Что важно при выборе квартиры в новостройке
Что важно при выборе квартиры в новостройке
Одним из первых при покупке квартиры возникает вопрос выбора между предложениями от застройщиков и вторичным рынком недвижимости.
Мы подробно разобрались в преимуществах и недостатках новостроек и узнали, для кого они подходят, а кому лучше отказаться от покупки.
Плюсы новостроек
Выбирая квартиру в строящемся доме, вы получаете ряд неоспоримых преимуществ.
Экономия
Квартира в новостройке будет дешевле точно такой же по району, расположению и площади, но в уже сданном доме. Причем чем на более ранних этапах стройки вы приобретете недвижимость, тем существеннее будет разница в цене.
Помимо этого, вы вполне можете рассчитывать на специальные условия от застройщиков. Они заинтересованы в реализации своих объектов и часто дают покупателям специальные условия или скидки.
Юридическая чистота
Еще один важный момент. Перед сделкой нет необходимости проверять правовую историю квартиры, ведь в ней до вас никто не жил и не был прописан. А значит, не столкнетесь с «дальними родственниками», желающими оспорить правомерность сделки.
Вы приобретаете квартиру без сомнительного прошлого и значительно снижаете риск быть обманутым.
Огромный выбор вариантов
Во-первых, вы можете сразу выбрать класс новостройки: эконом, комфорт, бизнес или элит.
Они отличаются совокупностью признаков, влияющих на качество застройки и цену объекта. Например, район и его экологическая обстановка, площадь квартир, планировки и много другое.
Во-вторых, большой выбор вариантов в рамках одного корпуса или одного этажа.
Квартиры на вторичном рынке представлены в единственном экземпляре — либо она вам подходит, либо нет. В случае покупки жилья в новостройке, вы можете подобрать подходящую планировку, количество комнат и вид из окна на том этаже, где хотели бы жить. Или наоборот, выбрать этаж уже после того, как определитесь с планировкой.
На каком этаже лучше купить квартиру в новостройке, можно прочитать здесь.
В-третьих, нестандартные квартиры.
В современных домах есть возможность выбора между привычными типовыми планировками и нестандартными вариантами. Например, при ограниченном бюджете можно купить студию, для молодой семьи подобрать квартиру евроформата или остановиться на свободной планировке и самостоятельно обустроить пространство.
Безопасность
Зачастую новостройки оборудованы системами противопожарной безопасности, системами видеонаблюдения, светлыми просторными входными группами и сигнализацией. В доме есть консьерж или охрана.
Лифт, трубы, стеклопакеты и электрика абсолютно новые. С инженерными сетями все в порядке — иначе комиссия не примет дом.
И у вас будут хорошие соседи. При этом в одном ЖК, скорее всего, будут люди с похожим стилем жизни и интересами.
Как выбрать квартиру в новостройке
Что считать новостройкой
Новостройка — это жилое помещение на стадии строительства или ввода в эксплуатацию. Юридического определения новостройки не существует, а фактически новостройкой считают построенный дом, в котором ещё никто не жил. Вы будете для него первыми жильцами.
Какой дом выбрать
Район или список подходящих локаций каждый определяет сам и уже «на месте» выбирает из проектов.
Многоквартирные дома в больших городах сейчас строят панельные, монолитно-каркасные или кирпичные. Сроки строительства и цены на них различаются.
Панельные дома возводят за 7–10 месяцев (стоит заложить ещё год на смену подрядчика и суровую зиму). В таких квартирах сложно делать перепланировки, потому что большинство стен — несущие. Жильцы таких домов могут жаловаться на плохую звукоизоляцию и холод. Зато стоят такие квартиры намного дешевле других.
Монолитно-каркасные дома строят от 1,5 года до 2 лет (плюс тот же год на непредвиденные обстоятельства). Перепланировки в квартирах возможны, звуко- и теплоизоляция — в порядке! Но цена выше, чем в панельных, примерно на 50%.
Кирпичные дома возводят года два с половиной (и опять прибавляем год на всякий случай). В них всё хорошо. Кроме цены. Квартира в кирпичном доме может стоить в 1,5–2 раза дороже, чем в панельном.
