Что будет с рынком недвижимости в краснодаре
Краснодар, 27 октября – Юг Times, Аревик Тамразян. В одном из самых привлекательных для переезда городе страны могут остановиться продажи жилья. Что заставляет опасаться коллапса?
Больше года рынок недвижимости в столице Кубани словно в зоне турбулентности: сначала беспрецедентно дешевеет ипотека, затем резко дорожают стройматериалы, подстегнутый всем этим спрос превращается в безумный ажиотаж, цены демонстрируют исторические максимумы.
Застройщики не теряют оптимизма и убеждены, что в любом случае не останутся без покупателей.
Вице-президент AVA GROUP Ольга Нарт отметила, что с началом осени ощущается некое замедление роста цен на новостройки.
В СК «Неометрия» отметили, что цены в большинстве городов активно росли до конца первой половины 2021 года, потом рост немного замедлился, но не остановился. В компании уверены, что в ближайшие годы себестоимость жилья продолжит расти, и это будет влиять на рыночную ситуацию в том числе.
Однако генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько уверен, что если охлаждение спроса будет продолжаться длительное время, то активность застройщиков снизится, и новые проекты будут отложены.
Если резюмировать наблюдения агентов рынка, в сентябре рост стоимости жилья остановился после пиковых значений июля и августа. Это легко объяснить существенным снижением спроса, который произошел в третьем квартале. По данным риелторских компаний, число сделок купли-продажи недвижимости на рынке в третьем квартале сократилось почти на четверть по сравнению со вторым. Это достаточно существенное значение, а в течение сентября спрос падал еще сильнее. Все это не могло не отразиться на ценах. Стоимость вслед за спросом тоже стала падать, но на сегодняшний день средняя цена за квадратный метр даже с учетом снижения все еще достигает исторического максимума.
Эксперт считает, что в большинстве случаев под предлогом дороговизны стройматериалов застройщики просто взвинтили цены.
Эксперт уверен, что к концу этого года резко выросшие цены скорректируются, хотя возврат к предыдущим значениям, разумеется, невозможен. Стоит ожидать снижения максимум на 15%, в результате средневзвешенная цена на новостройки Краснодара будет около 90 тысяч рублей за квадратный метр.
С таким прогнозом согласен и Вадим Камалов. По его словам, себестоимость строительства новостроек Краснодара составляет не более 70 тысяч рублей за квадратный метр. Соответственно, адекватная цена для покупателей должна варьироваться на отметке 90-100 тысяч рублей.
Третьим фактором, влияющим на цены, руководитель риелторской компании назвал незаслуженно обделенные до недавних пор вниманием частный сектор и загородную недвижимость. Эти объекты, по словам Вадима Камалова, которые сегодня стоят в среднем 50 тысяч рублей за квадратный метр, могут легко составить конкуренцию квартире в новостройке и перетянуть на себя часть интереса покупателей.
ЗАТРОНУЛО ВОЛНОЙ ВНИМАНИЯ
Такое уже произошло со вторичным рынком. Покупатели, напуганные непривычным ценником на новостройки, нашли для себя выход в этом сегменте. Но вместе с интересом покупателей вверх пошла и стоимость квартир в обжитых домах.
Аналитики платформы о недвижимости «Неагент.ру» утверждают, что цены на квартиры и частные дома начали расти уже в марте 2021-го. Тогда средневзвешенная цена за квадратный метр на этих объектах составляла порядка 72 тысяч.
Далее начался резкий скачок стоимости квадратного метра, но если в частных домах она к июлю достигла 80 тысяч, то в многоквартирных домах показатель перешел 95 тысяч. На сегодняшний день разрыв составляет более 30 тысяч рублей за квадратный метр, и частные дома дешевле.
Пока рынок новостроек лихорадит в поисках нового уровня цен, второе рождение переживает сфера аренды жилья. Краснодар вошел в число городов-лидеров по спросу на съемные квартиры. Как показали исследования сервиса «Сбер», в Краснодаре каждая двенадцатая семья сегодня рассматривает возможность снять жилье для себя или близких. В основном для аренды краснодарцы рассматривают однокомнатные квартиры площадью в среднем 45 кв. м и стоимостью не выше 11,6 тысячи рублей в месяц.
По данным «Авито Недвижимость», в III квартале спрос на аренду жилья в Краснодаре вырос на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Эксперты сервиса отмечают, что интерес к съемному жилью подогревают изменение условий выдачи льготной ипотеки и продолжающийся рост цен на покупку жилья.
