Что будут строить в анапе
Юлия Сунцова
Зампред российского правительства Дмитрий Чернышенко вместе с губернатором Краснодарского края Вениамином Кондратьевым и мэром Анапы Василием Швецем в начале месяца провели выездное совещание на берегу Черного моря в станице Благовещенской (Краснодарский край). Обсуждали изменения в городском генплане и концепцию нового туристско-рекреационного кластера, который должен появиться здесь, на участке в 800 гектаров, в перспективе 2-3 лет.
Выходит, что сумма обсуждаемых инвестиций превышает стоимость всей трассы Таврида в Крыму (160 миллиардов) и самого Крымского моста (230 миллиардов).
Согласно презентации, большую часть средств планируется направить в строительство гостиничных комплексов (110 млрд), развлекательных (15 млрд) и спортивных (5 млрд) объектов, реабилитационного центра (5 млрд). 28 млрд руб. пойдут на создание транспортной и иной инфраструктуры,.
Ожидаемый суммарный объём налоговых поступлений от курорта оценивается в 8 млрд, а оборот средств в течение сезона – в 80 млрд руб.
По прогнозам вице-губернатора Александра Руппеля, создание кластера позволит увеличить туристический поток в Краснодарский край на 2-3 млн. человек в год, (в 2020 году он составил 12 млн человек, в 2019 – почти 17 млн). На инвестиционные деньги также планируется построить более 50 гостиниц трех-четырех-пяти звезд, 500 малых и средних предприятий в сфере обслуживания, проект даст городу 25 тысяч новых рабочих мест, добавляет мэр Анапы Василий Швец.
Новый город займет участок на Благовещенской косе между Чёрным морем и мелководными Кизилташским и Витязевским лиманами, примерно в 25 км от аэропорта Анапы и в 90 км от Крымского моста. С федеральной трассой А-290 «Новороссийск – Керчь» курорт свяжет новая автомобильная дорога «Виноградный – Благовещенская» длиной 16 км и стоимостью 6 млрд руб.
800 гектаров – это 8 квадратных километров. Примерные габариты застройки – 4,5 на 1,7 километра. Участок превышает площадь большинства прибрежных поселков на побережье от Сочи до Тамани и сопоставима со всем туристическим центром Анапы.
Перемещаться по «Новой Анапе» можно будет пешком и на общественных велосипедах, самокатах и электро-такси.
Рекламируется, что весь туристический кластер будет иметь 7 тематических зон, каждая отвечает за какое-то определенное направление отдыха:
Региональные власти сообщают, что для строительства «Новой Анапы» уже внесены соответствующие изменения в городской генплан, назначены публичные слушания.
Насколько оптимистично можно говорить о воплощении в жизнь представленного проекта?
На практике, как ни крути, всё будет зависеть от размеров выделенных из федерального бюджета средств.
В прошлом Краснодарский край уже выдвигал похожую инициативу по созданию на Благовещенской косе особой экономической зоны туристско-рекреационного типа (ОЭЗ ТРТ) «Новая Анапа» стоимостью примерно в 2 млрд евро. Идея просуществовала в период с 2007 по 2010 г. и была досрочно закрыта из-за отсутствия госфинансирования и слабого интереса к ней со стороны инвесторов.
Всего через неделю после визита вице-премьера Чернышенко на место предполагаемого строительства туристического кластера местные жители в станице Благовещенской перекрыли въезд на пляж бетонными блоками и цепями. Для возможности продолжить путь они требовали с отдыхающих по 200 рублей. На заграждениях появилась и табличка «Казачий пляж». Сбор денежных средств неизвестные в солнцезащитных очках мотивировали якобы тем, что около моря они организовали парковку, которую охраняют и очищают от мусора. Возмущенные туристы опубликовали видео с предпринимателями-нелегалами в социальных сетях, которым уже заинтересовалась полиция.