Готовность дома vs цена
Цены зависят от того, на какой стадии строительства вы решитесь на покупку: когда только вырыли котлован или когда в доме уже пустили лифты. Чем раньше — тем дешевле и рискованней, чем позже — тем дороже и надёжней.
Цена квартиры в новостройке растет так:
Ещё больше цена вырастет после завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию. При этом покупка квартиры у застройщика — самый прозрачный способ получить новые квадратные метры.
Проект нравится, застройщик на слуху. Берём?
Не торопитесь. Репутацию застройщика сперва нужно проверить:
Какую квартиру выбрать
Застройщик внушает доверие, проект нравится, самое время начать выбирать собственно квартиру. С количеством комнат (или квадратных метров) обычно определяются в первую очередь, а вот про мелочи, которые сильно влияют на цену, часто забывают. Поэтому сразу присматривайтесь к этажу, лифтам, сторонам света, виду из окон, лоджии с балконом, ремонту и парковке.
Этаж
На верхних этажах меньше шума и лучше виды. На последнем — нет соседей сверху, но о протечке крыши вы узнаете первым, также непросто доставлять строительные материалы для ремонта и крупногабаритные вещи, и всегда есть опасность, что лифт сломается и домой придётся подниматься пешком.
На первом — вида ноль и может быть сыровато. Зато крыша точно не течет, с доставкой никаких проблем и никакой лифтозависимости. И главное — цена. Квартиры на первых этажах традиционно стоят дешевле, в среднем на 7–15% ниже. Но в премиальном сегменте жилья разница между нижними и верхними этажами достигает 30–50%.
Количество лифтов зависит от этажности дома, числа квартир на площадке и активности потока пассажиров. Согласно своду правил СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», лифтами должны быть обеспечены все дома от 4 этажей и выше. Если в здании до 9 этажей, в нём может быть только 1 лифт, 10–19 этажей — 2, 20–25 этажей — 3–4 (в зависимости от суммарной площади квартир на этажах. Рядом с лифтом — может быть больше шума. И это тоже повод для скидки, причём, один из самых неочевидных.
Тринадцатый! Если вы не трискаидекофоб, то есть не питаете суеверий насчет числа 13, — стоит попросить скидку в 2–3% у застройщика на этом этаже.
Сторона света
Идеальны восток и запад: тогда солнца, тени, тепла и прохлады дома будет достаточно в любое время года и любую погоду. Из окон, выходящих на восток, будет виден рассвет, если у вас будет запад — все закаты будут ваши. Про север в России всё приблизительно понятно, а юг — для любителей витамина D и кондиционеров. И если сторона света на цену квартиры не влияет, то вид из окон в не слишком облагороженный двор или на оживленную трассу можно использовать как повод для скидки.
Лоджии и балконы
Без лоджии и балкона квартира дешевле. И точка. Если вы её покупаете и не питаете иллюзий насчет балкона-кладовой, балкона-кабинета или балкона-тренажерного зала — это плюс. Но если вы собираетесь эту квартиру продавать — это будет уже минус для других покупателей.
Ремонт
Частичный или полный ремонт квартиры в новостройке резко увеличивает её стоимость. Без отделки она будет дешевле. Но в данном случае экономия может получиться сомнительная: если вы покупаете квартиру, чтобы в ней жить, то ремонт придётся делать всё равно. Но заплатите вы за него уже, скорее всего, больше, хотя и сможете сделать всё по своему вкусу.
Парковка
Машиноместо в паркинге может входить в цену квартиры. И тогда от него можно отказаться и получить скидку. Или может не входить. И тогда можно просить скидку за одновременную покупку квартиры и машиноместа. Ловко?
У кого можно купить квартиру в новостройке?
Вы определились с застройщиком, проектом и параметрами жилья. И обнаруживаете, что квартиры в одном и том же доме предлагают совершенно разные продавцы — не только компания, которая его строит. Как так могло получиться, особенно, если дом ещё не сдан?
