что значит первичный объект и вторичный объект

Первичная или вторичная недвижимость?

Первичная или вторичная недвижимость?

Покупатели зарубежной недвижимости часто задаются вопросом, какие объекты приобретать выгоднее — первичные или вторичные. К объектам первичного рынка могут относиться готовые дома от застройщика или на этапе строительства (), а также жилье, приобретённое в течение пяти лет после сдачи здания в эксплуатацию. Соответственно, согласно этой классификации, вторичные дома и квартиры — это либо недвижимость старше пяти лет, либо объекты, которые перепродавались.

Важнейшим фактором для покупателя зачастую остаётся цена: при инвестициях в новостройки расходы на оформление сделки и затраты на содержание могут быть ниже, однако вторичная недвижимость, как правило, стóит дешевле. Впрочем, и у новостроек, и у объектов на вторичном рынке есть также другие достоинства и недостатки, которые следует принять во внимание, прежде чем сделать выбор.

Первичная недвижимость

Основные преимущества первичной недвижимости перед вторичными объектами — удобство оплаты, более низкие расходы на оформление сделки и содержание, а также высокое качество и наличие гарантий на устранение дефектов. Основные недостатки — относительно высокая цена, риски при строительстве и вероятность невыгодного местоположения.

Плюсы

1. Возможность оплачивать покупку частями

Такие способы оплаты, как рассрочка и поэтапное внесение платежей, возможны только при приобретении новой недвижимости. Например, в Испании при резервировании объекта покупатель обычно вносит евро, при подписании договора ещё от стоимости, а оставшаяся сумма доплачивается при завершении строительства. Во Франции при покупке квартиры в строящемся здании платежи тоже вносятся поэтапно. Сначала покупатель оплачивает задаток в 5%, затем, при окончании закладки фундамента, — первый взнос в размере 35% от общей стоимости. При завершении строительства первого этажа оплачивается 50%, при окончании строительства последнего этажа — 65%, после настила крыши — 70%, после строительства внутренних стен и герметизации помещений — 80%, после проведения водопровода и отопления — 90%, а по завершении строительства — 95% от суммы всей покупки.

2. Меньше расходы на оформление сделки

В некоторых случаях затраты на юридическое оформление сделки при покупке новых объектов меньше. В частности, обычно при приобретении объектов от застройщика покупатель не оплачивает услуги риелтора — тот получает вознаграждение от строителя.

3. Выше качество и комфорт

Первичная недвижимость качественнее вторичных объектов: зачастую при строительстве используются современные экологичные материалы, устанавливаются новые инженерные системы и вентиляция. Лучше и шумоизоляция.

Также первичная недвижимость удобнее вторичной: в новых жилых комплексах продуманы и усовершенствованы планировки, а также, в отличие от домов старой застройки, предусмотрены места для парковки. Новостройки удобны еще и тем, что часто на этапе строительства покупатели могут предлагать свои варианты планировки и оформления интерьера.

Помимо этого, сейчас застройщики обычно возводят дома большей площади, чем в прошлые десятилетия. Так, по данным Национальной ассоциации строителей жилья (National Association of Home Builders), средняя площадь домов в США составляла 130 м², а в 2007 году — уже 250 м². Такая же тенденция характерна и для многих других стран.

4. Есть гарантии на устранение дефектов

Несмотря на высокое качество строительства, даже в новом здании могут обнаружиться дефекты: пятна от краски, расколотый кафель, проблемы с электропроводкой или сантехникой. В среднем в каждом новом доме насчитывается около 100 мелких неполадок. Впрочем, обычно эти проблемы легко решаются. Так, во многих странах, например в Великобритании и Франции, новые дома продаются гарантией. Это значит, что собственники жилья в течение этого срока могут рассчитывать на бесплатное устранение дефектов.