Можно возразить, что люди едут в туристические места не только за благоприятным климатом. Действительно, они едут не на качество укладки кафеля в номерах смотреть, они едут еще и за культурой, историей, окружающей средой, кухней – одним словом за атмосферой. Когда мы говорим про Италию – мы представляем себе не только море, правда? Атмосфера не строится ни за какие деньги. Никакой конкурентноспособности тут не может быть от слова совсем. Если ты остаешься на морском побережье в Российской Федерации – это, как правило, унылая, безрадостная, пессимистичная жизнь вокруг, – подытоживает Александр Кынев.
Так что в любом случае проект упирается в госфинансирование и, скорее всего, интересы госкорпораций и крупных российских компаний в Новой Анапе.
Рядом с Анапой с нуля построят новый курорт за 250 миллиардов. Подробнее о том, что разместят на его территории
Блоги 07.07.2021 2 комментария 7,427 Просмотров
«Новая Анапа» – это, фактически, новый город-курорт, который собираются построить в 25 километрах от Анапы на песчаной косе между Черным морем и Кизилташским лиманом.
В прошлой статье мы выяснили основные характеристики проекта. Например, его площадь – 8 квадратных километров, а количество туристов, которые смогут посетить курорт – 3 миллиона в год.
Очертания будущего курорта, ближайшая станица – Благовещенская.
О том, что будет внутри Новой Анапы я писал лишь в общих чертах. В этой статье расскажу все подробности, которые удалось раскопать. Поверьте, это очень интересно!
Планировка Новой Анапы
Концепцию курорта называют «10-минутный город». Суть в том, что в пределах 10 минутного передвижения у отдыхающего будет максимум необходимого для полноценного отдыха.
Перемещаться можно будет пешком, а также на общественных велосипедах, самокатах и электро-такси.
Весь город (хотя его правильнее называть «туристический кластер») будет иметь 7 тематических зон примерно вот в такой пропорции:
Как видим, каждая зона отвечает за какое-то определенное направление отдыха. Впрочем, если вам плохо видно, то названия зон такие:
Начнем их описание по порядку.
1. Отдых
Ну, это, собственно, именно то, что ожидаешь увидеть на курорте в первую очередь. А именно – гостиницы.
Кроме отелей в этой зоне будут располагаться:
Кроме того, указывается, что в зоне «Отдых» расположится некая «Аллея славы», «Город Смыслов» и «площадки для МК». Что это такое – не поясняется.
2. Здоровье
В Новую Анапу можно будет приехать не только летом, чтобы полежать на пляже, но даже и зимой – чтобы подправить здоровье. В общем-то, курорт будет позиционировать себя как круглогодичный.
В зоне «Здоровье» расположатся:
Последнее, конечно, особенно интересно. Слетал из Москвы на пляж, а вернулся не только с загаром, но и грудью 4 размера 🙂
3. Спорт
Это для тех, кто не успел нагнать кубики к лету. Можно будет покачать пресс прямо по дороге из отеля к пляжу.
В зоне спорта расположат:
Насчет последнего пункта хотелось бы сказать, что серфинг и, особенно, кайтсерфинг и ранее были очень популярны в этой части Черного моря, за счет удачной розы ветров и неплохих волн.
Кайтсерфинг, кстати, это вот это:
Катание на доске за парусом. Фото с сайта nastol.com.ua.
4. Прогулки
Это нечто среднее между зоной отдыха и спорта. То есть тут тоже предполагается движение, но более вальяжное. На минималках.
Вот что расположат здесь:
Тут уже нужно будет потрудиться ландшафтным дизайнерам. Если получится что-то в стиле Парка Галицкого в Краснодаре – будет очень круто.
Парк Галицкого (Кранодар) – один из лучших парков Европы.
5. События
Это все, что касается различных концертов, фестивалей, выставок и т.д.
Вот примерные объекты в зоне Событий:
По-сути, зона событий станет точкой притяжения для концертов различных звезд и проведения самых разнообразных фестивалей, в том числе и международных. Не удивлюсь, если наши звезды эстрады будут там через день выступать.
6. Развитие
Это для тех, кто хочет не только отдохнуть, поправить здоровье, развлечься или набрать физическую форму, но еще и прокачать себя в интеллектуальном плане.
Зона, конечно, больше предназначена для детей и молодежи и, думаю, на ее базе будут проводить различные тренинги, олимпиады, школьные сборы и т.д.