По сравнению со II кварталом 2021 года показатели спроса на аренду в Краснодаре увеличились в 1,7 раза. Помимо вышеперечисленных причин, рост вызван сезонным фактором: в августе-сентябре начинаются деловой сезон и учебный год у студентов, которые традиционно являются одной из основных категорий квартиросъемщиков.
Судя по последним тенденциям на рынке, предложение в сегменте аренды квартир постепенно восстанавливается до уровня прошлого года, а спрос остается стабильно высоким. В связи с этим велика вероятность того, что в ближайшие несколько месяцев арендные ставки продолжат расти. Однако на крупных специализированных платформах по-прежнему можно найти выгодные предложения по стоимости ниже рыночной. Как правило, это объявления о срочной сдаче жилья в связи с отъездом или сменой места проживания собственника, а значит, разовые и достаточно редкие акции, которые пока скорее исключение, чем тренд.
Аналитики недвижимости уверены, что рынок недвижимости уже начал регулировать процессы, возникшие внутри него стихийно. Через некоторое время все, что было навеяно обстоятельствами, трендами, а где-то и хитростью, будет нивелировано, и ценник на квадратные метры установится на адекватной планке.
А пока эксперты советуют не спешить с покупкой или продажей недвижимости, ведь на рынке уже слишком много объявлений с предложением приобрести недвижимость срочно и по сниженной цене. Вероятнее всего, их владельцы неверно рассчитали свои инвестиции в период ажиотажа.
За главными новостями следите на наших страницах во «ВКонтакте» и Facebook
Возможно ли снижение цен на жилье в Краснодаре?
Решившись на переезд в столицу Кубани, придется немало заплатить за жилье. Цены на него в последнее время стремительно растут. Это можно объяснить аналогичной ситуацией с ростом цен, которая наблюдается на рынке строительных материалов и арматуры. Потому пока нет тенденции к снижению стоимости квадратного метра первичной и вторичной недвижимости. В городе постоянно строятся новые жилые объекты, что провоцирует рост цен. Стройкой занимаются и компании, и люди, которые не смогли выехать в теплые страны. И, как мы видим, спрос на жилье не падает, а, наоборот, увеличивается.
Почему растут цены?
Самую главную причину роста цен на недвижимость в Краснодаре стоит искать в коронавирусной пандемии. Не обошлось и без политического фактора.
Ценовые качели на метр квадратный начались после того, как руководство города и региона перестало выдавать лицензии. Без них невозможно заниматься строительством. Моментально остановились стройки в приморских районах Краснодара, а также в Горячем Ключе. Из-за отсутствия лицензий, более десяти объектов находятся в замороженном состоянии, ожидая положительного решения властей. Застройщики сразу же подняли цены на недвижимость, воспользовавшись ситуацией.
Не стоит забывать и о том, что подорожание жилья в новостроях и в уже эксплуатируемых домах связано с введением эскроу счетов, что оговорено в 14 Федеральном законе.
Компании, занимающиеся возведением новых домов, пострадали больше всего. Их руководители вынуждены платить проценты два раза – за стройку, которую оплачивают банковские кредиты; и за обслуживание счетов, куда перечислялись деньги клиентов. Казалось бы, все должно наладиться, ведь закон решил наконец-то проблему долгостроев. Количество новостроек стало уменьшаться, а вот спрос среди покупателей продолжает расти, что провоцирует взлет стоимости одного квадрата.
Банки стали выдавать ипотеки с льготными условиями, что привлекает потенциальных клиентов. Они хотят жить в домах с собственной инфраструктурой, которую сейчас обязаны создавать все застройщики. Сочетание этих факторов приводит к тому, что покупательская способность не падает. Строительные компании, чтобы отбить затраты, закладывают в квадратный метр и возведение детских садов, школ, аптек. Поэтому в Краснодаре очень быстро появляются целые микрорайоны, которые не пустуют. Ведь численность жителей города быстро увеличивается.
Цены на недвижимость в 2021 году
На данный момент покупатели должны выложить за 1 м2 от 85 тыс. руб. Эксперты прогнозируют, что к июлю стоимость изменится и дойдет до 120 тыс. руб./м2. До конца 2021 года прайс еще раз поменяется в сторону увеличения, дойдя до 150 тыс. руб./м2. Из-за этого стоимость жилья в категории «эконом» может превысить отметку в 2 млн. руб., что может отпугнуть людей, собирающихся переехать в Краснодар. Возможно, что застройщики не смогут предложить клиентам квартиры в недорогих многоквартирных домах.
