что значит земли для ведения садоводства
Что значит земли для ведения садоводства
Организация и использование территории ведения садоводства и огородничества
О возможности строительства на садовых и огородных земельных участках
В соответствии со статьей 3 Закона N 217-ФЗ на садовом земельном участке разрешено строительство садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей. При этом в силу положений статьи 23 Закона N 217-ФЗ строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
В свою очередь, на огородном земельном участке строительство объектов недвижимости запрещено. Необходимо учитывать, что Закон N 217-ФЗ не регулирует вопросы нахождения на огородных и садовых земельных участках движимых вещей.
Следует отметить, что аналогичный запрет для огородных земельных участков был также установлен в Законе N 66-ФЗ, за исключением строительства хозяйственных построек.
Законом N 217-ФЗ учтено данное обстоятельство. В переходных положениях содержится норма, согласно которой зарегистрированное до 1 января 2019 года право собственности граждан на хозяйственные строения и сооружения, которые являются объектами капитального строительства, строительство которых осуществлено на огородном земельном участке и которые не являются самовольными постройками, сохраняется (часть 32 статьи 54 Закона N 217-ФЗ).
Также Законом N 217-ФЗ решены проблемы, связанные с регистрацией граждан по месту жительства в домах, расположенных на садовых земельных участках. Возможность строительства жилого дома на садовом участке, установленная Законом N 217-ФЗ, с учетом норм жилищного законодательства и Закона от 25 июня 1993 г. N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» позволяет гражданам воспользоваться правом осуществить регистрацию по месту жительства в жилых домах на садовых земельных участках.
В дополнение к этому Законом N 217-ФЗ предусмотрена возможность признания садового дома жилым домом или жилого дома садовым в порядке, установленном главой 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47.
Признание садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом представляет собой простую процедуру, не требующую сложных и длительных согласований и оформления большого пакета документов.
Так, процедура признания жилого дома садовым домом фактически имеет декларативный характер, предусматривая ее осуществление на основании заявления собственника, документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, и согласия третьих лиц в случае если объект недвижимости обременен их правами.
В случае признания садового дома жилым домом в дополнение к вышеуказанным документам требуется представление заключения по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности, выданное членом саморегулируемой организации в области инженерных изысканий.
При этом если здания принадлежат гражданам, которые на день вступления в силу данного закона состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, признание таких зданий жилыми домами в соответствии с частью 9 статьи 54 Закона N 217-ФЗ не является основанием для включения их общей площади при определении уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения в суммарную общую площадь жилых помещений, занимаемых гражданином и (или) членами его семьи по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности.
Об изменении сведений ЕГРН о наименовании и назначении здания, расположенного на садовом земельном участке
В соответствии с частями 9, 10 статьи 54 Закона N 217-ФЗ расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в ЕГРН до дня вступления в силу Закона N 217-ФЗ с назначением «жилое», «жилое строение», признаются жилыми домами, а здания, сооружения, с назначением «нежилое», сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, признаются садовыми домами.
При этом замена ранее выданных документов или внесение изменений в такие документы, записи ЕГРН в части наименований указанных объектов недвижимости не требуется, но данная замена может осуществляться по желанию их правообладателей.
Таким образом, при определении правового положения объекта недвижимости, расположенного на садовом земельном участке, необходимо руководствоваться исключительно его назначением.
При этом возможности внесения изменений в назначение здания частями 9, 11 статьи 54 Закона N 217-ФЗ не предусмотрено.
В случае необходимости внесения изменений в наименование объекта недвижимости в целях изменения соответствующих сведений ЕГРН Вы вправе обратиться в Росреестр либо многофункциональный центр с заявлением, форма которого утверждена приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2005 г. N 920 (приложение N 2). При этом сведения об уточненном наименовании отражаются в строке «иные предусмотренные законодательством Российской Федерации сведения» реквизита 3.1.1 формы заявления. В данной графе после слова «наименование» указывается измененное наименование объекта недвижимости (например: наименование «жилой дом»). Кроме того, в реквизите 9 «Примечание» указанной формы приводится ссылка на соответствующую норму статьи 54 Закона N 217-ФЗ.
Об изменении сведений ЕГРН о здании, расположенном на садовом земельном участке, в случае принятия решения о признании садового дома жилым домом, жилого дома садовым домом
В соответствии с пунктом 9 части 5 статьи 8 Закона N 218-ФЗ в ЕГРН вносятся сведения о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение).
Согласно статье 3 Закона N 217-ФЗ на садовом земельном участке допускается размещение садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.
Согласно статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилой дом относится к видам жилых помещений. В свою очередь, садовый дом в перечень видов жилых помещений не включен.