Пока предполагаются такие объекты:
7. Кино
Как видим – это самая большая зона в Новой Анапе. Она занимает порядка 2,5 км2 (30% всей территории). У меня вообще такое ощущение, что эта зона – что-то типа «градообразующего» предприятия.
При этом, может показаться, что это просто какие-то кинотеатры, но нет… Зона кино – это, фактически, «Русский Голливуд», где расположатся киностудии, съемочные павильоны, школа актеров и т.д.
Новый генплан Анапы: последствия для недвижимости рядом с морем
Количество просмотров: 8 047
Новый генплан Анапы породил у местных жителей и других неравнодушных граждан множество вопросов, а заодно мифов и страхов. Особенно это касается тех объектов недвижимости, которые располагаются в прибрежной зоне.
Наш юрист ответил на все вопросы граждан. Ответы записаны в видео формате на нашем ютуб канале. Запись с ответами появится 10.11.2021.
Представители городской администрации пролили свет на самые важные моменты, которые волнуют собственников недвижимости рядом с морем.
Наиболее острый вопрос, волнующий всех ‒ снесут ли жильё, которое уже построено в 500-метровой прибрежной зоне?
Ответ администрации Анапы ‒ нет. Те объекты жилищного строительства, что были построены в рамках закона и на которых имеется право собственности, сноситься не будут. Запрет касается исключительно нового строительства на расстоянии 500 метров от моря.
Похожий по смыслу вопрос ‒ отберут ли участок, если он предназначен для ИЖС?
Ответ администрации ‒ нет! Генплан ‒ не тот документ, который даёт право лишать граждан принадлежащей им частной собственности.
Таким образом, земельные участки, предназначенных под «индивидуальное жилищное строительство», «личное подсобное хозяйство», «для ведения садоводства и огородничества» ‒ все они и дальше могут использоваться в соответствии со своим разрешённым использованием. Даже в том случае, если окажутся по новому генплану в рекреационной зоне.
Следующий вопрос ‒ может ли собственник участка построить новый или провести реконструкцию старого объекта?
Такая возможность регулируется не генпланом, а градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). В случае, если ПЗЗ допускают строительство или реконструкцию объектов на данном земельном участке с соответствующим видом разрешённого использования, то у собственника это право имеется.
Многих волнует вопрос ‒ какая будет налоговая ставка, если по новому генплану участок окажется в рекреационной зоне?
Налоговая ставка на земельный участок никак не изменится, так как она зависит от вида разрешённого использования. Функциональное и территориальное зонирование на налоговую ставку не влияют.
И наконец ‒ имеет ли функциональное зонирование какие-либо правовые последствия для собственников участков?
Принятие нового генплана не повлияет на возможность и условия постоянной регистрации по месту жительства, продажи имущества, вступления в наследство и реализации других прав, которые российское законодательство гарантирует собственнику недвижимости.
В реальности вопросов намного больше. Внедрение нового генплана вызывает горячие споры у многих жителей Анапского района ‒ в том числе собственников недвижимости в хуторах и станицах, расположенных далеко от моря. Отразить всё в рамках данной публикации нереально.
Буду и дальше отслеживать ситуацию с генеральным планом, возможно сниму видеоролики по наиболее актуальным темам. Следите за новостями на сайте и выходом новых видео на моём YouTube-канале. Для того, чтобы я смог ответить на все вопросы, пишите их в комментариях к данной статье.
Новый генплан Анапы: ответы на часто задаваемые вопросы
Количество просмотров: 2 059
Тема нового генплана Анапы продолжает оставаться главной в местном информационном поле. Людей беспокоят возможные последствия расширения рекреационной зоны и ограничения, наложенные на земельные участки.
Эти обстоятельства волнуют не только собственников недвижимости на побережье, но и потенциальных покупателей ‒ людей, которые заинтересованы в приобретении недвижимости в Анапе и пригородах, но опасаются вкладывать деньги в условиях неопределённости.
Основные моменты, касающиеся нового генплана, я разобрал в предыдущей публикации. В этой статье хочу ответить на некоторые вопросы, которые поступили от подписчиков моего YouTube-канала.