Различные виды гарантий есть также в Испании. Владелец новостройки может заявить об ошибках, допущенных при строительстве и отделке, в течение года после сдачи здания в эксплуатацию, и застройщик бесплатно устранит все мелкие недостатки (облупившаяся краска, сломанные дверные ручки, протекающие краны, неисправные бытовые приборы, стеклопакеты, пропускающие влагу). Три года отводится на решение более серьёзных проблем (плохая изоляция потолков или стен, которая может привести к образованию плесени, или дающие утечки газовые трубы). Есть также десятилетняя гарантия, которая даётся на бесплатное устранение дефектов несущих конструкций (неустойчивый фундамент, трещины на потолке и в стенах).

5. Меньше траты на содержание

Минусы

1. Выше цена

По данным американской компании Trulia, новостройки стоят, как правило, на 20% дороже аналогичного объекта из вторичного фонда (с теми же расположением, площадью, одинаковым количеством спален и ванных). Во многом это объясняется тем, что на новые дома спрос выше. Так, исследование Trulia показало, что 41% американцев отдаёт предпочтение первичному жилью, и только 21% — вторичному. Особенно дорого стоят первичные дома, расположенные на центральных городских улицах, где свободной земли под застройку мало.

Помимо этого, в некоторых странах в стоимость новостроек закладывается НДС. Например, во Франции при приобретении недвижимости на этапе строительства или жилья не старше пяти лет в цену включается НДС в размере 20% от стоимости объекта. В Италии покупатели также платят НДС — в зависимости от типа недвижимости и её предназначения.

2. Выше риски

При покупке объектов есть риск, что права или разрешение на строительство могут быть оформлены неправильно. Эксперты рекомендуют воспользоваться ипотечным кредитом, потому что перед выдачей ссуды банк тщательно проверяет все документы, срок сдачи объекта в эксплуатацию (если здание еще строится) и наличие разрешения на строительство или право собственности (если здание уже построено).

Еще один риск — заморозка строительства и затягивание сроков: компании ведут строительство на деньги, полученные от продажи ещё не возведённой недвижимости, а также на кредитные средства, поэтому проблемы с продажами могут привести к дефициту ресурсов у компании и, следовательно, к приостановке строительных работ.

3. Расположение

В центральных районах крупных городов застройка зачастую настолько плотная, что новые дома здесь строятся редко, и большинство таких проектов получают разрешение на строительство на окраине или за чертой города. Школы, детские сады, больницы и торговые центры появляются в новых районах не сразу, хуже и транспортная доступность, поэтому в первые годы владельцам квартир и домов в новостройках часто приходится тратить много времени на поездки в центр. «Однако если речь идет о крупных комплексах, под них обычно сразу создаётся готовая инфраструктура — рестораны, магазины, предприятия сферы услуг, школы, детские сады и проч.», — говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр «Транио».

Вторичная недвижимость

Главные плюсы вторичного жилья по сравнению с первичными объектами — относительно низкая цена, развитая инфраструктура и меньший срок оформления сделки. Среди недостатков — относительно низкое качество, более высокие затраты на содержание и потенциальные ограничения на ремонт.

Плюсы

1. Ниже цена

За исключением эксклюзивных объектов (памятников архитектуры, замов и дворцов), вторичная недвижимость стоит дешевле первичной. Например, в одном из английских комплексов для пенсионеров в 2014 году продавались две квартиры. Одна из них, первичная квартира, стоила 172 тыс. фунтов стерлингов, вторая, аналогичная ей, но вторичная, — 140 тыс. фунтов. То есть, разница составила 32 тыс. фунтов.

Вторичное жилье стоит дешевле не только потому, что в его цену не включается НДС, но и потому, что «бывшая в употреблении» недвижимость у покупателей ценится, как правило, меньше, чем новые объекты. Помимо этого, с продавцом вторичного жилья легче договориться о скидке, нежели с застройщиком.

