Что будет с рынком недвижимости в ближайшее время
Взлет или падение: что будет с ценами на новостройки в 2022 году
Ажиотажный спрос на жилье, поддерживаемый до недавнего времени льготной ипотекой, и увеличение себестоимости строительства привели к серьезному удорожанию новостроек. Например, в Сочи квартиры от застройщика за год выросли вдвое в цене, в Москве — примерно на треть. При этом раньше средний годовой рост цен в столице составлял 10–15%.
Готовиться ли потенциальным покупателям к новым ценовым взлетам в 2022 году или ждать снижения стоимости новостроек — выясняли вместе с экспертами.
Что было с ценами в 2021 году
В 2021 году на рынке новостроек продолжился бурный рост цен. По предварительным оценкам ЦИАН, в среднем новостройки в России в 2021 году подорожали на 29–38%. Средняя стоимость 1 кв. м в городах с населением от 500 тыс. человек за год увеличилась на 33%, до 102 тыс. руб. Еще сильнее подорожали квартиры от застройщика в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек — на 38%, с 67,4 тыс. до 93 тыс. руб. В городах-миллионниках рост оказался чуть ниже — на уровне 29%, с 88,1 тыс. до 114 тыс. руб.
«Такая ценовая динамика в два раза превышает допандемийные показатели и сопоставима с показателями 2020 года», — отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Однако, по его словам, стоит учитывать, что эти показатели отражают динамику средней цены предложения, которая традиционно чуть искажает картину. Так как более дорогие лоты дольше находятся в экспозиции и получают больший вес при расчете среднего значения, реальный рост может быть ниже, уточнил эксперт.
Аналогичный рост цен на новостройки в 2021 году зафиксировали аналитики из «Авито Недвижимости». По их расчетам, средняя стоимость 1 кв. м в российских новостройках за год выросла на 29% и достигла отметки в 132,1 тыс. руб. Эксперты из ВТБ оценивают рост как более сдержанный. «По предварительным прогнозам, он составил в среднем от 10% до 20% в целом по стране», — пояснил генеральный директор экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ) Вячеслав Дусалеев.
Почему растут цены на новостройки
Основными причинами продолжающегося второй год подряд роста цен эксперты называют высокий спрос со стороны покупателей, поддерживаемый льготными программами ипотеки, и увеличение издержек застройщиков. На динамику цен оказал влияние ряд факторов: рост себестоимости строительства для девелоперов, подорожание материалов, трудности с наймом рабочей силы в условиях пандемии, пояснил Вячеслав Дусалеев.
Изменение условий льготной ипотеки уже привело к снижению интереса покупателей к новостройкам — он частично сместился в сторону вторичного жилья, отметил руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Кроме того, спрос все больше смещается в сторону наиболее доступных ЖК, самых дешевых корпусов и небольших метражей. Именно это позволяет удерживать продажи на рекордно высоких уровнях, добавил руководитель «ЦИАН.Аналитики».
Где новые квартиры подорожали сильнее всего
Наибольший рост цен на новостройки в 2021 году опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты зафиксировали в городах Краснодарского края — востребованного у россиян для инвестиционных целей в условиях закрытых границ и собственного проживания на удаленной работе. По оценкам ЦИАН, в Краснодаре прирост составил 74%. Стоимость 1 кв. м в новостройках в Сочи за год выросла в два раза. «Это единственный город, где, как и в Москве, стоимость 1 кв. м выше 300 тыс. руб.», — отметил Алексей Попов. «Такая динамика обусловлена как увеличением объема предложения в регионе, так и растущим интересом населения к покупке нового жилья в приморских городах на территории России», — пояснил Дмитрий Алексеев.
Москва и Санкт-Петербург также удерживают лидирующие позиции по росту цен на новостройки. По оценке аналитиков «Метра квадратного», наибольший рост среднего размера сделки наблюдается в Москве, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Стоимость квадрата в этих регионах выросла примерно на треть.
В ноябре 2021 года средняя стоимость новостроек Москвы впервые за всю историю рынка преодолела отметку в 300 тыс. руб. за 1 кв. м. Сейчас средний «квадрат» на первичном рынке столицы стоит 302 тыс. руб. По оценке ЦИАН, средняя стоимость 1 кв. м первичного жилья в Старой Москве за месяц выросла на 1,5%, до 325,8 тыс. руб. В Новой Москве «квадрат» подорожал на 3,6%, до 208 тыс. руб. За год цены в старых границах Москвы увеличились на 33,3%, а в Новой Москве — на 22,4%.
