Что будет с пятиэтажками
Стоит ли продавать или покупать квартиру в московских хрущевках под снос
Столичные власти определили этапы переселения пятиэтажек по программе реновации. Этой информации жители сносимых домов ждали с момента объявления программы.
После появления списка многие собственники квартир в таких домах по-разному будут планировать свое будущее — кто-то будет ждать переселения, а кто-то может выйти на рынок купли-продажи жилья, чтобы не ждать новой квартиры длительное время. Вместе с экспертами рассказываем, какие изменения внесут на рынок вторичного жилья опубликованные планы и что будет с ценами на жилье в хрущевках.
Как будет проходить переселение
Переселение по программе реновации в Москве предлагается проводить в три этапа.
Что делать владельцам хрущевок: продавать или ждать переселения
Собственники квартир в пятиэтажках, которые попали в первый этап, скорее всего, будут дожидаться нового жилья. Второй и третий этапы — это уже довольно отдаленная перспектива, здесь люди будут действовать по обстоятельствам — они могут выйти на рынок вторичного жилья для решения насущных жилищных проблем.
«Если перед человеком остро стоит жилищный вопрос, а его дом попал во вторую или третью очередь, то он сам должен определиться — решать его сейчас и уже сегодня жить в комфортных условиях или ждать пять — десять лет, пока получит новые квадратные метры и сможет дороже их продать», — говорит председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик.
При принятии решения о продаже квартиры в пятиэтажке нужно мониторить рынок и исходить из своих планов в среднесрочной перспективе, рекомендует генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. По ее мнению, есть смысл подождать и не продавать квартиру только по переселению в первой волне. Сроки переселения во второй и третьей волне настолько длительные, что лучше использовать средства от продажи для улучшения своих жилищных условий на первичном рынке, отмечает эксперт.
«Сейчас — наилучшие условия ипотечного кредитования за всю историю существования рынка недвижимости в России. Застройщики или субсидируют ставку, предлагая ипотеку без процентов на первый год, или совместно с банками предлагают беспрецедентные условия — 3% годовых на весь срок займа. Всем, кто принимает решение, ищет объекты на первичном рынке, рекомендую совершить сделку именно сейчас. Для продажи имеющегося жилья тоже момент достаточно благоприятный, на рынок вернулись покупатели, все необходимые службы и сервисы возобновили привычный режим работы», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Цены и предложение квартир в сносимых пятиэтажках
Объем предложения квартир на продажу в реновационных домах остается крайне незначительным. Хотя хрущевки составляют 10% застройки Москвы, до анонса программы на них приходилось около 8% лотов в реализации. В последние несколько кварталов 2020 года в продаже находится не более 1,2 тыс. квартир (
2% от активного предложения) в хрущевках под снос, подсчитали аналитики сервиса объявлений ЦИАН.
Что интересно: в домах, определенных под снос, заметно быстрее, чем по рынку в целом, выросли цены. Если в целом по столице на вторичном рынке с февраля 2017 года (дня первого упоминания о программе) цены выросли на 18%, то «реновационные» квартиры подорожали почти на треть (на 29%), привели статистику в ЦИАН. Сейчас средняя цена 1 кв. м в домах под снос составляет 195 тыс. руб. (при среднерыночном уровне в 215 тыс. руб.). Если в 2017 году квадратный метр в пятиэтажке стоил на 30% дешевле среднего по рынку, то сейчас эта разница сократилась до 11%.
Сколько стоит жилье в домах из разных этапов под снос — комментарий аналитика
Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН:
— С точки зрения актуальной средней цены квадратного метра дома под снос были разделены на этапы почти с ювелирной точностью. Оценочная стоимость квадратного метра в зданиях, которые будут снесены в первую очередь (в 2020–2024 гг.), составляет 197 тыс. руб., во второй волне — 196 тыс. руб., в третьей группе — 194 тыс. руб. Скорее всего, этот фактор (наряду с графиками строительства, маршрутами переселения) также учитывался при планировании, чтобы не допустить того, что сначала сносились бы пятиэтажки в дорогих районах, а затем в дешевых (или наоборот).
Дальнейший рост предложения вполне возможен (особенно в домах первой волны). Но это приведет к тому, что инвестиционная привлекательность такой сделки станет весьма спорной, так как у домов комфорт-класса, где предоставляется жилье переселенцам, есть свой ценовой потолок (который зависит от ценообразования на рынке новостроек).