2. Меньше срок оформления сделки

3. Расположение в состоявшемся районе

В городах старые дома обычно расположены в сформировавшихся районах с устоявшейся репутацией и развитой инфраструктурой, где уже есть всё необходимое: школы, детские сады, больницы, магазины, рестораны и бары. В центральных и самых престижных районах крупных городов преобладает именно вторичная недвижимость.

Что касается сельской местности, то там покупатели вторичных домов часто могут рассчитывать на то, что в придачу получат зрелый и плодоносящий сад. Новое жилье с садом можно получить только в том случае, если дом был построен на месте снесённого старого.

Минусы

1. Ниже качество

В практически любом доме по прошествии времени нарушается водонепроницаемость крыши и стеклопакетов, а коммуникации требуют замены. Помимо этого, здания старше возведены в соответствии с устаревшими стандартами и нормами строительства.

2. Больше затраты на содержание и ремонт

Вторичная недвижимость — менее экологичная и менее энергоэффективная по сравнению с первичными объектами. Особенно разорительно содержание зданий, построенных столетия назад. Например, в Уэльсе одна семья платила около 5 тыс. фунтов стерлингов в год за старинный дом из шести комнат, из которых ежемесячно 200 фунтов уходило только на оплату счета за электричество.

Иногда в старом доме требуется заменить коммуникации, укрепить несущие стены и многое другое. В некоторых случаях затраты на ремонт обходятся в половину стоимости самого дома. Например, в США средний срок «жизни» нагревательного котла — 20 лет, центральной системы кондиционирования воздуха — 15 лет. Их замена обходится примерно в 4 тыс. и 5 тыс. долл. соответственно.

К тому же, затраты на ремонт не всегда окупаются даже при продаже объекта. Как правило, к стоимости дома в этом случае прибавляется лишь треть суммы, потраченной на ремонт. Например, потратив на установку бассейна 30 тыс. евро, продавец сможет прибавить к стоимости недвижимости лишь 8 тыс.

3. Ограничения на ремонт

В случае ремонта собственникам новых домов не приходится сталкиваться с таким количеством ограничений как владельцам старого жилья, в частности, если речь идёт о памятниках архитектуры или истории, к которым относятся замки, квартиры в старинных домах в исторической части города и т.д. Как правило, на такие объекты муниципалитетом накладывается множество ограничений, вплоть до запрета заменять окна, двери и мебель, и любое изменение, касающееся внешнего вида исторического здания нужно согласовывать с местными властями.

И у первичной, и у вторичной недвижимости есть плюсы и минусы. Покупатели первичного жилья порой несут меньше расходов при оформлении сделки, а в дальнейшем меньше тратят на содержание и ремонт. Новые здания, в отличие от старых, часто строятся из экологичных материалов и оснащены современным оборудованием. С другой стороны, покупка вторичных объектов менее рискованна, и стоимость такой недвижимости ниже.

Источник

Первичный рынок жилья

Первичный рынок жилья — это и строящиеся объекты и уже сданные в эксплуатацию дома и квартиры, на которые не установлено право собственности.
Возможно в отношении таких объектов еще даже и кадастровый учет не произведен.

Статья обновлена 20.03.2018 г

Содержание статьи подробное:

Первичный рынок жилья

Первичный рынок жилья — это строящиеся многоэтажные дома и квартиры в них, таунхаусы, апартаменты, коттеджи. На эти строящиеся объекты невозможно зарегистрировать право собственности — ведь до определенного момента и объекта нет.

Договор участия в долевом строительстве содержит право требования к застройщику и этот договор подлежит обязательной государственной регистрации для исключения двойных продаж.

Первичка или вторичка

Хороший вопрос! Еще бы понимать — что есть что?

На сленге «приближенных» к недвижимости эти термины обозначают — юридический статус объекта недвижимости.

А вот обыватель очень часто заблуждается на сей счет и считает вторичным жильем, те квартиры и дома, в которых уже кто-то пожил.

Давайте разберемся подробно.