Скорее всего речь идёт об ограничениях, предусмотренных статьёй 56 Земельного Кодекса РФ. Это охранные зоны с условием ограниченного использования. Чтобы удостовериться в этом, можно заказать расширенную выписку из ЕРГН на сайте кадастровой палаты и посмотреть детальную расшифровку ограничения.
По собственному опыту знаю, что очень редких покупателей смущает ограничения охранный зоны (к примеру, относящейся к аэропорту).
На уже возведённые на законных основаниях строения новая территориальная зона не окажет влияния. Но всё же не следует надолго откладывать процедуру оформления документов на дом.
Земельный налог определяется исходя из кадастровой стоимости и налоговой ставки. Ставка определяется не на основании генплана или Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), а согласно данных Росреестра, которые передаются в ФНС.
Кроме того, часто приходится слышать о том, что кадастровая стоимость участков в рекреационной зоне, наоборот, снижается. Это влечёт за собой и снижение налога, что является даже плюсом для собственника.
Самовольно «повысить» кадастровую стоимость у вас нет возможности. Но вы можете обратиться в суд или в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением о её пересмотре. Подробнее можете прочитать на сайте Росреестра.
Первичны Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые составляются на основе генплана. При этом администрация, т.е. орган местного самоуправления, обязана передать соответствующую информацию в органы Росреестра для внесения соответствующих изменений.
Однако на практике этот механизм зачастую сбоит, и данные Росреестра, к сожалению, могут разниться с данными ПЗЗ.
Опасения граждан из-за нового генплана, ограничений и пересмотра кадастровой стоимости во многом преувеличены. Ограничения были и раньше. Участки продавали и покупали, даже зная об этих ограничениях. Они не такие страшные, как кажутся на первый взгляд.
Но при покупке земли, действительно, нужно быть предельно внимательным при проверке документов. Самый безопасный вариант ‒ это участки в пределах населённых пунктов с видом разрешенного использования ИЖС.
Жители многоквартирных домов не менее обеспокоены ситуацией. На новом генплане участки под некоторыми ЖК также поменяли свой цвет.
Собственники квартир в таких МКД не претерпят каких-либо негативных изменений. Жилые дома, которые были построены на законных основаниях, введены в эксплуатацию и используются по назначению не снесут и не будут изымать для государственных / муниципальных нужд.
Согласно нового проекта генплана, земля под ЖК «Южный квартал» и «Парадный» отведена под зону общественно-деловых территорий. НО! Согласно действующих ПЗЗ у этого участка зона та же самая.
Данная зона допускает жилую застройку совместно с объектами делового, коммерческого и общественного назначения.
Об этом говорит в том числе Градостроительный кодекс РФ: «В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи» (п.6 ст. 35 ГрК РФ).
Новый генплан немного увеличил «зелёную» парковую зону и «оранжевую» общественно-деловую зоны. Часть зоны «Образование» изменена на зону жилой застройки. Это основные моменты сравнения текущих ПЗЗ и нового генплана.
Для более подробного ответа нужно знать, какой именно участок на местности вас интересует.
Скорее всего на земельном участке под МКД таких ограничений нет, а даже если бы и были ‒ они не могут повлиять на ваше право распоряжаться своим имуществом. Продавать, дарить, завещать ‒ это ваше право.
Как и ранее, «Бельведер» находится на земле с назначением под жилую застройку. Новый генплан никаких изменений к этому не прибавил. Данный ЖК строился на законных основаниях, был принят в эксплуатацию и используется по жилому назначению.
Снести, конечно же, НЕ могут. Ваши права как собственника остались неизменны. Можете продавать, дарить, завещать ваше имущество.
Для тех, кто лучше воспринимает информацию наслух, предлагаю ознакомиться с ответами юриста в формате видео:
Новый генплан Анапы: разъяснения для собственников недвижимости
Количество просмотров: 22 480
Новый генплан ‒ самая обсуждаемая тема в Анапе все последние дни.
8 ноября состоялась встреча главы администрации с анапчанами, в ходе которой власть попыталась донести до жителей города-курорта свою позицию. К сожалению, далеко не все остались довольны итогами этого мероприятия (назначены очередные «рабочие» встречи, многие вопросы остались без ответа).