Легко! Продавать квартиры могут как застройщик напрямую, так и подрядчики, риелторские агентства или дольщики.
Откуда квартиры у подрядчиков
Подрядчики — организации, которые выполняют строительные работы для застройщика.
Иногда за это с ними расплачиваются квартирами, которые они продают. Часто — с большими скидками, до 30%. Найти такие варианты — большая удача.
А риелторы тоже продают квартиры в новостройках?
Конечно. Застройщик не может продавать все квартиры сам — ему нужна помощь. Специалисты по недвижимости — риелторы — становятся посредниками между застройщиком и покупателями квартиры. И берут за это процент, но обычно эти деньги уже «зашиты» в стоимость квартиры — как правило, цены у застройщика и агентств недвижимости не отличаются. В пользу последних говорит большая база проектов (возможно, вам подберут вариант получше!), а также то, что сомнительные объекты риелторы на реализацию, как правило, не берут.
А я могу купить квартиру в новостройке у человека, который купил её раньше?
Да. Это называется переуступка. Но есть пара моментов. Если дом ещё не построен, то квартира юридически не является чьей-либо собственностью. Чтобы она стала вашей, нужно заключить договор о переуступке прав. Такая сделка называется цессией, от латинского cessiō — уступка, передача. Это полностью законно.
Продавцы таких квартир остаются в плюсе: ведь покупали они недвижимость в начале строительства, когда она стоила дешевле. Но есть и хорошие новости для покупателей: квартира будет дорожать и дальше. Всего за время строительства дома цена на жильё может вырасти на 40-60%.
Переуступку нужно согласовать с застройщиком. Он даёт свое согласие на сделку и подписывает договор переуступки. И его «да» может стоить покупателю 1–5% от первоначальной стоимости жилья.
Когда покупать квартиру?
Есть немало возможностей сэкономить.
Покупайте на старте
На квартиры, которые начинают продавать ещё до получения застройщиком разрешения на строительство, действуют очень большие скидки. Найти такие варианты непросто, и чаще всего помочь здесь может личное знакомство или инсайдерская информация от девелопера. Но даже на старте официальных продаж жильё всегда дешевле, чем после ввода здания в эксплуатацию.
Следите за акциями и скидками
Конкуренция на рынке высокая, застройщики постоянно запускают разные акции, чтобы привлечь жильцов именно в свои комплексы. Вам могут предложить скидку, сниженную ставку по ипотеке, машиноместо или отделку в подарок.
Приходите в офис продаж в конце месяца, квартала или года
Планы продаж квартир для менеджеров никто не отменял. И страшнее всего не получить годовую премию от Деда Мороза, которым для менеджера можете стать вы со своим решением купить квартиру в новостройке.
Заключение
Покупка новостройки чуть сложнее, чем кажется на первый взгляд. И поездить-повыбирать здесь тоже, как и на вторичном рынке, придётся. Но всё это, как правило, с лихвой окупается через несколько лет, когда дом сдан, ремонт сделан, а новоселье отпраздновано. К тому же цена на такую недвижимость за это время может ещё подрасти.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Катя Симачёва.
Планировка: на что обратить внимание при выборе квартиры
Планировка квартиры — это конфигурация ее внутреннего пространства: габариты помещений, их расположение относительно друг друга, высота потолков, форма стен, размер и направление окон. Правильно выбрать планировку не менее важно, чем не ошибиться с районом или площадью жилья.
Эксперт в этом материале — Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости»
На что обратить внимание при выборе планировки
Пропорции помещений квартиры
Общий метраж квартиры часто служит главной характеристикой при выборе жилья. Но не менее важны размеры и пропорции каждого помещения. К примеру, дискомфорт может вызывать квартира с большой гостиной или спальней, но с крошечной ванной или тесной прихожей.
Если в новое жилье планируется перевезти всю имеющуюся мебель, стоит тщательно проверить, как предметы впишутся в габариты нового жилья — в первую очередь речь идет о диванах и массивных шкафах.
