что значит частный маклер на циане
Сам себе начальник: частный маклер
Когда риэлтору стоит пускаться в самостоятельное плавание? Цена вопроса, риски и возможности, которые дает риэлтору независимость? RealEstate.ru решил разобраться в этих вопросах и все посчитать. На этот раз мы поговорим о плюсах и минусах работы частного маклера. А в следующих публикациях оценим риски открытия своего агентства и работы по франшизе.
Когда риэлтору стоит пускаться в самостоятельное плавание? Цена вопроса, риски и возможности, которые дает риэлтору независимость? RealEstate.ru решил разобраться в этих вопросах и все посчитать. На этот раз мы поговорим о плюсах и минусах работы частного маклера. А в следующих публикациях оценим риски открытия своего агентства и работы по франшизе.
Освоившись в профессии риэлтора, нарастив свою клиентуру и сделав некоторые финансовые запасы, сотрудники агентств недвижимости рано или поздно задумываются о выходе из под крыла своей компании и начале собственного бизнеса. Вроде бы первоначальные инвестиции в этот бизнес невелики, и кажется, что работать самостоятельно может каждый риэлтор. Но думают многие, решаются – десятки, получается – у единиц.
Когда мы уходим?
Забегая вперед, скажем, что из множества опрошенных специалистов, на удивление, было крайне мало тех, кто горел желанием стать самостоятельным игроком, а вот почему, рассмотрим дальше.
У кого получится?
Три способа работать самостоятельно
Существует три формы самостоятельной работы:
Частный маклер: работа «на лево»
По идее, для того, чтобы начать работать самостоятельно, риэлтору нужны только собственные клиенты, базы данных, стол, стул, телефон и доступ в интернет. Офис не нужен – частники преимущественно работают из дома. Стать частным маклером можно и «по-серому», при этом формально оставаясь работать в каком-нибудь агентстве, не требующем от своих сотрудников регулярного присутствия в офисе и спокойно относящихся к его работе «на стороне». При этом все равно необходимо часть сделок проводить через свою компанию либо делиться процентами, иначе ваше агентство потеряет к вам интерес.
Именно с этого, по словам Ольги Никитиной, и начинают практически все частные маклеры. Такой метод позволяет ему пользоваться базами агентства, иметь прикрытие на случай возникновения каких-то проблем, и не отпугивает клиентов.
В таком случае сумма вознаграждения для компании зависит от индивидуальных договоренностей, обычно это около 30 % от комиссии риэлтора. Если агент с хорошей репутацией, его давно знают, то сумма может быть символической, так как компания, ничем не рискуя и не вкладывая сил и средств, получает деньги за формальность.
Но работать неофициально становится все сложнее. К примеру, Российская гильдия риэлторов (РГР) готовит законопроект, согласно которому все риэлторы, незарегистрировавшиеся в профессиональных СРО будут считаться вне закона. Нужно будет иметь статус хотя бы «индивидуального предпринимателя».
ИП – следующий шаг
Доходы частного риэлтора – это отдельная и очень индивидуальная тема, все зависит от специализации (жилая недвижимость, коммерческая, аренда или продажа и т.д.) и собственных возможностей маклера.
С одной стороны, он перестает делиться комиссией с агентством, и может забирать ее себе: если раньше он получал 30 – 50 % от принесенных в компанию денег, то сейчас может забрать себе все 100 % (за вычетом расходов). Но тут опять вступает в силу человеческий фактор: дабы привлечь клиента маклер может снизить размер комиссии, сделки иногда срываются в самый последний момент, да и силы небезграничны.
Вести одновременно несколько сделок – занятие утомительное, переложить «текучку» не на кого (если, работая в компании, можно попросить помочь коллегу, там есть курьеры, секретари и проч., то здесь ты один). На первые полгода придется забыть об отпуске и больничных, домашних делах, родственниках, быть готовым к постоянному стрессу.
Ориентировочные стартовые расходы
Итого: первый год работы обойдется, как минимум, в 700 тыс. рублей.
СПРАВКА
Комиссии агентств недвижимости, в среднем, по рынку:
Частные маклеры (риэлторы) — как выбрать?
Риэлтор — это ключевая фигура в операциях с любой недвижимостью. Он принимает участие в сделке, начиная с переговоров и заканчивая переездом на новую жилплощадь.
