что значит соц найм квартиры

Как получить жилье в соцнаем

1. Что такое социальный наем?

Жилье, предоставляемое по договору социального найма, — это, по сути, бесплатное для вас жилое помещение (квартира, часть квартиры, комната и так далее), которое город передает вам в пользование на неограниченный срок. Взамен вы должны своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

Вы можете зарегистрировать в нем жильцов на постоянной или временной (не более полугода) основе, сдать его в поднаем или обменять на другое жилье по договору социального найма.

Так как вы не являетесь собственником такого жилья, вам не нужно уплачивать за него налог на недвижимость, но вы и не можете его, например, продать.

В то же время жилье, предоставленное по договору социального найма, можно приватизировать, после чего оно будет передано вам в собственность.

2. Кто может получить жилье по договору социального найма?

Претендовать на получение жилья в соцнаем могут:

Право на внеочередное получение жилья по договору социального найма имеют:

3. Какое жилье предоставляется в соцнаем?

По договору социального найма предоставляются жилые помещения, расположенные в границах Москвы из городского жилищного фонда.

Размер жилья, которое вы можете получить, рассчитывается исходя из количества квадратных метров на человека — в итоге на каждого члена семьи, указанного в учетном деле, должно приходиться 18 квадратных метров. При этом если у вас уже есть жилье на праве пользования или праве собственности, его площадь будет вычтена из общей площади предоставляемого жилья. (То есть семья из четырех человек может получить квартиру площадью 72 квадратных метра, при условии что освободит свою. Либо она может получить квартиру площадью 36 квадратных метров, при условии что свою, площадью в те же 36 квадратных метров, оставит за собой).

Норма предоставления может быть и больше, но не может превышать следующие значения:

При этом если в семье есть больной, страдающий тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в квартире (или доме) должна быть отдельная изолированная комната.

Заселение разнополых членов семьи (за исключением супругов) в одну комнату допускается только с их согласия.

4. Как получить жилье в социальный наем?

Любое ваше обращение в Департамент городского имущества регистрируется, в результате чего ему присваивается номер. С его помощью вы можете проверить статус обращения на mos.ru.

5. Все члены семьи после заключения договора соцнайма имеют равные права?

Договор социального найма заключает только один из членов семьи, однако все остальные указываются в документе и имеют солидарные с ним права и обязанности. Наниматель без письменного разрешения остальных членов семьи не может обменять жилье или зарегистрировать в жилом помещении других жильцов (ни постоянно, ни временно), за исключением случаев появления у кого-либо из членов семьи несовершеннолетних детей — для их постоянной регистрации ничье согласие не требуется.

При этом члены семьи по общему решению и с согласия наймодателя (Департамента городского имущества) могут перезаключить договор социального найма, указав в нем нанимателем любого из перечисленных в предыдущем договоре членов семьи. Перезаключать договор нужно также в случае смерти нанимателя.

6. Можно ли оставить за собой старое жилое помещение?

Жилье по договору социального найма предоставляется:

Если вы получили жилье в соцнаем «с освобождением ранее занимаемой жилплощади», то все, кто указан в вашем учетном деле на жилищном учете, должны освободить старое жилье. Люди, которые проживали с вами по постоянной регистрации, но не были включены в ваше учетное дело, также должны освободить ранее занимаемое жилое помещение.

7. Могут ли выселить из такого жилья?

Если вы пользуетесь жильем по договору соцнайма, вас могут выселить только в следующих случаях:

Кроме того, вас могут выселить в судебном порядке, если вы в течение более 6 месяцев без уважительных причин не будете вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Взамен вам предоставят жилье по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

8. У меня остались вопросы. Куда обратиться?

Инструкция носит справочный характер и ориентирована на большинство пользователей. Для того чтобы узнать, что делать именно в вашей ситуации, обратитесь за консультацией:

Источник

Что такое социальное жилье и для кого оно?

Как встать в очередь на социальное жилье? Какие документы нужны? Можно ли дарить, завещать или сдавать муниципальную квартиру?

Для начала разберемся с терминологией. Все жилье в России делится на четыре категории: специализированное, приватизированное, частное и социальное.

В разных странах слова «социальное жилье» подразумевают множество форм пользования недвижимостью без получения ее в собственность. Владельцами (управленцами) такого жилья будут не наниматели, а организации (государственные, муниципальные, некоммерческие). Проживающий в квартире или доме человек не является собственником, а значит, не может подарить или завещать такую недвижимость.

Таким образом, социальное жилье – это такая недвижимость, право собственности на которую остается у государства, муниципалитета или некоммерческой организации, а не у физического лица.

