какие здания относятся к специализированным
Статья 92. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда
Статья 92. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 92 ЖК РФ
1) служебные жилые помещения;
2) жилые помещения в общежитиях;
3) жилые помещения маневренного фонда;
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 28 ноября 2015 г. N 358-ФЗ в пункт 4 части 1 статьи 92 настоящего Кодекса внесены изменения
4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан;
5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 29 февраля 2012 г. N 15-ФЗ часть 1 статьи 92 настоящего Кодекса дополнена пунктом 8, вступающим в силу с 1 января 2013 г.
ГАРАНТ:
Действие положений настоящего Кодекса в редакции Федерального закона от 29 февраля 2012 г. N 15-ФЗ распространяется на правоотношения, возникшие до 1 января 2013 г., в случае, если дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не реализовали принадлежащее им право на обеспечение жилыми помещениями до 1 января 2013 г.
8) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ в часть 2 статьи 92 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2009 г.
2. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
ГАРАНТ:
См. Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденные постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42
3. Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом.
Статья 92 ЖК РФ. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда (действующая редакция)
1) служебные жилые помещения;
2) жилые помещения в общежитиях;
3) жилые помещения маневренного фонда;
4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан;
5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;
8) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
2. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
3. Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом.
Комментарий к ст. 92 ЖК РФ
1. В ч. 1 комментируемой статьи перечислены специализированные жилые помещения, для которых установлен особый правовой режим.
2. Помещение должно быть отнесено к специализированному жилищному фонду распоряжением либо федерального органа исполнительной власти (если жилье государственное), либо местного органа власти (если жилье муниципальное) и может использоваться по назначению только после этого (п. п. 12, 15 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42).
Порядок включения жилых помещений в специализированный жилищный фонд или исключения из него может также регламентироваться нормативными актами министерств и ведомств, за которыми данные жилые помещения закреплены (п. п. 5, 6 Порядка, утвержденного Приказом Минфина России от 28 июня 2013 г. N 64н).
Согласно подп. «в» п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» «нарушение требований Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду при принятии решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения с учетом положений пункта 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ и части 2 статьи 99 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке заинтересованными лицами требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц.
Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения и заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки».
Абзацем третьим подп. «в» п. 41 указанного Постановления Пленума предусмотрено, что «решение о предоставлении специализированного жилого помещения и, соответственно, договор найма специализированного жилого помещения могут быть признаны недействительными, если будет установлено, что нарушены требования, предъявляемые к форме и порядку указанного решения, а также если отсутствуют необходимые основания для заключения договора найма (например, гражданин представил не соответствующие действительности сведения о заключении трудового договора или назначении на должность, у гражданина имеется иное жилое помещение в данном населенном пункте, гражданин не отнесен к категориям граждан, имеющих право на получение специализированного жилого помещения)».
Отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если они заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество.
Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан, благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта (п. п. 3 и 4 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42).
3. Особенностью правового режима для таких помещений является то, что ограничено правомочие по распоряжению ими. В частности, наниматели не могут заключать договоры купли-продажи, мены, дарения в отношении таких помещений. Нельзя также заключать договоры аренды (с юридическими лицами), договоры найма жилого помещения. Исключение составляют договоры, непосредственно предусмотренные главой 9 комментируемого Кодекса.
Статья 92. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда
5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;
8) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
2. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
3. Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом.
Комментарий к статье 92 ЖК РФ
1. Согласно комментируемой статье в качестве специализированных используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.
Вместе с тем, исходя из законодательных норм о предоставлении жилья из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также жилья в домах системы социального обслуживания, вопрос о принадлежности таких помещений к определенному виду специализированного жилья не требует дополнительной регламентации.
———————————
Статья 11 Закона РФ от 19.02.93 N 4530-1 «О вынужденных переселенцах» // Ведомости РФ. 1993. N 12. Ст. 427; ст. 11 Федерального закона «О беженцах», в ред. Федерального закона от 28.06.97 N 95-ФЗ // СЗ РФ. 1997. N 26. Ст. 2956.
———————————
СЗ РФ. 2000. N 46. Ст. 4562.
СЗ РФ. 2001. N 16. Ст. 1604.
