результаты экспертных оценок величин значимых параметров используемых в оценочной деятельности 2021
i-lawyers.ru
Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности 3 квартал 2021
Состав экспертов В роли экспертов выступили оценщики Новосибирской области, имеющие опыт оценки объектов, относящихся к сегментам рынка, по которым проводился опрос (табл. 1)
Электронный научный журнал Современные проблемы науки и образования ISSN 2070-7428 «Перечень» ВАК ИФ РИНЦ = 0,737
1 1 ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный экономический университет В статье рассматривается ценообразование вторичного рынка машин и оборудования. Сделан вывод о том, что вторичный рынок отличается от первичного рынка, где продаются новые, только что изготовленные образцы машин, определенной нестабильностью, нерегулярностью и случайностью поставок товара, трудной предсказуемостью конъюнктуры по ассортименту и ценам. Цены вторичного рынка на подержанные машины, как правило, ниже, чем на первичном, это связано, в первую очередь, с обесценением бывшего в употреблении оборудования.
Приводится и анализируется система факторов обесценения.
Рассматривается скидка на переход на вторичный рынок.
Квартиры в Москве и Подмосковье в марте-апреле 2021 года: рынок сжался как шагреневая кожа
22 апреля 2021 года Резкое сокращение объемов предложения на вторичном рынке могло бы привести к существенному росту цен на жилье, прежде всего экономкласса.
Однако попытки продавцов поднять цены наталкиваются на ограниченную платежеспособность спроса.
Новых объектов, то есть впервые вышедших на рынок, стало больше на 5,1%.
В годовом выражении динамика куда более выраженная: по информации «Инкома», в «старой» Москве количество квартир в экспозиции сократилось на 45,7%, согласно подсчетам «Азбуки Жилья» — на 39%.
Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности 2 квартал 2016
1 Автор: Живаев Максим Витальевич, член правления НРО РОО, сертифицированный специалист РОО по оценке недвижимости Введение Во втором квартале 2016 г.
Условия опроса Опрос проводился методом анкетирования в заочной форме.
Предварительного коллективного обсуждения размеров значимых величин не проводилось. Экспертам требовалось определить минимальный и максимальный размер значимых величин при условии, что объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка.
Pages: |||| — [ Страница 3 ] — Сравнительный подход основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими аналогичными объектами, по которым были осуществлены сделки куплипродажи. Рыночная стоимость объекта при данном подходе определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Использование сравнительного подхода, таким образом, зависит от наличия данных по сравнимым объектам, проданным или предлагаемым на рынке.
ООО «Бизнес Вектор», независимая оценка 127247г.
Москва, Дмитровское шоссе, д.100, стр.2, Тел.
(495) 646-04-48 Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий: подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности; определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного
Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности 2 квартал 2021
Автор: Живаев Максим Витальевич, член правления НРО РОО, сертифицированный специалист РОО по оценке недвижимости Опубликовано в бюллетене «Российский оценщик» № 4 (136) за 2021 год (http://sroroo.ru/upload/iblock/640/ro_04_2017-small.pdf) Введение Во втором квартале 2021 г.
Предварительного коллективного обсуждения размеров значимых величин не проводилось. Экспертам требовалось определить минимальный и максимальный размер значимых величин при условии, что объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка.
«Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки» выпустил «Справочник Оценщика машин и оборудования»
Кроме того, в главу включены результаты обработки статистических данных, отражающие снижение цен в процессе эксплуатации для различных типов машин и оборудования.
По-новому анализируя вторичный рынок акций
Проблема предсказания будущей динамики курса акций на вторичном рынке – одна из самых актуальных в современной финансовой науке. Однако технический и фундаментальный методы анализа, призванные решить эту проблему, не могут дать приемлемых результатов.
Причина заключается в том, что до сих пор отсутствовало теоретическое описание самого объекта исследования – вторичного рынка акций.
О так называемом «Коэффициенте перехода на вторичный рынок», мифы и реальность
| УДК 339.13ББК 65.25Б43Автор статьиОценщик МиО Заблуждения в теории ведут к ошибкам на практике, при этом оценка, и в частности оценка МиО, не является исключением. К таким заблуждениям в первую очередь, возможно отнести так называемый «Коэффициент перехода на вторичный рынок».
Для изучения вопроса о «Коэффициенте перехода на вторичный рынок» логично обратиться к существующим на сегодняшний день источникам, активно пропагандирующим его применение в оценке МиО, при этом подводящие под это теоретическую базу и распространяющие на коммерческой основе его числовые значения.
Основными известными источниками являются справочники Лейфера Л.А.
Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности 2 квартал 2019
Введение
Во втором квартале 2019 г. НРО РОО провело опрос экспертных мнений о размере значимых величин, используемых в оценочной деятельности. Результаты получились приемлемые, близкие к результатам проводимых в других регионах опросов экспертных мнений.
Надеемся, что данная статья и результаты наших дальнейших исследований будут полезны оценщикам в практической работе.
Условия опроса
Опрос проводился методом анкетирования в заочной форме. Предварительного коллективного обсуждения размеров значимых величин не проводилось. Экспертам требовалось определить минимальный и максимальный размер значимых величин при условии, что объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка.
Состав экспертов
В роли экспертов выступили оценщики Новосибирской области, имеющие опыт оценки объектов, относящихся к сегментам рынка, по которым проводился опрос (табл. 1).
Таблица 1. Распределение экспертов по регионам
Наименование субъекта РФ
Число экспертов
Суммарный стаж оценочной деятельности экспертов, лет
Таблица 2. Распределение экспертов по стажу работы
Стаж работы в оценочной деятельности, лет
Количество экспертов
в выборке для Новосибирской области
Описание величин, используемых в оценочной деятельности, дано в табл. 3.
Таблица 3. Величины, используемые в оценочной деятельности
Наименование
Сущность величины
Скидка на торг при продаже, %
Величина, показывающая, на сколько процентов цена продажи отличается от цены предложения
Скидка на торг при аренде, %
Величина, показывающая, на сколько процентов цена арендной платы при сделке отличается от цены предложения аренды
Валовой рентный мультипликатор
Величина, показывающая отношение стоимости объекта к годовой арендной плате (ВРМ = Ц / АПгод)
Номинальная ставка дисконтирования при формировании дохода от сдачи в аренду, %
Процентная ставка, используемая для перерасчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости
Операционные расходы в процентах от потенциального валового дохода (ПВД), %
Величина, показывающая, сколько процентов от ПВД (потенциального валового дохода) составляют операционные расходы арендодателя связанные со сдачей объекта в аренду: арендная плата за землю, налог на имущество, страхование, управление, резерв на восстановление и т. д. Предполагается, что коммунальные услуги являются расходами арендатора
Величина, показывающая, сколько процентов площадей пустует в год
Неплатежи при аренде, %
Величина, показывающая, сколько процентов арендных платежей недополучает арендодатель в год от ПВД (потенциального валового дохода)
Поправка на право собственности/аренды для земельных участков, %
Величина, показывающая, на сколько процентов стоимость права собственности больше стоимости права аренды на земельный участок
Прибыль предпринимателя в год при инвестициях, %
Величина, отражающая процент, который предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в проект
Коэффициент торможения для поправки на размер объекта
Коэффициент, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади, используемый при расчете поправки на площадь объекта по формуле:
Кор.пл. – величина корректировки на площадь;
Sоо – площадь объекта оценки;
Sос – площадь объекта сравнения;
Кт – коэффициент торможения.
Корректировка на наличие отдельного входа
Величина, показывающая отношение удельной цены объекта без отдельного входа к удельной цене аналогичного объекта с отдельным входом
Корректировка на этаж расположения
Величина, показывающая отношение удельных цен аналогичных объектов, расположенных на разных этажах
Корректировка на степень выделенности объекта
Величина, показывающая отношение удельной цены встроенного объекта к удельной цене аналогичного отдельно стоящего объекта
Корректировку на первую линию домов
Величина, показывающая отношение удельной цены объекта внутри квартала к удельной цене аналогичного объекта на первой линии
Соотношение удельных цен административных и производственно-складских объектов, расположенных на территории промышленных площадок
Величина, показывающая соотношение удельных цен административных и производственно-складских объектов одной категории, расположенных на территории промышленных площадок
Скидка при переходе на вторичный рынок, %
Величина, показывающая, на сколько процентов изменяется стоимость объекта при переходе с первичного на вторичный рынок
Скидка на торг при продаже на вторичном рынке, %
Величина, показывающая, на сколько процентов цена продажи отличается от цены предложения
Методика обработки данных
Эксперты в ходе опроса указали минимальные и максимальные размеры величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности. Для анализа были взяты выборки минимальных и максимальных значений величин.
Критерием однородности полученных выборок является коэффициент вариации. При условии, что значение коэффициента вариации не превышает 33 %, выборка считается однородной.