В соответствии с Порядком уполномоченный орган местного самоуправления направляет решение о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом заявителю.
Таким образом, сведения об измененных характеристиках садового дома или жилого дома могут быть внесены в ЕГРН на основании заявления об изменении сведений ЕГРН о здании по форме, утвержденной приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. N 920 (приложение N 2), и копии соответствующего решения о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом, заверенной в порядке, установленном Законом N 218-ФЗ.
При этом в указанном заявлении в реквизите 3.1.1 «иные предусмотренные законодательством Российской Федерации сведения» указываются:
Кроме того, в реквизите 8 «Документы, прилагаемые к заявлению» делается отметка о прилагаемом решении о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом (дата, номер, наименование документа и наименование принявшего решение органа местного самоуправления).
Об исключении из законодательства Российской Федерации понятий «дачное хозяйство», «дачное строительство», «дачный участок», «дачный дом», «дача» и изменении сведений ЕГРН о виде разрешенного использования дачного земельного участка
В соответствии с Законом N 66-ФЗ на садовых земельных участках допускалось размещение жилых строений без права регистрации в таких строениях. В свою очередь, на дачных земельных участках допускалось размещение жилых домов.
Данное обстоятельство являлось единственным существенным отличием в правовом статусе данных земельных участков.
Однако, постановлениями Конституционного суда Российской Федерации от 14 апреля 2008 г. N 7-П и от 30 июня 2011 г. N 13-П, нормы Закона N 66-ФЗ, ограничивающие граждан в регистрации по месту жительства в принадлежащих им на праве собственности жилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания и расположены на садовых земельных участках, которые относятся к землям населенных пунктов либо землям сельскохозяйственного назначения, признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации.
В целях приведения норм Закона N 66-ФЗ в соответствие с Конституцией Российской Федерации Законом N 217-ФЗ исключено такое понятие, как «жилое строение» и предусмотрено, что на садовом земельном участке могут размещаться жилые дома, хозяйственные постройки, гаражи, а также садовые дома.
Таким образом, с учетом изменений Закона N 217-ФЗ, режим использования дачного земельного участка, предусмотренный Законом N 66-ФЗ, дублировал бы режим использования садового земельного участка.
В связи с этим Законом N 217-ФЗ было исключено понятие «дачный земельный участок», а также связанные с назначением дачного земельного участка такие организационно-правовые формы, как дачные некоммерческие товарищества, партнерства и потребительские кооперативы, а также понятия «дачное хозяйство», «дачное строительство», «дачный дом», «дача».
В связи с введением нового правового регулирования в сфере садоводства и огородничества Законом N 217-ФЗ установлены переходные положения, согласно которым такие виды разрешенного использования земельных участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в ЕГРН и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками (часть 7 статьи 54 Закона N 217-ФЗ).
В случае необходимости внесения соответствующих изменений в сведения ЕГРН о виде разрешенного использования земельного участка заинтересованное лицо вправе обратиться в Росреестр либо многофункциональный центр с заявлением, форма которого утверждена приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2005 г. N 920 (приложение N 2). При этом сведения о новом виде разрешенного использования отражаются в строке «иные предусмотренные законодательством Российской Федерации сведения» реквизита 3.1.1 формы заявления путем указания слов «вид разрешенного использования» и измененного вида разрешенного использования земельного участка (например: вид разрешенного использования «садовый земельный участок» либо вид разрешенного использования «ведение садоводства»). Кроме того, в реквизите 9 «Примечание» указанной формы приводится ссылка на часть 7 статьи 54 Закона N 217-ФЗ.
О разработке документации по планировке территории в отношении территории ведения садоводства и огородничества.
Согласно части 1 статьи 41 Градостроительного кодекса подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.
Кроме того, территорией садоводства или огородничества признается территория, границы которой определяются в соответствии с утвержденной в отношении этой территории документацией по планировке территории.
В связи с этим частью 4 статьи 23 Закона N 217-ФЗ в целях обеспечения устойчивого развития территории садоводства или огородничества, в том числе установления границ такой территории, установления границ земельных участков, включая земельные участки общего назначения, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, включая объекты капитального строительства, относящиеся к имуществу общего пользования, осуществляется подготовка документации по планировке территории. Следует отметить, что аналогичная норма также была предусмотрена в статье 32 Закона N 66-ФЗ.
Кроме того, согласно действующей редакции статьи 11.3 Земельного кодекса образование земельных участков из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.
Также пунктом 4 статьи 39.10 Земельного кодекса предусмотрена обязанность включать в договор безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным некоммерческой организации для ведения садоводства, обязательство этой некоммерческой организации обеспечить подготовку в отношении соответствующего земельного участка проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.