Кроме технических характеристик квартиры, кадастрового номера и адреса, очень важным является зарегистрировано ли право собственности на этот объект за юридическим(организацией) или физическим лицом.

Так вот, если объект строится или уже введен в эксплуатацию и даже поставлен на кадастровый учет, но права на него еще не зарегистрированы, а значит в ЕГРН нет сведений о владельце — это первичное жилье.

Что такое вторичное жилье?

Если квартира совсем новая и даже без отделки, но право собственности зарегистрировано в Росреестре- это вторичное жилье.

Первичный рынок жилья — кадастровый учет

Первая регистрация права собственности порой сопрежена с определенными трудностями. Поэтому покупка вторичного жилья исключает эти проблемы.

И только потом Вы сможете пройти процедуру регистрации права.

Услугу по постановке квартиры на кадастровый учет производит Росреестр.

Первичный рынок жилья- регистрация прав

Регистрация права собственности на первичное жилье осуществляется Росреестром.

С 02.01.2017 года можно пройти процедуру упрощенной регистрации — постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности одновременно.

Рекомендую прочесть статьи:

Всегда рада разъяснить. Автор

Регистрация договора купли-продажи квартиры отменена

Электронная регистрация недвижимости, заявление через интернет

Как правильно покупать квартиру в 2019

Ольга Слободчикова

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

Тематические разделы сайта

Читайте новые статьи

Приветствие автора сайта

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

На этом сайте размещено более 300 моих статей (полное содержание сайта), из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 30.04.2021 года.

Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили более 5 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.
Моя страница во ВК

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

Наши дополнительные разъяснения и поддержку в документальном оформлении сделки вы можете получить обратившись с вопросом в комментариях под статьёй или через живой чат
(если у вас формы для переписки нет — значит ваш браузер его блокирует, измените его настройки).

Вам поможет моя помощница — опытный специалист:
— Анастасия Бусько, личная страница во VK

С уважением и пожеланиями удачной сделки, Автор.

Отзывы из переписки

—
7. Спасибо Вам все прошло успешно, без всяких нотариусов.
Экономия 40.000 рублей.
Валерий, г. Калининград
_
8.

Отличный обучающий курс для покупателей жилья «РАЗУМНАЯ ИПОТЕКА» (бесплатные уроки)

Источник

Разница между первичкой и вторичкой

Практически каждый человек хоть единожды в жизни сталкивался с вопросом покупки жилья. Традиционно, основным фактором такой сделки является стоимость недвижимости, которая ограничивает возможности и диктует приоритеты в выборе. Самое большое влияние на цену квартиры оказывают: ее местоположение (конкретный населенный пункт и удаленность от его центра), комнатность и квадратура, а также строительный материал и возраст дома.

Разница в цене «вторички» и новостроек сокращается

При всех прочих равных условиях, а также одинаковой планировке с техническим состоянием, возникает вопрос приобретения первичного либо вторичного жилья. На данный момент это особенно актуально, так как разница их стоимости в течение последних лет сокращается.

Определение исходных понятий

Первичным называют то жилье, на которое еще не оформлялось право собственности. Иначе – квартира существует только на проектных и строительных документах, даже при уже начавшемся строительстве дома. Первичная недвижимость подлежит продаже согласно ФЗ-214, обязывающем застройщика возвести, ввести в эксплуатацию, а затем продать жилые помещения в многоквартирном доме. Далее покупателю необходимо зарегистрировать свое право собственности на квартиру, которая с момента получения соответствующего свидетельства переходит в ранг вторичного жилья.

Также имеют место случаи, когда к моменту окончания строительства не все квартиры в доме куплены. Тогда, после ввода объекта в эксплуатацию, застройщик оформляет на себя право собственности на непроданное жилье, а затем реализует его как вторичное.

«Так, вторичной называется та недвижимость, которая находится в чьей-либо собственности: частного либо юридического лица или муниципальной (где проживают люди по договору соцнайма). Если жилое помещение не приватизировано, то его собственником является государство. Как видно, «вторичкой» могут быть как помещения старой советской постройки, так и новые» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.

