результаты экспертных оценок величин значимых параметров используемых в оценочной деятельности 2019

Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности 3 квартал 2018

Введение

В третьем квартале 2018 г. НРО РОО провело опрос экспертных мнений о размере значимых величин, используемых в оценочной деятельности. Результаты получились приемлемые, близкие к результатам проводимых в других регионах опросов экспертных мнений.

Надеемся, что данная статья и результаты наших дальнейших исследований будут полезны оценщикам в практической работе.

Условия опроса

Опрос проводился методом анкетирования в заочной форме. Предварительного коллективного обсуждения размеров значимых величин не проводилось. Экспертам требовалось определить минимальный и максимальный размер значимых величин при условии, что объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка.

Состав экспертов

В роли экспертов выступили оценщики Новосибирской области, имеющие опыт оценки объектов, относящихся к сегментам рынка, по которым проводился опрос (табл. 1).

Таблица 1. Распределение экспертов по регионам

Наименование субъекта РФ

Число экспертов

Суммарный стаж оценочной деятельности экспертов, лет

Таблица 2. Распределение экспертов по стажу работы

Стаж работы в оценочной деятельности, лет

Количество экспертов
в выборке для Новосибирской области

Описание величин, используемых в оценочной деятельности, дано в табл. 3.

Таблица 3. Величины, используемые в оценочной деятельности

Наименование

Сущность величины

Скидка на торг при продаже, %

Величина, показывающая, на сколько процентов цена продажи отличается от цены предложения

Скидка на торг при аренде, %

Величина, показывающая, на сколько процентов цена арендной платы при сделке отличается от цены предложения аренды

Валовой рентный мультипликатор

Величина, показывающая отношение стоимости объекта к годовой арендной плате (ВРМ = Ц / АП_год)

Номинальная ставка дисконтирования при формировании дохода от сдачи в аренду, %

Процентная ставка, используемая для перерасчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости

Операционные расходы в процентах от потенциального валового дохода (ПВД), %

Величина, показывающая, сколько процентов от ПВД (потенциального валового дохода) составляют операционные расходы арендодателя связанные со сдачей объекта в аренду: арендная плата за землю, налог на имущество, страхование, управление, резерв на восстановление и т. д. Предполагается, что коммунальные услуги являются расходами арендатора

Величина, показывающая, сколько процентов площадей пустует в год

Неплатежи при аренде, %

Величина, показывающая, сколько процентов арендных платежей недополучает арендодатель в год от ПВД (потенциального валового дохода)

Поправка на право собственности/аренды для земельных участков, %

Величина, показывающая, на сколько процентов стоимость права собственности больше стоимости права аренды на земельный участок

Прибыль предпринимателя в год при инвестициях, %

Величина, отражающая процент, который предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в проект

Коэффициент торможения для поправки на размер объекта

Коэффициент, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади, используемый при расчете поправки на площадь объекта по формуле:

Кор.пл. – величина корректировки на площадь;

Sоо – площадь объекта оценки;

Sос – площадь объекта сравнения;

Кт – коэффициент торможения.

Корректировка на наличие отдельного входа

Величина, показывающая отношение удельной цены объекта без отдельного входа к удельной цене аналогичного объекта с отдельным входом

Корректировка на этаж расположения

Величина, показывающая отношение удельных цен аналогичных объектов, расположенных на разных этажах

Корректировка на степень выделенности объекта

Величина, показывающая отношение удельной цены встроенного объекта к удельной цене аналогичного отдельно стоящего объекта

Корректировку на первую линию домов

Величина, показывающая отношение удельной цены объекта внутри квартала к удельной цене аналогичного объекта на первой линии

Соотношение удельных цен административных и производственно-складских объектов, расположенных на территории промышленных площадок

Величина, показывающая соотношение удельных цен административных и производственно-складских объектов одной категории, расположенных на территории промышленных площадок

Скидка при переходе на вторичный рынок, %

Величина, показывающая, на сколько процентов изменяется стоимость объекта при переходе с первичного на вторичный рынок

Скидка на торг при продаже на вторичном рынке, %

Величина, показывающая, на сколько процентов цена продажи отличается от цены предложения

Методика обработки данных

Эксперты в ходе опроса указали минимальные и максимальные размеры величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности. Для анализа были взяты выборки минимальных и максимальных значений величин.

