мне квартиру без суда на определенных условиях:

Не могу сказать, что меня устраивал этот вариант целиком и полностью: финансовая нагрузка резко и незапланированно возрастала, при этом все равно нужно было вести бизнес и зарабатывать деньги. Но только так я могла оставить за собой квартиру — а она мне очень нравилась.

Обо всем, кроме пятого пункта, мы договорились устно, без фиксации у нотариуса.

Для нас оптимальным вариантом было заключить у нотариуса брачный договор, в котором были бы прописаны устраивающие всех условия раздела имущества и финансовые вопросы, а потом получить свидетельство о разводе. В идеале мы хотели переоформить квартиру и долг на кого-то одного, не меняя при этом банк и процентную ставку, — нам говорили, что так можно. Если бы мы прописали это в брачном договоре, то потом оформить все документы было бы несложно.

Но банк на это не согласился. Поэтому я стала уговаривать банк разрешить нам изменить состав собственников недвижимости. В дальнейшем я планировала рефинансировать кредит только на себя и в конечном счете стать единоличным владельцем квартиры и заемщиком по кредиту.

Как я уговаривала банк

24 апреля я получила заветную бумажку о расторжении брака и начала действовать.

Чтобы решить вопрос с банком, я несколько раз в неделю на протяжении месяца ходила в петербургский филиал «Ак барса». У каждого банка есть свои правила. Все, что выходит за пределы прописанных регламентов, банки рассматривают неохотно и часто отказывают.

Мне потребовалось быть очень настойчивой, чтобы банк пошел навстречу и после долгих переговоров дал согласие переоформить квартиру на одного супруга — то есть целиком на меня. Для этого бывший супруг должен был отказаться от своей части в мою пользу. При этом он все равно оставался бы заемщиком по кредиту — до тех пор, пока я целиком не рефинансирую ипотеку на себя.

Как я получала согласие на раздел имущества от бывшего супруга

Я должна была выплатить бывшему мужу миллион рублей. Он настоял, чтобы эту договоренность мы оформили у нотариуса как договор займа. Это стоило 11 000 Р — 1% от суммы долга плюс 1000 Р за оформление. Эту сумму мы договорились поделить пополам. Если бы бывший муж согласился на простую письменную расписку, которая тоже имеет юридическую силу, это было бы вообще бесплатно.

В начале мая 2019 года мы заключили договор займа у нотариуса. В документе нотариус старался избегать упоминания квартиры и использовал формулировки вроде «деньги взяты на личные нужды в период нахождения в браке».

Я была обязана выплатить долг двумя траншами без процентов. По устной договоренности мы привязали передачу денег к этапам переоформления квартиры. Первый транш я должна была передать, когда мы будем переоформлять на меня право собственности. А второй — когда рефинансирую кредит на себя и получу от банка документ о том, что в залоговой на квартиру фамилия мужа вообще больше не фигурирует.

Для передачи долга мы использовали наличные — не стали снимать банковскую ячейку или пользоваться безналичными переводами. Первую часть суммы в 500 тысяч я заняла у друзей под простую расписку в течение недели, после чего сообщила супругу, что готова к началу процедуры.

В банке эта процедура называется «изменение состава залогодателей». Шаблонных форм для такого запроса не предусмотрено — нужно только заявление в свободной форме, где указывают причину изменения состава залогодателей. Исходя из причины банк может запросить дополнительные документы, но у нас ничего не запрашивали.

Мы обратились в банк к специалисту по ипотечному кредитованию. Я написала заявление, в котором попросила банк рассмотреть смену состава собственников по договору и исключить из него моего бывшего мужа. Супруг написал, что готов на безвозмездных условиях переписать квартиру на меня и на имущество не претендует. Я отдала ему деньги.

После этого мы несколько дней ждали ответа. В конце мая 2019 года мне позвонили и сказали, что головной офис одобрил смену собственника. Мне и бывшему мужу прислали подтверждающие документы, и мы заключили дополнительное приложение к основному ипотечному договору.

Почему не нужно делать так, как сделали Анастасия с мужем

Анастасия и супруг изначально сделали ряд ошибок, которые повлияли на весь ход дальнейших событий.

Во-первых, супруги не отразили в ипотечном договоре размеры участия в первоначальном взносе при покупке квартиры. Исходя из условий договора получалось, что весь первоначальный взнос оплатил супруг, а это не так.

Во-вторых, они участвовали в формировании первоначального взноса в разных пропорциях, но не заключили брачный договор, который позволил бы минимизировать все возможные последующие риски.

Некоторые банки при собеседовании с потенциальными заемщиками предлагают сразу предусмотреть такие вещи и заключить брачный договор. Но поскольку Анастасия и супруг пользовались опцией «сделай все за меня» и действовали через риелторов, подобная консультация прошла мимо них.

Варианты действий Анастасии были существенно ограничены тремя обстоятельствами:

Тот вариант, который в итоге выбрала Анастасия, мог оказаться крайне рискованным. Договор займа юридически был бы притворной сделкой, которая фактически прикрывает заключение договора купли-продажи.

Анастасии очень повезло, что банк пошел навстречу

Конечно, при такой изначально сложной конструкции личных взносов в общую недвижимость разумно было бы сразу заключить брачный договор. Понимаю, что большинство людей думают так: мы друг друга любим, доверяем, а брачный договор — это форма недоверия к супругу, поэтому мы обойдемся без него. Но у автора сразу с супругом был раздельный бюджет и раздельные траты, и они считали, кто и сколько денег потратит на недвижимость. Поэтому брачный договор спас бы всем и время, и деньги.