«Все права нанимателя социального жилья прописаны в ст. 67 Жилищного кодекса РФ. Он, в частности, имеет право делать ремонт и перепланировку в квартире, прописать в ней своих родственников, поменять квартиру на другое жилье или сдать ее в поднаем, – рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. – По сути, договор социальной аренды можно считать бессрочным, поскольку даже в случае смерти нанимателя его семья имеет право проживать в квартире и дальше. Главное вовремя оплачивать квартплату и предоставленные услуги».

Трудности перевода

Перевести такую квартиру в частную собственность можно – это называется приватизацией, но она означает и увеличение затрат на обслуживание недвижимости. «Закон позволяет оформить социальное жилье в собственность, если оно не аварийное, если находится в составе муниципального или государственного жилищного фонда или принадлежит предприятию на праве оперативного управления. На приватизацию должны дать согласие все лица старше 14 лет, проживающие в квартире (обратите внимание, старше 14, а не 18 лет!). Если кто-то против, отказ должен быть оформлен нотариально. В целом, процедура приватизации муниципального жилья до сих пор бесплатна, хотя и связана с определенной бумажной волокитой. А вот после оформления жилья в собственность владелец должен быть готов нести уже другие затраты по его эксплуатации: имеются в виду налог на недвижимость, существенно более высокая оплата коммунальных услуг (в частности, надо иметь в виду расценки за капремонт и содержание жилья). Однако и преимущества приватизации очевидны, одно из главных — право полностью распоряжаться имуществом (продавать, дарить, завещать, оформить в залог при получении кредитов и прочее)», — поясняет Ирина Доброхотова.

Круг претендентов

Получение социального жилья — история крайне непростая и нетривиальная. Есть список требований к гражданам, которые вправе претендовать на улучшение своего положения. Критерии таковы.

Что значит статус «малоимущего гражданина»?

Фактически статус малоимущего определяется по уровню дохода. Но в контексте жилплощади речь не идет о банальном улучшении условий проживания — речь об условиях, которые не соответствуют некоторому необходимому минимуму (например, наличие хоть какого-то жилья).

Если официальный уровень дохода у человека (или семьи) не минимален, то квартирный вопрос придется решать самостоятельно. При этом засчитывается доход всех ближайших родственников, даже если вы не проживаете с ними (родители-дети-мужья-жены). Например, если родители-пенсионеры хотят подать заявку на улучшение жилищных условий, а их совершеннолетний ребенок, прописанный с ними, официально имеет высокий доход, то расчет будет делаться на основе всех этих сумм.

Еще один важный момент: муниципального жилья строится мало, его не хватает, и в результате образуются те самые «очереди», стоять в которых приходится годами (в худшем случае — десятилетиями). За годы состав семьи и ее статус может измениться так, что претендент потеряет право на социальное жилье.

В доме, который построил Джек

Для того чтобы стать в очередь на социальное жилье, нужно получить официальный статус малоимущего гражданина (или малоимущей семьи). Звучит крайне непривлекательно, но с деликатными определениями у нас в целом беда. Документ, который подтверждает основания на пользования социальным жильем, называется «справка о нуждаемости». Оформить ее можно в МФЦ или органах местного самоуправления, для этого потребуются следующие документы:

Документы рассматривают в течение 30 дней. После этого заявитель получает решение в письменной форме: поставят его в очередь на муниципальное жилье или нет, и если нет, то по какой причине. Важно получить именно письменный отказ: только так его можно оспорить, в том числе в суде.

Если решение положительное, то заявлению присваивается порядковый номер, и начинается та самая очередь, «стояние» в которой может затянуться на годы. Увы, эти правила действуют даже для тех, кто относится к категории «внеочередников» — их слишком много, и потому они образуют собственную очередь, только более короткую.

Важно помнить, что единых требований к документам по стране нет (также как и на получение субсидии на приобретение жилья), и от региона к региону список документов будет различаться.

Источник

Какие права дает муниципальное жилье?

Что такое муниципальные квартиры, откуда они берутся и какие права есть у людей, живущих по договору социального найма?

Понятие муниципального жилья определено в 19-й статье Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно ему, все жилые помещения страны делятся на три группы: к первой относят частный жилищный фонд, при этом в эту категорию входят помещения, которые принадлежат как частным, так и юридическим лицам. Ко второй группе относят квартиры и комнаты, находящиеся в собственности Российской Федерации или ее субъектов. Наконец, есть помещения, которые принадлежат муниципальным образованиям.

В квартирах, относящихся к государственному или муниципальному жилищному фонду, россияне могут жить по договору социального найма.