Согласно экспертным прогнозам, к началу 2022 года спрос на жилье может немного упасть. Цена 1 м2 будет снижаться, скорее всего, на 20 тыс. руб. за метр квадратный. Стоимость жилья будет приблизительно одинаковой на первичном и вторичном рынке недвижимости. Компании-застройщики, чтобы не потерять заказчиков, станут предлагать различные акции, скидки, делать покупателям другие выгодные предложения.
Застройщики в Краснодаре считают подобную ситуацию нормальной, а стоимость жилья на нынешнем уровне – оправданной.
Вторичка дешевле?
Пока да, приобрести квартиру на вторичном рынке жилья можно чуть дешевле, чем в новостройке. Но так будет не долго. Вторичка дорожает медленно, ведь еще действует льготная ипотека на покупку жилья в новом доме. Как только программа закончится, то спросом станут пользоваться квартиры в давно возведенных домах. Этот рынок будет интересовать инвесторов, которые станут покупать жилье в новостроях.
Что будет дальше?
Аналитики в сфере недвижимости отмечают, что сильного снижения цен в Краснодаре, который находится на юге страны, ждать не стоит. Большинство людей переезжает сюда специально из-за мягкого климата и комфортных условий жизни. Это позволяет поддерживать спрос на первичку и вторичку на прежнем уровне и провоцирует рост стоимости жилья. Да цены никогда и не опускали, они фиксировались на одной отметке, а потом снова росли. Если вдруг темпы стройки начнут в конце этого года или в следующем замедляться, то дефицит предложений от застройщиков только положительно скажется на тарифах за один «квадрат».
А вот люди, которые собрались переезжать в Краснодар и приобретать тут недвижимость, могут призадуматься. Им для покупки квартиры нужна ипотека, а доходы не позволят ее оформить. По факту, заработные платы не растут, несмотря на тенденции к повышению. Ежемесячные доходы уменьшаются из-за высоких цен и инфляции, которая носит постоянный характер.
Конец льготной ипотеки
Среди потенциальных покупателей можно услышать, что закрытие программы получения ипотеки на покупку жилья на льготных условиях положительно повлияет на рынок недвижимости Краснодара. В смысле, цены упадут. Только это не так. Застройщики тратят огромные суммы на строительные материалы, строительство социальной инфраструктуры, поэтому падения расценок на «квадрат» не будет.
Что дальше?
События будут развиваться по одному из двух сценариев – будет наблюдаться незначительный рост цен до конца 2021 года или же рост стоимости на недвижимость остановится на неопределенное время.
Как вы думаете, стоит ли приобретать недвижимость в Краснодаре сейчас? Пишите свое мнение в комментариях.
Скрытый потенциал: почему Краснодар лидирует по росту цен на новостройки
Краснодар занял первую строчку в рейтинге городов по темпу роста цен жилья в новостройках. В 2021 году стоимость 1 кв. м жилья увеличилась с 79 до 131 тыс. рублей или на 66%. Об этом сообщает «РБК-Недвижимость».
В тройку лидеров по динамике роста цен на первичную недвижимость вошли Астрахань и Самара — 56% и 51% соответственно. Краснодар также вошел в число городов-лидеров с ценой квадратного метра выше 100 тыс. рублей. Помимо Краснодара в списке оказались Москва (284,5), Санкт-Петербург (186,2), Владивосток (133,7), Казань (125,2), Балашиха (131,3), Севастополь (118,3), Омск (104,9), Нижний Новгород (104,8), Екатеринбург (103,9).
«Рост цен был связан с высоким спросом со стороны покупателей на фоне действия льготной ипотеки. Дополнительными факторами роста цен являются все большее распространение эскроу-счетов, стагнация объема нового предложения (в 2020 году было запущено мало новинок) и растущая строительная себестоимость, так как увеличиваются цены на строительные материалы», — отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
По мнению гендиректора АН «Аякс» Александра Кутченко, помимо льготной ипотеки стимулятором роста цен на новостройки в Краснодаре стал миграционный поток.