В рамках данной статьи я постараюсь доходчиво, без эмоций, донести основные положения нового генплана и объяснить те моменты, которые больше всего волнуют людей.
Оглавление:
Терминология и формулировка проблемы
Для начала определимся с терминами, которые использует городская власть в диалоге с общественностью.
Новый генплан Анапы ‒ это документ, разработанный на перспективное развитие курорта в течение ближайших 20 лет. В соответствии с ним будут внесены изменения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
Рекреационная («розовая») зона ‒ это территория, предназначенная для размещения объектов санаторно-курортного лечения, физкультурно-оздоровительного комплекса, индустрии туризма и развлечений и т.д.
Обозначу 3 основных аспекта, которые вызывают непонимание и, как следствие, недовольство жителей Анапы:
Давайте разберём каждый из них.
Расширение рекреационной зоны
По новому генплану Анапы площадь рекреационной зоны расширилась. В будущем, собственники земельных участков с назначением ИЖС, которые оказались в этой зоне, столкнутся с проблемами при возведении новых строений (не важно, жилой дом это или хоз. постройка). Новое строительство на таких участках будет запрещено.
Слухи о том, что дома в «розовой» зоне будут сносить, а участки отбирать, не соответствуют действительности. В данном случае закон обратной силы не имеет, поэтому все возведённые на легальных основаниях постройки останутся на своём месте.
В свою очередь, в концепцию расширения рекреационной зоны вполне органично вписывается идея создания «Новой Анапы» ‒ круглогодичного туристического кластера, о планах строительства которого стало известно несколько месяцев назад.
К теме рекреационной зоны я ещё вернусь в конце статьи.
Ограничения на земельные участки
Когда начиналось обсуждение нового генплана, некоторые собственники обнаружили, что по данным сайта Росреестра на их земельные участки наложены различные ограничения. Кроме того, многих смутил тот факт, что наложены они были задним числом ‒ к примеру, человек в 2019 году покупал землю и по документом всё было в порядке, а в 2021 году вдруг появилось ограничение.
В выписках, которые собственники заказывали на сайте Росреестра, была отсылка к статьям 56 и 56.1 Земельного кодекса РФ. В чём суть этих статей?
Статья 56 ЗК РФ предусматривает, что права собственника земельного участка могут быть ограничены в зонах с особыми условиями использования территорий.
Статья 56.1 закрепляет за государством (или муниципалитетом) право резервировать земельные участки для государственных (или муниципальных) нужд. Проще говоря, землю могут изъять (за определённую денежную компенсацию).
Именно привязка к статье 56.1, а также то, что ограничения налагались задним числом, и вызвали озабоченность и недовольство общественности.
Остановлюсь на этих двух моментах подробнее.
Как выяснилось, при регистрации какого-либо ограничения на сайте Росреестра пока нет технической возможности выбрать конкретную статью (56 или 56.1), в соответствии с которой это ограничение наложено. Таким образом, это вводит в заблуждение собственников. Возможно, что ограничение на участок наложено по статье 56, но в выписке с сайта Росреестра значатся обе статьи.
Что касается «заднего числа», то здесь может быть несколько предпосылок для этого:
В связи с этим при получении выписок на любой объект недвижимости советую пользоваться другим ресурсом ‒ сайтом Кадастровой Палаты РФ. Стоимость выписки здесь составляет 350 рублей. Документ практически сразу загружается в личный кабинет данного сервиса и содержит более развёрнутую информацию об объекте недвижимости.
Применение статьи 56.1
Вернёмся к статье 56.1 ЗК РФ. Какие могут быть последствия, если основанием для наложения ограничений на конкретный участок является именно она?
Повторюсь, резервирование ‒ это потенциальная возможность изъятия земельного участка в будущем, на возмездной основе.
Вот пара примеров, когда землю действительно могут зарезервировать:
Изменение кадастровой стоимости
Наложение ограничений может повлечь за собой и понижение кадастровой стоимости, чем также недовольны собственники земельных участков.