«Все познается в сравнении, — говорит Сергей Ковров. — Например, квартира площадью 60–65 кв. м может быть и евротрешкой, где есть кухня-гостиная и две отдельные спальни, а может быть и обычной двухкомнатной квартирой. Если площадь квартиры 40 кв. м — это может быть и обычная однокомнатная квартира или евродвушка. Квартиры евроформата обычно более востребованы, поскольку при одинаковой стоимости предлагают больше функциональных зон».
Расположение помещений относительно друг друга
Выбирая квартиру, нужно задуматься, как ее общий план соотносится с составом семьи. Например, если в семье есть маленький ребенок, предпочтительнее, чтобы детская была как можно ближе к родительской спальне. Также семьям с маленькими детьми может быть более удобна открытая планировка, которая позволяет наблюдать за ребенком.
Коридоры
Худший вариант — длинные, но при этом узкие коридоры. При выборе квартиры имеет смысл подумать, поместится ли в коридоре шкаф. «Жилье, где более 30% полезной площади уходит под коридоры, сегодня совсем не востребовано, — рассказывает Ковров. — В новостройках идет тенденция к оптимизации полезной площади в квартирах».
Форма стен
Комнаты с непрямыми углами или закругленными стенами выглядят экстравагантно, но меблировать их гораздо сложнее, чем обычные. Такие планировки крайне непопулярны на рынке. «Сколько бы ни старались дизайнеры привлечь интерес покупателей к квартирам с «кривыми» стенами, сколько бы ни предлагали способов обыграть нестандартные планировки, покупатели в большинстве своем остаются равнодушны к этому», — говорит Сергей Ковров.
Принято считать, что хорошее жилье — это светлое жилье, добавляет эксперт. Выбирая квартиру, нужно обязательно изучить расположение окон и прикинуть, сколько солнечного света через них проникает. Играет роль не только размер окон, но и то, на какую сторону они выходят и не перекрывают ли свет здания или деревья. Как правило, наилучший вариант — когда окна выходят минимум на две стороны дома.
Место для хранения и стирки
В квартире должно быть достаточно пространства для хранения вещей. В идеале — кладовка и гардеробная, необходимый минимум — места для шкафов. Стоит заранее продумать, где будет стоять стиральная машина.
Общее пространство
Еще один ключевой вопрос для новоселов — где они будут принимать гостей. Любителям вечеринок больше подойдет квартира с открытой планировкой, где кухня совмещена с гостиной.
Количество санузлов
Еще недавно квартиры, в которых больше одного туалета, были для россиян в диковинку, но сегодня этот вариант все чаще встречается в новостройках. Большим семьям имеет смысл рассмотреть варианты с несколькими ванными и туалетными комнатами.
Высота потолков
Принято считать, что чем выше в квартире потолок, тем лучше. Но вместе с потолком увеличивается и общий объем помещения, а значит, и масса воздуха, которую должно прогреть отопление. Поэтому в квартирах с высокими потолками счета за тепло всегда будут больше.
Балкон
Здесь все просто: хорошо, если балкон есть. Современные новостройки за редким исключением (как правило, таким исключением становятся апартаменты) проектируются с балконом. «Излюбленное место многих россиян в квартире — это балкон, — говорит Сергей Ковров. — Как его только не используют: в качестве места хранения ненужных вещей, как место работы и отдыха, для тренировок, выращивания растений и т. д. Поэтому наличие балкона всегда желательно. При прочих равных условиях россиянин всегда предпочтет квартиру с балконом квартире без балкона. Даже номинальный балкон лучше его полного отсутствия». Иногда вместо балкона проектируется лоджия (основное отличие — балкон полностью выступает из стены, а лоджия примыкает к дому двумя стенами). Лоджии обычно бывают изначально застеклены и больше подходят для создания дополнительной жилой зоны.
Основные виды планировок
Свободная планировка
Есть квартиры, которые продаются только с несущими стенами, чтобы покупатель мог сам возвести перегородки между комнатами по своему выбору. Это открывает большие возможности, но квартиру без внутренних стен стоит покупать, только если есть четкое понимание о ее будущей планировке. Бывают заведомо неудачные варианты таких квартир — например, когда в помещении с большой площадью запроектировано всего два окна.