Критерием однородности полученных выборок является коэффициент вариации. При условии, что значение коэффициента вариации не превышает 33 %, выборка считается однородной.

При малых значениях величин, даже когда все значения укладываются в пределы от 0 до 5 %, коэффициент вариации показывает, что выборка неоднородна. При переходе от процентов к коэффициентам корректировки в долях единицы (скидка 5 % — коэффициент 0,95) коэффициент вариации показывает, что полученные выборки однородны. Для ВРМ такой переход невозможен, поскольку ВРМ является коэффициентом связи цены и годовой арендной платы. Для ставки дисконтирования и величины операционных расходов переход от процентов к коэффициентам в долях единицы не влияет на коэффициент вариации (11 % — коэффициент 0,11). Для выборок данных величин удалены крайние значения, чтобы коэффициент вариации стал меньше 33 % и выборки стали однородными.

Минимальные значения определяемых величин рассчитывались как средние арифметические выборки минимальных значений, проверенных на однородность. Максимальные значения определяемых величин рассчитывались как средние арифметические выборки максимальных значений, проверенных на однородность. Среднее значение определяемых величин рассчитывалось как среднее арифметическое от полученных максимального и минимального значения.

Сфера применения

Полученные в результате опроса значимые величины могут быть использованы в оценочной деятельности. Данные результаты полезны при анализе сегмента рынка, к которому относится объект оценки, при сравнении получаемых расчетных значений с результатами опроса, при использовании результатов опроса в расчетах.

Величины значимых параметров получены в результате обработки данных экспертного опроса, который проходил в 3-м квартале 2018 года. Рекомендуется использовать данные величины при оценке на дату: 1 октября 2018 г. и последующие даты.

Требования достаточности информации обеспечивается репрезентативностью выборки, полученной в результате опроса, на основании которой рассчитываются величины.

Требования достоверности информации обеспечиваются однородностью выборки, полученной в результате опроса, на основании которой рассчитываются величины, и соответствием полученных величин рыночным данным.

Некоторые значения, такие как ВРМ, ставка дисконтирования, величина операционных расходов при сдаче недвижимости в аренду, могут быть получены расчетным путем. Данные значения, с одной стороны, приводятся как аналитические данные, характеризующие рынок. С другой стороны, бывают объекты, по которым невозможно получить данных для расчета. Тогда использование результатов опроса экспертных мнений становится приемлемым.

Такие значения, как скидка торг, недозагрузка площадей, неплатежи при аренде для недвижимости; скидка на торг, скидка при переходе на вторичный рынок для оборудования в наших условиях могут быть получены только экспертным методом. Данные о ценах сделок закрыты. Официально информации для определения данных значений не публикуется.

Если в качестве информации, важной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Применяя сравнительный подход к оценке, при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

Условия, при которых полученные значимые величины могут достигать тех или иных значений приведены в таблице 4.

Таблица 4. Условие применения величин параметров

Характеристика

Условие применения

Объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка, позволяющими применить минимальное значение параметра

Объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка, позволяющими применить максимальное значение параметра

Объект обладает средними, типичными характеристиками, соответствующими сегменту рынка

Промежуточные значения в интервале

Объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка, позволяющими применить промежуточное значение параметра

Значения от минимального до максимального должны приниматься в расчет с соответствующим обоснованием, учитывающим индивидуальные особенности объекта.

С учетом вышеизложенного результаты опроса могут использоваться на практике в оценочной деятельности.

Источник

Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности 2 квартал 2019

Введение

Во втором квартале 2019 г. НРО РОО провело опрос экспертных мнений о размере значимых величин, используемых в оценочной деятельности. Результаты получились приемлемые, близкие к результатам проводимых в других регионах опросов экспертных мнений.

Надеемся, что данная статья и результаты наших дальнейших исследований будут полезны оценщикам в практической работе.

Условия опроса

Опрос проводился методом анкетирования в заочной форме. Предварительного коллективного обсуждения размеров значимых величин не проводилось. Экспертам требовалось определить минимальный и максимальный размер значимых величин при условии, что объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка.

Состав экспертов

В роли экспертов выступили оценщики Новосибирской области, имеющие опыт оценки объектов, относящихся к сегментам рынка, по которым проводился опрос (табл. 1).