«Ценовой потенциал у города был очень высокий — с точки зрения качества жизни регион является одним из самых привлекательных. Последние 15 лет в Краснодаре высокая миграция, но при этом цены оставались одними из самых низких среди городов-миллионников. Наверное, пандемия спровоцировала эту ситуацию», — рассказал РБК Краснодар Александр Кутченко.
На динамику повлияло и ужесточение правил выдачи разрешений на строительство, добавил эксперт. Количество предложения на рынке за последние 1,5-2 года резко уменьшилось, а спрос остался повышенным. Этого же мнения придерживается и генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько.
«Объем предложения не рос так сильно, как раньше, и это накладывало определенное ограничение. Однако мы видим, что в этом году девелоперская активность восстанавливается, чуть более 1 млн кв. м начало строиться с начала года. Со стороны девелоперских компаний рынок не замирает, а развивается», — прокомментировал ситуацию Илья Володько.
По его мнению, в Краснодаре сложилась уникальная ситуация. Динамика роста стоимости «квадрата» высокая, однако в реальности сделки совершаются в районе 100 тыс. рублей, что ниже декларируемых застройщиками цен. По словам эксперта, к концу года стоимость на новостройки перестанет расти.
«На наш взгляд, период активного роста цен закончился. В течение сентября-октября мы видим, что рост цен прекратился и ожидаем, что к концу года они зафиксируются на этом показателе. В реальности же есть ощущение, что начиная с нового года мы увидим некую коррекцию отрицательных цен. Это не будет значить что цены на существующие объекты упадут, это будет происходить статистически, когда новые проекты будут выходить по цене более соответствующей потребительским настроениям. Новые проекты будут закладываться с более умеренной ценовой политикой, и поэтому среднерыночная цена может немного упасть», — прокомментировал РБК Краснодар Илья Володько.
Дальнейшего бурного роста цен не предвидится, сегодня цены находятся на своем справедливом пике, подтверждает Александр Кутченко. В перспективе на ситуации могут сказаться растущие проценты на ипотечные кредиты.
«Это приведет к небольшому снижению спроса и, возможно, откату по ценам, но это либо на уровне статистической погрешности, либо на уровне до 5%», — сообщил Александр Кутченко.
Как сообщал РБК Краснодар, с начала 2021 года цена на квадратный метр в Краснодаре выросла до 103 тысяч рублей — цены на жилье выросли на 53%. Рост стоимости квартир в новостройках произошел во всех районах города.
Возможно ли снижение цен на жилье в Краснодаре в 2021 году?
Стоимость квартир и домов на первичном и вторичном рынках недвижимости Краснодара за последние несколько месяцев поменялись. Застройщики подняли цены, аргументируя это подорожанием арматуры и других материалов. Например, стоимость дерева стала выше на 300%, а утеплителя на 350%. Вслед за арматурой начали расти цены на все строительные материалы. И падать не будут – это обусловлено не только большим количеством строек, но и фактом, что многие, кто не смогли поехать отдыхать за границу, решили достроить дома. Так произошел подогрев спроса на недвижимость на жилом рынке Краснодара.
Причины роста цен
Если рассматривать проблему глобально, то нужно учитывать целый комплекс факторов, вызвавших значительное подорожание жилья:
Немаловажным является и рост численности населения в Краснодаре. Так в городе появились новые микрорайоны с домами и инфраструктурой.
Стоимость жилья
Сейчас приобрести в новостройке квартиру можно по цене от 85 тыс. руб. за 1м2. Есть прогнозы, что в середине этого лета стоимость «квадрата» сильно вырастет и составит 120 тыс. руб. До конца 2021 года цены могут повыситься еще больше и дойти до отметки в 150 тыс. руб. за 1 м2.
Из-за этого, как отмечают эксперты, люди, покупающие жилье эконом-класса в пределах до 2 млн. руб., перестанут переезжать в Краснодар. Для таких покупателей просто не будет предложений от застройщиков, занимающихся возведением недорогих многоквартирных домов.
Предполагается, что спрос на жилье снизиться к началу следующего года. В результате чего, стоимость одного метра квадратного будет нивелироваться акциями от застройщиков, скидками и другими подобными предложениями. Возможно снижение цены за 1 м2 в пределах 20 тыс. руб.
Такая цена закрепится за первичкой, не уйдет далеко от нее и рынок вторичного жилья.
В частности, в Екатеринбурге и Казани стоимость метра квадратного составляет 100 тыс. руб., а во Владивостоке – 150 тыс. руб./м2. Итак, в Краснодаре цены более доступные, чем в других городах, и застройщики считают это вполне оправданным.