Влияние реновации на рынок жилья
Программа реновации уже оказывает существенное влияние на жилой рынок столицы в целом. «Во-первых, с рынка практически в один момент убрали значительную часть спроса на вторичную недвижимость и новостройки. Во-вторых, со вторичного рынка исчезло самое дешевое предложение — квартиры в хрущевках — и порог входа на жилой рынок увеличен. В-третьих, учитывая масштабы программы реновации, город (компании, подрядчики, принадлежащие городским структурам) стал одним из крупнейших застройщиков в Москве», — отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.
По мнению Попова из ЦИАН, о влиянии реновации на рынок можно будет говорить, когда в реновационных жилых комплексах появятся заметные объемы предложения квартир, доступные для приобретения сторонними покупателями, или земельные участки под пятиэтажками станут предлагаться девелоперам под новые перспективные проекты.
В будущем реализация программы приведет к тому, что с рынка исчезнет большой объем старой вторички, а именно она всегда была наиболее доступным вариантом, прогнозирует Доброхотова. По ее словам, в связи с этим средний уровень цен на вторичном рынке постепенно будет расти в связи с обновлением жилого фонда, но ожидать этого стоит, скорее всего, после 2024 года.
Московскую программу реновации запустили в 2017 году. Она предусматривает снос более 5 тыс. домов общей площадью около 16 млн кв. м. На сегодняшний день в перечень стартовых площадок программы реновации входит 453 адреса.
Всего в рамках программы предстоит расселить примерно миллион москвичей. За три года программы реновации новые квартиры получили уже более 18 тыс. москвичей. Еще 6 тыс. находятся в процессе переезда.
«Альтернатива сносу есть» Как в России решили спасти хрущевские пятиэтажки от реновации
Изображение: КБ «Стрелка»
Дома советской массовой застройки необязательно сносить, их дешевле модернизировать, переделывая подъезды и балконы, встраивая лифты и проводя перепланировку квартир. Директор проектов КБ Стрелка Александра Чечеткина рассказала «Ленте.ру», как родился проект «Новый взгляд на типовые дома», предлагающий в открытом доступе типологические решения по реорганизации пятиэтажек и пошаговую инструкцию для их жителей, позволяющую организовать этот процесс.
«Лента.ру»: Расскажите, как связан Стандарт комплексного развития территорий и ваш новый проект по модернизации типового жилья?
Александра Чечеткина: Мы в КБ Стрелка более двух лет создавали Стандарт комплексного развития территорий, работая над ним вместе со специалистами Минстроя России и ДОМ.РФ. Результат этой работы — методический документ, состоящий из десяти томов, которые можно найти в свободном доступе и скачать на сайте архитекторы.рф. В Стандарте приведены приоритеты и принципы развития территорий городов России, которые позволяют комплексно подойти к формированию качественной и комфортной среды для жизни.
Над Стандартом в КБ работала большая команда — более 200 специалистов. Привлекали экспертов из ряда европейских и российских университетов, в том числе московских и региональных, а также специалистов из разных областей: архитекторов-проектировщиков, девелоперов и застройщиков, представителей городских и региональных администраций. Рыночные и законодательные нормы и правила строительства жилой многофункциональной застройки сейчас находятся в режиме корректировки. Сегодня мы движемся в сторону городов, более устойчивых к изменениям и кризисам, с разнообразными возможностями для их жителей, а самое главное — таких, которые позволяют удовлетворить потребности современных горожан.
Десять книг Стандарта охватывают разные темы и разные масштабы планировочных решений: начиная с того, как выбрать в городе территорию для развития, и заканчивая предпочтительными материалами скамеек для южных и северных регионов. Естественно, одним из важных аспектов, которые рассматривались в этом Стандарте, были архитектурно-планировочные решения для жилых домов. Существует отдельный каталог, в котором описано, какими качествами и параметрами должны обладать доступные для большинства горожан дома, а также предложены конкретные решения для всех элементов жилых домов и квартир. Реализовав эти решения, можно привести жилое пространство к минимальному уровню качества.
Сегодня в рамках нового строительства в основном распространены жилые комплексы высотой больше 20 этажей. Они не сомасштабны человеку, часто образуют несоразмерные человеку дворы, полностью заставленные автомобилями, отбирающими у жителей пространства для отдыха, рекреации и спорта. Это происходит из-за разных планировочных ограничений, которые возникают в связи с появлением огромных новых домов. При этом, в этих домах застройщики часто экономят на местах общего пользования, просторных входных группах, удобных лестницах, а планировки квартир повторяются от этажа к этажу, не предлагая достаточно разнообразного выбора будущему жильцу.