Таким образом, Законом N 217-ФЗ не вводится какого-либо нового правового регулирования в данном вопросе, а в целом сохраняется подход к установлению границ территории садоводства или огородничества и земельных участков, расположенных в ее границах, предусмотренный действующим законодательством.
При этом обращаем внимание, что Закон N 217-ФЗ не предусматривает обязанности для ранее созданных товариществ обеспечивать подготовку документации по планировке территории.
Для таких организаций Законом 217-ФЗ предусмотрены переходные положения (часть 28 статьи 54 Закона N 217-ФЗ), согласно которым в случае, если отсутствует утвержденная документация по планировке территории, определяющая границы территории садоводства или огородничества, границы такой территории определяются:
1) в соответствии с проектом организации и застройки территории, утвержденным по ходатайству некоммерческой организации, указанной в части 1 статьи 54 Закона N 217-ФЗ, или иного документа, на основании которого осуществлено распределение садовых или огородных земельных участков между членами указанной организации;
2) при отсутствии документов, указанных в пункте 1 настоящей части, в соответствии с границами земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу Закона N 66-ФЗ некоммерческой организации, указанной в части 1 статьи 54 Закона N 217-ФЗ, или организации, при которой указанная организация была создана для ведения гражданами садоводства, огородничества или дачного хозяйства.
Кроме того, согласно части 25 статьи 54 Закона N 217-ФЗ утвержденные до дня вступления в силу Закона N 217-ФЗ проекты организации и застройки территорий некоммерческих организаций, созданных до вступления в силу Закона N 217-ФЗ, а также иные документы, на основании которых осуществлялось распределение земельных участков в границах таких территорий, являются действительными.
Учитывая изложенное, Закон N 217-ФЗ не только не ввел избыточного регулирования, но и решил вопрос об определении границ территорий ведения гражданами садоводства и огородничества, созданных ранее, в том числе с учетом ранее установленных границ земельного участка, предоставленного такой организации для ведения садоводства и огородничества.
О придании территории садоводства и огородничества статуса населенного пункта
В соответствии с частью 12 статьи 23 Закона N 217-ФЗ установление границ территории садоводства или огородничества не является самостоятельным основанием для придания такой территории статуса населенного пункта.
Включение территорий садоводства или огородничества в границы населенного пункта осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации, а именно посредством утверждения или изменения генерального плана городского поселения, городского округа, схемы территориального планирования муниципального района, в границах которых расположена такая территория (статья 84 Земельного кодекса).
Об использовании земельных участков общего назначения
При этом следует отметить, что пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса и Законом N 217-ФЗ разграничены понятия «территория общего пользования» и «земельные участки общего назначения», являющиеся имуществом общего пользования и используемые для удовлетворения потребностей граждан, ведущих садоводство или огородничество, а также подходы к правовому регулированию использования таких территорий и земельных участков.
Согласно статье 24 Закона N 217-ФЗ земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории садоводства или огородничества, подлежит предоставлению в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков.
При этом правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе использовать земельные участки общего назначения в границах такой территории для прохода и проезда к своим земельным участкам свободно и без взимания платы. Никто не вправе ограничивать доступ правообладателей земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, к таким земельным участкам.
В соответствии со статьей 25 Закона N 217-ФЗ доля в праве общей собственности на имущество общего пользования собственника садового или огородного земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества, следует судьбе права собственности на такой садовый или огородный земельный участок.
При этом собственник садового или огородного земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества, не вправе:
осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на имущество общего пользования;
отчуждать свою долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанный участок.
Ведение садоводства
Здесь можно построить дачу и заниматься любой сельскохозяйственной деятельностью, в том числе, как для личных нужд, так и с целью предпринимательства.
Можно выращивать любые овощи, фрукты и ягоды, держать домашнюю птицу, заниматься пчеловодством.
Категория
Статья 7 Земельного кодекса определила, что земли РФ делятся на 7 категорий, среди которых есть земли поселений (ЗНП) и земли сельхозугодий (ЗСН).
Согласно классификатору, земельный участок с ВРИ «Ведение садоводства» может принадлежать как к одной, так и другой категории.
Разрешенное использование
Классификатором ВРИ установлено сразу 2 вида разрешенного использования для садоводства:
Индивидуальное и коллективное ведение садоводства
Глава 2 Федерального закона № 66 определила, что ВРИ «Ведение садоводства» может быть организовано сразу в нескольких формах:
В первом случае владельцы участков объединяются для регистрации садового (дачного, огороднического) некоммерческого партнерства (СНП).