Основные тенденции сближения цен первичной и вторичной недвижимости

Уменьшение разницы между стоимостью первичных и вторичных квартир в последние несколько лет обусловлено падением цен на «вторичку» из-за снижения платежеспособности населения. Так, продавцы предпочитают уступать покупателям с целью скорейшей продажи помещения (в течение полугода). Еще удешевление происходит ввиду высокой конкуренции с первичными жилыми помещениями, возведение которых в последнее время приобрело массовый характер.

С другой стороны, стоимость «первички» растет к окончанию сроков строительства, а на этапе сдачи дома в эксплуатацию может превышать на 15-17% аналогичное вторичное жилье. Хотя еще два года назад разница составляла 1,5-2%. Но в целом на рынке новостроек наблюдается спад цен, что обусловлено увеличением конкуренции между застройщиками и продажей недорогих помещений на ранних этапах строительства.

Основные ценообразующие факторы

Чтобы определиться, отчего ценовая разница между новостроем и «вторичкой» стремится к нулю, нужно проанализировать основные факторы, определяющие стоимость квартир:

Малозначительными ценообразующими факторами являются бытовые условия: телефон, мусоропровод, лоджия (либо балкон), водопровод, стеклопакеты, автономное отопление и так далее. В выборе жилья немаловажно непосредственное окружение в доме, репутация района, экологическая обстановка. А наличие/отсутствие ремонта в последние годы на стоимость квартиры не влияет, за исключением технического состояния потолка, пола и окон с коммуникациями.

Преимущества первичной недвижимости

Отталкиваясь от вышеперечисленных ценообразующих факторов, можно определить достоинства покупки первичного жилья:

Но есть и свои недостатки, это:

Но со временем жилые микрорайоны обрастают необходимыми торговыми центрами, социальными и другими объектами инфраструктуры. А стоит ли возможность первым жить в квартире, в которой никогда никто не спал, и отсутствие алкоголиков и наркоманов среди соседей (они вряд ли приобретут жилье в новостройке) всех вышеперечисленных неудобств – решает каждый для себя сам.

Преимущества вторичной недвижимости

Для вторичного жилья характерны следующие бесспорные преимущества:

Но существует немало и недостатков, которые относятся зачастую к «вторичке» советской постройки, где долго не было капитального ремонта:

Но ради справедливости следует отметить, что ненадежные стены с коммуникациями могут быть и в новых домах, так как безответственные застройщики с целью обогащения экономят на материале и не придерживаются норм строительства, а также техники безопасности. Поэтому при покупке недвижимости на первичном или вторичном рынке необходимо нанимать эксперта и проверять безопасность жилья. Иногда средства, которые потребуется дополнительно вкладывать в квартиру, составляют до половины ее стоимости.

Какое жилье выгоднее покупать

Если сравнивать между собой преимущества с недостатками первичного и вторичного жилья, то основным приоритетным фактором должен стать минимальный риск такой сделки. Так, при приобретении недостроенной квартиры в новостройке, велика вероятность перенесения времени сдачи дома в эксплуатацию из-за несоблюдения застройщиком сроков строительства. К сожалению, в последние годы зачастили случаи банкротства строительных компаний до сдачи дома, что чревато потерей вложенных средств.

Правительство, обязуя застройщиков страховать свою ответственность, пытается минимизировать банкротство компаний, но случаи продолжают случаться. Штрафование подрядчиков также не особенно влияет на соблюдение сроков. Поэтому строительную компанию нужно тщательно проверить перед таким дорогостоящим приобретением, как квартира.

Источник

Рынок недвижимости

Особенности недвижимости как объекта залога.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Согласно российскому законодательству, к недвижимому имуществу относятся подлежащие регистрации морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Также к недвижи­мости может быть отнесено и иное имущество.