Что касается жилых помещений в домах системы социального обслуживания, то их назначение и использование определены специальными актами о социальном обслуживании населения в Российской Федерации. Государственная система социальных служб состоит из предприятий и учреждений социального обслуживания. Они являются собственностью субъектов РФ и находятся в ведении органов государственной власти субъектов РФ, к полномочиям которых отнесены: создание, управление и обеспечение деятельности учреждений социального обслуживания (ст. 4, 21 Закона об основах социального обслуживания).
Статья 17 Закона об основах социального обслуживания к стационарным учреждениям социального обслуживания относит: дома-интернаты для престарелых и инвалидов, психоневрологические интернаты, дома-интернаты для детей с физическими недостатками, дома-интернаты для умственно отсталых детей и проч. Их создание подчинено целевому назначению и осуществляется органами, которые и управляют этим жильем.
То есть относительно жилья для проживания беженцев и переселенцев, а также жилых помещений в домах системы социального обслуживания решение «о включении жилого помещения в специализированный жилищный фонд» фактически принято.
3. К специализированным жилым помещениям отнесены:
служебные жилые помещения;
жилые помещения в общежитиях;
жилые помещения маневренного фонда;
жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
жилые помещения для временного поселения вынужденных переселенцев;
жилые помещения для временного поселения беженцев;
жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Другой комментарий к статье 92 ЖК РФ
Часть 1 коммент. ст. определяет виды жилых помещений, относящихся к специализированному жилищному фонду. Верховный Суд РФ указал, что данный перечень видов жилых помещений является исчерпывающим (абз. 2 подп. «а» п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // БВС. 2009. N 9). Аналогичную позицию высказал также Ленинградский областной суд (Определение Ленинградского областного суда от 7 апреля 2011 г. N 33-1750/2011 // СПС «КП»).
Таким образом, специализированные жилые помещения могут принадлежать на праве собственности только определенным участникам оборота (публичным образованиям), данные помещения могут принадлежать на ином праве только лицам, определенным в законодательстве. Следовательно, специализированные жилые помещения являются вещами, ограниченными в обороте. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа по одному из дел занял такую же позицию (см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 4 марта 2011 г. по делу N А53-1305/2010).
Виды объектов гражданских прав, которые ограничены в обороте, определяются в порядке, установленном законом (п. 2 ст. 129 ГК РФ). В ЖК перечислены виды жилых помещений специализированного жилищного фонда и при этом не определен порядок отнесения к данному виду жилищного фонда иных помещений. Следовательно, к жилым помещениям специализированного жилищного фонда могут быть отнесены только те помещения, которые указаны в ЖК.
С учетом изложенного к специализированному жилищному фонду может быть отнесено только такое жилое помещение, которое подпадает под одну из категорий, указанных в ч. 1 ст. 92 ЖК. По смыслу данной статьи жилое помещение не может быть отнесено одновременно к двум категориям специализированных жилых помещений.
2. По смыслу ч. 2 коммент. ст. и подп. 2, 3 ч. 2 и п. 2 ч. 3 ст. 19 ЖК в специализированный жилищный фонд могут входить только помещения, находящиеся в собственности публичного образования, т.е. помещения, относящиеся к государственному или муниципальному жилищному фонду.
Вместе с тем в литературе высказываются мнения о том, что специализированные жилые помещения могут находиться в том числе в частном жилищном фонде юридических лиц и «жилым помещениям, находящимся в частном жилищном фонде, может быть придан статус специализированных жилых помещений лишь с согласия собственников» (Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебник. М., 2011. С. 32, 49). А.А. Титов также указывает, что в частном жилищном фонде юридических лиц могут быть специализированные жилые помещения (см.: Титов А.А. Жилищное право Российской Федерации: Учебник. М., 2009. С. 362).
