Что важно при выборе квартиры
Покупка квартиры: чек-лист для просмотра квартиры и проверки документов (что спрашивать, на что смотреть)
Что спрашивать, когда звонишь по объявлению о продаже квартиры
Для начала — контрольный звонок автору объявления. Задайте несколько коротких вопросов, чтобы понять, точно ли стоит ехать.
Если никаких «нюансов» в виде очень пожилого собственника, сложной альтернативы, очень маленького срока владения нет (или вам они кажутся некритичными, и вы готовы с ними работать), можно ехать на осмотр.
На что обращать внимание на просмотре квартиры
Во время осмотра фокусируем внимание на трёх вопросах:
О том, как оценить состояние дома и квартиры, нам рассказал Павел Климентьев, строительный эксперт компании по приёмке и экспертизе квартир «Ситипроф». В вопросе проверки документов помог разобраться специалист по недвижимости Ильдус Валишин, исполнительный директор компании m2.sale.
Состояние дома и общественных пространств
Общественные пространства — это двор, лестничные клетки, площадки и лифты —места, где бывают все жильцы дома.
Перед поездкой посмотрите, когда в последний раз был проведён капитальный ремонт и был ли он вообще (актуально для домов старше 2000 года постройки). Это можно сделать на сайте Реформа ЖКХ — введите в строку поиска город и адрес объекта. Это позволит скорректировать ожидания, если капремонт вот-вот начнётся или, наоборот, недавно прошёл.
Что оценить на придомовой территории
Фасад дома и что происходит в радиусе 20 метров
Обойдите дом несколько раз. На фасаде не должно быть трещин, расслоений кирпича и других визуальных дефектов. Если рядом идёт ремонт, поинтересуйтесь, что именно ремонтируют, возможно, в доме хронические проблемы с коммуникациями.
Как решён вопрос с парковкой:
В каком состоянии двор и детская площадка:
Что оценить в подъезде
Учитывайте нагрузку на места общего пользования — чем больше квартир в доме, тем больше будет износ.
Особое внимание обратите на первый этаж — здесь самая большая проходимость людей. Если дом относительно новый, но подъезд уже запущен, с действующей УК вам, скорее всего, не повезёт.
Чистота:
Как давно был ремонт
Лифт:
Безопасность
Есть ли консьерж, камеры видеонаблюдения, работают ли они.
Курят ли в подъезде
Можно понять по запаху и по наличию пепельниц из подручных материалов.
Соседи
Кстати, оценить, что за люди проживают в доме, можно в социальных сетях: у многих ЖК есть группы. Ещё будущих соседей можно поискать в Яндекс.Районе и задать вопрос про интересующий дом.
Состояние квартиры
Если вы планируете делать ремонт «под себя» и уже знаете, как будет выглядеть ваша квартира, можно пригласить на просмотр дизайнера и мастера. Они смогут оценить, сколько приблизительно будет стоить ремонт в конкретном случае.
Даже если внешне квартира выглядит хорошо, в ней могут быть проблемы. Некоторые будет сложно или дорого исправить, другие останутся с вами даже после ремонта. Поэтому начинаем осмотр с коммуникаций.
Вода и отопление, электричество, газ, вентиляция
Вода и отопление:
Электричество:
Вентиляция
Закройте входную дверь, откройте окно и приложите лист бумаги к вентиляционному отверстию — он должен к ней притянуться. А ещё на проблемы с вентиляцией может указывать плесень в ванной и неприятные запахи.
Стены, пол и потолок
Напольное покрытие:
Стены
Потолок
Обратите внимание на трещины, пятна и разводы, возможно, это последствия затопления. Спросите у хозяина, часто ли их подтапливают. Иногда стоит пообщаться с соседями сверху.