Наем длиною в жизнь

Согласно статье 60 Жилищного кодекса, договор соцнайма заключается на неопределенный срок. По закону наниматель может сдавать квартиру в поднаем, прописывать членов своей семьи. Кроме того, наниматель имеет право обменять жилое помещение.

Проживание в муниципальной квартире накладывает и определенные обязательства: жилец обязан бережно относиться к имуществу, проводить текущий ремонт, и, конечно, своевременно оплачивать проживание в квартире и коммунальные услуги.

Наймодатель (иначе говоря – орган местного самоуправления) обязан проводить как текущий, так и капитальный ремонт, а также предоставлять коммунальные услуги.

Однако нередко происходят ситуации, при которых жильцы добиваются от местной администрации капитального ремонта только через суд – как женщина, проживающая в муниципальной квартире в удмуртском поселке Яр. Межведомственная комиссия определила, что дом нуждался в капитальном ремонте, однако чиновники выделять деньги не спешили. Тогда женщина провела ремонт своими силами, а после собрала все чеки и обратилась в суд. Исковые требования полностью удовлетворили, с местной администрации взыскали более 60 тысяч рублей на ремонт.

Обменять можно, но непросто

Жильцы муниципальных квартир имеют возможность обменивать свои квадратные метры, но только в если и вторая квартира, участвующая в обмене, находится в собственности муниципалитета.

Правила обмена муниципальных квартир определены в 72-й статье Жилищного кодекса. Для начала процедуры обмена владелец квартиры должен заручиться согласием всех членов семьи, а также разрешением от наймодателя (местной администрации). А если в квартире прописаны дети или недееспособные граждане, то потребуется разрешение и от органов опеки и попечительства.

Обмен муниципальной квартиры – одна из самых хлопотных сделок с недвижимостью в том, что касается документов. Письменное разрешение на обмен требуется собрать со всех членов семьи, даже временно проживающих по другому адресу. И такие разрешения нужны для всех квартир, участвующих в обмене. Сложно представить, сколько времени занимает их сбор, если, например, большая семья со взрослыми детьми меняет свою муниципальную трешку на две однокомнатных квартиры.

Кроме того, необходимы:

В некоторых случаях местная администрация требует и другие документы.

Закон дает право и на принудительную сделку. Это удобно, например, для выселения пьющего родственника. Однако принудительный обмен муниципальной жилплощади возможен только по решению суда.

Приватизировать скоро будет нечего

Каждый наниматель муниципальной квартиры имеет возможность оформить ее в собственность. Это расширяет спектр возможных сделок с квадратными метрами, ведь неприватизированную квартиру нельзя сдавать в аренду или продавать. Кроме того, муниципальная квартира не передается по наследству. После смерти нанимателя при соблюдении ряда бюрократических процедур близкие родственники имеют возможность оформить на себя только договор найма.

По действующему законодательству, нельзя приватизировать аварийные или расположенные в общежитиях квартиры, а также жилую площадь в служебных зданиях или в закрытых военных городках. Об этом говорится в федеральном законе «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Каждый гражданин страны имеет право только на одну процедуру приватизации. При этом несовершеннолетние, участвующие в приватизации, сохраняют право на бесплатный перевод в собственность муниципального жилья и после 18 лет.

В последнее годы темпы приватизации жилья снизились. Во многом это произошло из-за того, что на фоне слухов об отмене бесплатной приватизации многие люди поспешили оформить жилье в собственность. Так, по данным московского департамента городского имущества, в домах столицы осталось всего 9% неприватизированных квартир.

Кроме того, количество нового муниципального жилья не успевает за ростом числа нуждающихся в нем. В этой сфере необходима серьезная государственная поддержка строительства – об этом в начале июня заявил председатель постоянной комиссии по миграционной политике, местному самоуправлению и территориальному развитию Совета при президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека Евгений Бобров. По его мнению, у многих граждан нет возможности оформить ипотеку, а потому необходимо увеличивать фонд муниципального жилья, в том числе с помощью привлечения частных инвесторов.

Источник

Как оформить договор социального найма

И платить за аренду государству

Но государство не раздает квартиры всем подряд. Шансы есть у тех, кто стоит в очереди и признан нуждающимся в жилье. Я юрист и на практике сталкивалась с социальным наймом. Расскажу, что это за договор и какие документы следует собрать, если хотите снимать квартиру у государства.