Поиск грамотного и профессионального риэлтора — это задача не из легких. Но, знание нескольких полезных советов может значительно облегчить проблему выбора. Во-первых, нужно определиться с целями — это значительно сузит границы поиска. Например, если вам необходимо продать квартиру, то маклер специализирующийся на аренде вам вряд ли подойдет…
Как определить профессионализм риэлтора?
Если не хотите читать, то можете посмотреть отличное видео-интервью, в котором Борис Каган рассказывает о том, как определить профессионализм риэлтора!
«На что обращать внимание при общении с риэлторами (агентами по недвижимости)?»
Полезные советы по выбору частного маклера (текстовый вариант)
«Наиболее важным качество риэлтора является опыт его работы»
От стажа работы частного маклера напрямую зависит качество оказываемых им услуг. Выбирать следует из кандидатов со стажем работы от 5 до 10 лет.
Следующим важным пунктом в выборе частного маклера являются рекомендации! Обращайте на них самое пристальное внимание! Любой профессиональный маклер работает не только за деньги, но и за вашу будущую рекомендацию о качестве его услуг. Но если найти риэлтора по рекомендациям не вышло, следует обратиться за помощью к сети интернет.
Первое, что нужно сделать, сразу удалить из списка всех маклеров, ведущих активную рекламную компанию. Помните, что профессиональным риэлторам с большим опытом работы реклама не нужна, для презентации своих услуг им хватает обычного сайта-визитки!
Второе, на что стоит обратить внимание, это прямой номер! Ведь если у риэлтора нет денег на покупки удобного номера, то о чем тогда может идти речь…
Следующим этапом будет обзвон выбранных кандидатов. Целью звонка является консультация, поэтому нужно заранее подготовить интересующие вопросы. Консультация должна быть вполне понятной и развернутой. Если во время беседы у вас складывается впечатление, что риэлтор с навязчивым упорством пытается уговорить прийти и подписать какой-то договор, либо получить более полную консультацию, значит разговор следует прекращать.
Выбрав подходящую кандидатуру, необходимо договорится о встрече, но только на нейтральной территории. Профессионал не будет привязываться к своему офису, для него важнее — ваше удобство! Цель встречи — более развернутая консультация. Помните, по настоящему профессиональный маклер не будет пытаться навязывать вам свои услуги.
Сколько стоят услуги частного риэлтора?
Сколько стоят услуги частного риэлтора?
Стоимость услуг частного риэлтора напрямую зависит от типа и сложности предстоящей работы (покупка/продажа свободной квартиры, альтернативные сделки, вступление в права наследства и т.д.).
В среднем, от 60 до 100 тыс. рублей платят клиенты за продажу или покупку свободной квартиры, в процентом выражении такая услуга может оцениваться частными маклерами от 1% до 4% от сделки, но не менее 60 тыс. рублей. Продажа или покупка свободной квартиры всегда стоит дешевле, чем «разъезд» или обмен, которые обойдутся вам уже в 150 тыс. рублей. Если сделка осуществляется с привлечением ипотечных средств, то стоимость услуг частных маклеров возрастает примерно на 10%.
Различие в гонорарах может объясняться загруженностью риэлтора, его квалификацией, опытом работы и личной мотивацией!
В заключении главный совет:
«Будьте предельно внимательны и осторожны при работе с риэлторами, независимо от того, какими бы классными и профессиональными они не казались!»
Как найти честного частного риэлтора. СОВЕТЫ
Как найти риэлтора, чтобы продать или купить жилье? Сколько стоят услуги риэлторов? Как не напороться на «черного риэлтора»? Ответы на эти вопросы в «практическом» материале «РБК-Недвижимости» дают профессиональные риэлторы, которым можно доверять.
Одиночка или агентство недвижимости?
Вот как описывает плюсы и минусы частных риэлторов эксперт по недвижимости Галина Парусова в своей книге «Секреты покупки и продажи квартиры без риска»:
И все же некоторые вопросы частному риэлтору решить сложнее, чем риэлтору, за спиной которого стоит агентство недвижимости.