Типологические решения для домов были разработаны в рамках нового Стандарта. Это не те решения, которые можно просто скопировать из одного проекта в другой. Это решения, которые гарантируют, что с функционально-планировочной точки зрения они придадут минимальный стандарт качества, например, входной группе.
Изображение: КБ Стрелка
Если в длинном доме линейной формы будет сделан сквозной подъезд, в который можно будет зайти и со двора, и с улицы, это действительно сможет облегчить повседневную жизнь многих людей. Кстати, в Берлине, в пятиэтажных домах в районе Нойкельн, так и сделано. Хоть они и не очень длинные, но в каждом из них есть выход на две стороны, с прозрачными дверями, через которые можно увидеть, что происходит внутри подъезда, а с улицы разглядеть, на месте ли еще твой велосипед, оставленный во дворе. Такие решения позволяют включать механизмы социального контроля общественно доступных пространств.
Почему вы уделяете столько внимания именно домам советского периода?
С домами советского периода, в которых сегодня, по нашим расчетам, живет каждый второй российский горожанин назревает большая проблема. Около 50 процентов жилой застройки в каждом городе составляют дома советской волны первого и второго этапа индустриального домостроения и с каждым годом они все ближе к устареванию, — техническому, а в некоторых случаях и моральному.
Да, сегодня слова «хрущевки», «советские дома», «реновация» ассоциируются в первую очередь с чем-то старым, сносом и строительством новых зданий.
Разработав типологические решения, которые обеспечат новый уровень качества жилых домов, и принимая во внимание масштаб проблем с советской застройкой, мы задались вопросом: а что будет, если эти решения применить к типовым домам советских серий? Возможно ли это? Что можно сделать, чтобы улучшить качество этих домов уже сегодня? Наш тест показал – архитектурные и планировочные решения, разработанные в рамках Стандарта, можно применять к большинству советских серий типовых домов. Проекты их модернизации приведены на лендинге. С одной стороны, они являются рефлексией на решения, разработанные в рамках Стандарта. С другой – ответом на единственный подход к решению масштабной проблемы устаревания массовой застройки, который демонстрируется сегодня в первую очередь в Москве, — это снос и новое строительство. Западная практика показывает нам, что реконструкция и обновление домов — это тоже вполне реальный сценарий. Важно для любой территории рассматривать разные возможности ее развития, чтобы от этого выигрывали и нынешние, и будущие ее жители, и разные стейкхолдеры, с ней связанные, и город как таковой.
Квартал после модернизации
Изображение: КБ Стрелка
Так что ключевая цель проекта была в том, чтобы показать альтернативный взгляд на то, как могут развиваться районы массовой советской застройки в будущем.
Но ведь, насколько мне известно, даже разных серий домов советского периода очень много? Как вы подошли к работе с таким объемом материала?
Существует более 100 серий советских типовых домов. Но если рассматривать конструктивные схемы зданий, — несущие конструкции, скелет, на котором держится здание, то можно выделить шесть ключевых типов. Иллюстрации расположения конструктивных элементов в здании представлены у нас на сайте. В зависимости от того, где у каждого из типовых домов находятся несущие конструкции, к ним можно применять разные архитектурно-планировочные решения.
Опыт наших западных коллег, например во Франции и Германии, показывает – реконструкция, даже радикальная, возможна, такие решения уже реализованы. Например, можно посмотреть на проект Stefan Forster Architekten в Лайнефельде, в Германии.
Подсчеты показывают, что реконструкция одного дома может быть на 30 процентов дешевле, чем снос прежнего и строительство нового здания. К тому же стоит принимать во внимание тот факт, что экологический след, который мы оставляем за счет сноса здания и строительства нового, намного больше, чем от реконструкции уже существующего дома.
По какому принципу отбирались архитектурные решения, представленные на сайте?
Эта возможность сейчас упущена для всех типовых домов. И в то же время существует большое количество решений, позволяющих преобразовать эту ситуацию. Например, можно создать палисадники вокруг первых этажей дома, которые могли бы относиться к конкретным квартирам. Можно делать двухметровые отступы от фасадов здания в виде озелененных террас или деревянных настилов. Там могут быть созданы небольшие ограды, а за ними – рекреационные зоны с посаженными растениями, мебелью для отдыха.