Оконные рамы и балкон
Проверка документов
Несмотря на то, что мы говорим «собственник», квартиру может показывать агент, родственник или доверенное лицо. Про нюансы, связанные со сделками по доверенности, мы писали в этом материале — будет полезно их изучить. Также важно понимать, что часть документов, о которых мы говорим ниже, третье лицо, не имеющее от собственника доверенности, получить или предоставить не может.
Проверка квартиры. Какие документы стоить запросить:
Свежая выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (можно получить самим онлайн через сайт Росреестра), иначе её называют «расширенная». В выписке будут обозначены имена собственников жилья, находится ли квартира под обременением, приведены точные данные по квартире: назначение помещения, кадастровый номер, метраж, этаж. Также из неё вы узнаете, как часто менялись собственники у квартиры. Если между продажами проходит год-два, возможно, есть объективная причина, почему люди не остаются в квартире надолго.
Правоустанавливающие документы. Спросите, каким образом человек стал собственником квартиры — купил, приватизировал, получил в дар или в качестве наследства. Соответственно, он предоставит вам один из документов: договор купли-продажи, договор передачи квартиры в собственность, дарения или свидетельство о праве на наследство. Вместе с договором купли-продажи попросите показать акт приёма-передачи квартиры.
Если перепланировка была, но в техпаспорте стоит штамп «Разрешение на произведённое переоборудование / перепланировку в БТИ не предъявлено» (формулировки могут быть другими), значит, собственник не представил документы, подтверждающие законность перепланировки.
Имейте в виду: если вы берёте квартиру в ипотеку, банки могут не дать кредит на такую квартиру. Также за незаконную перепланировку придётся заплатить штраф в случае проверки — и либо узаконить, либо вернуть всё, как было.
Справка о регистрации по форме 9. Справка бывает двух видов: архивная и полная. Безопаснее проверять обе. Так вы узнаете, кто был зарегистрирован в квартире раньше и кто прописан в ней теперь. Обсудите с собственником, когда он планирует снимать людей с регистрации — до или после сделки. Для вас, конечно, лучше, чтобы все выписались до.
Справка о снятии с регистрации по форме 12. В справке будут указаны люди, которые сняты с регистрации по определённым причинам: человек находится в лечебном учреждении, в месте лишения свободы или пропал без вести. В справке не указаны имена, только количество людей и дата снятия с регистрации. Если в справке везде указано «нет», всё в порядке. Если в какой-то из категорий стоит число — узнайте у собственника, кто эти люди и где они. «Временно выписанные» жильцы в любой момент могут вернуться и претендовать на право жить в квартире.
Данные об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Попросите квитанцию по коммунальным платежам — в ней есть информация о задолженностях. А ещё лучше затребуйте данные о долгах в УК.
Проверка личности продавца
Каким образом можно самостоятельно проверить собственника квартиры:
Если по всем пунктам из нашего чек-листа всё в порядке, поздравляем! Кажется, это действительно то, что вы искали. Если что-то не так или вы запутались — это повод проконсультироваться с хорошим риелтором.
Как выбрать квартиру на вторичном рынке
Отметим сразу: мы ищем квартиру, в которой вы планируете жить. Как выбрать инвестиционное жильё, мы уже писали.
О приоритетах
Есть три составляющие, по которым обычно выбирают квартиру.
Здесь следует расставить приоритеты. Допустим, вы готовы рассмотреть жильё с ремонтом похуже, но в определённом районе. Или готовы переехать на другой конец города, но для вас важно уложиться в бюджет.
Разбёрем каждый из перечисленных критериев подробнее.
Как понять, хороший ли район для жизни и какие у него перспективы?
Посмотрите отзывы и почитайте, что обсуждают жители района. Ищите локальные группы в социальных сетях, ветки в Яндекс.Районах, форумы в интернете.
Посмотрите панорамы на Яндекс.Картах и съездите погулять по району в разное время суток в будни и в выходные, чтобы проанализировать обстановку на месте.