За счет чего же частные маклеры предлагают более выгодные цены? Во-первых, в большинстве случаев «частник» не арендует офис, во-вторых, не проводит масштабные рекламные кампании, в-третьих, не выплачивает зарплату постоянному коллективу, хотя никто не запрещает ему нанимать помощников, когда очень много работы.
Где искать?
Риэлтор, как и семейный врач или адвокат, должен быть «старым знакомым».
Как работать?
Как понять, что напоролись на жулика?
Сколько стоят услуги частного риэлтора?
Стоимость услуг частного маклера зависит от типа риэлторской работы (обмен, покупка/продажа свободной квартиры, альтернативные сделки, с привлечением ипотеки, вступление в права наследства и т.д.).
Об экспертах:
Галина Парусова — эксперт по недвижимости, писатель, блогер (parus28.livejournal.com). Официальный партнер агентства недвижимости Re/Max Spring в Ареццо (Тоскана, Италия). Проводит семинары и тренинги для агентов по недвижимости в Москве. Автор книг «Секреты риэлторского мастерства», «Профессия риэлтор. 48 шагов на пути к успеху», «Секреты покупки и продажи квартиры без риска».
Татьяна Навальная — риелтор с 16-летним стажем, сотрудник агентства недвижимости «Адвокат» в Санкт-Петербурге, блогер (s0no.livejournal.com), автор книги «Записки риелтора, или Нас всех испортил квартирный вопрос».
Владислав Поздняков — креативный риэлтор из Москвы.
К кому обратиться: частный маклер или агентство недвижимости?
Цена вопроса
На рынке в настоящее время работает очень много агентств недвижимости, и уровень доверия к данным компаниям велик. Многие люди еще помнят, как их обманывали в лихие 90-е недобросовестные риэлторы, и когда рынок перестал быть стихийным и стал цивилизованным, с радостью стали обращаться в агентства недвижимости. Таким образом, времена частных маклеров канули в Лету – эта тенденция последних четырех лет связана с формированием цивилизованного рынка недвижимости.
Тем не менее, на рынке остались еще частные риэлторы, они пытаются конкурировать с агентствами. Многим из них это удается.
Почему вообще встает вопрос между частным маклером или агентством? Человек, который хочет поручить проведение сделки с его квартирой посреднику, прежде всего, сталкивается с тем, что стоимость услуг частного маклера дешевле. Экономия у частного риэлтора выходит по многим пунктам: ему не нужно арендовать офис, он не содержит на постоянной основе весь тот штат сотрудников, которые занимаются обслуживанием сделки, а прибегает к их услугам по мере необходимости, на определенном этапе сделки – с разовой оплатой. Таким образом, получается, как в известной рекламе: «А если не видно разницы – зачем платить больше?» Далее портал Move.su постарается проанализировать, существуют ли все-таки принципиальные различия между частным маклером и агентством недвижимости.
Юридическая проверка квартиры
Один из главных аргументов, который приводят сторонники риэлтерских агентств – это то, что только агентство может провести грамотную юридическую проверку документов. Так ли это на самом деле? Юридическая проверка квартиры означает, что сначала идет сбор определенных документов, а затем их тщательный анализ. Может ли провести подобный анализ частный маклер? Зависит, конечно, от уровня маклера, но в целом он может обратиться к тем же самым источникам информации, что и агентство, и, если его собственных знаний недостаточно, привлечь тех же самых специалистов.
Другое дело, что, как считается, связи агентства могут быть обширнее – то есть теоретически оно может иметь доступ к более полной информации. Но опять же, надо понимать, что частный брокер может не только не уступать, но и превосходить агентство по количеству и качеству налаженных контактов.
С другой стороны, если даже есть возможность получить во время проведения проверки получить информацию за определенную плату, захочет ли частный риэлтор за это платить? Дело в том, что агентство, оплачивая определенную услугу, относит издержки ко всей компании, и может за счет масштаба компании платить за проверку документов суммы, которые частному агенту могут показаться слишком крупными. Желание частника сэкономить в конечном итоге может больно ударить по клиенту.
Разговор об ответственности и гарантиях
Сторонники риэлтерских агентств любят аргументировать свою позицию тем, что частные брокеры не дают никаких гарантий и не несут никакой ответственности за сделку. Впрочем, какие гарантии несут риэлтерские агентства при совершении сделки? Выплачивают ли они какую-то компенсацию в случае, если сделка будет признана незаконной? С этим вопросом мы обратились к риэлтерским агентствам.