Читайте также
Ценовая стабилизация. Что будет с ценами в 2022 году
Рекордный рост цен, который наблюдался последние полтора года на рынке новостроек, в 2022 году замедлится, а динамика изменения стоимости квадрата вернется на допандемийный уровень, считают эксперты. Это связано с замедлением спроса на жилье, увеличением ипотечных ставок и стагнирующими доходами населения.
«На фоне роста ключевой ставки и сужения возможностей для субсидирования ипотеки спрос на новостройки будет сокращаться. Это приведет к росту объема предложения и замедлению роста цен. Их увеличение в 2022 году не превысит 12–15%», — прогнозирует главный аналитик ЦИАН. При этом останется и разрыв между ростом цен предложения и изменением цен реальных сделок, то есть реальное увеличение может быть еще ниже, добавил он.
Похожий прогноз озвучили в Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК). «По итогам 2022 года рост цен на новостройки будет в районе значения «инфляция плюс 3–5%», — прогнозирует глава РАСК Федор Выломов.
Для этого есть ряд причин, поясняет эксперт из РАСК. Во-первых, все меньшую роль в ценообразовании играет программа льготной ипотеки в связи с ее корректировкой. Во-вторых, ипотечные ставки в 2022 году, скорее всего, продолжат повышаться и охладят покупательский интерес.
С прогнозом о замедлении роста цен на новостройки в 2022 году уже выступали в «Сбере». По мнению вице-президента блока «Корпоративно-инвестиционный бизнес» Владимира Ситнова, в следующем году рост цен на новостройки продолжится, но уже не такими высокими темпами, какие наблюдались на рынке последние полтора года. В «Дом.РФ» также ожидают стабилизации цен на рынке жилья в 2022 году. Но, чтобы ее достичь, нужно, в частности, наращивать новое предложение, считают в институте жилищного развития.
Ждать ли снижения цен
Однако снижения стоимости квартир в новостройках эксперты не прогнозируют. Давление на цены в новом году продолжит оказывать рост себестоимости строительства за счет подорожания стройматериалов и рабочей силы. Одновременно с этим рост ключевой ставки приведет к удорожанию кредитов для застройщиков, а это может снизить доступность новостроек. «В перспективе цены и спрос на новостройки постепенно стабилизируются. Застройщики с банками совместными усилиями могут стараться компенсировать рост цен скидками и выгодными кредитными условиями», — считает руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости».
По-прежнему в стране существуют высокие инфляционные риски, особенно на рынке строительных материалов, добавил Федор Выломов. Рост цен на стройматериалы по итогам 2021 года составил от 15% до 50%, а в некоторых регионах наблюдается дефицит стройматериалов. «Если данная тенденция сохранится и на следующий год, то это послужит главным источником роста цен на рынке новостроек», — сказал он.
На рынке остаются фундаментальные причины, не позволяющие квадратному метру в новостройках дешеветь, согласился Алексей Попов из ЦИАН. Это эскроу-счета (при полученном проектном финансировании у застройщиков нет стимулов выводить лоты на котловане по низким ценам), рост цен на стройматериалы и рабочую силу. По его мнению, без появления значимых внешних факторов рассчитывать на снижение цен, «которое будет заметно не только аналитикам, но и обычным покупателям, пока не приходится». Он напомнил, что квартиры в России становились дешевле после макроэкономических и геополитических событий 1998, 2008 и 2014 годов. «Сейчас есть отдельные сегменты рынка и локации, которые показывают снижение средних цен предложения на 0,5–1% на протяжении месяца, но к словосочетанию «жилье дешевеет» это не имеет отношения», — отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики».
Эксперты «Метра квадратного» в свою очередь допускают снижение цен, но в отдельных городах. «Наибольший потенциал снижения цен на недвижимость остается в Москве. Такой же потенциал мы видим в Санкт-Петербурге, где вследствие широкого предложения недвижимости на одного жителя этого города приходится около 2 кв. м. Для сравнения, в Москве эта цифра составляет 1,2 кв. м, в Московской области, Краснодарском крае — 1,4 кв. м», — отметил Вячеслав Дусалеев.