Студия
Это стремительно набирающая популярность планировка бюджетной однокомнатной квартиры, в которой кухня объединена с комнатой. В таком жилье вдвоем, а тем более семье с ребенком, может быть тесновато.
Европейская планировка
Это вариант планировки, где, как и в студии, гостиная объединена с кухней, но есть еще одна или несколько отдельных спален. Евроформат — одна из самых популярных планировок сегодня, и потому этот вариант все чаще встречается в новостройках.
«Кухня — всегда в доме место притяжения, где собираются гости, — говорит Сергей Ковров. — В квартире с маленькой кухней встреча гостей становится проблематичной, квартира евроформата снимает все ограничения. При наличии общей зоны выделяется спальня. Происходит разграничение пространства — есть место для отдыха, есть место для досуга, это очень удобно. В квартирах с обычной планировкой, как правило, одна и та же комната выполняет несколько задач: комната может быть и спальней, и местом работы, и местом для приема гостей».
Квартиры с изолированными комнатами
При такой планировке одна или несколько комнат выходят в гостиную, которая может быть объединена с кухней. Для многих это самый предпочтительный вариант — каждая спальня изолирована, при этом есть общее пространство.
Квартиры с проходными или смежными комнатами
Во многих хрущевках и других домах советского периода есть квартиры, где попасть в одну комнату можно лишь через другую. В Америке такая планировка называется Railroad — «железнодорожная». Сейчас домов с такими квартирами почти не строят — они встречаются, в основном, в хрущевках и брежневках.
«Такая планировка лишает личного пространства, — поясняет Сергей Ковров. — Если в комнате, через которую осуществляется проход, кто-то спит или занят своими личными делами, то, пробираясь в смежную комнату, рискуешь его потревожить».
Квартиры со смежно-изолированными комнатами
Довольно редкий для России вариант, когда изолированные комнаты имеют и отдельные выходы в общее пространство, и дверь между собой. Это самый удобный вариант для семьи с маленьким ребенком. А когда он подрастет, смежный проход можно заложить.
Квартиры с мастер-спальней
Мастер-спальней называют комнату, где живут хозяева квартиры. Она больше других спален, изолирована от остальных помещений квартиры и имеет собственный санузел.
Двухуровневые квартиры
Жилье, разделенное на два этажа, как правило, относится к премиум-сегменту и имеет большую площадь. Двухуровневые квартиры меньше 80 кв. м неудобны, так как лестница «съедает» много полезного пространства, отмечает Сергей Ковров.
Идеальной планировки нет, заключает эксперт, — в каждом случае надо идти от потребностей конкретной семьи. Чтобы составить список основных функций, которые должна обеспечивать планировка, рекомендуется сформулировать перечень всех дел, которые выполняют члены семьи в течение дня в будни и в выходные. Исходя из этого списка можно определить обязательные функциональные зоны в своей будущей квартире.
5 вещей, которые необходимо выяснить до покупки жилья в новостройке
Вложиться в новостройку — совсем не то же самое, что инвестировать в квартиру на вторичном рынке. Недостатки и преимущества вторичной недвижимости видны сразу: достаточно осмотреть квартиру, пройтись по району и провести минимальное исследование локации. С первичным рынком все сложнее.
Те, кто хочет купить жилье в качестве актива, видят два варианта: получать арендный доход или выгодно перепродать квартиру с заметным повышением цены. Возможна и комбинация этих опций: инвестор может в течение нескольких лет сдавать свою квартиру, а затем с прибылью ее продать. В любом из описанных сценариев важно выбрать такой ЖК, который будет пользоваться спросом через пять — десять лет.
Специально для тех, кто задумался о вложении денег в новостройку, «РБК-Недвижимость» подготовила перечень из пяти критериев, которые необходимо узнать и проверить до выхода на сделку. Это чек-лист, он поможет начинающим инвесторам в недвижимость распознать удачный вариант для вложения денег.