Таблица 1. Распределение экспертов по регионам

Наименование субъекта РФ

Число экспертов

Суммарный стаж оценочной деятельности экспертов, лет

Таблица 2. Распределение экспертов по стажу работы

Стаж работы в оценочной деятельности, лет

Количество экспертов
в выборке для Новосибирской области

Описание величин, используемых в оценочной деятельности, дано в табл. 3.

Таблица 3. Величины, используемые в оценочной деятельности

Наименование

Сущность величины

Скидка на торг при продаже, %

Величина, показывающая, на сколько процентов цена продажи отличается от цены предложения

Скидка на торг при аренде, %

Величина, показывающая, на сколько процентов цена арендной платы при сделке отличается от цены предложения аренды

Валовой рентный мультипликатор

Величина, показывающая отношение стоимости объекта к годовой арендной плате (ВРМ = Ц / АП_год)

Номинальная ставка дисконтирования при формировании дохода от сдачи в аренду, %

Процентная ставка, используемая для перерасчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости

Операционные расходы в процентах от потенциального валового дохода (ПВД), %

Величина, показывающая, сколько процентов от ПВД (потенциального валового дохода) составляют операционные расходы арендодателя связанные со сдачей объекта в аренду: арендная плата за землю, налог на имущество, страхование, управление, резерв на восстановление и т. д. Предполагается, что коммунальные услуги являются расходами арендатора

Величина, показывающая, сколько процентов площадей пустует в год

Неплатежи при аренде, %

Величина, показывающая, сколько процентов арендных платежей недополучает арендодатель в год от ПВД (потенциального валового дохода)

Поправка на право собственности/аренды для земельных участков, %

Величина, показывающая, на сколько процентов стоимость права собственности больше стоимости права аренды на земельный участок

Прибыль предпринимателя в год при инвестициях, %

Величина, отражающая процент, который предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в проект

Коэффициент торможения для поправки на размер объекта

Коэффициент, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади, используемый при расчете поправки на площадь объекта по формуле:

Кор.пл. – величина корректировки на площадь;

Sоо – площадь объекта оценки;

Sос – площадь объекта сравнения;

Кт – коэффициент торможения.

Корректировка на наличие отдельного входа

Величина, показывающая отношение удельной цены объекта без отдельного входа к удельной цене аналогичного объекта с отдельным входом

Корректировка на этаж расположения

Величина, показывающая отношение удельных цен аналогичных объектов, расположенных на разных этажах

Корректировка на степень выделенности объекта

Величина, показывающая отношение удельной цены встроенного объекта к удельной цене аналогичного отдельно стоящего объекта

Корректировку на первую линию домов

Величина, показывающая отношение удельной цены объекта внутри квартала к удельной цене аналогичного объекта на первой линии

Соотношение удельных цен административных и производственно-складских объектов, расположенных на территории промышленных площадок

Величина, показывающая соотношение удельных цен административных и производственно-складских объектов одной категории, расположенных на территории промышленных площадок

Скидка при переходе на вторичный рынок, %

Величина, показывающая, на сколько процентов изменяется стоимость объекта при переходе с первичного на вторичный рынок

Скидка на торг при продаже на вторичном рынке, %

Величина, показывающая, на сколько процентов цена продажи отличается от цены предложения

Методика обработки данных

Эксперты в ходе опроса указали минимальные и максимальные размеры величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности. Для анализа были взяты выборки минимальных и максимальных значений величин.

Критерием однородности полученных выборок является коэффициент вариации. При условии, что значение коэффициента вариации не превышает 33 %, выборка считается однородной.

При малых значениях величин, даже когда все значения укладываются в пределы от 0 до 5 %, коэффициент вариации показывает, что выборка неоднородна. При переходе от процентов к коэффициентам корректировки в долях единицы (скидка 5 % — коэффициент 0,95) коэффициент вариации показывает, что полученные выборки однородны. Для ВРМ такой переход невозможен, поскольку ВРМ является коэффициентом связи цены и годовой арендной платы. Для ставки дисконтирования и величины операционных расходов переход от процентов к коэффициентам в долях единицы не влияет на коэффициент вариации (11 % — коэффициент 0,11). Для выборок данных величин удалены крайние значения, чтобы коэффициент вариации стал меньше 33 % и выборки стали однородными.

Минимальные значения определяемых величин рассчитывались как средние арифметические выборки минимальных значений, проверенных на однородность. Максимальные значения определяемых величин рассчитывались как средние арифметические выборки максимальных значений, проверенных на однородность. Среднее значение определяемых величин рассчитывалось как среднее арифметическое от полученных максимального и минимального значения.