Оцените инфраструктуру района (наличие магазинов, аптек, фитнес-залов, салонов красоты и т. д.) на картах. Вот, например, район Лефортово — недалеко от центра, но много предложений в зоне с не очень хорошей инфраструктурой.
Оцените транспортную доступность. На Яндекс.Недвижимости можно проанализировать работу общественного транспорта. За основу берётся время в пути на общественном транспорте от дома до основных достопримечательностей в городе.
Так, например, выглядит транспортная доступность в районе Волгоградского проспекта:
Если вы ездите на автомобиле, оцените дорожную ситуацию с помощью Яндекс.Пробок: можно посмотреть не только текущую загруженность, но и предполагаемую, например, в часы пик.
Будет не лишним понять, как обстоят дела с экологией в тех районах, где вы рассматриваете объекты. Приводит пример Элина Мамонтова: «Если брать район Васильевского острова в Петербурге, мы увидим, что и экологическая, и климатическая обстановка здесь не самые оптимальные, хотя район популярен среди жителей города. На острове всего одна обширная зелёная зона — кладбище. Плюс, со всех четырёх сторон света вас окружает вода, а значит, влажность тут выше, чем в других частях города, и ветра сильнее».
Как найти жильё рядом с определённым местом (работой, школой или домом родителей)
Если вам важно жить недалеко от какой-то определённой точки на карте, заходите на карту Яндекс.Недвижимости, указывайте адрес и желаемое время на дорогу — система всё посчитает и подберёт объекты в нужном радиусе.
Например, ваши родители живут в Москве по адресу ул. Строителей, дом 3, и вы хотите купить квартиру в 15 минутах ходьбы от них.
Как оценить состояние дома перед покупкой квартиры
На рынке вторичного жилья очень большой «разброс» — от дореволюционных домов до современных новостроек.
Оцените: Капитальный ремонт
Если дом построен до 2000 года, он должен попасть в программу капитальных ремонтов. Проверить, когда в последний раз был капитальный ремонт, был ли вообще и планируется ли в ближайшем будущем, можно на сайте Реформа ЖКХ. Там же будет вся информация о доме: тип постройки, год ввода в эксплуатацию, количество жителей, наличие статуса памятника архитектуры, признан ли дом аварийным.
Точно просчитать, сколько ещё простоит дом советской постройки, может только инженер. Но нужно иметь в виду, что условный срок службы инженерных систем без капремонта — 25 лет, а каждый год дом изнашивается, тоже условно, на 1%.
«Бывает, что дому 40–50 лет, но в нём не ремонтировалось фактически ничего. В этом случае есть смысл посмотреть на дом вживую. Некоторые дефекты будут видны сразу: трещины на фасаде или в подъездах, могут быть установлены железные скобы, которые „держат“ стены. Для покупателей всё это — тревожные сигналы», — комментирует Элина Мамонтова.
Несущие конструкции
Несущие конструкции — это фундамент, стены и перекрытия. В разные периоды их делали из разных материалов — использовали дерево, кирпич, монолитный железобетон или железобетон плюс панели. При выборе квартиры важно учитывать возраст и особенности эксплуатации дома.
Дореволюционные дома или «старый фонд»
В доме могут быть как деревянные перекрытия, так и перекрытия, усиленные металлом и бетоном. Мнение о том, что последние лучше первых — расхожий миф: разрушаются и те, и другие. Нужно смотреть состояние каждого дома отдельно.
А ещё при замене напольного покрытия вы можете столкнуться с системой лагов, придётся выкинуть большое количество строительного мусора, которым пол был утеплён.
Учитывайте, что при деревянных перекрытиях дом будет более восприимчивым к шуму и движениям с улицы (актуально, если рядом с домом есть, например, трамвайная линия).
Раннее советское строительство
Конструктивистские дома — экспериментальные. При их строительстве часто использовались материалы невысокого качества, а стены заполняли строительным мусором. В основе таких зданий — деревянные перекрытия. Поэтому, выбирая квартиру в подобном доме, имейте в виду: есть большой риск, что здание существенно изношено.