Квартирный пузырь лопнет, оставив ни с чем ипотечников
В России назревает кризис на рынке недвижимости, но банкам и риелторам наплевать
Стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке в среднем выросла в октябре на 19% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, а заёмщиков, способных тянуть ипотеку не осталось.
Сперва матчасть. «Сбербанк» сообщил, что в октябре 2021 года медианная стоимость квадратного метра вторичного жилья в России составила 65 тысяч рублей. В октябре 2020 года она была на 19% ниже — чуть дешевле 55 тысяч рублей.
В столице России квадратный метр «вторички» подорожал на 24,5%. В октябре прошлого года он стоил в среднем 190 тысяч рублей, в октябре нынешнего — уже 237 тысяч рублей.
Возьмём для примера среднего продавца в московском сетевом магазине вроде «Пятёрочки» или «Галамаркета» со средней зарплатой в 35 тысяч рублей. Теперь, чтобы приобрести скромную однушку на вторичном рынке, ему потребуется отработать на три года дольше (при условии, что всю свою зарплату он откладывает на покупку квартиры). Довольно безрадостная перспектива, однако!
Что касается российских регионов, то в некоторых из них просматривается тенденция к снижению цен на вторичное жильё. По причине его низкого качества. И это, скажем прямо, не радует.
Да ещё аналитики отмечают, что ценовой разрыв между новостройками и «вторичкой» сокращается за счет замедления роста цен на первичном рынке. При этом средняя стоимость 1 кв. метра на первичном рынке, если верить данным ЦИАН, выросла на 34%.
Ещё важная деталь: инвесторы, вкладывавшие деньги в столичные новостройки на этапе котлована, начали перепродавать квартиры, не дожидаясь окончания строительства. В этом году за девять месяцев количество сделок по переуступке прав на будущее жилье увеличилось на 38,2%. Аналитики считают, что на такой шаг решаются те, кто не уверен в дальнейшем росте стоимости жилья.
При этом доходы наших сограждан из-за пандемии не только не выросли, а даже упали. По оценкам Росстата, число людей, живущих за чертой бедности, только за 2020 год увеличилось на 400 тысяч. Их уже почти 20 миллионов человек. В первом квартале 2021 года спад доходов населения ускорился в четыре раза по сравнению с тем же периодом предыдущего года.
К тому же ставки по ипотеке растут, так что позволить себе резко подорожавшие квадратные метры могут все меньше россиян. Риелторы отмечают, что число просмотров квартир падает.
Этого следовало ожидать, считает экономист и политолог Михаил Делягин.
— Во-первых, сказывается господдержка строительного комплекса. Во-вторых, это фактор инвестиционных вложений. Потому что, когда масса людей беднеет, некоторая часть, наоборот, богатеет. Где-то убывает, а где-то — прибывает. Соответственно, те, кто обогащается на погружении десятков миллионов людей в нищету, имеют денег столько, что куры не клюют.
На Западе сейчас вкладывать деньги сложно по понятным причинам. И они инвестируют в России, прежде всего — в недвижимость. И это продолжается уже долгое время.
Старт удорожанию недвижимости дала льготная ипотека, когда никто не ограничивал произвол монополий, а спрос увеличивался. Как в 2009 году, когда ввели программу «Доступное жильё». Так и сейчас мы получили разгон цен. Дальше этот процесс будет усугубляться, потому как в стране некуда вкладывать деньги, кроме как в недвижимость, — объясняет Михаил Делягин.
Президент Союза предпринимателей и арендаторов России Андрей Бунич предполагает, что проблема с высокими ценами на жильё лежит в сфере макроэкономики и может обернутся для государства сильнейшей головой болью.
— Рост цен на недвижимость не имеет отношения к строительной отрасли. Она как раз процветает. Построят столько, сколько нужно. Вопрос в макроэкономических условиях и проблемах экономического роста.
Если экономика не растёт, доходы стагнируют или падают, то рано или поздно даже успешно развивающаяся отрасль окажется в тупике. Она ведь не может работать в отрыве от общей экономической ситуации. А она сейчас неблагоприятна. Экономического роста нет из-за ограничений нынешней экономической модели. Она требует изменений, но этого не происходит.