К вопросу о профессионализме
Еще один аргумент, который приводят сторонники риэлтерских агентств – это то, что у частного маклера зачастую нет соответствующей квалификации. Пожалуй, это одно из наименее убедительных возражений. В самом деле, кто такие частные риэлторы? Это люди, которые, скорее всего, когда-то работали в агентствах недвижимости и затем ушли в свободное плавание. Такой специалист может обладать не только меньшей, но и большей квалификацией – ведь для того, чтобы работать на себя требуется гораздо больше навыков и деловых качеств, чем ежели быть под крылом компании.
Кстати, отдельно стоит сказать про такую категорию частных риэлторов, которые официально работают в компании, но при этом совершают сделки в обход нее, то есть попросту «левачат». Эти риэлторы пользуются всеми информационными базами компании, прибегают к помощи ее юристов, берут у нее клиентов, но сделки совершают самостоятельно. Конечно, это выбор каждого – обращаться к таким «работающим налево» риэлторам, но стоит задать вопрос: если риэлтор нечестен с компанией, будет ли он честен с вами? И куда потом предъявлять претензии, если по заключенной сделке возникнут проблемы – в конечном итоге она ведь пройдет не официально через компанию.
Реклама
Есть еще несколько возражений, которые приводят противники частных риэлторов. Так, говорят, что у агентства недвижимости больше возможностей для рекламы объекта. Так ли это?
На самом деле, если рассматривать работу агентства недвижимости изнутри, то можно видеть, что бюджет делится как на имиджевую рекламу (довольно дорогую), так и на рекламу по объектам. Что касается имиджевой рекламы, то частники в большинстве случаев предпочитают на нее не тратиться, поскольку работают по рекомендациям. Ситуация же с рекламой по объектам интересная. Так, компания выделяет определенную сумму на такую рекламу, но конкретный сотрудник не может повлиять на то, какая в итоге часть этого бюджета придется на его объекты. Таким образом, у частного риэлтора, который в этом плане сам себе хозяин, гораздо больше возможностей для управления рекламной компанией. Так, даже портал Move.su помимо достаточно дорогих предложений по рекламе для компаний имеет в своем арсенале и недорогие баннеры и мини-спецпредложения, которые будут интересны, в первую очередь, частникам.
За что не любят частных маклеров
Итак, мы рассмотрели многие нюансы риэлтерского бизнеса, и в целом можно сказать, что нет того, что было бы не доступно частному маклеру – что могло бы сделать агентство недвижимости. Почему же частных брокеров не любят?
Если говорить об отношении со стороны клиентов, то, как уже было сказано, это отголосок 90-х годов прошлого века. Частные брокеры ассоциируются с нецивилизованным рынком, а клиенты сегодня хотят более высокого сервиса.
Примечательно то, что опытный частный маклер сегодня действительно может предоставить более высокий уровень обслуживания. Поскольку конкуренция очень большая, у частного маклера уровень услуг может быть выше – он более внимательно отнесется к вашей ситуации, индивидуальный подход опять же. Частный брокер вам лишний раз позвонит и расскажет, как идут дела с вашей квартирой, будет стараться вам угодить.
Почему частных маклеров не любят в агентствах недвижимости? Во-первых, конкуренция. Во-вторых, те, кто вращается на рынке, знают, что некоторые из этих самых маклеров – действующие сотрудники агентств недвижимости, которые предпочитают еще и «левачить».
Во-вторых, в агентствах не любят частных риэлторов, потому что те, по их словам, делают рынок непрозрачным, закладывают свою маржу и живут за счет агентств. Действительно, есть такая категория частных брокеров, но это не относится к опытным профи. Так, например, частник может случайно получить заказ – объект или клиента. После этого он добавляет свою маржу и звонит подряд во все агентства, предлагает с ним сотрудничать. Агентства выполняют всю работу, ищут клиента или ищут покупателя на его объект, в итоге сделка проходит по завышенной цене, а частник получает свою маржу – которая может быть даже больше, чем прибыль агентства. Естественно, что таких «паразитов» никто не любит.
Итоговое слово
Так к кому все же обратиться: в агентство недвижимости или к частному брокеру?