3. Действительно, на практике возникают ситуации, когда специализированные жилые помещения переходят из публичной в частную собственность. По общему правилу используемый по назначению жилищный фонд не подлежит приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия (п. 1 ст. 30 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251). Однако при приватизации некоторых видов имущества жилищный фонд также может быть приватизирован, в частности, при приватизации имущества:
— федерального железнодорожного транспорта;
— организаций атомного энергопромышленного комплекса в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (СЗ РФ. 2007. N 7. Ст. 834);
— федеральных государственных унитарных предприятий, в отношении имущества которых Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом» осуществляет полномочия собственника в соответствии с Федеральным законом от 1 декабря 2007 г. N 317-ФЗ «О Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом» и которые подлежат преобразованию в открытые акционерные общества;
— федеральных государственных унитарных предприятий, преобразуемых в открытые акционерные общества, 100% акций которых находятся в федеральной собственности и передаются Государственной корпорации по содействию разработке, производству и экспорту высокотехнологичной промышленной продукции «Ростехнологии» в качестве имущественного взноса Российской Федерации.
Данные исключения из общего правила предусмотрены п. 15 ст. 43 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251). Приведенная норма была предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ, который указал, что указанное положение не противоречит Конституции РФ (Определение Конституционного Суда РФ от 15 мая 2007 г. N 379-О-П «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Блинова Александра Михайловича на нарушение его конституционных прав пунктом 6 статьи 9 Федерального закона «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» и пунктом 15 статьи 43 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»; Определение Конституционного Суда РФ от 15 ноября 2007 г. N 813-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Машукова Виктора Александровича, Машуковой Ольги Ивановны и других на нарушение их конституционных прав положениями пункта 6 статьи 9 Федерального закона «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» и пункта 15 статьи 43 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»).
4. В практике также возник вопрос, применимы ли нормы разд. IV ЖК (специализированный жилищный фонд) к жилым помещениям, которые относились к специализированному жилищному фонду, но перешли в частную собственность в результате приватизации.
Верховный Суд РФ указал, что если жилое помещение в общежитии принадлежит коммерческой организации на праве собственности, то положения ЖК о предоставлении и использовании специализированных жилых помещений не применяются к такому помещению (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2005 года // БВС. 2006. N 3 (абз. 4 ответа на вопрос 22)).
Полагаем, что данные разъяснения Верховного Суда РФ вполне обоснованны и подлежат применению не только к общежитиям, но и к иным видам специализированных жилых помещений. Такой вывод основан на буквальном смысле ч. 2 коммент. ст., из которой следует, что в качестве специализированных используются помещения муниципального или государственного жилищных фондов.
Если жилые помещения, которые ранее были специализированными, перестают быть таковыми в связи с их передачей из публичной в частную собственность, то тем более жилые помещения, не являющиеся специализированными и находящиеся в частной собственности, не могут быть включены в состав специализированного жилищного фонда.
Следует отметить, что включение помещений частного жилищного фонда в состав специализированного невозможно также и по формальным причинам. В соответствии с ч. 2 коммент. ст. и п. 12 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду (утв. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697) отнесение жилого помещения к специализированному производится органом, осуществляющим управление государственным или муниципальным жилищным фондом. Данные органы имеют полномочия только в отношении государственного и муниципального, но не частного жилищного фонда. Таким образом, помещения частного жилищного фонда не могут быть отнесены к специализированному жилищному фонду.
5. Отдельно следует выделить жилые помещения, предназначенные для временного поселения беженцев и временных переселенцев. Данные жилые помещения отнесены к специализированному жилищному фонду (п. п. 5, 6 ч. 1 коммент. ст.). В соответствии с законодательством данным категориям физических лиц жилые помещения предоставляются из фондов жилья для временного поселения соответственно беженцев и временных переселенцев, которые формируются за счет федерального бюджета (ст. 97 ЖК; п. п. 1, 3, 4 ст. 11 Закона РФ от 19 февраля 1993 г. N 4530-1 «О вынужденных переселенцах» // СЗ РФ. 1995. N 52. Ст. 5110; п. п. 1, 3, 4 ст. 11 Федерального закона от 19 февраля 1993 г. N 4528-1 «О беженцах» // РГ. 1997. N 126. 3 июня).
Жилые помещения, относящиеся к фонду жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и фонду жилья для временного поселения лиц, признанных временными переселенцами, относятся к федеральной собственности (абз. 2 п. 3 ст. 11 Закона РФ от 19 февраля 1993 г. N 4530-1 «О вынужденных переселенцах» // СЗ РФ. 1995. N 52. Ст. 5110; абз. 2 п. 3 ст. 11 Федерального закона от 19 февраля 1993 г. N 4528-1 «О беженцах» // РГ. 1997. N 126. 3 июня).