«Среди раннего типового строительства есть риск столкнуться с домами-„хамелеонами“. К ним относятся, например, „кировки“, которые строились для рядовых рабочих в 30–50-х. Такие постройки подкупают своим расположением — как правило, находятся близко к метро — и большой площадью комнат. Плюс ко всему, „кировки“ довольно бюджетны. Подвох в том, что у таких домов деревянные перекрытия, которые никогда не реставрировались и, скорее всего, уже не будут. С учётом того, что ванные комнаты в таких объектах достраивались в процессе эксплуатации (а значит, могут быть проблемы с коммуникациями) и перепланировку сделать невозможно (в квартирах только несущие стены) — получаем вариант с высокими рисками для покупателя», — рассказывает Элина Мамонтова.
Сталинки
Особенности: рядовые кирпичные сталинки начинали возводить с деревянными перекрытиями, в домах поздних построек перекрытия уже железобетонные. При выборе квартиры в сталинском доме выясните, из каких материалов сделаны перекрытия.
Обратите внимание на состояние конструктивных элементов фасада дома: козырьки, карнизы, лепнину и балконы.
Хрущёвки и брежневки
В панельных хрущёвках и брежневках оцените, есть ли видимые дефекты швов на фасаде дома. В квартирах признаком того, что швы не герметичны, может быть появление конденсата (влаги) в углах помещения. В кирпичных зданиях такой проблемы нет, но на места конденсата тоже стоит обратить внимание.
Таких домов в России больше всего, и они чаще становились объектами архитектурных экспериментов владельцев квартир. Выясните, не сносил ли собственник какие-либо стены. Возможно, они были несущими, и теперь конструктивная целостность здания под угрозой.
Если в квартире деревянные полы, при их замене на цементную стяжку важно помнить, что её толщина должна быть минимальной — чтобы давление на перекрытия существенно не увеличилось — и дополнительно следует делать звукоизоляцию.
Постарайтесь понять, какая в квартире слышимость.
Современные постройки
— Монолитный железобетон: такие дома дают усадку в течение первых нескольких лет после строительства. В них самая большая слышимость по сравнению с панельными и кирпичными. Такие дома, как правило, облицованы навесными панелями, и качество облицовки может быть разным.
— Панельный: как и в случае с типовыми советскими постройками, обратите внимание на влажность в помещении, а также на уровень тепло- и звукоизоляции.
— Кирпичный дом: имейте в виду, что дом на основе силикатного кирпича менее надёжен, чем из керамического (красного). Важно: если вы видите «кирпичный» дом выше 9 этажей, скорее всего, здание только облицовано кирпичом. А это значит, что звукоизоляция в нём гораздо ниже, чем в кирпичном доме.
Состояние общественных зон
Не забывайте про состояние подъезда: выясните, давно ли был сделан ремонт, обратите внимание, есть ли в коридорах мусор и курят ли жильцы на лестничной клетке.
Во время просмотра проверьте, исправно ли работает лифт и есть ли возможность перевозить на нём крупногабаритные вещи.
Оцените, какой контингент живёт в доме, где находится квартира. Многое будет понятно по состоянию общественного пространства. Обратите внимание на входные двери (не выбивались ли замки) и почтовые ящики (закрываются ли они, вынимают ли почту, не кидают ли на пол рекламу). Оптимально — побеседовать с соседями на этаже, а также сверху и снизу.
Состояние придомовой территории
Если в объявлении нет фото, посмотрите, как выглядит территория около дома на панораме Яндекс.Карт. Там же удобно оценивать и сам район (хотя с момента съёмки он мог измениться).
Двор зелёный, при этом машин на парковке много, хотя снимали панораму днём. Зато рядом с домом есть остановка общественного транспорта.