В таком случае СНП будут принадлежать не только отдельные наделы участников партнерства, но и все объекты общего пользования: а значит дороги, местная канализация и т.д.
Объединение отдельных граждан в СНП помогает повысить общий уровень жизни в дачном поселке.
Так, за счет членских взносов СНП может оплатить асфальтирование местных дорог, проводку электросетей к дачному поселку и т.д. Садоводческое некоммерческое объединение является юридическим лицом в полном смысле этого слова.
Статья 7 ФЗ №66 определила, что СНП может:
Любой из членов СНП имеет право участвовать в регулярных собраниях товарищества и влиять на принятие общих решений.
Индивидуальное садоводство может осуществлять как в отдельном месте, так и в поселке, где существует СНП.
В первом случае у владельца надела возникают серьезные проблемы с подводом коммуникаций к участку (кроме тех случаев, когда коммуникации проведены в непосредственной близости от него).
Во втором случае, когда надел находится непосредственно в поселке при СНП, владелец участка вправе рассчитывать на общие блага.
Он может пользоваться общей инфраструктурой, подключаться к коммуникациям, подводка которых была осуществлена за счет средств СНП. Но за все это владелец участка должен регулярно уплачивать в СНП взносы, установленные самим объединением.
Если таковых взносов не поступает, СНП вправе взыскать причитающиеся им средства в судебном порядке.
Предельные размеры
Статья 11.9 Земельного кодекса определила, что минимальные и максимальные размеры участка устанавливаются местными градостроительными регламентами.
Это же подтверждает и статья 38 Градостроительного кодекса, где указано, что помимо прочего градостроительный регламент должен содержать:
То есть, максимальный и минимальный размеры наделов устанавливаются той администрацией, в ведении которой находятся данные земли. Это может быть администрация поселка, администрация города, администрация целого субъекта РФ и т.д.
Чаще всего, устанавливается только минимальный размер участка, максимальный определять не имеет смысла, так как одно лицо может приобрести сразу несколько наделов, удвоив тем самым их площадь.
Учитывая требования, выдвигаемые основными нормативными документами (СНиП, требования пожарных служб), минимальная площадь садового участка составляет 3 сотки. Такая площадь позволяет отодвинуть дом на положенное расстояние от соседнего участка и от дороги.
Строительство
Классификатор определил, что на участках с видом возможного использования «Ведение садоводства» допускается возведение:
По умолчанию прописаться в доме, построенном на садовом участке, нельзя, несмотря на то, что он может иметь фактический почтовый адрес.
Для того чтобы зарегистрироваться в таком доме, необходимо:
При несоблюдении любого из указанных требований прописаться в построенном доме нельзя.
Местные органы власти вправе уточнить целевое назначение надела и придать им статус огороднических земель.
Строить на таких землях можно только некапитальные объекты (те, которые не имеют фундамента).
Возведение объектов при статусе «Земли сельхозназначения»
Если говорить о ВРИ «Ведение садоводства», классификатор не делает никаких различий в плане возможного строительства для земель ЗНП и ЗСН.
Здесь также допускается возведение:
Независимо от созданных в доме условий, наличия всевозможных коммуникаций, наличия (отсутствия) еще одного жилья у владельца участка, прописаться на земле ЗСН нельзя.
Подробнее об особенностях ведения садоводства читайте в отдельных статьях:
Изменения с 2019 года
До 2019 года участки с видом разрешенного использования «Ведение садоводства» регламентируются ФЗ № 66. Новый Федеральный закон №217, который вступит в силу с первого дня 2019 года, меняет ситуацию.
В сравнении со старым законопроектом он принесет несколько существенных изменений:
Заключение
Садоводство имеет сложную, многоступенчатую организацию.
Классификатор установил 2 типа ВРИ: просто «Садоводство» для выращивания многолетних культур в промышленных масштабах и «Ведение садоводства» в целях организации частных дач. В первом случае строительство капитальных объектов запрещено, во втором – разрешено.
ВРИ «Ведение садоводства» может быть присвоено землям категории ЗСН и ЗНП. Строительство капитальных объектов условно разрешено и в том и в другом случае, но прописаться можно будет только на земле ЗНП.
Участок может иметь статус «Для огородничества» или «Для садоводства». На огороднических участках строительство запрещено, на садовых – разрешено.
Индивидуальное и коллективное садоводство весьма схожи. Разница лишь в том, что индивидуалы не могут участвовать в собраниях объединения. С 2019 года они будут иметь возможность участвовать в деятельности СНП.
Размеры земельного надела определяются местными органами власти. Они вправе установить любой максимальный и минимальный размеры. Нельзя регистрировать участок и строить дом, если размеры надела будут меньше минимально установленных в регионе.