1. Неотчуждаемые преимущества
Если в сложившемся районе без участков под застройку можно говорить об инфраструктуре и микроклимате на локальном уровне, то в новостройках ситуация иная. Здесь картина все время меняется: на пустырях появляются новые дома, школы, стадионы и поликлиники. В таких условиях на первый план выходят неотчуждаемые преимущества.
Так называются положительные характеристики, которые точно никуда не денутся. Например, близость к метро. Московское метро при любых условиях сохранит свою важность: даже если какую-то станцию временно закрывают для подсоединения к новой ветке, такие паузы остаются кратковременными — а в итоге каждая построенная станция продолжает работать. И приносить выгоды всем, кто живет в пешей доступности.
Показательный пример: ЖК «NOW. Квартал на набережной», который строится на полуострове у затона Новинки. С точки зрения покупателя вторичной недвижимости, которому нужна инфраструктура здесь и сейчас, локация не самая удачная: на полуострове идет стройка, а редкие заселенные дома еще не сформировали цельный и неделимый район с собственным лицом.
Дальновидный инвестор посмотрит на ситуацию по-другому. Такой человек оценит не то, как дело обстоит сейчас, а то, какой станет ситуация через три — пять лет. На таком горизонте планирования полуостров у Новинского рукава превратится из глобальной стройки в обустроенный район со всеми удобствами и исключительно новыми домами — то есть место, привлекательное для жизни. Рядом строятся еще несколько жилых объектов, которые создадут привлекательное соседство и однородную городскую среду бизнес-класса.
Но главное — у NOW останется его расположение в семи минутах ходьбы от станции метро «Технопарк». То самое неотчуждаемое преимущество, на которое стоит смотреть инвестору.
Еще одна характеристика такого рода — природные объекты поблизости. Тот же NOW выстроен в 30 м от Москвы-реки: даже для московского рынка, где представлен хороший выбор ЖК на набережных, такая близость к воде оказывается исключительной.
В XXI веке реки не разворачивают и не засыпают: в современной науке о городах водоемы становятся важным местом притяжения горожан. По всему миру — от США до Кореи — побережья обустраивают, русла очищают, а «потерянные» и закопанные реки возвращают горожанам. С такой тенденцией можно быть уверенным, что затон Новинки останется на месте и продолжит привлекать людей. А значит, вид на воду и быстрый выход к набережной останутся неотъемлемыми достоинствами строящегося ЖК.
Другой пример — жилой комплекс Eniteo, который строится около усадьбы Черемушки-Знаменское. Это зеленая зона, сохранность которой будет важна для любой городской администрации. Оба корпуса Eniteo напрямую граничат с усадьбой, что защищает будущих жителей от нежелательного соседства. Или от того, что у них под окнами внезапно вырастут новые высотки: особый статус Черемушек-Знаменского страхует инвесторов от риска потерять видовые характеристики квартир в Eniteo.
В целом инвесторам стоит изучить, есть ли свободные площадки между строящимся ЖК и тем объектом, на который у него выходят окна. Если между новостройкой и парком имеется земельный участок с отдельным собственником или просто неосвоенная территория, можно не сомневаться: рано или поздно там что-то появится. И это риск для тех, кто делает ставку на красивый вид из окна.
Избежать этого можно при детальном изучении окружения. Допустим, из окон ЖК Spires открывается вид на природный заказник «Долина реки Сетунь». Надежно ли такое соседство? С 1998 года «Долина реки Сетунь» имеет статус особо охраняемой природной зоны регионального значения. Этот статус защищает заказник от застройки, вырубки или уменьшения. А значит, ЖК Spires получает собственное неотчуждаемое преимущество: близость к огромному лесу и чистый воздух 365 дней в году.
2. Возможность инвестировать на старте продаж
Самые выгодные цены на новостройки всегда бывают на старте продаж: такова традиция первичного рынка в Москве. «От старта продаж до момента реализации проекта можно получить доходность в 20–40%. Если учитывать, что средний срок реализации составляет два года, доходность за 12 месяцев будет достигать 10–20% годовых», — подсчитал директор департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрей Соловьев по просьбе «РБК-Недвижимости».