Сфера применения

Полученные в результате опроса значимые величины могут быть использованы в оценочной деятельности. Данные результаты полезны при анализе сегмента рынка, к которому относится объект оценки, при сравнении получаемых расчетных значений с результатами опроса, при использовании результатов опроса в расчетах.

Величины значимых параметров получены в результате обработки данных экспертного опроса, который проходил во 2-м квартале 2019 года. Рекомендуется использовать данные величины при оценке на дату: 30 мая 2019 г. и последующие даты.

Требования достаточности информации обеспечивается репрезентативностью выборки, полученной в результате опроса, на основании которой рассчитываются величины.

Требования достоверности информации обеспечиваются однородностью выборки, полученной в результате опроса, на основании которой рассчитываются величины, и соответствием полученных величин рыночным данным.

Некоторые значения, такие как ВРМ, ставка дисконтирования, величина операционных расходов при сдаче недвижимости в аренду, могут быть получены расчетным путем. Данные значения, с одной стороны, приводятся как аналитические данные, характеризующие рынок. С другой стороны, бывают объекты, по которым невозможно получить данных для расчета. Тогда использование результатов опроса экспертных мнений становится приемлемым.

Такие значения, как скидка торг, недозагрузка площадей, неплатежи при аренде для недвижимости; скидка на торг, скидка при переходе на вторичный рынок для оборудования в наших условиях могут быть получены только экспертным методом. Данные о ценах сделок закрыты. Официально информации для определения данных значений не публикуется.

Если в качестве информации, важной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Применяя сравнительный подход к оценке, при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

Условия, при которых полученные значимые величины могут достигать тех или иных значений приведены в таблице 4.

Таблица 4. Условие применения величин параметров

Характеристика

Условие применения

Объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка, позволяющими применить минимальное значение параметра

Объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка, позволяющими применить максимальное значение параметра

Объект обладает средними, типичными характеристиками, соответствующими сегменту рынка

Промежуточные значения в интервале

Объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка, позволяющими применить промежуточное значение параметра

Значения от минимального до максимального должны приниматься в расчет с соответствующим обоснованием, учитывающим индивидуальные особенности объекта.

С учетом вышеизложенного результаты опроса могут использоваться на практике в оценочной деятельности.

Источник

Результаты экспертных оценок величин значимых параметров используемых в оценочной деятельности 2019

Статья Живаева М.В.,составленная на основании результатов экспертного опросаопубликована в журнале «Российский оценщик» №4 2013.С электроной версией журнала можно ознакомится здесь: http://www.sroroo.ru/press_center/publications/russian/

Результаты опроса экспертных оценок значимых величин, используемых в оценочной деятельности

Введение

В первом полугодии 2013 года Новосибирским региональным отделением общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (НРО РОО) был проведен опрос экспертных мнений о размерах значимых величин, используемых в оценочной деятельности.

Изначально, планировалось провести опрос по оборудованию для получения величины скидки при переходе на вторичный рынок и величины скидки на торг на вторичном рынке. Данных по этим величинам крайне мало, а в расчетах применять нужно. Но если проводить опрос, то проводить и по недвижимости. Результаты получились приемлемые, близкие к результатам опросов экспертных мнений приводимых в других регионах.

Условия опроса

Опрос проводился методом анкетирования в заочной форме. Предварительного коллективного обсуждения размеров опрашиваемых значимых величин не производилось. Экспертам требовалось определить минимальный и максимальный размер значимых величин при условии, что объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка.

Состав экспертов

В качестве экспертов выступили оценщики Сибирского федерального округа (СФО), имеющие опыт оценки объектов, относящихся к сегментам рынка, по которым проводился опрос.

Распределение экспертов по регионам

Наименование субъекта РФ

Количество экспертов

Совокупный стаж оценочной деятельности, года

Такое распределение экспертов позволило сделать выборки для обработки по территориальному признаку для Новосибирской области и СФО по отдельности. Для получения данных по Новосибирской области использованы 33 анкеты экспертов с совокупным стажем работы в оценочной деятельности 300 лет. Для получения данных по СФО, чтобы анкеты из Новосибирской области не перетягивали результаты в свою сторону за счет количества, из анкет Новосибирской области взяты только экспертные мнения членов экспертно-консультационного комитета (ЭКК) и правления НРО РОО в количестве 7 штук. Для получения данных по СФО использованы 35 анкеты экспертов с совокупным стажем работы в оценочной деятельности 356 лет.