Что такое социальный наем жилья

Социальный наем жилья — это наем за деньги, вариант аренды. Но если в случае обычной аренды арендодатель — это физическое лицо, в социальном найме квартиру сдает государство или муниципальное образование. Оно собственник этого жилья, и тот, кто снимает, должен ежемесячно перечислять ему плату за пользование помещением.

Снять жилье у государства может не любой гражданин. Для этого человек должен стоять на учете как нуждающийся в жилье. Государство заключает с таким гражданином договор социального найма, и тот становится нанимателем жилья. Жить в таком помещении наниматель может вместе с семьей. При желании он вправе даже приватизировать его, то есть приобрести в собственность.

Кто может оформить договор социального найма

Со стороны арендодателя это может быть любой орган, которому государство или муниципалитет дали все полномочия по этому вопросу. Например, в Краснодаре это администрация муниципального образования город Краснодар.

Со стороны нанимателей это лица, которых признали нуждающимися в жилых помещениях. Расскажу, в каких случаях могут признать такими.

При этом важно, чтобы человек был признан малоимущим, без этого в предоставлении жилья откажут. Возможность получить соцнаем есть только у малоимущих без жилья или с жильем недостаточной площади.

В региональном законодательстве могут быть дополнительные основания и условия, чтобы признать человека нуждающимся в жилом помещении. Например, таковыми могут признать независимо от учетной нормы москвичей, которые живут в многоквартирных домах, в которых нет хотя бы одного из видов удобств: электроснабжения, водопровода, канализации, отопления, ванны или душа, газовой или электрической плиты, горячего водоснабжения или газовой колонки.

Иногда граждане специально ухудшают свои жилищные условия, чтобы их можно было признать нуждающимися в жилье. Например, меняют квартиру на меньшую, фиктивно разводятся или вселяют в квартиру новых жильцов. Если это вскроется, таких людей могут поставить на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не раньше чем через пять лет со дня, когда они ухудшили свои условия.

Например, житель города Камышина обратился в администрацию с просьбой предоставить ему жилое помещение. В качестве основания он указал, что живет в одной комнате с матерью, которую в отношении него лишили родительских прав. Получалось, что по закону они друг другу посторонние люди и жить вместе не могут. Помимо этого, на каждого из них приходилось всего по 6 м², хотя минимальная норма в этом регионе — 10 м².

Администрация отказала, и гражданин отправился в суд. В суде выяснилось, что раньше этим гражданам уже выделяли жилье, причем две комнаты площадью 25,4 м². Но гражданин вселяться в них не захотел.

Когда мать надумала приватизировать комнаты, он отказался участвовать в приватизации. В результате мать приватизировала все на себя и одну комнату продала. Администрация сочла, что у гражданина была возможность жить отдельно от матери. Но своими действиями он сам ухудшил свои жилищные условия, а значит, не имеет права на жилье по социальному найму. И суд с администрацией согласился.

Как получить жилье в социальный наем

Для этого нужно встать на жилищный учет в качестве лица, нуждающегося в жилом помещении. Учет ведут уполномоченные органы местного самоуправления. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества Москвы, а в Санкт-Петербурге — районные администрации.

Вот как это выглядит по этапам.

Подайте заявление (запрос). Его должны подписать все члены семьи, которые хотят, чтобы их признали нуждающимися в жилых помещениях. В каждом регионе свои шаблоны заявлений, их можно найти на сайте местных властей, на портале госуслуг или взять в МФЦ.

К членам семьи заявителя относятся супруги и несовершеннолетние дети. Размер жилья, которое можно получить от государства, зависит от количества членов семьи — на каждого человека выделяют определенное количество квадратных метров. Это число зависит от региона. Например, в Москве на каждого человека выделяют не меньше 18 м².

Приложите документы. К заявлению надо приложить документы, из которых будет видно, что у вас есть право на то, чтобы вас признали нуждающимся в жилье. Например, документ, что ваше жилье официально признали аварийным. И справка о доходах, подтверждающая, что семья действительно малоимущая.

Заявление подают через МФЦ или непосредственно в орган, который ставит на учет.

Местные власти сами разрабатывают шаблоны заявлений. Вы можете найти образец вашего муниципалитета на госуслугах. В некоторых городах, например в Москве и Иркутске, вообще нет шаблона, который можно заполнить самостоятельно заранее, все заявления заполняют только при подаче документов.

Дождитесь решения о постановке на учет. В течение 30 дней примут решение, что вас приняли на учет либо отказывают в этом. В течение трех рабочих дней с этого момента вам должны направить документ, где сообщат об этом. Отказать могут, в том числе если вы предоставили не все документы или из ваших документов следует, что вы намеренно ухудшили свои жилищные условия и с этого момента еще не прошло пять лет.