Кроме того, у нас еще и финансовая система слабая. Нет нормального рынка капитала, нет достаточной конкуренции в этой сфере, она не диверсифицирована, поэтому сами хозяйствующие субъекты не могут сейчас перестроить направления своей деятельности; отсутствуют нормальные механизмы межотраслевой конкуренции, перелива капитала, частных инвестиций в перспективные сектора. Отсюда и задержка в развитии.
Эксперт заострил внимание на том, что банки сейчас получают колоссальные прибыли, они сейчас не заинтересованы в том, чтобы финансировать какие-то проекты, кроме крупных. И эту политику будут продолжать до упора. И ипотеку будут выдавать, не думая о последствиях.
Ведь если заёмщик не сможет её выплачивать, они отнимут у него квартиру. Им даже о рисках думать не надо. Когда вы берете ипотеку, банк риска не несёт никакого. Потому что, пока её вы не выплатите, квартира не ваша, а его. Единственная проблема — если жильё вдруг подешевеет. Тогда у банка возникнет дыра в балансе. Поэтому им надо поддерживать пузырь высоких цен на жильё. А это противоречит интересам потребителей.
— Мы одновременно говорим о доступном жилье и дешевой ипотеке. Но эти понятия противоречат друг другу. Ведь доступное жильё — это далеко не всегда дешёвая ипотека. Скорее, наоборот. Дешёвая ипотека нужна, прежде всего, банкирам и риэлтерам, скупающим квартиры. Они потом их перепродают и наживаются на этом. В результате цена на жильё растёт, хотя конечных покупателей становится всё меньше. Даже ЦБ в последнем отчёте отметил, что потенциальных заёмщиков ипотеки просто не осталось! Все, кто мог, уже ипотеку получили. Так что ситуация, сложившаяся сейчас на рынке жилья — это преддверие больших проблем, которые будут переложены на государство. Ведь государство не может допустить, чтобы миллионы граждан вылетели из своих квартир из-за того, что не могут выплачивать ипотеку. Да и банки, в конечном итоге, могут обвалиться, тогда еще и их придётся поддерживать, хотя они сами такую ситуацию и нагородили, — предостерегает Андрей Бунич.
Лидеры рынка недвижимости обсудили ключевые события 2021-го
Об этом говорили ПИК, «Самолет», ЕРЗ, ЦИАН, «Дом.РФ», Knight Frank, GMK, ВТБ и другие участники девелоперского рынка — они поделились итогами года и сделали прогнозы на следующий в прямом эфире конференции GMKTalks. Мероприятие состоялось в Москве, 16 декабря, онлайн-трансляцию посмотрело уже порядка 2 тыс. зрителей из разных городов и стран (от Сан-Франциско до Иркутска).
Прогнозы превзошли ожидания
ЕРЗ.РФ представил результаты опроса застройщиков России, проведенного совместно с консалтинговым агентством GMK.
Так, в прошлом году девелоперы считали главным позитивным событием госпрограмму льготной ипотеки, а в этот раз на первый план вышла ипотека семейная. В вопросе о негативных событиях участники сошлись в едином мнении: коронавирус больше не имеет сильного влияния на сферу девелопмента, на первые места вышли рост цен на стройматериалы, дефицит рабочих и повышение ключевой ставки.
Кирилл Холопик, генеральный директор Единого ресурса застройщиков, отметил, что если в прогнозах на ставку по ипотеке застройщики угадали (в начале года опрос показал, что средняя ожидаемая ставка составит 6–7%, в итоге она достигает, по данным ЕРЗ.РФ, 7–8%), то в оценках роста цен на жилье ошиблись, и серьезно: в январском опросе застройщики предположили, что жилье подорожает на 5–10%, а в итоге аналитика ЕРЗ показала рост на целых 26,8%.
Девелоперы видят перспективы в ИЖС и малоэтажке
Один из трендов года, который уверенно переходит на 2022-й, — интерес застройщиков к сегменту ИЖС и малоэтажки. Об этом, в частности, заявил Юрий Ильин, вице-президент по рынкам капитала и корпоративным финансам и член совета директоров ГК «ПИК»: «Мы видим потенциал в этом сегменте. Люди, проведя столько времени у себя дома, изучили свое жилье настолько хорошо, что поняли, что им нужно поменять, куда переехать. Многие захотели переехать за город. Останавливает только то, что там отсутствует инфраструктура, к которой все привыкли в городе». На обеспеченное инфраструктурой загородное жилье ПИК как раз и делает ставку.