На просмотре квартиры обращайте внимание на наличие детской площадки и парковки у дома. Соотносите их размеры с количеством жителей.
Узнайте, безопасно ли на территории: есть ли охрана, установлен ли шлагбаум или видеонаблюдение.
Вопрос домоуправления
Узнайте, кто несёт ответственность за оказание коммунальных услуг и общественное имущество в многоквартирном доме. Это может быть управляющая компания (УК) или Товарищество собственников жилья (ТСЖ). Уточнить это нужно на сайте ГИС ЖКХ (вкладка «Реестр объектов жилищного фонда») — введите адрес дома и проверьте в результатах графу «Управляющая организация».
Постарайтесь понять, хорошо ли работает УК и активное ли в доме ТСЖ: поищите в интернете отзывы людей, посмотрите обсуждения в Яндекс.Районе или найдите группу дома в социальных сетях. Спросите у жильцов дома, как они оценивают обслуживание дома, не бывает ли перебоев с отоплением, газом и электричеством, холодно ли в доме зимой и какая слышимость в квартирах.
Состояние квартиры
Элина Мамонтова: «Избегайте частой ошибки покупателей: люди во время просмотра фокусируются на беседе с хозяином, а не на квартире. Не стесняйтесь исследовать объект внимательно».
«База ремонта»
Проанализируйте, что вы точно будете менять в квартире. Просто переклеить обои несложно, поэтому обращать внимание стоит на то, что обойдётся дорого. Проверьте:
Пол: на предмет трещин, сколов, неровностей и «пузырей» на покрытии.
Потолок и стены: придётся ли выравнивать или штукатурить.
Окна и балкон: не дует ли, есть ли следы разводов и плесени, как работают оконные рамы и балконная дверь.
Коммуникации
Даже если в квартире сделан хороший ремонт, под пластиком и гипсокартоном может скрываться что угодно. Проверьте:
Как работает водоснабжение и отопление: нет ли подтёков и ржавчины рядом с радиаторами, какого цвета и запаха вода, хороший ли напор в кранах, не расшатана ли система креплений; попросите хозяина показать трубы, если они замаскированы.
Исправна ли электропроводка: в каком состоянии розетки и выключатели, не выбивает ли пробки, если включить сразу свет и несколько электроприборов.
Исправна ли система газа. Если в доме есть газ, проверьте, работает ли счётчик и как выглядит система — трубы не должны быть спрятаны в стену.
Работает ли вытяжка: при закрытой двери и открытом окне поднесите к решётке листок бумаги или зажигалку. Листок или пламя должны притягиваться вовнутрь.
В каком состоянии жильцы оставят квартиру.
Для многих покупателей важно «заехать и жить», другие, напротив, за минимальное «приданое». Уточните, собирается ли хозяин увозить кухонный гарнитур, вытяжку, плиту и стиральную машинку, мебель. Не забудьте детально прописать всё это в договоре купли-продажи.
Если вы обнаружите, что квартире есть что-то, что явно требует переделки — потрескалась плитка в ванной или в каждой комнате кислотно-розовые обои и неровные стены — это повод обсудить с продавцом вопрос о снижении цены.
Цена
Посмотрите на похожие объекты на рынке и определите, какая стандартная цена за кв. метр в аналогичных квартирах того же района или даже в том же доме.
Элина Мамонтова: «Динамику цен желательно начать мониторить заранее: составьте список объектов, которые вас интересуют в определённом районе. Сохраните для себя объявления и контакты. Спустя некоторое время, когда увидите, что какие-то объекты ушли с рынка, позвоните по неактивным ссылкам и уточните, за какую стоимость был продан объект. Как правило, агенты и продавцы охотно делятся этой информацией. На основании этого мониторинга легко понять: в вашем районе или доме конкурентоспособная цена такая-то, а значит, до неё можно смело торговаться, апеллируя аналитикой, которую сами же составили».
Инструмент для оценки адекватности цены есть у Яндекс.Недвижимости: сервис показывает историю продаж в конкретном доме.