Вместе с тем законодательство допускает отнесение к указанным фондам, которые включены в специализированный жилищный фонд, жилых помещений, которые не находятся в федеральной собственности и используются соответствующим федеральным органом исполнительной власти на основании договора аренды с собственниками жилых помещений (абз. 2 п. 2 ст. 11 Закона РФ от 19 февраля 1993 г. N 4530-1 «О вынужденных переселенцах» // СЗ РФ. 1995. N 52. Ст. 5110; абз. 2 п. 2 ст. 11 Федерального закона от 19 февраля 1993 г. N 4528-1 «О беженцах» // РГ. 1997. N 126. 3 июня).
Таким образом, налицо противоречие между нормой ч. 2 коммент. ст. и указанными выше законами. Данное противоречие, на наш взгляд, должно быть разрешено в пользу ЖК.
Понятие и состав специализированного жилищного фонда
К специализированному жилищному фонду относятся помещения, которые предоставляются из состава государственного или муниципального жилищного фондов по определенным правилам, предусмотренным Жилищным кодексом РФ.
Виды помещений специализированного жилищного фонда
К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:
Жилые помещения могут быть отнесены к специализированному жилищному фонду только распоряжением либо федерального органа исполнительной власти (для государственного жилья), либо местного органа власти (для муниципального жилья). Но если жилые помещения закреплены за министерствами и ведомствами, то порядок включения таких помещений в специализированный жилищный фонд может также регламентироваться нормативными актами этих министерств и ведомств.
Жилье, отнесенное к специализированному жилому фонду, может использоваться по назначению только после решения соответствующего органа. Такие жилые помещения должны быть пригодными для проживания граждан и быть благоустроенными.
При этом жилое помещение не может быть отнесено к специализированному жилищному фонду, если оно занято по договору социального найма, договору найма жилья, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, договора аренды, а также, помещение имеет обременение прав.
Правила отнесения жилых помещений к специализированному жилищному фонду
Для каждого вида жилых помещений существуют свои правила отнесения их к специализированному жилищному фонду. Рассмотрим эти правила подробнее.
Служебные жилые помещения
К служебным жилым помещениям относятся только отдельные квартиры. Не могут быть служебным жильем отдельные комнаты в квартирах, в которых проживают другие собственники и (или) наниматели. В многоквартирном доме в качестве служебных могут использоваться как все жилые помещения, так и часть из них.
В служебных жилых помещениях специализированного жилищного фонда могут проживать только граждане, имеющие трудовые отношения с органами государственной власти, местного самоуправления, государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями.
Жилые помещения в общежитиях
К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные дома либо части домов, имеющие помещения с мебелью и другими необходимыми предметами.
В жилых помещениях в общежитиях граждане могут временно проживать в период их работы, службы или обучения. На одного человека, проживающего в общежитии, должно приходиться не менее 6 кв. м жилой площади.
Так, например, служащему государственного органа, не имеющему жилого помещения по месту службы, и членам его семьи предоставляется служебное жилое помещение (при переводе его на новое место службы в другой населенный пункт) или жилое помещение в общежитии.
Жилые помещения маневренного фонда
К жилым помещениям маневренного фонда относятся помещения, предназначенные для временного размещения:
Жилое помещение маневренного фонда предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека.
Жилые помещения в домах системы социального обслуживания
К домам социального обслуживания относятся специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные всем необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан. В них имеются специальные помещения для проведения мероприятий медицинского, психологического и социального характера, а также трудовой деятельности.
В указанных жилых помещениях проживают граждане, которым оказываются социальные услуги и они признаны нуждающимися в специальной социальной защите.
Жилые помещения данного вида предоставляются гражданам этих категорий по договорам безвозмездного пользования.
Жилые помещения для временного размещения вынужденных переселенцев и беженцев
Такие помещения находятся в оперативном управлении территориальных органов МВД России и предоставляются вынужденным переселенцам и беженцам в порядке очереди из расчета не менее чем 6 кв. м жилой площади на одного человека.
Жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей
Такие жилые помещения предоставляются лицам данной категории, достигшим возраста 18 лет, по договорам найма специализированного жилого помещения. Предоставление жилья осуществляется местными органами власти.