Жилье на вторичном рынке
Тут цены на квартиры были ниже, чем на первичном. Сейчас ситуация поменялась. Жилье в новостройке стоит столько же, сколько и в уже эксплуатируемом доме. Цены на вторичку растут медленно, поскольку действуют льготные условия приобретения квартир в новостроях. Когда это закончится, то спрос станет перетекать на вторичку. Прогнозируется, что этим рынком заинтересуются инвесторы, которые будут приобретать квартиры, выставленные на продажу в новостройках.
Ожидаемые тенденции на рынке жилья
Ждать сильного снижения цен не стоит. Краснодар находится на юге страны. Сюда люди приезжают специально, спрос на новостройки и вторичку есть постоянно, поэтому тенденций к возвращению стоимости жилья на прежний уровень не произойдет. Тем более, что цены никогда не падали, если они и росли, то потом просто фиксировались. Даже если в будущем строительство замедлится, то это приведет к дефициту предложений, что тоже положительно повлияет на рост цены.
Это может отрицательно сказаться на потенциальных покупателях, которые планировали переехать в Краснодар и взять жилье в ипотеку. Сделать это будет сложно, ведь уровень заработных плат формально остаются на прежнем уровне. По факту, в связи с глобальным ростом цен и постоянной инфляцией, доходы только уменьшаются.
Отмена льготной ипотеки – что дальше?
Многие думают, что как только программа предоставления ипотеки на льготных условиях перестанет действовать, то произойдет снижение цен. Не стоит этого ожидать, поскольку уже произошло значительное подорожание стройматериалов, выросли расходы застройщиков, самые выгодные предложения уже распроданы, уменьшился объем строительства и необходимо создавать социальную инфраструктуру.
Прогнозы на 2021 год
Существует два возможных варианта развития событий. Первый – продолжится незначительный рост цен до конца текущего года. Второй – стоимость жилья перестанет расти на неопределенный срок.
Поэтому, если возникает желание приобрести квартиру в Краснодаре именно сейчас, то стоит это сделать. Откладывать покупку из-за подорожания квадратных метров не нужно, ожидая более выгодных условий и комфортных предложений. Цены и будут расти и дальше. На данный момент еще действуют льготные условия по ипотеке, которая заканчивается 1 июля. Да и ставка Центрального банка РФ еще не выросла.
А что вы думаете по этому вопросу, делитесь своим мнением в комментариях!
Эксперты объяснили рекордный рост цен на недвижимость в Краснодаре
По мнению экспертов, росту цен в столице Кубани способствует сразу несколько факторов, которые сейчас из-за ряда причин наложились друг на друга, образуя своеобразный тренд.
Первым из них является наблюдающаяся вот уже несколько лет подряд миграция жителей в Краснодарский край из других регионов страны. В основном переезжают из Сибири и с Дальнего Востока, но также и из других территорий. Благодаря этому Кубань прочно заняла третье место по популярности, уступая только Москве и Санкт-Петербургу.
Вторым важным фактором, толкающим цены вверх, является вступивший в силу в 2019 году 214-й федеральный закон, который обязывает застройщиков использовать эскроу-счета. Он позволил снять проблему долгостроев, повысил безопасность сделок при покупке недвижимости на стадии строительства, однако заставил ряд компаний уйти с рынка. Это резко сократило количество новых строящихся жилых комплексов, то есть объем предложения на рынке уменьшился, а спрос (за счет мигрантов из других регионов страны) в столице Кубани остался на прежнем уровне.
Если цены на стройматериалы можно назвать третьим фактором роста цен, то четвертым стала доступность ипотеки и материнского капитала.
Однако всем приведенным факторам, поднимающим стоимость недвижимости в Краснодаре и большинстве городов Кубани, противостоит одна чрезвычайно мощная тенденция, толкающая цену вниз. Доходы жителей края, а также мигрантов из Сибири и Дальнего Востока остаются на прежнем уровне, а расходы кратно повышаются. Уровень жизни падает вместе с покупательной способностью.
По мнению аналитиков «Финама», как бы ни росла цена на квадратный метр в Краснодаре и какие бы затраты туда ни добавляли застройщики, если на данную недвижимость не найдется покупателей, стоимость будет неизменно снижаться, и другого выхода нет. В этом и состоит саморегуляция рынка.