Выход на территорию палисадника позволит жителям первых этажей получить собственный дворик. Это может стать своеобразной компенсацией за то, что в советских типовых домах эта жилплощадь всегда была такой же, как и на остальных этажах, — в отличие от современной архитектуры, где к первым этажам относятся с особым вниманием и предлагают для них нетипичные для остальных этажей дома решения. Например, потолки в таких квартирах делают сегодня выше, чем на других этажах, ведь до первого этажа солнечный свет доходит гораздо хуже, особенно когда перед окнами уже выросли раскидистые деревья. Также справиться с проблемой позволяет увеличение площади остекления фасада.
Вторая часть решений касается входной группы домов. Мы предлагаем сделать подъезды более функциональными. Можно организовать перед ними небольшую пристройку, в которой найдется место просторной входной зоне, зоне для размещения почтовых ящиков и местам для хранения колясок и велосипедов. Такое решение подойдет, например, для серии 1-464, у которой очень узкий, маленький вход и поперечные несущие стены, так что пространство внутри переделать очень сложно. Мы предлагаем ставить прозрачные двери, создать тамбур и место, где жители подъезда смогут собираться для решения вопросов по управлению домом. Кстати, такие решения сегодня уже начали реализовывать в жилых домах в Краснодаре.
На лендинге можно найти и знакомые многим сегодня решения по устройству лифтов в типовых домах. Наличие лифта в доме – один из самых насущных вопросов, влияющий на уровень повседневного комфорта жильцов и доступность дома для маломобильных групп населения.
Отдельная серия решений связана с организацией второго фасада. Прекрасный пример того, как это может быть сделано – ставший известным на весь мир проект архитектурного бюро Lacaton & Vassal в Бордо 2016 года. У панельного дома за счет ленточных балконов и остекления была создана «вторая оболочка». Жители получили, во-первых, дополнительные метры, во-вторых, новый облик фасада, который придал зданию современный облик. И теперь совершенно не похоже, что когда-то это был типовой дом.
Новое жилье могут получить около 1,6 млн жителей сносимых домов. Очередникам жилье предоставят по социальной норме.
Остальным горожанам выделят квартиры с жилой площадью, какая была в хрущевке. При этом нежилая площадь в новых домах, как правило, больше.
Кроме того, стоимость нового жилья будет выше.
Всего в новую программу реновации жилфонда столицы может войти до 7,9 тыс. пятиэтажек. Старые дома простояли 50-60 лет, а новые будут рассчитаны как минимум на 100 лет.
Напомним, сейчас в Москве заканчивается программа сноса пятиэтажек первого периода индустриального домостроения, начатая в 1996 году. В нее было включено 1722 «хрущевки» общей площадью свыше 6,3 млн кв. м.
Ранее мэр столицы на встрече с президентом России Владимиром Путиным заявил, что Москва готова разработать закон для новой масштабной программы сноса ветхих и аварийных пятиэтажек.
По итогам этой встречи создан штаб по реализации этой программы во главе с Сергеем Собяниным. Заместителем председателя штаба стал заммэра по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин.
По словам М. Хуснуллина, общая площадь пятиэтажек в Москве составляет 25 млн кв. м. Эти дома могут быть включены в программу расселения пятиэтажных домов второй волны сноса.
Автор текста Информационная служба портала Стройкомплекса
Гид по панельным и блочным хрущёвкам. История, особенности, планировки и будущее
Типовые дома. Появление блочных и панельных зданий
До середины 1950-х годов почти у каждого жилого дома был свой архитектор. Получалось чаще всего очень красиво, но дорого и долго, при этом большая часть населения продолжала жить в коммуналках и бараках. С этим было нужно что-то делать — и как можно быстрее.
Серия 1-515/5 — самые распространённые панельные хрущёвки в Москве. Практически все дома уже попали под программу реновации и будут снесены.
В 1959 году Советский Союз купил во Франции лицензию на производство железобетонных панелей и начал строить дома уже массово, по стандартизированным проектам.
Каждый проект тиражировался с небольшими доработками на месте (например, в каких-то городах панели делали гладкими и дом потом красили, а в каких-то — прямо на заводах делали гравийную обсыпку и дом получался как бы одетым «в шубу»).
Распространёнными были также панели, покрытые мелкой керамической плиткой, — такая отделка была относительно дорогой, однако фасады лучше выглядели даже без регулярного ремонта.