Таким образом, общее понятие недвижимости включает два существенным образом отличающихся друг от друга вида вещей: недвижимые в силу своего происхождения и движимые по происхождению, но относимые законодателем к недвижимости. Другими словами:

· «недвижимость по природе»;

· «недвижимость по закону».

Включая движимые по природе вещи в состав недвижимого имущества «по закону», законодатель устанавливает для них особый правовой режим, накладывая ряд ограничений на их пользование (обязательность государственной регистрации объектов и обладателей прав на них, ограничения в возможных вариантах использования).

Некоторые виды имущества могут переходить из недвижимой в движимую категорию. Например, посев на корню можно отнести к недвижимости, а как только урожай снят – он может следовать за собственником и соответственно представляет собой движимое имущество.

Законодательство Санкт-Петербурга вводит разделение объектов недвижимости на собственно земельные участки, первичные и вторичные объекты недвижимости:

· Земельный участок – это часть земной поверхности, имеющая юридические и геодезиче­ские определенные границы, поворотные точки которых закреплены на местности межевыми зна­ками;

· Первичный объект недвижимости – это вновь созданные и создаваемые объекты недвижи­мости: все прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмер­ного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения);

· Вторичный объект недвижимости – это оформленная в установленном порядке пространст­венная часть здания, сооружения, имеющая правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартиры, помещения, комнаты и т.п.).

Особое значение при определении объекта залога имеет состав недвижимого имущества.

Недвижимое имущество – это участок территории земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), а также с принадлежащими ему зданиями и сооружениями. В составе недвижимого имущества выделяются три основных элемента: земля, усовершенствование земли, принадлежность.6

1. Земля – это ресурс, используемый для производства сельскохозяйственной продукции, для строительства домов, городов, железных дорог; один из основных компонентов производства.7 Это естественная основа и первая составная часть любого объекта недвижимости. По мере использования зданий, сооружений могут вноситься изменения в их архитектуру, может быть изменено их назначение, но неизменным останется их привязанность к определенному месту на земной поверхности. Именно привязанность к земле определяет их местоположение, которое оказывает влияние на такие экономические параметры, как цена, ликвидность, доходность недвижимости. Это связано с воздействием на объект недвижимого имущества окружающей среды – соседних зданий, сооружений, транспортных путей, экологической ситуации в районе и прочего.

Объекты недвижимости могут существенно отличаться друг от друга по географическому положению и в то же время быть близки по экономическому положению (относиться к зонам с одинаковым уровнем деловой активности, с одинаковым социальным составом населения). Именно поэтому описание любого объекта недвижимости должно включать в себя его связь с землей. А приобретение прав на любой объект недвижимости должно предполагать приобретение права на землю.

2. Усовершенствование земли – это любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных с ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения. Как правило, участок земли с усовершенствованиями имеет более высокую цену, чем необработанный участок земли.

В российском законодательстве пока нет четкого определения, что является достаточным для того, чтобы считать участок земли «участком с улучшениями». Особенно это касается незавер­шенного строительства. В ряде стран, например в Великобритании, наличие пакета проектно-сметной документации на здание, привязанное к участку земли, уже является усовершенствова­нием и земля с этим улучшением, поступая в рыночный оборот, имеет иную цену, чем просто земля.

3. Принадлежность (лат. fi[tures) – этодвижимые по природе вещи, прикрепленные к не­движимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (техноло­гически или по закону, договору) частью. Как правило, они не могут быть отделены от недвижи­мого имущества без несоразмерного ущерба как самому объекту недвижимости, так и отделяемой части. Например, инженерное оборудование, встроенная мебель, отопительные системы, лифт, вто­рые металлические двери, декоративные элементы архитектуры или убранства и т.д.