Распределение экспертов по стажу работы

Стаж работы в оценочной деятельности, года

Количество экспертов в выборке для Новосибирской области

Количество экспертов в выборке для СФО

Описание значимых величин

Наименование

Описание

Недвижимость

Скидка на торг при продаже, %

Величина, показывающая, на сколько процентов цена продажи отличается от цены предложения

Скидка на торг при аренде, %

Величина, показывающая, на сколько процентов цена арендной платы при сделке отличается от цены предложения аренды

Величина валового рентного мультипликатора

Величина, показывающая отношение стоимости объекта к годовой арендной плате. (ВРМ = Ц / АПгод)

Величина ставки дисконтирования при формировании дохода от сдачи в аренду

Процентная ставка, используемая для перерасчёта будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости.

Величина операционных расходов в процентах от действительного валового дохода (ДВД)

Величина, показывающая, сколько процентов от ДВД составляют операционные расходы арендодателя связанные со сдачей объекта в аренду: арендная плата за землю, налог на имущество, страхование, управление, резерв на восстановление и т.д. Предполагается, что коммунальные услуги являются расходами арендатора.

Величина недозагрузки площадей

Величина, показывающая, сколько процентов площадей пустует в год.

Величина неплатежей при аренде

Величина, показывающая, сколько процентов арендных платежей недополучает арендодатель в год.

Величина поправки на право собственности/аренды для земельных участков

Величина, показывающая, на сколько процентов стоимость права собственности больше стоимости права аренды на земельный участок.

Оборудование

Скидка при переходе на вторичный рынок

Величина, показывающая, на сколько процентов изменяется стоимость объекта при переходе с первичного на вторичный рынок

Скидка на торг при продаже на вторичном рынке, %

Величина, показывающая, на сколько процентов цена продажи отличается от цены предложения

Методика обработки данных

К обработке поступили данные о минимальных и максимальных размерах значимых величин.

Критерием однородности полученных выборок выступает величина коэффициента вариации. При условии, что величина коэффициента вариации не превышает 33%, выборка считается однородной. Коэффициент вариации рассчитывается по формуле:

Минимальные значения определяемых величин рассчитывались как средние арифметические выборки минимальных значений, проверенных на однородность. Максимальные значения определяемых величин рассчитывались как средние арифметические выборки максимальных значений, проверенных на однородность. Среднее значение определяемых величин рассчитывалось как среднее арифметическое от полученных максимального и минимального значения.

Сфера применения

Полученные в результате опроса значимые величины могут быть использованы в оценочной деятельности. Данные результаты полезны при анализе сегмента рынка, к которому относится объект оценки, при сравнении получаемых расчетных величин с результатами опроса, при использовании результатов опроса в расчетах.

Некоторые значения, такие как ВРМ, ставка дисконтирования, величина операционных расходов при сдаче недвижимости в аренду, могут быть получены расчетным путем. Данные значения, с одной стороны, приводятся как аналитические материалы, характеризующие рынок. С другой стороны, бывают объекты, по которым невозможно получить данных для расчета. Тогда использование результатов опроса экспертных мнений становится приемлемым.

Такие значения, как скидка торг, величина недозагрузки площадей, величина неплатежей при аренде для недвижимости; скидка на торг, скидка при переходе на вторичный рынок для оборудования, в наших условиях могут быть получены только экспертным методом. Данные о ценах сделок закрыты. Официально информации для определения данных значений не публикуется.

В соответствии с пунктом 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)»: если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Пункт 22 ФСО №1 гласит, что, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: при внесении корректировок ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

Для удовлетворения требований пунктов 19 и 22 ФСО №1 приводится условия, при которых полученные значимые величины могут достигать тех или иных значений.

Характеристика

Условие применения

Объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка, позволяющими применить минимальное значение величины

Объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка, позволяющими применить максимальное значение величины

Объект обладает средними, типичными характеристиками, соответствующими сегменту рынка

Промежуточные значения в интервале

Объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка, позволяющими применить промежуточное значение величины

Значения от минимального до максимального должны приниматься в расчет с соответствующим обоснованием, учитывающим индивидуальные особенности объекта.

Учитывая вышеизложенное, результаты опроса могут использоваться на практике в оценочной деятельности.

Источник