При малых значениях величин, даже когда все значения укладываются в пределы от 0 до 5 %, коэффициент вариации показывает, что выборка неоднородна. При переходе от процентов к коэффициентам корректировки в долях единицы (скидка 5 % — коэффициент 0,95) коэффициент вариации показывает, что полученные выборки однородны. Для ВРМ такой переход невозможен, поскольку ВРМ является коэффициентом связи цены и годовой арендной платы. Для ставки дисконтирования и величины операционных расходов переход от процентов к коэффициентам в долях единицы не влияет на коэффициент вариации (11 % — коэффициент 0,11). Для выборок данных величин удалены крайние значения, чтобы коэффициент вариации стал меньше 33 % и выборки стали однородными.
Минимальные значения определяемых величин рассчитывались как средние арифметические выборки минимальных значений, проверенных на однородность. Максимальные значения определяемых величин рассчитывались как средние арифметические выборки максимальных значений, проверенных на однородность. Среднее значение определяемых величин рассчитывалось как среднее арифметическое от полученных максимального и минимального значения.
Сфера применения
Полученные в результате опроса значимые величины могут быть использованы в оценочной деятельности. Данные результаты полезны при анализе сегмента рынка, к которому относится объект оценки, при сравнении получаемых расчетных значений с результатами опроса, при использовании результатов опроса в расчетах.
Величины значимых параметров получены в результате обработки данных экспертного опроса, который проходил во 2-м квартале 2019 года. Рекомендуется использовать данные величины при оценке на дату: 30 мая 2019 г. и последующие даты.
Требования достаточности информации обеспечивается репрезентативностью выборки, полученной в результате опроса, на основании которой рассчитываются величины.
Требования достоверности информации обеспечиваются однородностью выборки, полученной в результате опроса, на основании которой рассчитываются величины, и соответствием полученных величин рыночным данным.
Некоторые значения, такие как ВРМ, ставка дисконтирования, величина операционных расходов при сдаче недвижимости в аренду, могут быть получены расчетным путем. Данные значения, с одной стороны, приводятся как аналитические данные, характеризующие рынок. С другой стороны, бывают объекты, по которым невозможно получить данных для расчета. Тогда использование результатов опроса экспертных мнений становится приемлемым.
Такие значения, как скидка торг, недозагрузка площадей, неплатежи при аренде для недвижимости; скидка на торг, скидка при переходе на вторичный рынок для оборудования в наших условиях могут быть получены только экспертным методом. Данные о ценах сделок закрыты. Официально информации для определения данных значений не публикуется.
Если в качестве информации, важной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Применяя сравнительный подход к оценке, при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.
Условия, при которых полученные значимые величины могут достигать тех или иных значений приведены в таблице 4.
Таблица 4. Условие применения величин параметров
Характеристика
Условие применения
Объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка, позволяющими применить минимальное значение параметра
Объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка, позволяющими применить максимальное значение параметра
Объект обладает средними, типичными характеристиками, соответствующими сегменту рынка
Промежуточные значения в интервале
Объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка, позволяющими применить промежуточное значение параметра
Значения от минимального до максимального должны приниматься в расчет с соответствующим обоснованием, учитывающим индивидуальные особенности объекта.
С учетом вышеизложенного результаты опроса могут использоваться на практике в оценочной деятельности.
Итоги непростого 2020-го, особенности оценки арендного бизнеса и много всего интересного в бюллетене «Российский оценщик» № 4\2020!
Новогодние поздравления от президента РОО
Подводим итоги года:
Информация о работе РОО в 2020 году.
Информация о работе кафедры оценки и управления собственностью Томского государственного университета.
Сертификация РОО в 2020 году
Итоги мероприятий IV квартала 2020 г.
Юбилейные торжества в Твери и Татарстане
Итоги конкурса для студентов высших учебных заведений России на лучшие научные работы в области оценочной деятельности
Новый порядок рассмотрения жалоб в 2021 году (комментарий юриста)
Д.М.Захматов «Особенности оценки арендного бизнеса как действующего предприятия»
М.В.Живаев «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности 2020»
Оценщикам:
ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ
Что делать, если квалаттестат закончился, а новый будет получен через три недели?
Дрягина Елена Анатольевна
Добрый день. 14 сентября 2021г. заканчивает своё действие мой квалаттестат. 7 сентября ФБУ «ФРЦ» зарегистрировало меня на сдачу квалификационного экзамена, соответственно новый квалаттестат я получу в конце октября 2021г. Могу ли я приостановить свою деятельность на этот период или должна выйти из СРО?
Уважаемая Елена Анатольевна,
В течении первого месяца после окончания действия квалаттестата мы никаких мер не принимаем, даем оценщику время получить новый квалаттестат. Но важно помнить: категорически нельзя подписывать отчеты об оценке, если у оценщика нет действующего квалификационног. Показать весь ответ»
Итоги непростого 2020-го, особенности оценки арендного бизнеса и много всего интересного в бюллетене «Российский оценщик» № 4\2020!