Если на учет не поставят, решение можно обжаловать в судебном порядке. Например, так сделала молодая семья в Дмитрове. Она участвовала в программе «Обеспечение жильем молодых семей», и администрация отказалась ставить их на учет. Суд сказал, что отказ незаконен, и обязал администрацию признать семью нуждающимися. В похожем деле суд Краснодара тоже встал на сторону гражданки и обязал администрацию принять ее на учет в качестве нуждающейся в жилом помещении.

Учтите, что очередь движется очень медленно, ждать социальное жилье можно десятилетиями. Вне очереди получают жилье сироты, ветераны, люди с хроническими заболеваниями, инвалиды, люди, живущие в непригодных для проживания помещениях. Непригодными могут признать, например, помещения, в которых вентиляция, отопление, водоснабжение или другие инженерные системы не соответствуют требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Или помещения, где в комнатах или кухне нет окон.

Ждите своей очереди. Если вас поставят на учет, нужно будет дождаться своей очереди. Важно постоянно обновлять документы, когда происходят какие-то события, которые способны повлиять на движение очереди: уменьшаются доходы, расширяется состав семьи, умирает родственник. Если будете сдавать в уполномоченный орган соответствующие справки, это может немного ускорить очередь.

Получите решение о предоставлении жилья. Когда ваша очередь подойдет, вам направят принятое решение в течение трех рабочих дней с момента, как его примут.

Заключить договор. После этого можно будет подписать договор социального найма и вселяться в помещение.

Кто является собственником жилья в соцнайме

Такое жилье принадлежит на праве собственности государству или муниципальному образованию. Если снимать такое жилье по договору соцнайма, собственником можно стать только после приватизации. Если не приватизировать, жильем можно только пользоваться и владеть по договору. Его нельзя продать, подарить или передать по наследству — собственность так и останется за государством или муниципалитетом.

Какое жилье предоставляется в социальный наем

К жилым помещениям, которые государство предоставляет по договору социального найма, есть определенные требования. Например, это должно быть жилье, которое отделено от других помещений, а также пригодно для постоянного проживания, то есть там должны быть все необходимые условия: освещение, отопление, водоснабжение, канализация. Также оно должно подходить по площади — чтобы соответствовать той норме на одного человека, которая установлена по региону.

Есть два вида жилья в зависимости от того, кто им владеет на праве собственности.

Муниципальное жилье — жилье муниципальных образований. Оно входит в муниципальный жилищный фонд, и местные власти самостоятельно распоряжаются этим имуществом. Обычно жилье по договору соцнайма выделяют из этого вида.

Государственное жилье — это жилые помещения Российской Федерации и ее субъектов. Они входят в государственный жилищный фонд. Государственное жилье выделяют, например, работникам лесных хозяйств, судьям или прокурорам.

Понятие договора социального найма

Договор социального найма жилого помещения — это, по сути, договор аренды, в котором арендодателем выступает государство или муниципалитет, а арендатором — гражданин. По договору наймодатель передает нанимателю жилое помещение, чтобы тот мог владеть и пользоваться им, а наниматель может заселиться в него со своей семьей, но должен соблюдать правила проживания и вовремя вносить плату за помещение и коммунальные услуги.

Особенности договора социального найма. По договору соцнайма в предоставленное жилье может заселиться не только наниматель, но и члены его семьи. Более того, в некоторых случаях количество членов семьи нанимателя напрямую влияет на то, дадут ли жилье — и если да, то какой площади.

Наниматель ежемесячно не только платит за наем, но и оплачивает коммунальные услуги, работы и услуги по управлению многоквартирным домом, а также содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД. Пока наниматель снимает жилье по договору социального найма, он отвечает за него. И даже если не живет, платить он все равно обязан.

Наймодатель оплачивает капитальный ремонт жилого помещения, принимает участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в МКД, в котором находится сданное внаем жилое помещение, и следит, чтобы наниматель получал коммунальные услуги надлежащего качества.

После смерти нанимателя члены его семьи могут остаться проживать в помещении, и договор соцнайма будет перезаключен с кем-то из них. С кем именно, должны выбрать сами жильцы. Единственное условие — выбор должен быть единогласным.

В некоторых случаях наймодатель может выселить граждан из жилого помещения, которое они занимают по договору социального найма. Иногда взамен будет предоставлено другое жилье — например, если дом признали аварийным. В других случаях жилье взамен не дают — например, если выселяют родителей, лишенных родительских прав.