«Доходность можно оценить на уровне годового роста цен на квартиры в ЖК бизнес-класса, который по итогам 2020 года составляет 24%», — подтвердила доводы коллеги управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Практика показала, что эту тенденцию видят многие. Если в феврале 2019 года совокупный объем предложения в новостройках всех категорий Московского региона составлял 6,4 тыс. кв. м, то к февралю 2020-го этот показатель уменьшился до 5,5 тыс. кв. м, а к февралю 2021-го — до 4 тыс. кв. м. Годовое снижение предложения достигло 28%, показывают данные, собранные Tekta Group (.pdf).
При этом строить и покупать меньше не стали. Застройщики то и дело анонсируют новые проекты, а количество зарегистрированных ДДУ в годовом сопоставлении растет от 6% до 100%. К примеру, в январе 2021-го в Москве с учетом Новой Москвы Росреестр зафиксировал 5257 покупок квартир в новостройках против 4950 покупок в январе 2020-го. Это один из самых слабых месячных приростов: всего 6%.
На другом полюсе показатели сентября 2020-го в сравнении с сентябрем 2019-го: здесь прибавка превысила 100%. Если в первый осенний месяц 2019 года в Москве приобрели 5594 квартир в новостройках, то в сентябре 2020-го — 11 856.
Что все это значит? Что покупатели понимают ликвидность жилья в Москве и стремятся как можно скорее вложиться в столичные новостройки. А повышенный спрос разгоняет цены. «2020 год стал особенным для рынка жилой недвижимости, — признали в Knight Frank. — Столь стремительный рост цен в проектах нехарактерен для новостроек в бизнес-сегменте. Обычно мы закладываем рост в пределах 20–30% за период строительства».
Инвестор может использовать эту ситуацию себе во благо, если вложится в новостройку на самом старте продаж. Из ближайших вариантов: ЖК Ever у станции метро «Калужская». Продажи квартир в этом жилом комплексе стартовали 29 марта 2021 года.
3. Разнообразие вариантов
Представим ситуацию: крупный жилой комплекс с сотнями проданных квартир. Если в таком ЖК окажется много инвесторов, то через пять — семь лет они все начнут конкурировать между собой. Как выделиться в такой ситуации и не оказаться одним из 190 продавцов типовой однушки стандартной планировки?
Очевидный ответ: найти ЖК с множеством вариантом планировок, чтобы «застолбить» уникальный вариант. К примеру, в жилом комплексе NOW представлены более 100 вариантов планировок. Такое разнообразие сразу сегментирует рынок и не приводит к ситуации, когда за одного покупателя бьются несколько продавцов: здесь покупатели заранее изучат все возможности и выберут оптимальную планировку для себя.
«На рынке жилья в новостройках сейчас практически отсутствуют ЖК, где представлены два-три варианта планировок. Их количество даже в проектах массового сегмента исчисляется десятками, так как это обеспечивает вариативность предложения и позволяет подстроиться под различные категории покупателей», — подтвердили в «Метриуме».
«При выборе квартиры важно ориентироваться на инвестиционную стратегию: максимальный заработок за счет роста цены квартиры в ближайшие три — пять лет или получение арендного дохода на горизонте пяти, десяти и более лет. В зависимости от стратегии хорошим вариантом инвестирования может быть, например, двухкомнатная квартира бизнес-класса поближе к центру или однокомнатная квартира комфорт-класса в спальном районе ближе к МКАД, но с шаговой доступностью от метро», — порекомендовала Мария Литинецкая.
4. Репутация застройщика
Вкладываться стоит только в те проекты, что возводят застройщики, не допускающие брака, недоделок и срыва сроков строительства. Для того чтобы это узнать, можно изучить один из рейтингов, которые часто ведут брокеры или независимые консультанты.
В «Метриуме» также советуют собрать всю доступную информацию из открытых источников: как давно девелопер присутствует на рынке, сколько проектов реализовал и в каких сегментах, вовремя ли ввел в эксплуатацию объекты, насколько существенными и по каким причинам допускал задержки, были ли претензии со стороны контролирующих органов.