Перспективы в малоэтажном строительстве обозначил Антон Финогенов, заместитель генерального директора фонда «Дом.РФ»: «У нас многие проекты КРТ связаны с малоэтажной застройкой. Мы все больше пытаемся протестировать проекты, где будет комбинация ИЖС и малоэтажки. Уже на пяти участках мы разработали микс-модели на основе этой концепции».
«Ренессанс рынка загородной недвижимости» — так обозначили ситуацию в Knight Frank. Консалтинговая компания видит тренд в создании поселков с курортно-рекреационной инфраструктурой.
Ипотека: повышение ставки не приговор
Рынок готовится в очередному повышению ключевой ставки — и за ней к повышению ставок по ипотеке. «2021 год был фантастически хорош для банковского рынка, на 30% больше продали ипотеки, чем в прошлом году», — отметила Ирина Качурина, вице-президент ВТБ. Продолжится ли эта приятная тенденция? Эксперт считает, что, пока ставка не достигла 10%, покупатели недвижимости относятся к ней лояльно, а если она становится двузначной (что, возможно, и произойдет в 2022-м), это может стать барьером для клиентов. Ирина Качурина посоветовала застройщикам снижать ставку с помощью субсидий, эксроу-дисконта, выхода на зарплатную базу банка.
Продукт-2022: жилье под ключ
Спросом будет пользоваться готовое к проживанию жилье, считают лидеры рынка. «Полуфабрикаты» становятся все менее востребованными на рынке. Поэтому квартиры, которые будут готовы к тому, чтобы остаться в ней жить в день получения ключей, наверное, станут самыми востребованными и самыми популярными в ближайшие несколько лет», — сказал Кирилл Храпов, директор по продажам Группы «Самолет». Компания собирается запустить множество новых продуктов, которые помогут максимально освободить клиентов от хлопот с новой квартирой, от цифровых сервисов до «автомобиля в ипотеку».
Угроза-2022: нехватка кадров в строительной отрасли
Главной проблемой следующего года может стать ситуация с кадрами на рынке недвижимости. Сергей Разуваев, директор консалтингового агентства GMK, назвал ее угрожающей: «Не хватает топ-менеджеров, не хватает линейного персонала, мидл-менеджмента, не хватает людей обычных строительных профессий. При этом объемы ввода растут, ценники растут, а делать это некому. И поэтому иногда выполнение в стройке очень и очень запаздывает и не успевает за финансовыми потоками», — подчеркнул эксперт, добавив, что следующую конференцию GMKTalks собираются посвятить именно этому вопросу.
«Дорожать уже точно не будут, это потолок» Когда ждать обвала цен на квартиры в России?
Фото: Александр Чиженок / Коммерсантъ
Вторичный рынок жилья в России успешно пережил ажиотаж 2020-го — начала 2021-го и вышел на новый виток развития. Число просмотров квартир падает, ставки по ипотеке растут, позволить себе резко подорожавшие квадратные метры могут все меньше россиян. Но продавцы бездумно держат ценники, более того, некоторые по сложившейся за год привычке их планомерно увеличивают. Риелторы предупреждают — терпение покупателей на исходе, дисбаланс на рынке недвижимости огромен, пора идти на уступки. Утраченное равновесие и перспективы снижения цен на жилье — в материале «Ленты.ру».
Можем больше
«Вторичка» в третьем квартале 2021-го подорожала почти во всех крупных городах России, свидетельствуют данные «Мира квартир» (есть в распоряжении «Ленты.ру»). В среднем по стране (исследование проводилось в 70 самых больших городах страны) квадратный метр готового жилья прибавил в цене 6,5 процента, теперь он стоит 77,4 тысячи рублей. Средняя цена квартиры выросла чуть больше — на 7 процентов, до 4,34 миллиона рублей. С начала года «квадрат» подорожал на 19 процентов, полная стоимость лота увеличилась на 15 процентов.
В последние три месяца (июле-сентябре) быстрее всего росли цены на вторичное жилье в Сочи и Краснодаре: квадратный метр там подорожал примерно на 26 процентов. Причина столь выраженной динамики — в строительных ограничениях. В Сочи ввели двухлетний мораторий на возведение жилья (за исключением индивидуальных жилых домов и объектов, возводимых для обманутых дольщиков, а также финансируемых за счет федерального, регионального или местного бюджетов). Из-за дефицита новостроек, продажи в которых после введения льготной ипотеки били все рекорды, покупатели вынужденно переориентировались на вторичный рынок. Это позволило собственникам поднимать цены все выше.