Следует учесть, что пересмотр кадастровой стоимости происходит один раз в 3-5 лет в зависимости от региона. С 2022 года этот срок станет единым для всей России и составит 4 года.
В Анапе последние изменения кадастровой стоимости объектов недвижимости происходили в 2016 и 2020 годах. Таким образом, новый генплан на этот показатель никакого влияния пока оказать не мог. Это произойдёт не ранее 2024 года.
Давайте заглянем в недалёкое будущее и представим, что кадастровая стоимость участка снизится. Какие могут быть последствия?
Во-первых, это снижение налога, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта. Это скорее плюс для собственника.
Во-вторых, снижение кадастровой стоимости может повлечь за собой какую-либо корреляцию рыночной стоимости участка. Как раз этого и опасаются владельцы земельных участков, оказавшихся в «розовой» зоне.
Выводы
Исходя из всего вышесказанного следует, что снижение кадастровой стоимости земельных участков и ограничения по статьям 56 и 56.1 ЗК РФ никак не связаны с новым генпланом Анапы. Эти процессы независимы друг от друга, происходят параллельно и начались даже раньше, чем разработка генплана. Возникший в обществе ажиотаж вокруг нового генплана лишь вскрыл те изменения, которые для анапчан до этого оставались незамеченными.
Соответственно, критикуемый многими генплан «в ответе» только за расширение рекреационной зоны и связанные с этим неудобства:
На текущий и капитальный ремонт ограничений нет.
Также городская администрация в целях пополнения бюджета заинтересована в выходе из тени гостиничного бизнеса, ведущего свою деятельность на землях ИЖС. Если какой-либо гостевой дом оказался в «розовой» зоне, то я думаю, что собственнику данного земельного участка будет предложено изменить вид разрешённого использования с жилого на коммерческое.
В остальном владельцы недвижимости в рекреационной зоне могут распоряжаться своей собственностью, как и раньше ‒ продавать, дарить, завещать по наследству и т.п. В этом плане закон одинаков для всех.
Я надеюсь, что мне удалось донести информацию по самым главным вопросам, касающихся нового генплана Анапы. Пишите в комментариях, в чём бы вы хотели ещё разобраться. На ваши вопросы будет отвечать наш опытный юрист.
Документы по генплану Анапы 2021:
График обсуждений генплана по Анапе и Анапскому району
9 ноября в 11-00 встреча с жителями пос. Пятихатки и Нижнее Джемете в ДК пос. Пятихатки по адресу: Пятихатки, ул. Солнечная, 7.
9 ноября в 13-00 встреча с жителями с. Цибанобалка и пос. Верхнее Джемете в здании администрации Приморского округа по адресу: Цибанобалка, ул. Садовая, 54.
10 ноября в 10-00 встреча с жителями с. Витязево в местном ДК по адресу: Витязево, ул. Лиманная, 8.
10 ноября в 14-00 встреча с жителями Анапы, живущих в границах ул. Крепостная – ул. Ленина – пр. Революции – ул. Лечебная. Встреча состоится в ЦК «Родина»: Анапа, ул. Астраханская, 2.
10 ноября в 16-00 встреча с жителями Анапы, живущих в границах ул. Горького – пер. Малинкин – ул. Красноармейская. Встреча состоится в ЦК «Родина»: Анапа, ул. Астраханская, 2.
11 ноября в 10-00 встреча с жителями Анапы, живущих в границах ул. Омелькова – Анапское шоссе – ул. Крымская – ул. Таманская. Встреча состоится в ДК «Молодежный»: г. Анапа, ул. Крылова, 18.
11 ноября в 14-00 встреча с жителями с. Большой Утриш, Сукко и Варваровка в ДК по адресу: Варваровка, ул. Калинина, 69.
Хотите купить или продать недвижимость в Анапе?
Звоните +7 (800) 350-34-54. Поможем оценить реальную стоимость вашей недвижимости в настоящий момент.
Для инвесторов, которые вкладывались ранее в недвижимость и не могут найти сейчас выгодный вариант.
Звоните +7 (800) 350-34-54. Спросите директора – Ворсова Андрея. Для вас есть уникальное предложение с доходностью которую вы получали в прошлые годы.