Панельный дом с отделкой из плитки
Считалось, что у каждой советской семьи должна быть отдельная квартира, со своей собственной ванной и кухней (пусть и очень маленькой). Ввели нормативы и стандарты в строительстве: в домах стали обязательными железобетонные перекрытия, электричество, вода, канализация, отопление, в некоторых городах — газ.
Всего было 23 серии панельных хрущёвок с некоторыми модификациями. Строилось такое жилье примерно с 1960 по 1980 год.
Одна из питерских модификаций серии 1Р-303-2
Первая серия панельных домов К-7 была рассчитана всего на 25 лет эксплуатации (большая их часть уже расселена и снесена), последующие — на 50 и более лет. Если за такими хорошо следить и вовремя ремонтировать, хрущёвки могут прослужить до 150 лет.
В некоторых городах дома строились не из панелей, сделанных заранее на заводах, а из блоков. Блочные дома встречаются реже панельных, но конструктивно они похожи, только у блочных хрущёвок толще стены, лучше тепло- и звукоизоляция. А ещё дома из блоков имеют более долгий срок службы: их не относят к сносимым сериям даже в Москве.
Как отличить блочный дом от панельного?
И панельный, и блочный дом, по сути, большие конструкторы. У блочной хрущёвки элементы конструктора похожи на лего: это толстые бетонные бруски прямоугольной формы.
Поэтому если внимательно посмотреть на рисунок швов (это особенно легко сделать по торцу здания, но можно и по лицевому фасаду), вы увидите, что дом составлен из этих брусков. В таком доме под каждым окном проходят два небольших шва, они указывают, что окно было образовано из двух больших блоков, стоящих вертикально, и одного маленького снизу.
А ещё можно заглянуть в оконный проем и посмотреть на толщину стены: в блочном доме она 40 сантиметров.
В панельном доме по рисунку швов видно, что элементы «конструктора» большие и плоские, окна в них буквально вырезаны, а толщина стен — около 30 сантиметров. Были хрущёвки и с толщиной панели в 12 см, но это была нижняя допустимая планка.
Панельный дом в Екатеринбурге
Особенности панельных хрущёвок
Подавляющее большинство хрущёвок — это четырёх- и пятиэтажки. Домов выше пяти этажей практически не было (такие встречаются только в Москве и Санкт-Петербурге). Зато в небольших городах иногда попадаются двух-трёхэтажные хрущёвки.
Основная доля квартир в хрущёвках — это однокомнатные и двухкомнатные, только около 15% — трёхкомнатные.
Хрущёвка в Санкт-Петербурге
Потолки в таких домах имеют высоту всего 2,48 м (реже — 2,6 м, ещё реже и только в столицах — 2,7 м). Стандартная площадь кухни — 4,9–6 м², санузла — 2,9–3,2 м². В 1960-е шутили: «Хрущёв соединил ванну с туалетом, но не успел соединить пол с потолком».
Типичный размер гостиной — 16–18 м², спальни — 10–13 м². В некоторых хрущёвках встречаются кладовые площадью около 2 м² или шкафы-ниши.
Ещё две архетипные особенности хрущёвок — проходные комнаты и окна в санузлах, выходящие на кухню. Первые появились для того, чтобы у чиновников не было соблазна поселить две семьи в одну квартиру: по нормативам проходную комнату нельзя было посчитать за отдельное место жительства.
Вторые помогали пользоваться ванной во время перебоев с электроснабжением (они были не редкостью). А ещё это в массовом производстве помогало немного экономить на стройматериалах.
Плюсы панельных и блочных хрущёвок
Месторасположение и микрорайонная застройка. Хрущёвки строились сразу большими кварталами, с детскими садами и школами, при этом довольно много места (до 25% территории) отдавалось под озеленение и детские площадки.
Кварталы хрущёвок в новосибирском Академгородке. Из-за локации и технического состояния домов эти квартиры остаются одними из самых дорогих в городе, несмотря на то, что расположены в панельных хрущёвках.
Также преимущество хрущёвок в том, что они находятся в районах с хорошей транспортной доступностью и близко к центру (или даже в самом центре города).
Цена. Как правило, хрущёвки, и в особенности панельные, стоят дешевле вторичного жилья в более новых домах или в сталинках.
Камерность. На одной площадке в хрущёвке не больше 4-х квартир. Здесь не будет ощущения «муравейника».