«Надежный застройщик всегда имеет соответствующую репутацию на рынке благодаря реализованным проектам. Он не нарушает сроки сдачи объектов и при необходимости имеет достаточные кредитные линии, чтобы реализовать их вовремя», — указал Андрей Соловьев из Knight Frank.
Покажем, как инвестор может формировать профиль застройщика на примере Tekta Group. Этот девелопер присутствует на рынке недвижимости с 1999 года — информацию легко найти на официальном сайте компании и в независимых источниках. Подобный стаж уже оказывается конкурентным преимуществом: проблемный девелопер не продержался бы на рынке 22 года.
За последние годы Tekta Group построила 12 жилых комплексов бизнес- и премиум-класса в Московском регионе. Такое портфолио показывает одновременно опыт застройщика и готовность людей доверять компании: если бы покупатели остались недовольны, продажи не шли бы, а застройщик не смог бы запускать новые проекты.
Между тем в актуальном портфеле Tekta Group значится сразу четыре столичных объекта на стадии реализации. Последний завершенный проект — ЖК Big Time, в котором проданы 100% квартир еще до ввода комплекса в эксплуатацию, а существенная часть жильцов получила ключи.
Такой разбор помогает выявить возможные проблемные точки и подсветить преимущества — особенно если сопоставить по одним и тем же критериям несколько застройщиков одного региона.
5. Уникальность покупаемой квартиры
Опытные консультанты и девелоперы рекомендуют обращать внимание на квартиры с уникальными преимуществами, чтобы они «зацепили» будущего покупателя. К примеру, двухуровневая квартира в ЖК Spires — интересное решение, которое способно впечатлить, а потому быстро найти покупателя.
Или непривычная для России евродвушка с огромной террасой, на которой удобно устраивать вечеринки и тем самым «покорять» гостей. Требовательные покупатели обратят внимание на квартиры Spires с мастер-спальней. Так называют особую планировку, в которой у хозяйской спальни предусмотрен собственный санузел и гардеробная; иногда в комплекте с этим к мастер-спальне прилагается лоджия.
В Spires есть и квартиры с отдельным входом — привлекательный вариант для посткарантинного мира, где в цене приватность вплоть до собственной уличной двери, чтобы даже в подъезде не пересекаться с соседями.
«Во время пандемии усилился интерес потенциальных покупателей к приобретению квартир с рабочим кабинетом, террасами, балконом с целью расширения жилого пространства, — рассказал Андрей Соловьев из Knight Frank. — В этом и состоит секрет успешного инвестора. Он видит тренды, анализирует и понимает лучше других, что может быть востребовано и популярно в будущем, а что уйдет в прошлое. Он действует согласно собственному стратегическому плану».
Подход с поиском уникальности не совсем применим для квартир стандарт- или комфорт-класса: в них важнее банальная транспортная доступность и базово приемлемая планировка. Но если изучать бизнес-сегмент, станет ясно: отстроиться от инвесторов-конкурентов со всей Москвы реально только за счет персонализированных квартир.
Например, с окном в ванной и гардеробной, как в ЖК NOW. Или с зимним садом — это из «меню» жилого комплекса Ever. В Spires можно найти варианты со вторым светом, в NOW — с собственной сауной прямо в квартире.
«Уникальные характеристики могут как привлечь потенциальных покупателей или арендаторов, так и оттолкнуть их, — предупреждает Мария Литинецкая. — Поэтому если в рассматриваемой локации предложение эксклюзивно, то продать или сдать в аренду такую квартиру будет несложно».
Отдельная категория — любители высоких потолков и пентхаусов. Это особый сегмент, в котором играют ЖК Eniteo, Spires, Ever и другие новостройки. В Москве 2020-х наличие пентхаусов уже не назвать уникальной характеристикой — что не отменяет стабильного и предсказуемого спроса на такие квартиры. А значит, превращает в еще один интересный инструмент заработка на вложении в недвижимость.