В списке будут как актуальные объявления, так и те, что были сняты с продажи за последние 4 года. Вы поймёте, за сколько, как быстро был продан объект, а также можно проследить, как менялась на него цена в процессе продажи. Сервис помогает выявить квартиры, стоимость которых явно завышена, — такие объявления могут висеть годами.
Кроме того, можно подписаться на объявления по конкретным адресам и изменения цен в них.
Вопросы с документами
Многие не хотят покупать квартиру на вторичном рынке именно из-за боязни, что в документах что-то не так. План-минимум в этом вопросе — проверить данные выписки из ЕГРН и озвучить собственнику, какие документы вы планируете запросить в случае, если договоритесь о сделке.
Выписки из ЕГРН на Яндекс.Недвижимости
Выписка из ЕГРН — один из основных документов, которые вам понадобятся для проверки квартиры. В любом случае попросите его у продавца.
Яндекс.Недвижимость сама запрашивает эти данные в Росреестре и публикует в прямо в объявлении. Можно увидеть практически все данные (кроме ФИО владельцев): сколько человек владеют квартирой сейчас, как давно она в собственности, оформлена ли на неё ипотека и т. д.
Если соберётесь покупать квартиру, обзаведитесь актуальной выпиской из Росреестра.
Остальные документы
Если вы настроены выйти на диалог о покупке, имеет смысл запросить у продавца и другие документы. А именно:
Как купить квартиру на вторичном рынке: идем на просмотр
Купить квартиру в новостройке проще: ее юридическая история чиста, поэтому рисков меньше. Главное, выбрать надежного застройщика и следить за этапами строительства. Купить квартиру на вторичном рынке — задачка со звездочкой. Рассказываем, на что обратить внимание на просмотре квартиры и при встрече с продавцом, если вы будете у квартиры не первым собственником.
👀 Подготовьтесь к просмотрам
Создайте таблицу с самыми важными критериями и распечатайте ее. Когда будете на просмотре, записывайте адрес и ставьте пометки в графах. Даже если просмотров будет много, благодаря записям вы сможете сравнить варианты и сделать выбор будет проще.
Хорошо зарядите телефон или возьмите фотоаппарат. Лучше сделать несколько кадров квартиры, подъезда и двора самостоятельно. Так вы сохраните впечатление от просмотра
💻 Соберите информацию в интернете
Посмотрите по картам, какие организации находятся в доме и есть ли шумные бары или кафе. Изучите местность и инфраструктуру: где остановки транспорта, есть ли рядом магазины, школы, больницы и детские сады.
Узнать о проблемах в доме и получить техническую информацию о нем можно на специальных порталах. Например, для Санкт-Петербурга достаточно ввести адрес — и вы узнаете, с какими проблемами сталкиваются жильцы.
Информацию по России можно попробовать поискать на портале « Дом-минжкх »
🚰 Внимательно осмотрите квартиру
Лучше назначить просмотр на дневное время: собственнику будет труднее скрыть недостатки квартиры.
Повторяйте на осмотре сценарии из жизни: открывайте окна, включайте и выключайте воду и электричество — так поймете, нет ли проблем с напряжением и держит ли сеть нагрузку.
Проверьте, как греют батареи, осмотрите потолки и стены, расспросите, не топили ли соседи, есть ли проблемы с насекомыми.
Осмотрите подъезд и придомовую территорию: есть ли ремонт, стоят ли контейнеры для мусора и как работает лифт
🔑 Спросите, кто собственник
Часто квартиру показывают риелторы. Уточните, кто собственник квартиры и будет ли он лично принимать участие в сделке.
Если вместо собственника квартиру продает другой человек по доверенности, то проверьте ее подлинность.
👶 Уточните, есть ли среди собственников несовершеннолетние
Если в квартире есть детская доля, то продать без органов опеки ее не получится: они должны дать свое согласие на продажу. Такая сделка займет время.