Недорогой ремонт и обслуживание. Небольшой метраж, низкие потолки, типовые окна и проёмы дверей позволяют серьёзно (до 15–30%) сэкономить на ремонте. Также на хрущёвки будет ниже налог и коммунальные платежи.
Адекватные планировки. Несмотря на все шутки, планировки квартир в хрущёвках не так уж и плохи. К примеру, однокомнатная квартира в таком доме функциональнее, чем студии-«вагончики» в новостройках.
Кроме того, если вам нужна недорогая трёшка, чтобы у каждого в семье был свой «уголок», хоть и маленький, хрущёвка вполне подойдёт. А если немного постараться, хрущёвку можно сделать и стильной, и удобной.
Типовое строительство. Стандартизированное производство означает предсказуемые коммуникации, довольно ровные стены и типовую конструкцию дома. Здесь значительно меньше сюрпризов, чем в домах авторских проектов (особенно старых).
Возраст. Такие дома младше сталинок или экспериментальных домов 20–30-х годов. Панельные хрущёвки поздних серий и тем более блочные дома рассчитаны на эксплуатацию до 100–150 лет. По данным исследований, износ хрущёвок в целом по стране составляет порядка 20%. Городов, где состояние таких домов действительно может считаться проблемным, сравнительно немного: это Пермь, Омск и Красноярск. А во Владивостоке и Новосибирске, например, хрущёвки по-прежнему остаются популярным и недешёвым жильём, так как стоят в престижных районах. Но даже если за домом следили не очень хорошо, центральные коммуникации (трубы, электропроводка, батареи) в хрущёвках ещё в довольно сносном состоянии.
Минусы панельных и блочных хрущёвок
Небольшой запас прочности. Панельные и блочные дома строились по принципу «чем дешевле, тем лучше». Поэтому прежде, чем покупать квартиру в определённом доме, нужно попытаться оценить его техническое состояние.
Есть формула, по которой можно определить примерный процент износа дома: 0,8%× (возраст дома) = (износ)%. То есть, если хрущёвка построена в 1965 году, то её износ составляет около 43% (может быть и больше, и меньше). Но не всегда процент износа может дать вам наглядную картину. Лучше пригласить специалиста и заказать экспертизу: это обойдётся в 3–7 тысяч рублей.
Швы этой панельной хрущёвки в Казани просят капитального ремонта
Неприятные технические особенности. Панельные дома неэнергоэффективны, в них плохая звукоизоляция. Розетки в таких домах делали с общими каналами и, по сути, между всеми квартирами есть дырки. Эту проблему нельзя полностью решить за счёт звукоизоляции.
Электропроводка тоже часто не выдерживает нагрузки, ведь приборов за последние 40–50 лет стало значительно больше.
Если полы деревянные, то, скорее всего, они потребуют замены. При замене деревянных полов на цементную стяжку следует помнить, что вес её значительно больше, чем конструкции деревянного пола, поэтому толщина стяжки должна быть минимальной (иначе конструкция дома может не выдержать) и дополнена звукоизоляцией (цемент лучше передаёт звук, чем дерево).
Запрет на перепланировку. Сносить стены в панельных и блочных домах нельзя. Единственная лазейка — возможность пробить проёмы в некоторых стенах. Но предварительно нужно провести профессиональное исследование прочности конструкции всего дома (его заказывают в конструкторских бюро) и согласовать перепланировку со всеми инстанциями. Это долго и дорого.
Теснота и низкие потолки. В хрущёвках сложнее подбирать мебель, так как всё очень маленькое, а ещё здесь мало мест для хранения сезонных вещей. Низкие потолки могут вызывать дискомфорт, особенно у людей с ростом выше среднего.
Ограниченные возможности для дизайна. Такие квартиры не допускают каких-либо интерьерных изысков. Оптимально здесь работают только скандинавский стиль, минимализм и некоторые элементы классики и лофта.
Окна на одну сторону в одно- и двухкомнатных квартирах, совмещённые санузлы, проходные комнаты, отсутствие балконов. Основной бич планировок в хрущёвских домах — выходящие на одну сторону окна и тесные совмещённые санузлы (в более поздних сериях в трёхкомнатных квартирах появились уже раздельные).
Во многих хрущёвках для удешевления строительства не делали балконов, или они были не во всех квартирах.
Какие серии панельных домов самые распространённые и как их отличить?