В целом схема автора имеет право на существование. Если подходить формально, то расписки о мнимом займе — это притворные сделки, как и купля-продажа доли бывшего мужа, по которой никаких денег реально не было передано. Это не совсем законно. Но так как в этих сделках отсутствуют третьи лица, чьи бы права они нарушили, то лиц, реально заинтересованных в том, чтобы признать их недействительными, нет.

Сама по себе ситуация с разделом квартиры, которую купили в кредит, сложная. Для исключения бывшего мужа из числа заемщиков не существует никакой иной схемы, кроме как получить согласие банка. Однако все предложенные действия по «долговым распискам» и купле-продаже доли мужа без реальных расчетов — необязательные. Такие сценарии существуют отдельно для каждого случая, в зависимости от того, как супруги смогли договориться между собой.

Автору повезло, что банк пошел навстречу в части разделения должников и вывода бывшего супруга из солидарных должников по кредитному договору. На практике в 8 случаях из 10 банк не даст такого согласия, особенно если недвижимость остается за супругой, да еще и в статусе ИП. К сожалению, риск-менеджмент многих банков больше доверяет заемщикам-мужчинам, а ИП не любит совсем, потому что они отвечают по своим предпринимательским долгам всем имуществом и очень легко могут стать неплатежеспособными. Но в целом совет автора о том, что надо вести переговоры с банком, пока он не пойдет навстречу, тоже рабочий.

Перерегистрация квартиры на одного супруга

Теперь мне нужно было перерегистрировать квартиру в Росреестре на себя, поскольку в браке мы зарегистрировали квартиру на обоих. Процедуру мы начали в конце июня 2019 года.

Мне нужно было вывести мужа из состава собственников, чтобы стать единственным владельцем. Для этого все три стороны сделки — банк, я и бывший муж — должны были прийти в МФЦ и подтвердить свои намерения.

Необходимо было представить следующие документы:

Со стороны банка присутствовал ипотечный специалист, который тоже принес внушительную папку документов.

За изменение записи в Росреестре нужно было заплатить госпошлину 2000 Р — ее платила я. Взамен получила расписку с перечнем документов и порядковым номером заявки.

Соглашение о разделе имущества

Через две недели мне пришло уведомление о том, что рассмотрение заявления приостановлено. Росреестр сообщил, что, поскольку наша квартира находится в совместной собственности, должно быть соглашение о разделе имущества. Его просили донести, иначе мне бы отказали в перерегистрации квартиры.

Наш банк очень удивился такому требованию — по словам сотрудников банка, это было не обязательным условием при заключении такой сделки. Но по закону оказалось, что это обязательно. Так как мы развелись и не разделили имущество, продать долю в совместной собственности, пусть и бывших супругов, нельзя. Потому что нельзя продать совместную собственность по частям. Это можно сделать, только предварительно выделив в ней идеальные доли.

Соглашение о разделе имущества надо заключать у нотариуса. Это делают на основании свидетельства о расторжении брака и по взаимному желанию сторон. Этот документ на двух страницах обошелся 28 тысяч рублей — его стоимость рассчитывается исходя из стоимости недвижимости, но не может превышать эти 28 тысяч — которые, к слову, мы оплатили все же пополам. Мы обратились к тому же нотариусу, у которого делали договор займа.

Мы предоставили следующие документы:

Когда соглашение было готово, я донесла его в Росреестр. Второй раз пошлину платить было не нужно. Через несколько дней мне позвонили и сказали, что все готово. В новом листе регистрации Росреестра я значилась единственным собственником квартиры. Мне также отдали старый лист, который отныне стал недействительным.

Что дальше

В августе 2019 года я стала единоличной владелицей двухкомнатной квартиры. Но в списке заемщиков по кредиту в банке по-прежнему значились два человека: я и бывший муж. Такая ситуация не устраивала нас обоих.

Еще нужно было обязательно вывести бывшего мужа из состава заемщиков по договору. Для этого кредит нужно было рефинансировать. С учетом того, что я ИП, это было непросто. Рефинансировать кредит сразу я не имела права — по закону это можно сделать только через полгода после покупки недвижимости. Поскольку мы купили недвижимость 31 января, приступить к процедуре можно было не раньше 1 августа.

У меня в запасе была однокомнатная квартира недалеко от центра Петербурга, которую дальновидные риелторы уговорили не продавать, когда мы покупали квартиру в браке. Также у меня исправно функционировал микробизнес. Я планировала оперативно продать старую квартиру, погасить большую часть долга в текущем банке досрочно и уже с меньшей суммой ипотечного кредита искать новый банк для рефинансирования. С небольшой суммой долга шанс рефинансировать кредит на ИП был выше.

Я продала свою другую квартиру в августе 2019 года, через пять месяцев после развода, за 4,4 млн рублей. Этими деньгами я погасила часть кредита. Затем я нашла банк, который согласился рефинансировать мою ипотеку, и собрала для него внушительную стопку документов.

В начале октября я рефинансировала свою ипотеку с остатком долга в 1,9 млн рублей в петербургском отделении «Фора-банка» и отдала бывшему супругу вторую часть долга в размере 500 тысяч рублей. В итоге он перестал быть заемщиком по кредиту и получил свой миллион, а я — квартиру и ипотеку на пять лет. Сейчас у меня ежемесячный платеж 40 тысяч рублей и прекрасная квартира в Петербурге.

Источник