Форма договора

Договор социального найма заключают в простой письменной форме на основании решения о предоставлении помещения для проживания. Простая письменная форма означает, что достаточно просто поставить подписи под договором, к нотариусу идти не нужно.

Бланк. Правительство утвердило типовую форму договора социального найма помещения.

Содержание договора социального найма

По договору социального найма государство или муниципалитет передает гражданину жилое помещение, в котором он может проживать со своей семьей. При этом он должен соблюдать определенные правила жилищного законодательства. Например, делать текущий ремонт и оплачивать коммунальные услуги, а также не делать самовольную перепланировку.

Что обязательно будет в любом договоре найма.

Стороны договора. Наймодатель — уполномоченный орган, который представляет интересы собственника жилого помещения. Само жилье входит в государственный или муниципальный жилищный фонд. Наниматель — гражданин, у которого есть право получить жилье по договору соцнайма.

Объект найма. По договору социального найма может предоставляться жилое помещение — жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры.

Неизолированное жилое помещение, помещение вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме не могут передаваться в наем. Например, нельзя предоставить в соцнаем комнату, смежную с другой, — это будет считаться неизолированным помещением. Или коридор, пусть даже его площадь больше, чем у комнаты, поскольку это вспомогательное помещение.

Срок найма. Жилье по договору социального найма предоставляется бессрочно.

Плата по договору социального найма. Наймодатель в договоре устанавливает плату за пользование жилым помещением. Плату рассчитывают исходя из стоимости 1 м². Эту стоимость наймодатель может ежегодно изменять и индексировать в одностороннем порядке.

Права и обязанности нанимателя. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право:

В свою очередь, наниматель обязан:

Права и обязанности наймодателя. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать, чтобы наниматель своевременно платил за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанностей у наймодателя больше:

Это основные права и обязанности нанимателя и наймодателя, но они могут пользоваться и другими правами, а также нести другие обязанности. Например, если наниматель сделает в квартире незаконную перепланировку, наймодатель может потребовать, чтобы он вернул жилье в прежнее состояние, и наниматель будет обязан подчиниться.

Как заключить договор социального найма

Чтобы заключить договор, обращаться можно непосредственно в уполномоченный орган, МФЦ или подавать документы через госуслуги.

Изначально гражданин встает на жилищный учет в местной администрации. На него заводят учетное дело, в котором отображается вся информация о заявителе. Если происходят изменения, например сократился доход, родились дети, изменилось место жительства, их вносят в это дело. Если у гражданина в связи с такими событиями появляются льготы, это тоже учитывается в деле. Но документы очередник должен предоставить сам — это в его интересах. Администрация не будет разыскивать, что поменялось в жизни заявителя.

После того как местные власти будут готовы предоставить гражданину жилье, они вынесут соответствующее решение. И на основании него заключат с гражданином договор социального найма.

Договор соцнайма подписывают наниматель-гражданин и собственник жилья в лице уполномоченного органа. Договор заключается бессрочно.

Основания для оформления. Таким основанием будет решение местных властей, что гражданину готовы предоставить жилье. Решение отправят заявителю по почте.

Иногда впоследствии выясняется, что законных оснований для принятия положительного решения не было. Тогда это решение и заключенный на его основании договор социального найма могут в судебном порядке признать недействительными.

Инструкция по оформлению договора. Для этого нужно собрать документы и подать их вместе с заявлением в уполномоченный орган. В заявлении потребуется указать способ, как с вами можно связаться и уведомить о готовности договора, — по обычной или электронной почте или по телефону.

Когда договор социального найма будет готов, его необходимо подписать. После подписания вы получите один экземпляр договора. Общий срок подготовки и подписания договора — 60 рабочих дней. Договор оформляют бесплатно.

Документы для заключения договора. В этом случае понадобятся такие документы:

Документы из пунктов 5—7 вы и члены вашей семьи должны подписать при сотруднике МФЦ или того органа, который принимает ваше заявление. Если такой возможности нет, можно сдать нотариально удостоверенные документы.

В остальных муниципалитетах могут запросить дополнительно и другие документы. Конкретный перечень нужно узнать в местной администрации.

Часть необходимых документов вы можете подать вместе с заявлением или не подавать — сотрудник уполномоченного органа может сам запросить их в порядке межведомственного информационного взаимодействия: например, свидетельство о рождении, выписку из ЕГРН или документы о праве на социальную поддержку.

Заключение договора, если нет решения о заселении. Если местные власти еще не приняли решение, что готовы предоставить вам жилье, договор заключить нельзя. Потому что именно такое решение будет основанием для подписания договора.