В пятерку городов-лидеров по росту цен на «вторичку» в третьем квартале также вошли Махачкала, где квадратный метр подорожал почти на 14 процентов, Севастополь (плюс 13 процентов) и Чита (плюс 12 процентов). Лишь в двух городах стоимость готовых квартир снизилась, да и то незначительно — в Архангельске (минус 1,6 процента) и Калуге (минус 0,3 процента).
Фото: Глеб Щелкунов / Коммерсантъ
Москва во второй половине лета и начале осени показала неожиданно скромный рост цен на недвижимость — вторичный «квадрат» в городе подорожал всего на 1,6 процента, с начала года — на 8,5 процента, до 270,8 тысячи рублей. Средняя цена квартиры — 14,76 миллиона — за последний квартал не выросла вообще. В Санкт-Петербурге за три месяца квадратный метр прибавил в цене 6 процентов, с начала года — 16 процентов, сейчас он стоит 160,35 тысячи рублей (квартира — 9,66 миллиона).
Как отмечают аналитики, росту цен на «вторичке» в первую очередь способствует усечение программы льготной ипотеки (с июля ставка по ней повышена до 7 процентов, а сумма кредита ограничена 3 миллионами рублей для всех регионов). Новые квартиры сильно подорожали, покупать их в кредит уже не столь выгодно, поэтому спрос перетекает на рынок готового жилья. Это стимулирует собственников поднимать ценники. Есть и «нечеловеческий» фактор — предложение на «вторичке» активно пополняется вчерашними новостройками, где квартиры, конечно, дороже, чем старый советский фонд. Это тоже способствует увеличению средней стоимости предложения.
Свои причуды
Москвичи в начале осени подтвердили распространенное мнение о том, что Москва — не Россия, благоразумно отказавшись дополнительно повышать цены на жилье. Оно и без того сильно подорожало за последний год (по данным «ИНКОМ-Недвижимость», примерно на 30 процентов). Но и снижать ценники продавцы не готовы. В сентябре многие из них вернулись из отпусков, объем предложения «вторички» вырос сразу на 3-4 процента, подсчитали в «МИЭЛЬ». На цены это не повлияло.
Фото: Александр Казаков / Коммерсантъ
«Отрицательных колебаний нет ни в одном административном округе», — указывают эксперты. По их наблюдениям, собственники все реже соглашаются на скидки. В сентябре только каждая пятая сделка проходила со снижением стоимости. Средний размер скидки в Москве — 2 процента. Еще в августе порядка 30 процентов сделок проходило со скидками, а средний размер дисконта составлял 3 процента.
Ситуация почти патовая: продавцы пока не идут на уступки, покупатели между тем не согласны с текущим уровнем цен. В «ИНКОМ» отмечают — до начала жилищного бума однокомнатная квартира, например, в Бутово стоила 6,5-7 миллионов рублей, а сейчас — 9 миллионов.
«Это разогнанные цены, такое подорожание не подкреплено ни ростом доходов граждан, ни экономической ситуацией в стране», — подчеркивают аналитики. По их оценкам, нынешний сентябрь по показателю актуального спроса (количество внесенных авансов за квартиры) на 40 процентов отстал от прошлогоднего.
В самом дорогом Центральном округе средняя стоимость «квадрата» между тем перевалила за 543 тысячи рублей, подсчитали в «МИЭЛЬ». Минимальный уровень цен — в Троицком округе, там «квадрат» стоит 155,9 тысячи рублей. Троицкую ветку метро обещают достроить к 2026 году.
Ждем перемен
В целом продавцы «вторички» по всей стране пока действуют вразрез с ожиданиями большинства потенциальных покупателей — в лучшем случае не снижают стоимость квартир, в худшем — повышают. Между тем почти 24 процента россиян перед началом осени ждали снижения цен на недвижимость в пределах 5 процентов, показал опрос, проведенный аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН; результаты есть в распоряжении «Ленты.ру»). Около 20 процентов надеялись на более существенное падение цен. 22 процента не ждали никаких изменений, рост цен в ближайшие три месяца прогнозировали 24 процента проголосовавших.