Самых популярных серий было две: это созданная в Ленинграде 1-335 и московская 1-464. Внешне отличить их очень просто: у 1-335 окна подъездов удлинённые, почти на всю высоту панели.
А у 1-464 — двустворчатые, такие же, как в квартирах на кухнях или в маленьких комнатах.
1-335: особенности домов и планировок квартир
Дома серии 1-335 были самыми дешёвыми за всю историю жилищного строительства в России: стоимость квадратного метра составляла всего 95 рублей. По ценам 1961 года — это 95 обедов в столовой (борщ, гуляш с картофельным пюре, стакан сметаны, два компота, ватрушка) или 8,6 билета на поезд Москва–Ленинград.
Несомненный плюс таких квартир — более просторные, в сравнении с другими популярными сериями кухни (6,3 м² даже в однокомнатных, а в двухкомнатных — до 6,9 м²).
Однако, по оценкам ряда экспертов, это и самая неудачная из всех общесоюзных серий хрущёвских домов. Её главные недостатки — очень низкие тепло- и шумоизоляция, совмещённые санузлы даже в 3-комнатных квартирах.
Панельная хрущёвка серии 1-335 в Омске
А ещё в таких домах часто делали плоскую крышу: у неё очень маленький, 10–15 лет, срок службы, летом она перегревается, а в межсезонье часто протекает. Правда, недавно многие муниципалитеты стали заменять плоские крыши на многоскатные: они надёжнее и дольше служат.
Квартиры в домах серии 1-335 имеют следующую конфигурацию:
Однокомнатные: общая: 30–31 м², жилая: 18 м², кухня: 6,3 м²
Двухкомнатные: общая: 41–45 м², жилая: 26–35 м², кухня: 6,3–6,9 м²
Трёхкомнатные: общая: 55–58 м², жилая: 42–48 м², кухня: 6,3 м²
1-464: особенности домов и планировок квартир
Это самая распространённая серия домов: с 1958 по 1964 год панели для неё производили около двухсот (!) домостроительных комбинатов по всей стране.
У неё также плоская невентилируемая и недолговечная кровля, тонкие стены, слабая тепло- и звукоизоляция. Хотя эти дома считаются более надёжными и тёплыми, чем дома серии 1-335.
Однокомнатные: общая: 30–31 м², жилая: 18 м², кухня: от 5 м².
Двухкомнатные: общая: 32–46 м², жилая: 17–35 м², кухня: 5,6–6,3 м².
Трёхкомнатные: общая: 55–58 м², жилая: 39–45 м², кухня: 5,6–6,3 м²
Выглядят такие квартиры на планировках 1-464 следующим образом:
Заключение
Панельные и блочные хрущёвки имеют не очень хорошую репутацию, но на самом деле всё не так страшно. Главные плюсы этих домов — хорошая локация и низкая цена. Хрущёвки ещё долго будут востребованы на рынке и арендаторами, и покупателями. При ограниченном бюджете на покупку жилья хрущёвка может стать оптимальным выбором: жить довольно комфортно, дети смогут ходить в школу и кружки пешком, и у каждого будет своё личное пространство. А с помощью хорошего дизайнера квартиру можно сделать функциональной и современной.
Больше всего покупатели боятся, что дом старый и «скоро развалится». Откровенно ветхое жильё, конечно, лучше не рассматривать. Однако стоит помнить, что блочные хрущёвки прослужат ещё не менее 100 лет, а большинство панельных — не менее 60–80. Если вы сомневаетесь, закажите экспертизу.
В последние годы люди стали бояться, что хрущёвки будут сносить, а сделать ремонт и жить на вулкане хотят немногие. Но пока эта программа касается только некоторых районов Москвы (а блочные хрущёвки и в столице не сносят). В России же ещё не решена проблема ветхого и аварийного жилья — тех же щитовых бараков, где до сих пор живут люди, — так что до сноса хрущёвок доберутся не скоро. А когда до них дойдёт дело, вы не окажетесь на улице, а получите новую квартиру (скорее всего, даже больше по размеру). Максимум, вы потеряете вложения в ремонт, которые к этому времени уже перестанут быть настолько существенными.
Если есть выбор, лучше брать квартиру в блочном доме: он теплее, долговечнее и в нём лучше звукоизоляция. А хороший дизайнер поможет минимизировать недостатки квартиры.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Консультант: архитектор Мария Зайцева. Иллюстратор: Вера Хохлова