Заключение договора через суд. Если уполномоченный орган отказывается заключать с вами договор и вы считаете, что необоснованно, можно обжаловать такой отказ через суд и в судебном порядке обязать представителя собственника заключить договор. Если выиграете — уполномоченный орган будет обязан подписать с вами договор на основании решения суда. Например, так поступила семья, с которой в Майкопе отказались заключить договор социального найма. Граждане обратились в суд и выиграли дело.

Срок действия договора социального найма

Правовое положение членов семьи нанимателя

У членов семьи нанимателя по договору социального найма равные с нанимателем права и обязанности. И такая же ответственность предусмотрена для нанимателя. Например, они точно так же имеют право жить в помещении, но должны содержать его в пригодном для проживания состоянии и обязуются не делать несогласованных перепланировок. Если кто-то из членов семьи нанимателя будет регулярно нарушать правила проживания или сделает незаконную перепланировку, могут выселить всю семью.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются те же права, что и за остальными.

Можно ли оставить за собой старое жилое помещение

Например, если вы занимаете комнату в коммунальной квартире и норма площади на каждого жильца меньше положенной, вам могут дать еще одну комнату в той же коммуналке вдобавок к имеющейся. Или дать квартиру в другом месте при условии, что нынешнюю комнату вы освободите, — потому что площадь новой квартиры будет полностью соответствовать нормативам.

Если в решении стоит формулировка «с освобождением ранее занимаемой жилплощади», все члены вашей семьи, которые собираются переезжать с вами в новое помещение, должны освободить старое жилье. Те люди, которые проживали с вами по постоянной регистрации, но не были включены в ваше учетное дело, могут и дальше в нем проживать.

Перезаключение договора

Перезаключение договора социального найма происходит, когда меняется наниматель. Например, если прежний наниматель умер или был лишен родительских прав и должен быть выселен из помещения, где проживают его дети.

Изменение договора социального найма

Если в жилое помещение вселяются новые члены семьи нанимателя, в договор вносят соответствующие изменения.

Другой случай, когда в договор вносят изменения, — если граждане живут в одной квартире, пользуются жилыми помещениями по отдельным договорам социального найма и в какой-то момент объединяются в одну семью. Тогда они будут вправе требовать, чтобы с кем-то из них заключили один договор социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Еще один вариант, когда в договор могут быть внесены изменения, — если дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя потребует, чтобы его признали нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Прекращение обязательств из договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения можно прекратить, если жилье разрушено или одиноко проживавший наниматель умер, а также если договор расторгают.

Могут ли выселить нанимателя и членов его семьи из жилого помещения

Такое тоже может быть. Расскажу, по каким причинам это может произойти. В большинстве случаев выселять жильцов будут в судебном порядке.

Если дом признают аварийным или государству понадобится участок, на котором он стоит, для общих нужд — например, для строительства трассы, — всех жильцов расселят. Тем, кто проживает в таком доме по договорам социального найма, наймодатель должен предоставить другие помещения. Новое жилье должно быть благоустроенным по меркам этого населенного пункта, равнозначным по общей площади прежнему, отвечать установленным требованиям и находиться в границах этого населенного пункта.

Например, если наниматель с семьей жил в 45-метровой двухкомнатной квартире со всеми удобствами, его могут переселить в такую же квартиру или чуть больше. Дать ему жилплощадь 40 м² нельзя.

Если наниматель постоянно нарушал права соседей, использовал жилье не по назначению — например, устроил склад — или бесхозяйственно обращался с ним. В этом случае его могут выселить без предоставления другого жилья.

Выселение — крайняя мера воздействия и может применяться только по решению суда. Сначала нарушителю выносят предупреждение. Если это не помогает, у наймодателя появляется основание, чтобы обратиться в суд. И в некоторых случаях суд становится на сторону наймодателя — например, в Сахалинской области суд удовлетворил требование местной администрации и выселил гражданина, который систематически нарушал права и законные интересы соседей.

Под систематическим нарушением прав и законных интересов соседей понимаются такие действия, которые нарушают требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические или экологические нормы. Например, гражданин громко слушает музыку или делает ремонт в ночное время.

Если наниматель сделал перепланировку и отказывается привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок, суд по иску наймодателя может принять решение о расторжении договора социального найма и выселить из жилого помещения.

Если наниматель с семьей выехали в другое место жительства насовсем, а не временно, договор социального найма жилого помещения будет считаться расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено законом. В этом случае наймодатель может в судебном порядке потребовать, чтобы их признали утратившими право на жилое помещение.