Родители должны заранее согласовать сделку с опекой и либо выделить долю ребенку в другом жилье, либо положить деньги на специальный счет.
Если у продавца есть дети, но они не собственники, узнайте, не использовал ли он материнский капитал. Лучше перестраховаться и попросить у него нотариальное заявление об этом или справку из ПФР
🔄 Узнайте, нужна ли собственнику квартира взамен
Иногда люди продают квартиру, чтобы купить другую. Такие варианты называют сделкой со встречной покупкой, или альтернативной сделкой.
При прямой купле-продаже продавец получает деньги за квартиру напрямую и тратит их по своему усмотрению — не обязательно на новое жилье. При альтернативной сделке деньги от покупателя пойдут не продавцу, а другому лицу, у которого сам продавец покупает квартиру.
При такой сделке продавцу может потребоваться больше времени на поиск нужного варианта, поэтому это повод попросить скидку
⚠️ Выясните, есть ли на квартире обременения
Они замедляют сделку, а иногда из-за них сделку могут признать ничтожной или недействительной. Вот самые частые из обременений.
Ипотека — продать квартиру можно только с согласия банка. Но есть варианты, когда квартиру продают даже в ипотеке.
Аренда — если договор есть и он зарегистрирован, арендатор может продолжить пользоваться квартирой, пока не истечет договор, даже если сменится собственник.
Арест — если пристав наложил арест на квартиру за долги, то продать ее нельзя, пока их не погасят, а арест не снимут. Если квартира понравилась, лучше проконсультируйтесь с юристом
📅 Спросите, когда собственник приобрел права на квартиру
По общему правилу сделку можно оспорить в течение трех лет — это срок исковой давности. Срок начинает течь с момента, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Но есть предел — 10 лет с момента нарушения.
Если собственник владел квартирой менее трех лет, узнайте, почему он решил ее продать. К такой сделке нужно подходить внимательно, иногда лучше привлечь юриста.
Если он владел квартирой более трех лет, сделку оспорить будет сложно, суды нечасто восстанавливают срок исковой давности. Если владел более десяти лет, рисков намного меньше
💰 Обсудите, какая сумма будет указана в договоре
Иногда продавцы предлагают занизить стоимость в договоре, например чтобы заплатить меньше налогов с продажи.
Не рекомендуем на это соглашаться: лучше указать реальную стоимость квартиры.
Если что-то пойдет не так, то вам вернут сумму, которую вы указали в договоре, а еще вы не сможете получить налоговый вычет полностью — только с суммы, указанной в договоре, в пределах 2 млн рублей. Если квартира стоит больше 2 млн рублей, вычет вернете полностью
💍 Спросите о семейном положении собственника
Узнайте, был ли зарегистрирован брак, какой статус у отношений сейчас, есть ли дети. Свои слова он может подтвердить справкой из загса или нотариальным заявлением. А вот штампа в паспорте может не быть.
Если квартиру купили в браке, неважно, кто указан ее собственником, — это совместное имущество супругов. Для сделки понадобится нотариальное согласие второго супруга на продажу.
Если супруги в разводе, узнайте, был ли раздел имущества. Возможно, по документам собственник — только один бывший супруг, но второй может рассчитывать на половину квартиры. А провести раздел можно и через три года после развода
📄 Спросите про документы-основания
Вам нужно выяснить, как продавец получил эту квартиру. Он мог ее купить, унаследовать, или ему могли подарить квартиру — в каждом случае есть свои риски.
При приватизации узнают, кто из членов семьи и участвовал в ней. Если человек отказался от приватизации, у него есть право пожизненного проживания в квартире. Если в приватизации не участвовал несовершеннолетний член семьи, сделку могут оспорить.
При наследовании могут найтись другие наследники, которые при определенных обстоятельствах могут оспорить сделку. А дарение можно отменить или тоже оспорить.