Если вещь, являющаяся по всем внешним признакам принадлежностью объекта недвижимо­сти, не будет описана в договоре как таковая (например, детали отделки помещения), то это дает полное право продавцу отделить ее и из элемента недвижимости превратить в «движимое имуще­ство». Поэтому одним из важных условий при заключении договоров об отчуждении (полном или частичном) недвижимости является точное описание этой недвижимости со всеми ее принадлеж­ностями.

Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имущест­вом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную характеристику че­тырех видов:

· физические характеристики земельного участка, зданий, сооружений и др.;

· имущественно-правовое описание: вещные права, ограничения, сервитуты;

· экономические показатели спроса, стоимости, цен, доходности, занятости населения и др.;

· состояние внешней окружающей среды: транспорт, климат, экология, шум, близость «неприятных» объектов, сейсмичность, гидрография и др.

К физическим характеристикам недвижимого имущества относятся: стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания объектов, сложность (сочетание в объекте природных и искусственно созданных элементов), ограниченность, невоспроизводимость.

При заключении сделок с недвижимостью также имеет значение его имущественно-правовое описание.

Понятие недвижимого имущества в международной практике можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый – юридическое содержание (рис. 2.).

Рис. 2. Понятие недвижимого имущества

В США в общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в не­драх под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он мо­жет разумно использовать с учетом законодательных ограничений. В частности, существует пол­ный суверенитет правительства над навигационным, воздушным пространством страны, т.е. право на воздушное пространство является ограниченным. В то же время собственник имеет право на доступ к солнечному свету.

Не абсолютно и право собственника участка на недра. В ряде районов США права на подзем­ные минеральные ресурсы также принадлежат государству, а не собственнику недвижимости.

Собственники земельных участков в России имеют права только на общепринятые полезные ископаемые, расположенные на их участке (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.п. не включаются в состав недвижимого имущества собственника, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический, а следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит государству.

Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

Право собственности предоставляет его обладателю максимум возможных в рамках данной юридической системы правомочий по отношению к объекту недвижимости:

· Право частной собственности – это право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Юридическое содержание права собственности выражается только в комплексе следующих взаимосвязанных правомочий: права владения, права пользования, права распоряжения;

· Право владения (лат. jus possessioпis)–это предоставляемая возможность фактического обладания вещью и удержания ее в собственном владении.

· Право пользования (лат. jus uteпti)–это основанная на законе возможность эксплуатации имущества, извлечения из него полезных свойств и/или получения от него плодов и доходов.

· Право распоряжения (лат. jus possideпdi)–это предоставленная собственнику возможность по своему усмотрению и в своих интересах совершать действия, определяющие юридическую судьбу имущества.

Данные правомочия могут быть распределены между разными субъектами. Например, собст­венник недвижимости передает ее в доверительное управление, а доверительный управляющий сдает ее в аренду. Право распоряжения принадлежит собственнику, доверительный управляющий частично обладает правом распоряжения (в пределах, оговоренных договором о доверительном управлении), права владения и пользования будут распределены между доверительным управ­ляющим и арендатором. Распределение этих прав будет содержаться в соответствующих догово­рах.

Набор прав по отношению к недвижимому имуществу может быть расширен. Кроме вышеперечисленных это:

· право на капитальную стоимость (права на отчуждение, уничтожение);

· право на безопасность (от экспроприации8);

· право на наследование;

· право на бессрочность;

· запрет на вредное использование;

· право на ответственность (возможность использования вещи на покрытие долгов);

· право на остаточный характер (возможность возврата правомочий в случае использования вещи третьими лицами).

Понимание собственности как «пучка» прав позволяет выделять из полного пакета отдельные правомочия, комбинировать их наиболее рациональным образом; распределять их между разными субъектами таким образом, чтобы обеспечить максимальную эффективность использования имущества.

Например, одни и те же помещения могут использоваться и как учебный зал, и как зал для заседаний, проведения встреч, и как зал для проведения спортивных занятий и т.п. Можно разделить права пользования этими помещениями во времени между несколькими арендаторами.

Источник