Чтобы не потерять право на проживание в квартире, нанимателю нужно продолжать оплачивать коммунальные услуги и вовремя вносить плату за жилье. Человек может долго отсутствовать, если его отправляют в длительную командировку или он уезжает в другой город, чтобы ухаживать за больным родственником. Главное, чтобы при этом наниматель предполагал вернуться в это жилье для постоянного проживания.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи не платят за жилье и коммунальные услуги больше полугода без уважительных причин, их могут выселить в судебном порядке. Взамен таким гражданам должны предоставить по договору социального найма другое жилье, размер которого будет соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Если суд решит, что плату жильцы не вносили по уважительным причинам, например из-за длительных невыплат зарплаты, болезней, наличия в семье несовершеннолетних детей и инвалидов, он откажется удовлетворять иск. А если наниматели не платили без уважительных причин, суд может удовлетворить требование администрации. Как, например, произошло в Сергиевом Посаде. Наниматели больше полугода не платили за квартиру. В результате суд вынес решение: расторгнуть с ними договор социального найма, выселить из квартиры и предоставить жилое помещение в общежитии.

Если суд признает невозможным совместное проживание граждан, лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав бывших родителей могут выселить из жилья. Другое жилье им не предоставят. Требования могут заявить законные представители несовершеннолетних, органы опеки и попечительства или прокурор.

При расторжении или прекращении договоров найма специализированного жилья — например, помещений в общежитиях, домах престарелых, ветеранов — граждане должны освободить жилье, которое они занимали по этим договорам. Если жильцы откажутся это сделать, наймодатель может выселить их в судебном порядке без предоставления других жилых помещений за некоторыми исключениями.

Как расторгнуть договор найма

Договор найма могут расторгнуть по инициативе одной из сторон договора или по решению суда. Если инициатором выступит наниматель или наймодатель, он должен будет направить второй стороне письменное предложение расторгнуть договор. Наймодателю придется дополнительно указать причину.

Когда расторгнуть договор можно только по решению суда — например, из-за переселения нанимателя в другое место, наймодателю придется подать заявление в суд. Например, суд в Тюменской области рассмотрел дело и установил, что наниматель со своей семьей в квартире не проживает — дверь квартиры не заперта, хозяев квартиры соседи не видят, иногда в квартире появляются незнакомые люди. Суд вынес решение: договор соцнайма расторгнуть, жильцов выселить, задолженность по коммунальным платежам взыскать.

Как восстановить договор

Документы для восстановления. Чтобы получить дубликат, вы должны будете предъявить:

Где взять договор социального найма для приватизации

Если у вас на руках нет экземпляра договора социального найма, вы можете получить дубликат в том органе, с которым данный договор подписывали, и приложить его к пакету документов на приватизацию жилья.

Договор поднайма жилого помещения

Наниматель жилья по договору социального найма вправе передать его часть, а в случае временного выезда — и целиком в поднаем, если получит от членов своей семьи, живущих в этом помещении, и от наймодателя письменное согласие.

Договор поднайма можно заключить, только если в результате общая площадь этого жилья на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления. Напомню, что для Москвы эта норма составляет 10 м², а, например, для Казани — 12 м².

У поднанимателя не появится самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения останется наниматель.

Если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин с одной из тяжелых форм хронических заболеваний, нельзя передавать жилье в поднаем.

Договор о вселении временных жильцов. Наниматель жилья и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя могут разрешить другим гражданам временно пожить у них. При этом плата с временных жильцов не берется и жить в этом помещении они могут не дольше шести месяцев подряд.

Наймодатель вправе запретить вселять временных жильцов, если общая площадь жилья на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления.

Прекращение договора поднайма. Договор поднайма прекращают, когда истек срок, на который он был заключен, или договор социального найма жилья прекратился.

Договор обмена жильем, предоставленным в социальный наем

Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе обменять его на другое помещение.

Вы можете самостоятельно найти подходящий вариант или обратиться к наймодателю, с которым у вас заключен договор социального найма. Подайте в уполномоченный орган заявление о подборе иного жилого помещения для обмена и приложите договор социального найма. Если наймодатель подберет вариант обмена, он вас об этом уведомит.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в простой письменной форме и подписывается нанимателями. Регистрировать его в Росреестре не требуется, а вот получить письменное согласие всех проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя — обязательно.

Если в составе семьи, проживающей в обмениваемом жилом помещении, есть несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, придется дополнительно получить согласие органов опеки и попечительства.

Если наймодатель даст вам согласие, прежние договоры соцнайма с вами и вашим обменщиком расторгнут и заключат новые — на новое жилье.

Источник