Фото: Антон Белицкий / Коммерсантъ
«Значительный процент тех, кто ждет существенного, а не символического снижения цен, говорит о том, что люди устали от ценового ажиотажа и не готовы переплачивать за жилье, — поясняют в ИРН. — Правда, их ожидания могут вновь не оправдаться: на рынке в ближайшие месяцы возможна лишь небольшая коррекция, но существенного падения цен ждать не стоит».
Корректировать придется много — только в Москве на вторичном рынке жилья около 30 процентов квартир выставлены на продажу по завышенным ценам, доля несправедливо оцененного предложения в регионах, вероятно, не меньше. Аналитики швейцарского банка UBS в исследовании Global Real estate Bubble Index включили Москву в число городов с большим дисбалансом на рынке жилья. Квартиры в столице переоценены, хотя риска возникновения ценового пузыря на московском рынке недвижимости нет. По данным UBS, c середины 2020-го до середины 2021-го реальные цены на жилье в Москве увеличились на 20 процентов — это самый высокий показатель в рейтинге из 25 крупнейших городов мира.
Но быстрой переоценки не будет — в «ИНКОМ» поясняют: есть правило, по которому скорость роста и уменьшения цен на вторичное жилье различаются в десять раз. То есть цена, например, увеличивается в течение четырех месяцев — быстро, а корректируется в течение четырех лет — медленно. «Когда рынок активизируется, покупать следует оперативно, через две недели денег уже не хватит. При снижении можно не спешить и действовать спокойно», — утверждают эксперты.
А обвала не будет
Средний уровень цен на вторичную недвижимость уже весьма высок и не соответствует финансовым возможностям многих потенциальных покупателей, отмечают участники рынка. Но обвала ценников никто из них не обещает. Во-первых, остаются приемлемыми ставки по ипотеке, во-вторых, есть дефицит качественного предложения, и это поддерживает спрос на вторичном рынке.
«По моим предварительным прогнозам, средние ценовые показатели на вторичном рынке жилья столицы будут повышаться до конца 2021-го, но незначительно, — говорит Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости». — Возможен их прирост на 5-7 процентов, во многом за счет усиления активности покупателей в предновогодний период, что наблюдается почти каждый год. После января, скорее всего, уровень цен на вторичные квартиры будет оставаться на том же уровне вплоть до лета».
В Est-a-Tet ожидают, что «рынок будет двигаться в рамках стандартных ценовых колебаний — в пределах 5 процентов», не уточняя направления движения. В некоторых районах квартиры могут выставляться с большим разбросом цены — это классический признак дефицита предложения, указывают риелторы. В начале следующего года можно ожидать роста числа продаваемых лотов, так как многие объекты с первичного рынка станут «вторичкой». «Также на рынок продолжит выходить большой объем квартир из-под залога от тех, кто находится в преддверии банкротства, от тех, кто не может по каким-то причинам выплачивать ипотеку», — обещает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Кроме того, можно рассчитывать на предложения от участников программы реновации — полученное жилье в новых домах зачастую для москвичей оказывается «лишним».
Директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома полагает, что жилье «дорожать уже точно не будет, это потолок». По его мнению, процесс снижения цен пока сдерживается только небольшим объемом ликвидного предложения на рынке. Рост цен тоже возможен, но только если «стабилизируется ситуация с инфляцией, которая в этом году превысила все предполагаемые прогнозы», поясняет эксперт. Для нового витка спроса на жилье необходимо сокращение ключевой ставки Центробанка, при котором вновь станет возможным уменьшение ставок по ипотеке.
Аналитики ИРН прогнозируют небольшую коррекцию цен на «вторичку» и перетекание спроса из переоцененной Москвы в более демократичное Подмосковье. Валерий Летенков из «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» утверждает, что уже сейчас в Москве ни один показ на вторичном рынке не проходит без вопроса от покупателей о скидке. «Снижение цен прогнозируется именно в разрезе реальных сделок. «Хотелки» продавцов, которые изначально выставляются в объявлениях, могут даже вырасти», — предупреждает он. Но россиянам, особенно живущим в Москве, не привыкать к высоким ценам на недвижимость. Бороться с амбициями собственников они будут единственным цивилизованным способом — отказом от планов приобретения жилья. Выиграют от этой ситуации арендодатели, которые и без того чувствуют себя неплохо.