Купля-продажа — наименее рискованный вариант. Попросите продавца показать вам договор, расписку в получении денег и акт приема-передачи
📐 Выясните, есть ли перепланировки
Если да, то попросите продавца узаконить перепланировку или сделать вам скидку.
Есть вероятность, что после покупки этим придется заняться вам, а если перепланировку оформить не получится, то заставят вернуть все в первоначальное положение, а еще могут оштрафовать
💡 Обсудите, что с долгами по ЖКХ
Задолженность по ЖКУ не переходит к новому собственнику, но, скорее всего, вам придется доказывать это управляющей компании.
Если есть задолженность по капремонту, то после сделки ее придется погасить вам, но можно списать долг старше трех лет.
Если есть задолженность по ЖКУ, от квартиры не стоит отказываться. Вы можете предусмотреть в договоре, что продавец погасит задолженность самостоятельно перед сделкой или сделает вам скидку на сумму задолженности
📖 Больше нюансов — в нашем курсе «Как выбрать квартиру»
Вот что еще рекомендуем почитать, если покупаете квартиру:
Год назад покупали. Посоветую заранее запастись терпением и что у более 70% квартир могут быть проблемы с документами. Идеальную квартиру можно искать годами, либо найти месяцев за 6, но идти на компромиссы. И лучше заранее узнать, что в квартире прописаны дети/собственник в Америке или рядом планируют строить шоссе, чем тратить время и ехать на показ. И желательно с самого верхнего этажа пройти вниз по пожарной лестнице и просмотреть на каком этаже валяются пивные банки, окурки или витает запах мочи и если это на вашем будущем этаже, то соседи могут быть не из лучших. И посмотреть на оконные рамы соседей. Если рядом с вашим будущим окном у соседей старые окна, то есть повод заглянуть. И на последнем этаже обращать внимание на подтеки с крыши.
Тыкайте в стены, насколько это возможно, поднимайте линолеум. Обязательно поговорите с соседями про дом. Купили сталинку, по документам стены кирпичные, а по факту деревяшки с бетоном) веселый сюрприз
Ещё хороший вариант покупать вторичку в ипотеку. Банк хорошо проверяет квартиру, так как она будет в залоге у банка. Банк может указать на риски, запросить доп документы и отказать в кредите, если сомневается в квартире.
>> Купля-продажа — наименее рискованный вариант. Попросите продавца показать вам договор, расписку в получении денег и акт приема-передачи
При это предыдущий собственник мог иметь пакет из всех описанных выше рисков. Так что совет так себе.
Получение по ДДУ(/ДКП от застройщика) без переуступок надёжнее выглядит.
Купила сегодня, рассказываю по свежим следам.
Снаружи дома: смотрим на окна соседей (старые деревянные рамы должны насторожить), состояние подъезда (нет ли запахов, мусора, подтеков, которые говорят о том, что крыша протекала).
Внутри: проверяем водопроводные трубы, электрическую проводку, розетки, потолок (актуально для верхних этажей), работают ли краны на воду, работает ли плита, не заедает ли механизм открывания окон.
Отдельно я еще спрашивала у собственников о соседях и средних размерах коммуналки.
Ха) документы, вот что важно. Сколько владеет собственник и на каком основании. Если дарение, ну нафиг. Лучше хороший подъезд и стремный ремонт внутри квартиры.
Расширенная выписка из ЕГРП. Но ее вроде не так просто сейчас достать. Ньюансов куча, лучше юриста/ риелтора. Сумма большая и риск потерять тоже очень большой.
Про новостройки не соглашусь, подруга купила квартиру в МО, стройку стали задерживать, подала на расторжение договора, через приставов пытались получить деньги но тщетно. Была возможность остаться и без денег и без квартиры. При этом обязательств по оплате ипотеки никто не снимал.
Системный, тем паче, мат капитал, дети, ипотеки и прочие прелести.