Новогодние поздравления от президента РОО
Подводим итоги года:
Информация о работе РОО в 2020 году.
Информация о работе кафедры оценки и управления собственностью Томского государственного университета.
Сертификация РОО в 2020 году
Итоги мероприятий IV квартала 2020 г.
Юбилейные торжества в Твери и Татарстане
Итоги конкурса для студентов высших учебных заведений России на лучшие научные работы в области оценочной деятельности
Новый порядок рассмотрения жалоб в 2021 году (комментарий юриста)
Д.М.Захматов «Особенности оценки арендного бизнеса как действующего предприятия»
М.В.Живаев «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности 2020»
Оценщикам:
ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ
Что делать, если квалаттестат закончился, а новый будет получен через три недели?
Дрягина Елена Анатольевна
Добрый день. 14 сентября 2021г. заканчивает своё действие мой квалаттестат. 7 сентября ФБУ «ФРЦ» зарегистрировало меня на сдачу квалификационного экзамена, соответственно новый квалаттестат я получу в конце октября 2021г. Могу ли я приостановить свою деятельность на этот период или должна выйти из СРО?
Уважаемая Елена Анатольевна,
В течении первого месяца после окончания действия квалаттестата мы никаких мер не принимаем, даем оценщику время получить новый квалаттестат. Но важно помнить: категорически нельзя подписывать отчеты об оценке, если у оценщика нет действующего квалификационног. Показать весь ответ»
Закон и порядок. Государство ужесточает требования к оценочной деятельности
Новый порядок оспаривания кадастровой стоимости ущемляет интересы налогоплательщика, убежден руководитель департамента АНО «Национальное экспертное бюро» Сергей Волосников
— Сейчас меняется порядок оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости. Раньше для оспаривания кадастровой стоимости можно было обратиться в комиссию или сразу в суд. Члены комиссии в большинстве своем не являются оценщиками, поэтому замечания, предъявляемые к отчетам, и результаты голосования не всегда корректны. После вступления в силу изменений заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в обязательном порядке будет подаваться в государственное бюджетное учреждение, анализировать отчет и принимать решение будут оценщики ГБУ. Я вижу в этом больше отрицательных моментов. Если ГБУ отказывает в установлении рыночной стоимости, в решении должны быть приведены все выявленные причины. При этом нарушения делятся на три группы: в связи с использованием неполных и недостоверных сведений, в связи с расчетными или иными ошибками, нарушением требования законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета. Налогоплательщик решение бюджетного учреждения может оспорить в суде. Одновременно с оспариванием решений бюджетного учреждения в суд может быть заявлено требование об установлении кадастровой стоимости в размере ее рыночной. Очевидно, предполагается, что налогоплательщик (с привлечением оценщика, а значит, неся дополнительные расходы) должен еще и подготовить ответы на замечания ГБУ, указанные в решении, иначе перед судом будет отчет оценщика и нарушения в нем, выявленные ГБУ. Поэтому просить суд установить стоимость на основании отчета, в котором другие оценщики выявили ошибки, без дополнительных контраргументов будет наивно.
Что делать в ситуации, когда есть расчетная ошибка, понятно. А что делать в случае, когда ГБУ, ссылаясь на платную аналитику, говорит, что коэффициент капитализации может быть другим, поэтому расчет неверен? Или оценщик ГБУ говорит, что абзац отчета вводит заказчика в заблуждение, а оценщик, составивший расчет, с этим не согласен? Это очень сложная коллизия.
На практике получится такая картина: на одном поле оценщики играют в футбол, а ГБУ в регби. Зачем оценщику тратить время на подготовку отчета и деньги заказчика, зная, что ГБУ нацелены на замечания? Можно утрировать: дать возможность оценщикам предоставлять в рамках консультации простую справку о стоимости на трех листах с кратким расчетом. Если рыночная стоимость в справке ГБУ не устраивает, тогда суд будет принимать решение на основании расчета судебного эксперта — оценщика, который вместо «бесполезного» отчета определяет эту же стоимость в заключении в ходе судебной экспертизы. А так получается, что заказчик платит оценщику немалые деньги за подробный отчет просто из-за того, что такой установлен порядок, по примеру расходов на услуги нотариусов. Тем самым мы получаем негативное отношение к профессии оценщиков. Поэтому мы призываем ГБУ все-таки не забывать, что механизм оспаривания разрабатывался в первую очередь для налогоплательщиков.
Источник: Эксперт Урал
Автор материала: Сергей Волосников, Руководитель департамента «Оценки и финансово-экономической экспертизы»